臺灣南投地方法院民事判決 94年度訴字第12號原 告 甲○○訴訟代理人 蔡順居律師被 告 丁○○
丙○○乙○○戊○○共 同訴訟代理人 歐東洋律師上列當事人間耕地租佃爭議事件，本院於民國九十四年十一月十日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告等應將南投縣○里鎮○○段七四三、七四四地號土地上，如附圖所示編號743面積0.018010公頃，編號743-A001 面積0.016552公頃，編號743-A002面積0.000476公頃，編號743-A003面積0.001582公頃，編號743-A004面積0.006684公頃，編號744面積0.420690公頃，編號744-A001 面積0.161202公頃，編號744-A002面積0.000325公頃，編號744-A003面積
0.000768公頃，編號744-A004面積0.002038公頃，編號744-A005面積0.041040公頃，編號744-A006面積0.000504公頃，編號744-A007面積0.002974公頃，編號744-A008面積0.006942公頃，編號744-A009面積0.036950公頃，編號744-A010面積0.007074公頃，編號744-A011面積0.044162公頃，編號744-A012面積0.002696公頃，編號744-A013面積0.004341公頃，編號744-A014面積0.003433公頃，編號744-A015面積0.008355公頃，編號744-A016面積0.008353公頃，編號744-A017面積0.008355公頃，編號744-A018面積0.008353公頃，編號744-A019面積0.008355 公頃，編號744-A020 面積0.008353公頃，編號744-A021面積0.010792公頃，編號744-A022面積
0.010615公頃，編號744-A023面積0.010617公頃，編號744-A024面積0.013054公頃，編號744-A025面積0.013054公頃，編號744-A026面積0.010441公頃，編號744-A027面積0.009921公頃，編號744-A028面積0.010792公頃，編號744-A029面積0.010790公頃之地上物拆除，並將土地返還原告；被告應連帶給付原告新台幣（下同）三萬二千八百五十二元。
二、陳述：
（一）南投縣○里鎮○○段○○○○號、七四四地號等二筆土地為原告所有。其中七四四地號土地為農地，原告與被告丁○○之父蔡耹（已歿）訂有三七五耕地租約；另系爭七四三地號土地係屬建地，由原告提供予承租人即蔡耹作為耕地所需農舍之用地，依照耕地三七五減租條例第十二條規定，蔡耹死亡後由其子丁○○繼承，故系爭七四三地號土地未訂租約。
（二）惟蔡耹承租系爭七四四地號土地，將其中部分轉交被告丙○○、乙○○、戊○○耕作而不自任耕作，原租約依三七五減租條例第十六條第一、二項規定因而無效。縱認，系爭七四四地號土地之原租約未因而無效，惟被告丁○○之父蔡耹及丙○○、乙○○、戊○○，未經原告同意，將系爭七四四地號土地之部分搭蓋違章建物約有十年之久（面積約有二九五一‧一三平方公尺），且依農業用地容許作農業設施使用審查辦法第四、第五條第六款規定，被告等未向政府申請容許，亦未經原告同意，即在系爭七四四地號土地上設置有固定基礎之永久性金屬管護網造植栽室，又興建水塔，磚造廁所、通道、水溝、磚造三合院、磚造平房、磚造棚架倉庫、磚造倉庫、鐵皮造倉庫、花材處理室等違章建築，乃非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，原告自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，終止系爭土地二之耕地租約。
（三）另系爭七四三地號土地為出租人供承租人作為系爭七四四地號土地耕作所需之用，然系爭七四四地號土地既因承租人不自任耕作，原租約無效，且承租人及轉耕人又在耕地上搭蓋違建，出租人依法已終止系爭土地七四四地號土地之租約。故出租人提供系爭土地七四三地號土地之使用目的已畢，自得請求被告一併返還。且依民法第七百六十七條規定，被告丁○○既應將系爭七四四地號土地返還，而被告丙○○、乙○○、戊○○亦未與原告訂立租約，無權使用系爭土地，原告自得請求被告除去地上物並返還系爭土地一、二。
