臺灣南投地方法院民事判決 九十三年度訴字第四七三號
原 告 南投縣水里鄉公所法定代理人 甲○○訴訟代理人 洪松林律師被 告 乙○○訴訟代理人 曾彥錚律師右當事人間返還土地事件，本院於民國九十四年三月二十四日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落南投縣○里鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積二二三‧三三平方公尺平房、編號Ｂ部分面積七‧五九平方公尺雨遮拆除，並將上開地號土地全部返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾参萬肆仟零伍拾元及自民國九十三年十一月二十五日起至被告拆屋還地日止，按年給付原告新台幣貳萬玖仟零玖拾肆元。
訴訟費用由原告負擔三分之一，被告負擔三分之二。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹佰肆拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣肆佰参拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示；被告應給付原告新台幣（下同）四十四萬六千八百三十五元，及自民國（下同）九十三年十一月二十五日起至被告騰空交還前項土地予原告之日止，按年給付原告九萬六千九百八十元；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落南投縣○里鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，於民國
（下同）五十八年間出租被告耕作，雙方訂有租賃契約，依租約第三條約定租賃期間為六年，自五十八年十一月十一日起至六十四年十二月三十一日止，租期屆滿雙方同意繼續者應另訂立新契約，該租賃期限屆滿後，雙方未另訂新契約，然被告仍為租賃物之使用收益，原告當時未立即表示反對，雙方租賃契約應以不定期限之方式繼續存在，被告租金支付至八十二年間即未再支付。
㈡系爭土地於五十八年間辦理水里都市計劃變更編定為建地而非耕地使用，且被告
嗣於系爭土地上搭蓋鐵架造房屋居住，已無耕作之事實，被告於八十五年間向原告申請續訂書面租賃契約，原告因系爭土地已變更為建地，依法不得再出租予被告，且被告違反雙方租約第九條第丙項約定，擅自變更用途在系爭土地上搭蓋房屋居住，原告欲終止租約，乃通知被告就其申請續租一事開會協調，會中雙方同意終止系爭土地租約，是雙方租賃關係於八十五年十二月十日已合法終止，被告未返還土地，原告乃於九十二年三月四日發函催告被告，依國有耕地放租實施事項第十六條第四、五款規定，終止雙方系爭土地租約，請被告於文到一個月內返還土地並拆遷清理地上物，被告接獲該函文後，另發函表示對於終止租約一事無異議，然要求原告補償，惟依國有耕地放租實施事項第十六條規定，租約終止時，除法令另有規定外，承租人不得向出租機關要求補償，原告依法拒絕補償被告。
㈢系爭土地租約已合法終止，被告仍繼續占用，屬無權占有而受有利益，致原告受
有損害，被告應返還相當於租金損害之不當得利，又因系爭土地使用分區為建地，且被告已未耕作而建屋，類似租用基地建築房屋，故不當得利之計算應依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以系爭土地申報地價年息百分之十為限，則自八十八年十一月二十五日起至九十三年十一月二十五日原告起訴止，已發生之五年間不當得利，以八十九年間申報地價每平方公尺三千三百五十七元（九十三為每平方公尺三千六百四十三元）、面積二六六‧二一平方公尺計算百分之十年息為八萬九千三百六十七元（計算式：3357 × 266.21 × 0.1 ＝ 89367），五年共四十四萬六千八百三十五元，其餘自九十三年十一月二十五日起，至被告返還系爭土地之日止，則依九十三年申報地價每平方公尺三千六百四十三元計算為每年九萬六千九百八十元。又依雙方租約第四條規定：「實物繳納辦法悉遵台灣省公有土地地租繳納辦法第六條之規定辦理」，是以被告承租系爭土地當時之地目仍為田、等則為八，依南投縣公有土地各地目各等則生產物及租額表為租金計租算標準，系爭土地每公頃年租額為一千三百十五元，乘以系爭土地面積及稻谷代金十七元後，租金數額為每年五百九十五元，惟此乃以土地為耕地出租之計算租金方式，與本件情形不同，應依原告上開方式計算不當得利為宜。為此依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，訴請被告拆除地上物並返還土地及無權占用期間之不當得利。
