臺灣南投地方法院民事判決 九十三年度訴字第一二六號
原 告 乙○○訴訟代理人 林政德律師被 告 甲○○訴訟代理人 蔡順居律師右當事人間確認建物事實上處分權存在事件，本院於民國九十三年八月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求確認原告就坐落南投縣○○鎮○○段○○○號土地上中量鋼骨造（面積及位置以實測為準）即門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○號建物（以下簡稱系爭建物）之事實上處分權存在。
二、陳述：㈠系爭建物係由訴外人林永豐、施性吉於民國（下同）八十五年四月五日出名向被
告承租，嗣原告於八十六年間受讓該建物，由原告單獨取得該建物之所有權或處分權，迄至八十九年五月二日被告邀原告訂立租賃契約，可認被告同意原告受讓該建物而取得事實上處分權。
㈡嗣於九十年一月二十六日上午五時一分許系爭建物遭祝融焚燬殆盡，被告遂問原
告是否修復繼續承租，原告應允後，斥資數百萬元於同年二月十日趕工修復，未逾二個月即完工，於同年四月一日重新開幕經營理容院，又因前契約為火焚燬，於同年十月二十九日兩造再訂立租約，於契約第七條第五款約明「土地上之所有地上物歸乙方（即原告）所有」。
㈢九十二年間南投縣政府辦理「草屯行政專用區及新社區區徵收」，被
告於公告期間提出書面異議謂系爭建物為其所有，致使原告無從領取該建物徵收補償新台幣（下同）六十四萬一千八百八十元。
㈣南投縣政府就系爭建物之徵收補償費原擬發放予原告，因被告提出異議未能發給
，是系爭建物補償費迄未發給完竣，依土地法第二百十五條第一項、第二百三十一條、第二百三十五條規定，南投縣政府未取得處分系爭建物之權。
㈤依土地徵收條例第二十六條第一項所定得將補償費存入保管專戶保管，限於應受
領補償費之人有「受領遲延」、「拒絕受領」或「不能受領」之情始得為之，本件原告並無上開不受領之情，是南投縣政府將補償費存入專戶保管，充其量僅屬便宜之暫時措施，不得謂其已完成徵收程序。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠被告與訴外人林永豐及施性吉於八十五年四月五日所訂土地租賃契約書（即原告
所提契約書）第七條約定：「地上農舍係由乙方以甲方名義申請許可，其搭蓋之鐵架石棉瓦平房壹棟之成本費用由乙方自行負擔，申請許可之手續與費用亦由乙方負責，但甲方應確實配合一切許可證件，其許可設計圖由甲方所有，租賃期限屆滿，地上之農舍歸甲方所有，乙方不得要求任何補償或遷移費用」，訂約後依上開約定，於向南投縣政府申領建築執照及使用執照時，均列被告為系爭建物原始起造人，且有使被告取得所有權之意思，林永豐及施性吉之出資，只能視繳納租金的一部分。
㈡契約書第八條第一款約定「未經甲方同意，乙方不得將土地及其農舍全部或一部
轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用」，原告主張於八十六年間受讓系爭建物，若被告同意該轉讓行為，應會立即訂立新約，豈有遲至八十九年五月二日再重新訂約之理？原告所提原證一契約書係以「土地」為租賃標的物，原證二契約書則以「房屋」及「土地」為租賃標的物，足證兩造於八十九年五月二日訂約時，原告即有系爭建物屬被告所有之認知。實情為被告與訴外人林永豐、施性吉終止租約後，始再將系爭建物出租予原告。
㈢被告與林永豐間租賃契約終止後，被告又於八十九年五月二日與原告簽訂系爭建
物租賃契約（即原告所提原證二號契約書），租期自八十九年五月二日至九十五年五一日止，其第七條第六款約定「租期屆滿，未另訂新約時，地上建物歸甲方所有，乙方應無條件遷讓，其他未約定之事項，一律按民法及其他相關法令規範」，原告並未取得所有權或事實上處分權。
㈣原證三房屋租賃契約書之承租人為蔡曉梅，立契約人為乙○○，其當事人不一致
，被告否認其效力。原告為取得系爭建物補償金及救濟金，竟意圖不法所有，於九十一年十月二十九日邀同被告訂約，約定租期自九十一年十一月一日起至九十四年十月三十一日止，並自行於契約書增訂第七條第五項「土地上之所有地上物歸乙方（即原告）所有」，被告無讓與系爭建物所有權之意思表示，因該建物價值甚高，補償金及救濟金合計達0000000元，被告豈會為平均每月不到五萬元之租金而放棄約六百萬元，是原告自行增訂部分，因無意思表示合致，不生效力。又被告是在九十二年十月要發放區段徵收補償金及救濟金時，才發現原告之詐欺行為，為此依民法第九十二條第一項、第九十三條第一項規定行使撤銷權。又縱認已逾除斥期間不得撤銷，被告本於侵權行為損害賠償請求權，請求廢止加害人之債權，依民法第一百九十八條規定，仍得拒絕讓與系爭建物之所有權或事實上處分權，是被告為所有權人地位不變。且原告主張其取得事實上處分權之對價為何？若係贈與，依當時民法第四百零七條規定，在未移轉登記前，其贈與不生效力，原告無法取得事實處分權。
㈤系爭建物於九十年一月二十六日發生火警，惟造成之損害甚微，僅建物後半部一
小部分外牆遭焚，未如原告所言焚燬殆盡，況不論該建物受損程度，依契約書第五條約定，原告本應負責修復，豈有因此取得所有權之理。
理 由
一、兩造不爭執的事實：㈠系爭建物坐落於南投縣○○鎮○○段○○○號土地上，該土地因九十二年十月三十日區段徵收，於九十三年三月十二日登記為南投縣所有（見土地登記謄本）。
