臺灣南投地方法院民事判決 九十二年度簡上字第四八號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國九十二年五月二十日本院南投簡易庭第一審判決（九十二年度投簡字第一七五號）提起上訴，本院於民國九十二年十月十五日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人於民國（下同）九十二年三月十一日已將系爭租賃物遷讓交還被上訴人，原審判決認定上訴人係在九十二年四月十一日遷讓房屋予被上訴人，與事實不符。又上訴人於簽訂租賃契約書，有交付押租金新台幣（下同）十五萬元予被上訴人，上訴人主張以前開押租金抵銷本件租金十二萬元。本件兩造租賃契約書第八條第三項有關違約金之約定，有違土地法第九十七條之規定。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人是在九十二年四月十一日原審法官履勘現場時，才將系爭房屋返還予伊，並不是在九十二年三月十一日即已返還。又依據租賃契約書之約定，上訴人所交付之押租金，不得抵租金。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十八年十月一日向其承租坐落南投縣○○鎮○○段七八八、八０六號土地及其上門牌號碼：南投縣○○鎮○○路五四一之一號房屋（下簡稱系爭房地），約定租期自八十八年十月一日起至九十三年九月三十日止，計五年，租金第一、二年每月三萬五千元，第三、四、五年每月四萬元，詎上訴人自九十一年十月起即未給付租金，迄至九十一年十二月十七日，已積欠九十一年十月、十一月、十二月三期之租金十二萬元未付，被上訴人乃委請律師發函通知上訴人限於收函後十日內給付，否則將逕行終止租約，惟上訴人逾期仍未給付，茲再以起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示。又被上訴人寄發終止租約之律師函係於九十一年十二月十九日由上訴人收受，加計十日催繳期間，租約終止日應為九十一年十二月三十日，上訴人自終止租約起仍未返還租賃物，被上訴人自得依租賃契約書第八條第三項規定，請求上訴人就契約終止後之無權占用期間給付以租金五倍計算之懲罰性違約金，為此提起本件訴訟，請求判決上訴人給付租金十二萬元，及自契約終止後之無權占用期間（為方便計算，無權占用期間自九十二年一月一日起算）即自九十二年一月一日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告二十萬元。（原審判命上訴人應給付被上訴人十二萬元，及自九十二年二月二十七日起至九十二年四月十一日止，按月給付被上訴人四萬元，駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就駁回部分未據上訴）
二、上訴人則以：伊因經濟狀況不佳，自九十一年十月起未繳租金，有向被上訴人請求以押金抵租金，但被上訴人不願意，伊即表示不再承租，嗣兩造協調降低租金為每月三萬元，再繼續租八年，伊即著手裝潢，被上訴人見伊裝潢好，又反悔，要求每月租金為四萬元，不然要伊搬走，後來一直談不攏，已將租賃物於九十二年三月二十一日返還等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人向其承租系爭房地，約定租期自八十八年十月一日起至九十三年九月三十日止，租金第一、二年每月三萬五千元，第三、四、五年每月四萬元，上訴人自九十一年十月起即未給付租金，乃委請律師發函通知上訴人限於收函後十日內給付，否則將逕行終止租約，上訴人於九十一年十二月十九日收受律師函，惟逾期仍未給付之事實，業據提出房屋稅繳款書、租賃契約書、律師函及郵件回執各一份為證，上訴人復不爭執，是被上訴人前開主張堪信為真實。惟上訴人以前揭情詞置辯，主張其無力繳納租金後，被上訴人曾同意改以每月租金三萬元，由其續租云云，為被上訴人所否認，上訴人就上開主張並未能舉證證明，所辯自不足採。是被上訴人主張因上訴人未繳租金逾二個月數額，經限期催告後仍未繳納，其依法得終止租約，洵屬有據。被上訴人雖主張其催告上訴人繳納租金之律師函係於九十一年十二月十九日送達，加計十日之催繳期間，則系爭租約於九十一年十二月三十日即已終止云云。然承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明（最高法院五十二年台上字第一二八九號參照。），是被上訴人委請律師發函催告上訴人於收函後十日內繳納租金，上訴人逾期未繳，被上訴人尚不得據該函即認已有終止租約之表示，其主張系爭租約已於九十一年十二月三十日終止，於法不合，尚不足採。惟被上訴人提起本訴時，已於起訴狀敘明因上訴人未繳租金逾二個月數額，經限期催告仍未繳納，系爭租約有法定終止之事由，並再以起訴狀繕本送達上訴人作為終止租約之意思表示，則系爭租約自本件起訴狀繕本送達上訴人時已發生終止之效力，查本件起訴狀繕本係於九十二年二月二十六日送達上訴人，有卷附送達證書可稽，是系爭租約乃於九十二年二月二十六日發生終止之效力，堪以認定。
