臺灣南投地方法院民事判決 95年度訴字第13號原 告 乙○○訴訟代理人 李郁芬律師被 告 甲○○訴訟代理人 丁○
陳呈雲律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於中華民國九十五年四月三日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）四百八十六萬七千六百元及自民國（下同）八十年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為中華民國所有，係大鞍林業生產合作社（下稱大鞍合作社）向管理人承租，再由被告以該社林農身分所承租。
被告因向原告陳稱其具備大鞍合作社社員身份，就系爭土地享有承租權及將來透過放領程序取得所有權之權利，原告乃於八十年九月三十日與被告訂定不動產預定買賣契約，向被告承買系爭土地之所有權，並依約於簽約日給付定金四百八十六萬七千六百元予被告。由於雙方簽訂系爭買賣契約時，被告尚未透過放領取得系爭買賣土地之所有權，被告乃向原告聲稱其可透過承租放領方式取得系爭土地所有權，嗣原告查知，被告自始即無法透過放領程序取得系爭土地所有權，系爭買賣契約之給付有自始、客觀給付不能之情形，契約應屬無效，則被告收受原告給付之四百八十六萬七千六百元之定金即無法律上原因，依民法一百七十九條及第一百十三條之規定，被告自應返還予原告。
（二）系爭契約於八十年九月三十日簽立，迄原告提起本件訴訟，已十四年有餘，被告本有充裕之時間辦理放領及取得所有權手續，然其迄今仍無法取得系爭土地所有權，且本件系爭土地經查已確定無法由被告取得放領，故本件屬可歸責於債務人之給付不能之情事，原告自得依民法第二百五十六條之規定，解除系爭契約，並以起訴狀繕本之送達，為解除雙方不動產預定買賣契約之意思表示，原告並依民法第二百五十九條第一項解除契約後之回復原狀請求權，請求被告返還買賣價金四百八十六萬七千六百元，及自受領時即八十年九月三十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（三）若認本件非屬可歸責於被告之事由致給付不能者，本件亦屬不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行，蓋被告已確定無法透過放領方式取得系爭買賣土地之所有權，參照最高法院四十九年度台上字第一二四六號判例，爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條、第二百四十九條第四款等規定，請求判決如訴之聲明。
（四）本件兩造所簽訂之契約名為「不動產預定買賣契約」，且由契約第二條、第三條第一項之約定，顯見兩造訂定系爭契約之真意應係被告透過承租放領取得系爭土地所有權後，再將系爭土地轉讓予原告，與「承租權」無涉，此再觀諸契約第三條中就轉讓承租權之權利金部分，完全未約定即足認之，被告主張其雖未能依放領取得土地所有權，惟其可將承租權轉讓予原告以代履行云云，顯然與兩造契約真意不符。
三、證據：提出買賣契約、不動產預定買賣契約、土地登記第二類謄本、起訴狀等影本各一件、存證信函影本三份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭土地係被告以大鞍合作社社員之林農身分所承租，且係大鞍合作社向林務局承租之多筆土地之一，原告於八十九年九月三十日間，認為林務局以後必將出租予大鞍合作社之土地，放領予所承租之社員，抑或永久辦理出租手續，不可能收回自行使用，遂與被告簽訂不動產預定買賣契約書，而該份契約雖名為不動產預定買賣契約書，但依第五條之約定，亦含有將系爭土地簽定承租權轉讓契約之性質，而非單純之不動產所有權預定買賣契約，僅係另行簽定承租權轉讓契約時，應付之轉讓金為原約定買賣價金之八成而已。上開事實，由原告於其所發存證信函中自認，被告亦曾以要求原告履行該筆土地承租轉讓辦理登記手續，及給付未交付之餘款，即總價八成未給付部分等。
（二）與兩造所簽訂系爭契約內容類似之不動產買賣契約書或讓渡契約書，經查尚有三人，該等契約亦有辦理承租權轉讓手續之約定，契約中權利金額之約定僅屬概略金額而已，如未約定者，自可於辦理承租權轉讓手續時另行議定，不能因為未約定權利金數額即否認其效力。