（四）再被告在系爭七四四地號土地搭蓋違建，致南投縣埔里鎮公所及南投縣政府稅捐稽徵處發函通知，應依法課徵地價稅，民國九十二年為一萬五千五百三六元，九十三年為一萬七千三百一十六元，被告自應負損害賠償責任。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）蔡牛（已歿）係被告丙○○、戊○○、蔡耹（已歿）、蔡進來（已歿）之父親，早於耕地三七五減租條例實施前，即已向原告之父承租系爭七四四地號土地，並由原告之父無償提供系爭土地七四三地號土地供蔡牛興建農舍居住，且由蔡牛父子共同耕作。嗣蔡牛於民國三十九年間死亡，由蔡耹繼為戶長，且耕地三七五減租條例復於四十年間開始實施，因此遂由蔡耹與原告簽訂三七五耕地租約，由蔡耹兄弟繼續共同耕作，其後因蔡耹、蔡進來相繼死亡，分別由被告丁○○、乙○○繼承，繼續與被告丙○○、戊○○共同耕作迄今。
（二）按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將承租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為受分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之適用，最高法院五十二年台上字第一０一四號著有判例在案。本件蔡耹於三十九年八月二十五日繼為戶長後，與被告丙○○、被告戊○○及蔡進來仍共同生活，並未分家，因此蔡耹與原告所簽訂之三七五耕地租約，依前揭判例意旨所示，自應解為係有三七五耕地租約，從而，不論蔡耹兄弟共同承耕，抑或嗣後因分家而分耕，均與轉租情形有別，自無耕地三七五減租條例第十六條轉租無效之適用。更且，蔡耹雖於系爭土地七四四地號土地興建農舍，惟係經原告同意並作為被告放置肥料、花盆、農具及花卉溫室栽培之用，均為便利耕作之目的，自與所謂「不自任耕作」有間，實無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形。
（三）又八十八年間因九二一大地震，震倒蔡耹及被告等人所賴以居住之房屋，蔡耹及被告等雖曾於房屋修建期間暫時居住在系爭耕地之農舍，但此乃因天災之不可抗力因素所造成，在法益權衡下，自非有「不自任耕作」之情形，亦無耕地三七五減租條例第十七第一項第四款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之適用。
（四）綜上所陳，被告等並無不自任耕作或轉租之情事，亦非因不可抗力繼續一年不為耕作，是以原告主張租約無效或終止租約，均無理由。又，被告未違規使用系爭七四四地號土地，並無故意、過失，自不負損害賠償責任。
理 由
一、本件坐落南投縣○里鎮○○段七四三、七四四地號等二筆土地，為原告所有。原告與被告丁○○之父蔡聆就七四四地號土地訂立有三七五耕地租約，並由原告提供另筆七四三地號土地予被告丁○○之父蔡聆興建農舍居住，以利耕作。又系爭二筆土地上興建有如附圖即南投縣埔里地政事務所九十四年五月二十日複丈成果圖所示之編號743面積0.018010公頃，編號743-A0 01面積0.016552公頃，編號743-A002面積0.
000 476公頃，編號743-A003面積0.001582公頃，編號743-A004面積0.006684公頃，編號744面積0.420690公頃，編號744-A 001面積0.16 1202公頃，編號744-A002面積0.000325公頃，編號744-A00 3面積0.000768公頃，編號744-A004面積0.002038公頃，編號744-A005面積0.041040公頃，編號744-A0 06面積0.000504公頃，編號744-A007面積0.002974公頃，編號744-A008面積0.006942公頃，編號744-A009面積
0.036950公頃，編號744- A010面積0.007074公頃，編號744- A011面積0.044162公頃，編號744-A012面積0.002696 公頃，編號744-A013面積0.00 4341公頃，編號744-A014面積