㈣依耕地三七五減租條例第二條第一項、第六條第一項規定，兩造所訂租約如係三
七五租約，必於租約中約定租率為「依正產物收獲總量千分之三百七十五為最高額，其原低於千分之三百七十五者，從其原有之規定計算」及「本租約一式三份正本二份以一份交出租人收執、一份交承租人收執、副本一份交由耕地所在地區公所備查、租之工費及印花稅由出租人負擔」等語，租約後必有縣市政府對於租約核定之戳記，且土地登記謄本上亦會加註。本件租約內文並無上述約定，亦未經雙方會同向縣市政府登記，土地登記謄本上亦無系爭土地有三七五租約存在之註記，足證本件租約並非三七五租約，純係耕地租約。
㈤被告於八十五年十一月二十二日向原告申請續租，原告乃通知系爭土地因實施市
地重劃致不能達原租賃目的應註銷租約，並請其八十五年十二月十日到所協調，當日協調結果被告同意原告所提終止租約之議，租約因而終止。被告提及原告依平均地權條例為由希望終止租約，則平均地權條例內有補償承租人之規定，原告是否應依該規定補償被告，原告表示待研究相關規定後，如需補償再核算應給付之補償費，惟終止租約與補償間並無條件關係存在。本件租約係合意終止，非因平均地權條例第六十三條第一項規定遭註銷，故原告研究後認本件應無同條第二項規定之適用，兩造於八十五年十二月十日協議時，既約定依相關法令核算補償費，則必須有相關法令規定始能給付補償費，原告既查並無相關法令規定於此情形須給予被告補償，則補償與否並不影響租約終止之效力。另八十四萬六千元乃被告主張依平均地權條例第六十三條第二項規定所核算之補償費金額，雙方對此迭有爭議，惟依上開說明原告無庸給予被告補償，故原告自始至終均未核發此補償費予被告。
㈥原告於九十二年三月四日發函終止租約，係因被告對於原告未依其要求給予補償
費一事爭執，亦不肯將系爭土地交還原告，原告乃於九十二年三月四日發函告知被告，兩造間租約依國有耕地放租事項第十六條第四、五款規定，仍可由原告一方終止租約，非僅平均地權條例規定之情形可終止租約，請被告拆屋還地，故該函之真意僅在催告其拆屋還地，並使被告知悉原告得據其他法令以一方意思終止租約，被告不得依平均地權條例主張補償，並非否認雙方八十五年十二月十日協議內容或認雙方該協議係附條件之約定。
三、證據：提出土地登記謄本、台灣省公有耕地租賃契約、南投縣政府公告、地籍圖、八十五年十二月十日鄉有耕地申請續租協調會紀錄、被告八十五年十一月二十二日申請書、八十七年七月二十日陳情書、九十二年函文、南投縣公有土地各地目各等則生產物及租額表各一件、原告函文二件（以上均影本）、照片三張、原告證明書、地籍圖謄本各一件、土地登記謄本二件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：㈠被告係於五十八年十一月十一日向原告承租系爭土地，租期六年，雙方訂有租約
，於租賃期滿，被告續為該土地之使用收益，且按期繳付租金，原告未即為反對之意思表示，依民法第四百五十一條規定，原租賃契約視為不定期限繼續存在。
八十五年十二月十日，兩造為系爭土地之續租問題召開協調會，由時任水里鄉鄉長之沈吉田先生主持，會議之決議為業佃雙方同意終止系爭土地之租賃契約，惟原告需依相關法令核算補償費予被告，後原告自行核計應給付被告八十四萬六千元，被告當時對此並無異議，便依上開協調會決議事項第三點內容，靜候原告通知領取補償費，同時辦理耕作權放棄手續，惟原告自此即無進一步動作而延擱至今。
㈡由兩造於八十五年十二月十日協調會之決議內容觀之，雙方前開合意，係以原告
依法補償被告為前提，並非全未附條件，其性質為「附停止條件之契約」，因此在原告依約補償被告前，雙方合意終止之意思表示不能認為已生效力。此由該協調會決議事項第二條記載「依相關法令核算補償費」、第三條明定「鄉公所擇期通知佃農備有關資料辦理耕作權放棄手續」，即可知雙方當時並非合意「無條件」終止租約。且原告於九十二年三月四日另依國有耕地放租實施事項第十六條第