（三）本件買賣契約並無民法第二百四十六條第一項之情形，且兩造間曾於該契約書第五條第一款末段載明，付款之同時如確定未獲南投縣政府辦理放領之土地，應另案簽妥承租權轉讓契約。兩造於簽約時約定履行之方式有二種方式，因此參照最高法院八十九年度台上字第四五號判決，本件並無民法第二百二十六條第一項所定之所謂給付不能即客觀不能者之情形。縱有不能之情事，當亦屬於原告一方主觀不能之情形，原告不得任意解除契約，請求返還定金。
（四）兩造於簽訂系爭契約時，均認並無給付不能之情形存在，縱使南投縣政府至今仍未就系爭土地辦理放領，而可能有所謂之給付不能之情事發生，仍屬簽約後始發生者，顯屬債之關係發生後始發生者，原告均不得請求原定之給付，不得請求返還定金。
三、證據：提出讓渡契約書、不動產預定買賣契約書、最高法院判決要旨影本各一件、存證信函影本二件為證，請求向行政院內政部地政司及台灣省林務局函查系爭土地是否可能編列放領為承租戶所有，如未能編列放領林地，其理由及原因為何？並請求傳訊證人丙○○。
丙、本院依被告聲請傳訊證人丙○○。理 由
一、本件原告主張：坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地為中華民國所有，係大鞍合作社向該土地管理人承租，再由被告以該社林農身分承租。被告向原告陳稱其具備大鞍合作社社員身份，就系爭土地享有承租權及將來透過放領程序取得所有權之權利，原告乃於八十年九月三十日與被告訂定不動產預定買賣契約，向被告承買系爭土地之所有權，並依約於簽約日給付定金四百八十六萬七千六百元予被告。但就系爭土地被告自始即不符合放領資格，無法透過承租放領方式取得所有權，本件系爭買賣契約之給付有自始、客觀給付不能之情形，契約應屬無效。況簽約迄今已十四年餘，被告仍未能取得系爭土地所有權，顯然係可歸責於被告之事由至給付不能，原告以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。又若認本件非屬可歸責於被告之事由致給付不能者，亦屬不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行，原告自得解除契約，請求判決如訴之聲明等語。
二、被告則以：原告於八十九年間，認為林務局以後必將出租予大鞍合作社之土地，放領予原承租之社員，抑或永久辦理出租手續，不可能收回自行使用，遂與被告就系爭土地簽訂不動產預定買賣契約書，而該份契約雖名為不動產預定買賣契約書，但依第五條之約定，亦含有將系爭土地簽定承租權轉讓契約之性質，故本件並無所謂客觀給付不能之情形。兩造於簽訂系爭契約時，既認無給付不能之情形存在，而南投縣政府至今仍未就系爭土地辦理放領，因而可能有所謂之給付不能之情事發生，此情形係屬簽訂該契約書後始發生者，故本件縱若已經發生給付不能之情事，不論是否為主觀上之不能，顯屬債之關係發生後始發生者，原告均不得請求原定之給付，即請求返還定金等語抗辯。
三、本院之判斷：
（一）原告主張坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地為中華民國所有，係大鞍合作社向該土地管理人承租，再由被告以該社林農身分承租。兩造於八十年九月三十日簽訂不動產預定買賣契約，向被告承買系爭土地，並依約於簽約日給付定金四百八十六萬七千六百元予被告等情為被告所不爭執，復有土地登記謄本、不動產預定買賣契約書各乙份在卷可證，應堪信為真實。
（二）系爭不動產預定買賣契約書之買賣標的為何？原告主張為系爭土地之所有權；被告則抗稱為系爭土地之所有權或承租權等語。查：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。復按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年度台上字第一○五三號判例參照）。