0.003433公頃，編號744-A015面積0.008355公頃，編號744-A0 16面積0.008353公頃，編號744-A017面積0.008355 公頃，編號744-A018面積0.008353公頃，編號744-A019面積0.008355公頃，編號744-A020面積0.008353公頃，編號744-A021面積0. 010792公頃，編號744-A022面積0.010615 公頃，編號744- A023面積0.010617公頃，編號744-A024面積0.013054公頃，編號744-A025面積0.013054公頃，編號744-A026面積0.0104 41公頃，編號744- A027面積0.009921 公頃，編號744-A028面積0.010792公頃，編號744-A029面積0.010790公頃等地上物，使用情形並如複丈成果圖備註記載所示，上開地上物為因繼承及出資建造而共有，系爭地上物現由被告占有使用中，被告在七四四地號土地搭蓋建物，致南投縣埔里鎮公所及南投縣政府稅捐稽徵處發函通知原告，應依土地稅法第二十二條規定，課徵地價稅，稅額九十二年為一五五三六元，九十三年為一七三一六元，原告已繳清等情，為兩造所不爭，並經本院會同南投縣埔里地政事務所履勘現場製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷及南投縣政府檢送之調處不成立案卷可參，應堪認為真實。
二、茲兩造有爭執者，係被告有無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項轉租之規定？被告有無違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之不為耕作之規定及被告是否須就系爭七四四地號土地稅額增加之部分，對原告負損害賠償之責？就此，本院判斷如下：
（一）按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之適用（最高法院五十二年台上字第一０一四號判例參照）；被上訴人因分析家產將承租之系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效（最高法院六十九年台上字第二一四六號判例參照）。
（二）本件原告與被告丁○○之父蔡聆前就七四四地號土地系爭耕地訂有租約，已如上述。而被告抗辯蔡耹之父蔡牛三十九年死亡後繼為戶長，自四十年耕地三七五減租條例施行後，遂由蔡耹與原告簽訂三七五耕地租約，由蔡耹兄弟繼續共同耕作，其後因蔡耹、蔡進來相繼死亡，分別由被告丁○○、乙○○繼承，繼續與被告丙○○、戊○○共同耕作，並無轉租一節，業據提出戶籍資料為證（本院卷第一百十八頁至一百二十二頁參照）。查原告對被告抗辯蔡聆自四十年耕地三七五減租條例施行後與原告訂立三七五耕地租約一節，未見爭執，依民事訴訟法第一項規定，已視同自認。另依被告所提四十六年七月五日戶籍資料記載，可知蔡聆於父蔡牛三十九年八月二十五日死亡後繼為門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○號之戶長，職業為佃農，被告丙○○、被告乙○○及父蔡進來、被告戊○○，均設於同戶，丙○○、戊○○、蔡進來均為蔡聆之弟，蔡進來、丙○○之職業亦載為佃農，則蔡聆與原告就系爭耕地訂立租約時，與其弟丙○○、戊○○、蔡進來既尚未分家，故與原告所訂系爭租約，應係由蔡聆一人以戶長資格代表全體家屬承租。是被告抗辯其後丙○○死亡，由子即被告乙○○繼承而與蔡聆之子即被告丁○○、蔡進來、戊○○共同耕作，揆諸前揭最高法院判例意旨，實難認蔡聆、被告丁○○有不自任耕作而轉租他人之情形。原告主張被告有不自任耕作而轉租他人耕作云云，即非可採。
（三）按農業用地允許興建農舍，係為提供有心經營農業者於該農地上興建『具有居住兼具放置農機具』之需求，以便利其農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種。如以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，應不超出農舍之使用，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，即非為便利耕作而設置農舍。經查，系爭七四四耕地上內包含另筆原告所有併同出租予被告使用之七四三地號之建地，有複丈成果圖可佐，而該七四三地號土地上之如附圖所示編號743、743-A00 2、743-A003建物係原告同意被告興建用以建築供農舍使用，亦如上述，被告雖於系爭耕地如附圖所示744-A005、744-A008上興建之磚造三合院及平房房舍，惟觀諸複丈成果圖，該等建物應係於系爭七四三地號土地上之建物旁依附建造，則被告因家庭成員增加或農作需要而建造，又以該系爭建物建材既磚造平房之簡易建材，應符合目前社會現實生活佃農基本需求，自屬便利被告便利耕作所建房屋，符合「農舍」之要件，且原告亦未能證明被告於七四四地號土地上建屋之部分土地原係從事實際農作之耕作範圍，尚難認被告於系爭七四四地號耕地部分為建築物，即認有未自任耕作情形。至於如原告主張之網造植栽室、興建水塔，磚造廁所、通道、水溝、磚造三合院、磚造平房、磚造棚架倉庫、磚造倉庫、鐵皮造倉庫、花材處理室等建築，亦為培植農產品、存放農具及農舍生活所必要設施，而被告於耕作之土地上雖搭建金屬管護網，並不得排除被告有於系爭耕地種植花卉作物之耕作事實。
