臺灣南投地方法院民事判決 九十三年度訴字第三六二號
原 告 乙○○○
甲○○共 同訴訟代理人 阮春龍律師被 告 丙○○右當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國九十四年二月三日言詞辯論終結，茲判決如左：
主 文被告應給付原告乙○○○新臺幣肆拾陸萬捌仟伍佰貳拾參元、原告甲○○新臺幣伍萬貳仟零玖拾陸元及各自民國九十三年十月七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告乙○○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十六，原告乙○○○負擔百分之二十四。
本院決得假執行。被告如於假執行程序實施前各以新臺幣肆拾陸萬捌仟伍佰貳拾參元、伍萬貳仟零玖拾陸元為原告乙○○○、甲○○提供擔保後得免為假執行。
原告乙○○○其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告乙○○○新台幣（下同）六十三萬零七百零四元整，及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十三年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告甲○○五萬二千零九十六元整，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）願供擔保，請准為假執行宣告。
二、陳述：
（一）被告於九十年七月六日向原告乙○○○購買座落南投縣○○鎮○○段六二五之三地號土地，及其上建號一二三號之建物即門牌號碼為南投縣○○鎮○○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方立有合約書，依合約書第二條及第三條約定，房地總價金為五百五十萬元，被告應先付訂金八十萬元，其餘尾款於過戶完畢銀行核貸時一次付清。雙方口頭約定更換建材（花崗石）費用八萬零七百零四元。被告前後共付訂金八十萬元，及各於九十年十月八日、十月二十二日、十一月五日及九月二十八日給付期款各為十萬、十萬、十萬、四十五萬（含訂金共給付一百一十五萬元），嗣經銀行核貸之三百四十萬元，合計四百九十五萬元，原告業將系爭房屋及土地過戶給被告，惟被告尚有尾款五十五萬元，及系爭房屋之騎樓及樓梯原鋪磁磚改為鋪設花崗石之費用為八萬零七百零四元，扣除未施作之地磚成本每坪九百五十元計算，合計六十三萬零七百零四元未付。
（二）被告委任原告甲○○代辦外水、電申請及辦理銀行貸款。原告甲○○代被告繳付之外水、電裝設費二萬二千一百六十四元，為辦理銀行貸款投保友聯產物保險公司之火險保費一萬零五百八十八元，土地房屋之所有權移轉過戶及設定抵押權辦理貸款之規費及代書服務費一萬九千三百四十四元，共計五萬二千零九十六元，爰依民法第五百四十六條第一項規定，請求被告給付予原告甲○○。
（三）對被告所為抗辯之陳述：
１、證人戊○○收取之八十萬元並非交付原告房屋價金之一部分，蓋戊○○之前女友陳麗馨與丙○○之配偶陳麗瓊為孿生姊妹，且戊○○曾介紹被告買系爭房地，並非被告僱佣人，原告從未委託戊○○收取價金，且被告交八十萬元給戊○○之事，原告並不知情，否認雙方曾協議被告戊○○所取八十萬元其中五十萬元做為房屋價金之一部分。
２、被告以系爭房地向合作金庫貸款金額雖為三百四十五萬元，但被告向原告表示要保留五萬元做為生活費，僅支付三百四十萬元給原告。
３、系爭房屋之騎樓、屋內樓梯、樓地板之原設計為磁磚，經被告要求更換為花崗石，差價部分應由被告給付，花崗石每坪單價同意以二千六百元為計算基準，騎樓、樓地板面積同意以系爭房屋建物所有權狀登載為準。又衛浴設備部分已做一套在二樓，且當初只設計二套，三樓沒有設，故原告乙○○○應補被告一套衛浴設備而非二套，且每套單價應為八千六百元，非被告主張之七萬元。
４、對系爭房屋仍有頂樓樓地板水管被水泥阻塞尚未打通、及花崗石有裂痕之瑕疵等情不爭執，同意各以二萬元、三萬元折價於本件買賣價金中扣除。
５、原告乙○○○於貸款核發後多次找被告收取尾款並請求點交系爭房屋，但被告一再拖延，故原告乙○○○並未給付遲延，被告主張以繳交銀行貸款之利息抵付價金應無理由。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、台灣電力公司及台灣自來水公司收據、土地代書登記費用明細及合作金庫匯款單、系爭房屋設計圖等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。