四、五款規定，發函被告終止租約，顯然亦認系爭租賃契約於八十五年十二月十日未經合法終止，否則何須再為終止之意思表示。況八十五年十二月十日後，原告一直未依約提出補償，被告仍繼續使用系爭土地，至原告在九十二年三月四日發函被告終止系爭土地租賃契約之表示前，相隔六年多，原告未為任何異議或要求返還土地亦可證明。是被告無論於八十五年十二月十日或九十二年七月三十一日為同意終止租約之意思表示，其真意皆係在獲得原告合理之補償後，方使其同意終止之意思表示生效，今原告既尚未對被告為給付，則合意終止系爭土地租賃契約之效力，自無從發生，兩造間系爭租約當然繼續有效存在。
㈢另原告於九十二年三月四日發函被告表示，依國有耕地放租實施事項第十六條第
四、五款規定終止租約，惟該事項第一條開宗明義表示，其係內政部依國有耕地放租實施辦法第十五條所訂，而該辦法又係依國有財產法第四十六條第一項所訂，為行政程序法第一百五十條第一項所指之法規命令，應受同條第二項及同法第四條所規範，而國有耕地放租實施辦法係八十六年五月七日由內政部以台內地字第八六七七六六七號令發布實施，系爭土地於五十八年間已經都市計畫變更為住宅區，並於八十四年十月二十五日重劃分配結果公告確定，依法律不溯既往原則，系爭土地非屬該辦法第二條所指之國有耕地，自不受該辦法之「國有耕地放租實施事項」所規範，原告以該事項第十六條第四、五款規定終止租約，於法未合，不生終止之效力。至於原告對其「發函之真意」，竟又稱「僅在催告被告拆屋還地」、「使被告知悉原告得據其他法令依據以原告一方之意思終止租約」，核與該函文義無法搭調，係試圖曲解文義。
㈣又耕地三七五減租條例係四十年六月七日公佈施行，依該條例第一條及土地法第
一百零六條第一項規定，暨最高法院四十四年台上字第六一一號判例，只要係以自任耕作為目的，約定支付地租，而使用他人之農地者，即屬「耕地租佃」。被告係於五十八年十一月十一日向原告承租系爭公有耕地，依雙方所訂租約第九條甲款約定，與上開規定及判例符合，本件自有耕地三七五減租條例之適用，原告既自認系爭租約為「耕地租約」，其訂約時間又在耕地三七五減租條例施行後，即應受該條例效力所拘束。且該條例所規範之耕地租約並無一定形式上之強制要求，其第六條第一項所為應經登記之規定，亦僅係保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更終止或換訂，須經登記，始能生效，則原告所謂契約條文應有如何之明文，契約上應有何種之戳記等，皆無關緊要。又依最高法院九十一年台上字第二六二八號判決意旨所示，倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第十七條第五款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，系爭土地租賃契約自屬繼續存在。
㈤南投縣政府於八十四年六月二十日曾以投府地劃字第八七三七三號函回覆被告
陳情，文中明確表示，依據市地重劃實施辦法第四十六條規定，重劃前訂有耕地租約之公私有耕地，應於重劃土地分配結果公告確定後二個月內，依照本條例即平均地權條例第六十三條暨其施行細則第八十九條及第九十條規定協調清理，故南投縣政府顯認本件租約有平均地權條例第六十三條之適用。另南投縣政府以九十二年五月十六日府地劃字第０九二００八０七三八０號函覆原告關於本件終止租約之法律意見時，亦於說明欄第二點解析本案土地之耕地租賃契約如訂立於農業發展條例八十九年一月四日修正前，仍應依耕地三七五減租條例之規定辦理，如於八十四年十月二十五日重劃分配結果公告確定後，兩造存續有耕地租賃關係，則應依上開平均地權條例等規定辦理，南投縣政府為原告上級機關，已對原告表示過本案見解，原告豈可辯稱不知有此法令依據而拒絕補償被告。即便系爭租約因未受南投縣政府註銷，確不合於平均地權條例第六十三條第二項補償要件，原告仍可依耕地三七五減租條例第十七條第二項規定補償被告，何能謂無合法補償被告之依據。況八十四萬六千元係原告依法自行計算應予被告之補償，此由九十二年七月三十一日雙方另次協調會原告所作會議紀錄「討論事項」「案由一」之說明二記載更可看出。原告誣指被告非因不可抗力繼續一年不為耕作，卻不思該筆土地已因重劃致不能達原租賃目的，原告本應依法補償被告後終止租約，竟延宕不為，則被告之無法耕作，完全為原告之失，難謂為被告之過。
㈥是原告主張民法第四百五十五條租賃物返還請求權及第七百六十七條所有物返還