（四）再被告雖自承於八十八年九月二十一日九二一地震時，曾居住於系爭七四四地號耕地上之建物內，惟被告之房屋於九二一地震全倒，有所提南投縣埔里鎮長出具之證明書在卷，原告亦不爭執，則被告是時暫居於系爭耕地之房舍內，亦係因不可抗力之原因所致，亦不構成耕地三七五減租條例十七條第四款非因不可抗力繼續一年不為耕件之情形。何況，農業用地允許興建農舍，具有居住兼具放置農機具之需求，已如上述，故被告居住於系爭七四四地號耕地上之農舍，仍合於農舍使用目的，亦不此認即認有不為耕作情形。
（五）又按契約有無效之事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效（最高法院九十一年度台抗字第一五一四號判決意旨參照），原告主張被告未於系爭耕地上建造房屋及永久性金屬管護網造植栽室，又興建水塔，磚造廁所、通道、水溝、磚造三合院、磚造平房、磚造棚架倉庫、磚造倉庫、鐵皮造倉庫、花材處理室等違章建築一節，縱有違約，惟原告自承該建物老舊，至少有十餘年之期間一節，則理應至少於
八十三、四年以前即建造，而依被告之父兄蔡聆所持耕地租約，其續訂租約起訖期間與此有關者為「79年1月1日起至85年12月31日」「86年1月1日起至91年12月31日止」。
原告若認蔡聆於八十三、四年於系爭七四四地號耕地上興建建物、建網造植栽室，興建水塔，磚造廁所、通道、水溝、磚造三合院、磚造平房、磚造棚架倉庫、磚造倉庫、鐵皮造倉庫、花材處理室等，有違反耕地三七五減租條例第十六條不自任耕作及同法十七條非因不可抗力不繼續耕作達一年以上者不自任耕作之規定，而欲行使其權利者，應在前期租約屆滿續約前八十六年一月一日前主張，至遲亦應在九十一年十二月三十一日主張該租約無效或終止，惟原告並未在九十一年十二月三十一日之前主張租約無效或終止租約，即不得事後再行主張。
（六）按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約（耕地三七五減租條例第20條）。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院五十一年台上第一八五八號判例意旨參照）。本件系爭租約本於九十一年十二月三十一日已屆滿，而原告於九十二年九月間申請終止租約，承租人蔡聆前提出異議，蔡聆死亡後由被告丁○○於九十三年二月二十日具狀申請變更租約，此有南投縣埔里鎮公所函文、異議書、切結書在卷足佐（本院卷五十三頁至六十四頁參照），應認承租人之被告有繼續承租之意，雖為出租人即原告所拒，依上開說明，兩造間系爭租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。而原告主張被告有不自任轉租轉租情形及得終止約之情形，既非可採。兩造間就系爭七四四地號耕地之租約既仍存續，原告前因出租系爭七四四地號耕地而併同出借之系爭七四三地號土地之使用目的即尚未完畢，兩造間就系爭七四三地號土地之使用借貸關係仍存續，被告占用系爭七四三地號土地，即屬有權占用，原告請求返還，亦屬無據。
（七）又原告經南投縣埔里鎮公所及南投縣政府稅捐稽徵處發函通知原告，應依土地稅法第二十二條規定，課徵地價稅，稅額九十二年為一五五三六元，九十三年為一七三一六元，係原告履行其公法上之義務，原告復未確切證明上開稅額係被告於系爭耕地上建造何特定地上物所致，得認有何故意、過失侵害原告權利，且亦未證明被告依約確有給付之義務，又被告於系爭耕地上之建造地上物，依前開說明，原告已不得主張系爭租約無效或得終止終約，則原告請求被告連帶給付原告經主管機關核課之公法上稅負，亦形無理。
三、綜上所述，本件原告主張被告不自任耕作、轉租及非因不可抗力繼續一年不為耕作情形，尚非可採。則原告執此主張被告應返還系爭土地云云，自屬無據。從而，原告主張本於租賃物返還請求權、借用物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告拆除地上物，交還系爭二筆土地及請求被告應連帶給付其所納稅額三萬二千八百五十二元，均為無理由，難以准許，應駁回之。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 94 年 11 月 24 日
民事庭法 官 徐奇川以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 24 日
書記官