㈡系爭建物未辦理所有權第一次登記。
㈢系爭建物使用執照起造人及房屋稅籍證明書納稅義務人均為被告（見使用執照影本、房屋稅籍證明書）。
㈣系爭建物因南投縣政府辦理「草屯行政專用區及新社區區徵收」而發
放補償金及救濟金，列原告為領取人（見補償清冊、救濟金查估清冊），被告於公告期間提出異議，南投縣政府認權屬無法確定，目前補償金已存入該府「土地徵收補償費保管專戶」（見南投縣政府函文）。
㈤被告與林永豐、施性吉於八十五年四月五日訂有土地租賃契約書、兩造於八十九
年五月二日及九十一年十月二十九日訂有房屋租賃契約書（見三份租賃契約書，被告對九十一年十月二十九日租約僅形式真正不爭執）。
㈥系爭建物於九十年一月二十六日曾發生火警。
二、本件爭點：系爭建物是否業經徵收完成，由南投縣政府取得所有權及事實上處分權？如是，則原告對系爭建物自無事實上處分權存在。
三、本院判斷：㈠查系爭建物未辦理所有權第一次登記，無法辦理所有權移轉登記，依民法第七百
五十八條：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力」之規定，該建物由原始起造人取得所有權後，即無法再為所有權移轉，而僅能移轉事實上之處分權。惟例外情形，依民法第七百五十九條：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權」之規定及上開民法第七百五十八條規定之反面解釋，徵收乃原始取得，不以登記為移轉所有權之要件，是系爭建物若經南投縣政府合法徵收，該建物之所有權及事實上處分權自由南投縣政府取得。
㈡經本院向南投縣政府函查結果稱：「系爭建物已完成徵收程序，並取得處分權利
」，預計九十三年十月限期遷移；又稱：「本案因權屬尚未確定已依土地徵收條例第二十六條第一項規定，存入本縣『土地徵收補償費保管專戶』內，非合法建物部分之救濟金亦未發給」等語，有該府九十三年六月二十一日、七月十四日府地劃字第九三０一一六七七八０、九三０一三二二六０號函二紙附卷可稽，足認南投縣政府已完成系爭建物徵收程序而原始取得其所有權及事實上處分權。
㈢又依土地徵收條例第二十一條：「被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其
土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止」之規定，系爭建物固須俟補償費發給完竣，始由南投縣政府取得所有權（內涵包括處分權）。
然所謂「補償費發給完竣」，除現實發放完畢外，依同條例第二十六條第一項：「直轄市或縣（市）主管機關應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，不適用提存法之規定。直轄市或縣（市）主管機關應於本條例規定應發給補償費之期限屆滿次日起三個月內存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾十五年未領取之補償費，歸屬國庫」、第三項：「未受領之徵收補償費，依第一項規定繳存專戶保管時，視同補償完竣」等規定，尚包括因「受領遲延」、「拒絕受領」、「不能受領」補償費而繳存專戶保管之「視為補償完竣」在內。而該條規定之立法意旨，係為解決現行提存之作業規定手續繁雜，且徵收機關及法院提存所人力有限，徵收提存案件無法即時處理完畢，將影響徵收用地取得時效等問題，才規定直轄市或縣（市）主管機關應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，於一定期限內將應受補償人未於補償費發放期限內領取之補償費存入；並規定其經辦竣儲存專戶保管待領時，視同補償完竣，具有清償之效力（內政部八十九年十月十九日（89）台內地字第八九七０四八六號函釋參照）。依此說明，則上開條文內所謂「不能受領」補償費之情形，自應包括如本案所示補償費受領權人誰屬有爭議之情況在內，應容許徵收機關先將補償費存入專戶保管以完成徵收程序，至於後續補償費受領權問題，則可待私權爭議確定後再由受領權人檢具相關文件領取，否則一旦補償費受領人發生爭執，徵收案即無法進行，影響公共利益致鉅，勢非立法本意。況本件兩造對系爭建物徵收案並無意見，其事實上處分權誰屬並非重點，反是補償費及救濟金應由何人受領，才是兩造關鍵爭議；且確認系爭建物之事實上處分權存在，不等同有領取補償費及救濟金之權利，是原告提起本訴，若意在領取補償費，自有違誤。
㈣綜上所述，系爭建物業經南投縣政府合法徵收，並將補償費存入其『土地徵收補
償費保管專戶』內，視為補償費發放完竣，已由南投縣政府取得該建物之所有權及事實上處分權。從而，原告請求確認其就系爭建物之事實上處分權存在，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，就兩造間有關租賃契約內容、效力、火災損害情形等攻擊、防禦方法，對本件結論不生影響，乃不予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十六 日
臺灣南投地方法院民事庭
法 官 黃綵君右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十六 日
法院書記官 林坤昭