二、陳述：
（一）被告於九十年七月六日向原告乙○○○購買系爭房屋，約定買賣價金五百五十萬元，被告已給付二百三十五萬元，其中八十萬元由被告開立支票交付予原告委任之仲介戊○○；於九十一年一月二十一日系爭房屋辦理貸款時，被告與原告乙○○○會算，發現誤差八十萬元，因當天找不到戊○○，最後協商八十萬元中之二十萬元支付丁○○之居間費用，其餘六十萬元雙方自行向戊○○索回三十萬元，被告才再貸款買賣價金之尾款三百四十五萬予原告乙○○○，故被告已全數支付買賣價金。
（二）系爭房屋仍有頂樓樓地板水管被水泥阻塞尚未打通、及花崗石有裂痕等瑕疵，請求各以二萬元、三萬元折價計算損失。
（三）被告買受系爭房屋時，曾口頭約定被告在不殺價之原則，可要求室內與牆壁原設計之磁磚換為花崗石，並約定僅騎樓部分為追加，應由被告支付所須費用，其餘部分由原告乙○○○負擔；又應扣除未施作之地磚成本每坪九百五十元。另衛浴設備應有三套，僅設置一套，未裝設之二套衛浴設備價金每套七萬元，應予扣除；又系爭房屋未能及時交屋，被告受有貸款利息損失三十二萬三千七百九十一元，均應予扣除。
（四）對原告甲○○代辦水電申請、辦理銀行貸款、水電裝設費、火險保費、過戶費設定抵押權規費及代書服務費五萬二千零九十六元不爭執。
三、證據：提出買賣標的物之瑕疵照片、所有權狀、估價單、收據、測量圖、貸款繳息資料等為證。
理 由
壹、原告乙○○○部分：
一、原告乙○○○與被告不爭執之事項：
（一）被告於九十年七月六日向原告乙○○○購買系爭房、地，總價金為五百五十萬元，被告已支付一百五十五萬元予原告乙○○○收受。
（二）被告於九十一年一月二十一日匯款三百四十五萬元予原告乙○○○。
（三）系爭房屋有頂樓樓地板水管被水泥阻塞尚未打通、及花崗石有裂痕等瑕疵，同意各以二萬元、三萬元共計五萬元減少價金。
（四）舖設花崗石每坪單價同意以二千六百元計算；舖設之騎樓、一、二、三層各樓層樓地板面積同意以系爭建物所有權狀登載為計算基準。
二、原告乙○○○與被告爭執之事項及法院之判斷：
（一）被告主張已另行交付原告乙○○○之代理人戊○○八十萬元，並提出支票影本乙紙為證，扣除其中之二十萬元為仲价費用外，所餘六十萬元經兩造協商各負擔三十萬元等語。原告乙○○○否認被告前開所述。查：
１、被告提出之支票所載發票日為九十年二月二十七日，有被告提出之支票影本乙紙在卷可稽。然查原告乙○○○與被告間之買賣契約簽立日期為九十年七月六日，而該支票發票日卻在簽約之前。證人丁○○雖於本院證稱：我拿到後部分有挪用，之後是陸續還給原告乙○○○等語（見本院九十三年十二月二十八日言詞辯論筆錄）。但原告乙○○○否認證人丁○○為其代理人，亦否認有自丁○○處收受八十萬元，是被告就此部分之主張應負舉證責任。
２、另查被告提出原告乙○○○收受之訂金及三次期款，均為原告甲○○代原告乙○○○收受，而非由證人丁○○代收，有系爭買賣契約書及收據三紙在卷可證，且被告提出之支票發票日在系爭買賣契約簽立日之前數月，且未於系爭買賣契約上載明收受此部分之價金，則依經驗法則判斷，該支票非為支付系爭買賣契約之價款。足證證人所述與事實不符，是被告前開所辯尚不足採。
（二）原告乙○○○主張被告於九十一年一月二十一日雖匯款三百四十五萬元予原告乙○○○，但當日被告表示需生活費用，原告乙○○○另支付五萬元予被告，故當日被告僅交付三百四十萬元予原告乙○○○等語。被告否認有收受原告乙○○○交付之五萬元等語。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。原告前開主張為被告所否認，但未能提出相關證據以實其說（見九十四年二月三日言詞辯論筆錄），是原告乙○○○此部分之主張尚難採信。
（三）追加花崗石部分：原告主張騎樓、各層樓地板均在追加之範圍等語，被告抗辯稱僅有騎樓才是追加範圍，各層樓地板是以「不殺價」為交換條件等語。查：證人丁○○於本院證稱「地磚換花崗石的範圍是屋內樓地板面積，不包括走廊，如果走廊要施作被告要付錢：：。（問：當時是否在替乙○○○賣房子？）是當時乙○○○蓋了約十二間，我賣了好幾間，其他的都沒有問題。」等語（見本院九十三年十二月二十八日言詞辯論筆錄）。原告乙○○○對證人為系爭房屋買賣之仲价人並不爭執，由證人前開證述可知當時有與被告約定地磚換花崗石是以騎樓為追加範圍。查騎樓面積為十六點四三八五坪（五十點五八平方公尺），有系爭房屋所有權狀在卷可證，每坪以單價二千六百元計算，共計四萬二千七百四十元（16.4385坪×2600元/坪＝四萬二千七百四十元），扣除未施作之地磚成本一萬五千六百十七元（16.4385坪×950元/坪＝15617元），則被告應給付之追加款為二萬七千一百二十三元。