請求權，即無理由，且被告占有系爭土地乃基於租賃契約承租人之權利，自非無法律上原因而受利益，顯不合於不當得利之法定成立要件。
三、證據：提出九十二年七月三十一日協調會紀錄一件、南投縣政府函二件均影本為證。
丙、本院依職權函請南投縣水里地政事務所測量並會同勘驗現場。理 由
一、兩造不爭執的事實：㈠系爭土地為原告所有（重測前為南投縣○里鄉○○段六八之一號、永豐段一０七
０號），自五十八年十一月十一日起至六十四年十二月三十一日止出租予被告耕作，期滿後成為不定期租賃契約（見土地登記謄本、台灣省公有耕地租賃契約）。
㈡本件約定租金為每年五百九十五元，被告自八十二年起即未再給付租金。
㈢八十五年十二月十日兩造召開鄉有耕地申請續租協調會，決議雙方同意終止上開租貸契約。
㈣原告於九十二年三月四日發函被告，只是催告被告拆屋還地，無再次終止租賃契
約之意思。被告於八十七年七月二十日向原告提出陳情書，又於九十二年間發函原告表示同意終止租約，但須補償且其有優先承買權。
㈤本件起訴狀繕本送達日為九十三年十一月二十四日。
二、本件爭點：㈠原告有無同意給付被告補償費八十四萬六千元？該項給付是否係終止租約之條件
？被告能否主張同時履行抗辯？㈡原告得否依民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段規定請求被告拆屋還地？㈢本件有無不當得利？不當得利金額如何？原告主張自八十八年十一月二十五日至九十三年十一月二十四日止，共四十四萬六千八百三十五元，自九十三年十一月二十五日起至被告返還土地止，按年給付九萬六千九百八十元；被告抗辯應以原租金每年九百九十五元計算。
㈣本件是否為三七五租約？三、本院判斷：
㈠八十五年十二月十日兩造同意終止系爭租約並未附有條件：
⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，固為民法第九十九條第一
項所明定。而所謂條件，則指法律行為效力的發生或消滅，繫於將來成否客觀上不確定之事實。經查，就本件系爭租約，兩造曾於八十五年十二月十日召開協調會並決議：「㈠業佃雙方同意終止鄉有耕地租賃契約（社子段六八之一重測永豐段一０七０，重測後北埔段三０二）。㈡依相關法令核算補償費。㈢鄉公所得擇期通知佃農備有關資料辦理耕作權放棄手續。㈣佃農自行陳述該筆土地鄉公所如有意出售時，佃農可要求優先承買權，並告知以利參加競標」等語，有鄉有耕地申請續租協調會紀錄一件附卷可稽。該決議第一項已明確指出兩造同意終止系爭土地耕地租賃契約，並無文義不明之處，且決議內容分列四項，無互為條件之說明文字，難認被告同意終止租約附有條件。
⒉又被告於八十七年七月二十日提出予原告之陳情書表示：「就八十五年十二月十
日貴公所召開之協調會決議，本人願配合辦理終止鄉有耕地租賃契約，又本人亦請求貴公所同意本人承購本案土地，並得優先承買」等語，有陳情書一件足憑。如八十五年十二月十日之同意終止租約被告曾附條件，何以於該陳情書中全未提及補償費之事，與常情有違。
⒊又原告於九十二年三月四日以里鄉民字第九二０００三一三九號函請被告拆遷地
上物並返還土地後，被告於同年回函中，對原告終止租約之意思表示，陳稱：「本人依法欣喜接受」，並要求原告依相關法令及協調會決議事項參酌辦理，仍未提出同意終止租約附條件之說法，足認八十五年十二月十日被告同意終止租約時並無附條件之事實。
⒋況被告既強調補償金之發放係於法有據，原告也同意給予補償金八十四萬四千元
，則對被告而言，發放補償金乃原告早晚必須履行之義務，豈會是客觀上不確定發生之事實。故被告抗辯伊同意終止系爭租約係以原告給付補償金為條件，容有矛盾，且與雙方約定文義不合，不足採信。
㈡被告不能主張同時履行抗辯：
又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段固亦有明文。然上開八十五年十二月十日決議，原告僅承諾「依相關法令核算補償費」，尚未確立原告有無發放補償費義務，亦未將之列為兩造終止租約之對待給付內容，更無互負債務之相關約定，被告以此為辯，要屬無據。