四、上訴人自九十一年十月起即未給付租金，而系爭租約係於九十二年二月二十六日終止，已如前述，則兩造間之租賃關係於九十二年二月二十六日以前仍然存在，在租賃關係存續中，上訴人為承租人，自負給付租金之義務，是被上訴人訴請上訴人給付九十一年十月、十一月、十二月份之租金共十二萬元，為有理由，應予准許。
五、至於被上訴人訴請上訴人給付無權占用期間以租金五倍計算之懲罰性違約金部分，查本件被上訴人起訴時，上訴人雖尚未返還租賃物，然於九十二年四月十一日本院原審法官履勘現場時，兩造始達成遷讓租賃物之合意，並由上訴人當場交還被上訴人，被上訴人並撤回對遷讓房屋該部分之起訴，有原審製作之勘驗筆錄附卷足憑，是上訴人所辯已於九十二年三月十二日遷讓房屋返還被上訴人，不足採信。又參諸系爭租約係於九十二年二月二十六日終止，則上訴人於租賃關係終止後之九十二年二月二十七日起，至九十二年四月十一日返還租賃物為止，期間仍然占有使用租賃物，屬無權占有，亦堪認定。次查兩造所訂租賃契約書第八條第
二、三項固約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期限屆滿不再續租時，應自租期屆滿或終止日交還租賃物．．．」；「甲乙雙方如有違反本合約規定，違約之一方並應賠償他方按違約當年租金額五倍之懲罰性違約金，如受有其他損害，並得請求損害賠償。」惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本件上訴人自系爭租約終止後至九十二年四月十一日返還租賃物期間，仍無權占用系爭租賃物，其能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，原審參諸兩造間之租約期限本至九十三年九月三十日始屆滿，就九十二年二月份至同年四月份之租金約定為每月四萬元，則原告因被告違約延遲交還租賃物所受損害為上開之租金收益亦可憑認，是兩造約定違約金以租金額之五倍計付，顯然過高，因認兩造關於違約金之約定應核減為以每月四萬元計算，始為相當，核無不合。是被上訴人請求上訴人給付租金十二萬元，及自九十二年二月二十七日起至九十二年四月十一日止，按月給付四萬元之範圍內，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、上訴人雖另辯稱應以押租金抵銷租金十二萬元及本件租賃契約違約金之約定違反土地法第九十七條之規定云云。經查，兩造租賃契約書第三條第二項、第三項分別約定：「乙方（指上訴人）不得要求以保證金折抵租金，亦不得主張適用土地法第九十九條。保證金係擔保電話費、水電費、租賃物品等，故保證金須至乙方遷離次月所有費單結清後，始予退還乙方。」是該押租金除作為繳付電話費、水電費所需外，尚作為賠償租賃物損害之擔保，而被上訴人已因租賃物之損壞另案訴請被告賠償損害，則上訴人自尚不得請求返還押租金，從而其以押租金返還債權與被上訴人之租金債權抵銷，亦非有據。又本件被上訴人係依據租賃契約請求違約金，與土地法第九十七條係就城市房屋最高租金之規定，性質並不相同，難援引該條作為核減違約金之論據，故上訴人前開主張均不足採。
七、綜上所述，被上訴人本於契約之法律關係，請求上訴人給付租金十二萬元，及自九十二年二月二十七日起至九十二年四月十一日止，按月給付四萬元之不當得利，為有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付並依職權宣告假執行，核無不合。上訴意旨，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十九 日
臺灣南投地方法院民事庭
審判長法 官 呂太郎
法 官 黃益茂法 官 謝慧敏右為正本係照原本作成本件不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十 日
書記官 鄭智文