（四）系爭房屋有頂樓樓地板水管被水泥阻塞尚未打通、及花崗石有裂痕等瑕疵，原告乙○○○不另行修復，同意由價金中減少五萬元補償被告。
（五）衛浴設備部分：原告主張未施作者僅一套，每套為八千六百元等語，被告抗辯稱施作者為二套，每套應以七萬元為計算標準等語。經查：系爭房屋原設計圖僅就一、二樓有衛浴設備之裝設，三樓部分並未設計，有原告乙○○○提出之設計圖在卷可證，被告對此設計圖並不爭執。又系爭房屋所裝設之衛浴設備每套為八千六百元乙節，有證人陳建男結證在卷（見本院九十四年二月三日言詞辯論筆錄），並有原告乙○○○提出之保管單可參。證人丁○○於本院證稱（問：三套衛沿設備是否有設，是否一套七萬元？）據我所知還沒設置，是否一套七萬元我不太清楚。」等語，查證人丁○○就衛浴設備之套數並未直接為說明，縱認其所述為三套衛浴設備，但查其所述與系爭房屋之設計圖不符，尚不足採。另就價金部分，被告就其主張未能提出證據證明，是其前開抗辯不足採信。故原告就未施設之衛浴設備應補貼被告八千六百元。
（六）被告主張原告乙○○○遲延交付房屋，使其受有貸款利息損失三十二萬三千七百九十一元等語，原告乙○○○否認之。查貸款利息之支付，乃因被告與銀行間之貸款約定而須支付，與原告乙○○○有無遲延交付房屋無關，是貸款利息之支出，並非被告未能使用系爭房屋所生之直接損害，被告此部分之抗辯無理由，併予敘明。
（七）綜上，被告尚有價金五十萬元及追加款二萬七千一百二十三元未付，扣除原告乙○○○應負擔之瑕疵折價五萬元及衛浴設備補貼八千六百元，被告尚應給付原告乙○○○四十六萬八千五百二十三元。是原告乙○○○依買賣契約之法律關係請求被告給付四十六萬八千五百二十三元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。逾此部分為無理由，應予駁回。
三、按所命給付之金額未逾五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，此為民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款明文所定，原告乙○○○之請求係促請法院發動該職權，是依上開規定，就原告乙○○○勝訴部分，本院依職權宣告假執行。
被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。原告乙○○○其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
貳、原告甲○○部分：
一、原告甲○○主張受被告委任代辦系爭房屋外水、電之申請及辦理銀行貸款、系爭房地所有權移轉登記等相關手續，因而代繳付外水、電裝設費二萬二千一百六十四元，投保友聯產物保險公司之火險保費一萬零五百八十八元，土地房屋之所有權移轉過戶及設定抵押權辦理貸款之規費及代書服務費一萬九千三百四十四元，共計五萬二千零九十六元，前開事實為被告自認在卷，且有原告甲○○提出之台灣電力公司及台灣自來水公司收據、土地代書登記費用明細、合作金庫匯款單等為證，是原告甲○○之前開主張堪予採信。
二、按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第五百四十六條第一項定有明文。原告甲○○受被告之委任，代為處理系爭房地所有權移轉、貸款及代辦外水、電等事宜，支出共五萬二千零九十六元，依前開規定，自得請求被告償還，是原告請求被告給付五萬二千零九十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
三、原告甲○○勝訴部分，所命給付之金額未逾五十萬元，依前開說明法院應依職權宣告假執行，原告甲○○之請求係促請法院發動該職權。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，無庸逐一論究，併予敘明。
肆、據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十四 年 二 月 十八 日
臺灣南投地方法院民事庭
法 官 周玉蘭右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十四 年 二 月 十八 日
法院書記官 黃俊岳