２、證人丙○○於本院略證稱：系爭土地買賣是伊介紹的，原告在地籍圖上看到系爭土地，但是不知道要找誰買，透過同事黃英圳才知道是被告承租的土地，請伊問被告是否同意轉讓承租權，被告則說價格可以的話，願意轉讓。嗣後經過協商，價格取得共識後，雙方才簽契約書。因為當時土地尚未放領，被告只有承租權，所以只能辦理承租權轉讓，若有放領後，被告必須將所有權轉讓予原告，所以契約書才寫土地買賣。當時尚有約定萬一沒有放領，買方願以不低於買賣價款八成之價格，作為承租權轉讓之代價，契約書所寫的是買賣所有權的價格。（問：當初這個承諾為何沒有記載在契約書上？）因為當初合作社的土地已有一段在進行放領，第一期土地款也已經開出來，所以雙方都有自信系爭土地應該會放領，才沒有記載這個約定（見本院九十五年三月二十三日言詞辯論筆錄）。
３、系爭契約書雖名為「不動產預定買賣契約書」，該契約第二條且約定：標的標示：本契約買賣土地坐落於南投縣○○鎮○○段○○○○號計壹筆…。但查該契約文義並無法證明系爭買賣契約之標的僅限於系爭土地之所有權，尚須審酌契約條款之其他內容與當事人雙方當時之真意而定。契約書第三條約定：移轉單價為已確定可放領地，取得私人所有權之單價，訂為每甲六十二萬元整，其放領土地及地上物補償金由甲方（即被告）自行負擔；倘為不確定放領地，僅為轉讓承租權，由甲方負責辦妥承租權轉讓手續，權利金訂為每甲（空白）。第五條則約定：乙方（即原告）明知甲方尚未取得本約標示土地之所有權，惟雙方均願循左列程序漸次履行義務，並享有對等的權利。Ⅰ甲方經南投縣政府通知繳納上開放領土地之地價款及地上物補償金得通知乙方代為繳納，迨土地所有權狀領得，並蓋妥土地所有權移轉登記有關表件，適於向地政機關辦理過戶之同時，由乙方支付總價百分之十予甲方。乙方付款之同時如確定未獲南投縣政府辦理放領之土地，應另案簽妥承租權轉讓契約。由此可知兩造於簽約時，確有將承租權之轉讓列為討論事項，第三條就承租權轉讓之權利金雖未約明，但於第五條約定如確定未獲南投縣政府辦理放領，應另案簽妥承租權轉讓契約，足證雙方亦預見系爭土地如未能放領時之情形，並約定處理方案，是被告抗辯兩造有另行約定如確定無法放領時，改以承租權轉讓方式辦理等情，堪予採信。
４、系爭契約既已約定就系爭土地所有權無法移轉時，應另行簽立承租權轉讓契約，故被告現今雖無法移轉所有權予原告，但系爭土地現仍為被告承租使用之事實，原告並不爭執，則被告自得主張改依承租權轉讓方式履行系爭契約，原告以被告未能履行系爭土地所有權之移轉為給付不能，主張解除契約，尚有未合。
５、另系爭土地於訂約時被告尚未取得所有權，須透過南投縣政府辦理放領程序，始可取得所有權之事實為兩造明知，故被告是否得以承領系爭土地，尚須經過主辦單位依法令為審核，非被告所能左右，是被告於簽約後十四年餘，雖尚未能取得所有權，且依目前法令確定無法放領屬實，但尚非屬可歸責於被告之事由。又訴外人大鞍合作社、張俊原就大鞍合作社所承租之直營林地撫管權，於八十年六月十八日簽立讓渡契約書，其中包含已確定可放領地及不確定放領地等情，有被告提出之讓渡契約書乙份在卷可參。足證大鞍合作社所承租之土地包含系爭土地在內，已有計劃放領之事實，堪予認定。系爭土地於兩造簽約時即八十年九月三十日，被告尚未取得所有權之事實既為兩造所明知，而原告就大鞍合作社所承租之土地除買受系爭土地外，且向訴外人沈武買受南投縣○○鎮○○段一八一、一七八、一七四、二○一、一七○、一七一、一七二、一八五假地號土地，足證原告有計劃的購買與系爭土地同類型之土地。原告既為計劃性購買，對於系爭土地之權利、義務關係當知之甚詳，被告於簽約時既已明白告知尚未取得系爭土地所有權，僅能依放領程序取得所有權，則原告未能舉證證明被告有何詐騙行為使原告陷於錯誤之事實，是原告主張被告應負侵權行為責任，請求回復原狀，於法尚有未合，附此敘明。
四、據上所述，原告依兩造間之買賣契約之法律關係請求被告返還價金四百八十六萬七千六百元及自八十年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。
五、本案事證已臻明確，被告請求本院向內行政院內政部地政司及台灣省林務局函查系爭土地是否可能編列放領為承租戶所有，如未能編列放領林地，其理由及原因為何，已無必要，又兩造其餘之攻擊防禦方法及聲請調查之證據，經審酌後，認均與本件之認定及判決之結果無礙，故不再一一論述，併此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 17 日
民事庭法 官 周玉蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 4 月 17 日
書記官 洪瑞璣