㈢原告得請求被告拆屋還地：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第四百五十五條前段、第七百六十七條前段定有明文。查被告在系爭土地上建有如附圖所示編號Ａ部分面積二二三‧三三平方公尺平房一間、編號Ｂ部分面積七‧五九平方公尺雨遮棚等情，業經本院會同南投縣水里地政事務所人員勘驗現場並測量，分別製有勘驗筆錄、現場圖、照片及複丈成果圖在卷可按，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。而依上所述，兩造系爭土地租賃契約已於八十五年十二月十日合意終止，是原告依前揭規定請求被告拆除上開建物並返還系爭土地，即有理由，應予准許。
㈣原告請求不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原
因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，係屬社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件兩造間租賃契約既經終止，被告占有系爭土地即為無權占有，伊占有使用，則成無法律上之原因而受有利益，原告請求被告返還相當於租金之不當得利，自有所據。
⒉依民法第一百二十六條規定，租金之各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，
而相當於租金之不當得利，依旨亦同有適用。是原告請求不當得利期間，自本起訴狀繕本送達被告日之九十三年十一月二十四日起回溯五年，即自八十八年十一月二十五日起至九十三年十一月二十四日止，及自九十三年十一月二十五日起至被告拆除建物返還土地時止，要屬合法。
⒊按城市地方基地租賃之租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項
規定，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限；所謂土地總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此有關基地租賃計收租金之上限規定，於請求返還相當於租金利益之事件，自應據為計算利益之標準。查被告使用系爭土地面積為二六六．二一平方公尺（見土地登記謄本面積），該土地八十九年七月申報地價為每平方公尺三千三百五十七元，九十三年一月申報地價為每平方公尺三千六百四十三元，有土地登記謄本為證，其土地申報總價額分別為八十九萬三千六百六十七元及九十六萬九千八百零三元。本院依現時社會經濟生活標準，系爭土地位居台十六線道旁，交通便利，離水里市區亦不遠，且被告所建平房現僅做倉庫使用，甚至部分借他人居住，惟兩造原租金僅每年九百九十五元等情事，認為被告就系爭土地所受相當於租金之利益，以按申報地價計算總價額年息百分之三計算為相當，原告主張以百分之十計算要不可採。本件不當得利金額之計算，自八十八年十一月二十五日至九十三年十一月二十四日共五年，以每年二萬六千八百十元計算（000000 × 3 ％＝ 26810），金額為十三萬四千零五十元（26810 × 5 ＝ 134050），自九十三年十一月二十五日起，則以每年二萬九千零九十四元計算（000000 × 3 ％＝ 29094，上開金額小數點以下均四捨五入）。
四、從而，原告依租賃物及所有物返還請求權，請求被告將系爭土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積二二三‧三三平方公尺平房、編號Ｂ部分面積七‧五九平方公尺雨遮拆除，並將該土地全部返還原告；依不當得利之法律規定，請求被告給付十三萬四千零五十元及自九十三年十一月二十五日起至返還土地止，按年給付二萬九千零九十四元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，均核無不合，茲分別酌定相當之擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，則失所附麗，應予駁回。
六、兩造其餘有關補償費若干、系爭租約是否為三七五租約等爭點，及原告九十二年三月四日函文真意如何、可否適用國有耕地放租實施事項終止租約等攻擊或防禦方法，於判決結果無影響，乃不贅述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十四 年 四 月 七 日
臺灣南投地方法院民事庭
法 官 黃綵君右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 七 日
法院書記官 林坤昭