臺灣南投地方法院民事判決 95年度訴字第150號原 告 甲○○訴訟代理人 酈長春律師被 告 李應欽即李元光祭祀公業主任委員訴訟代理人 鐘登科律師上當事人間請求返還押金等事件，本院於民國96年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：㈠、被告應給付原告新臺幣（下同）180,000元及自民國（下同）92年9月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡、被告應給付原告397,900元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年率百分之5計算之利息。㈢、訴訟費用由被告負擔。㈣、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、事實摘要：
㈠、原告起訴主張：
⑴、原告於92年8月間向李元光祭祀公業前主任委員李嵩堯承租
派下公同所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），雙方口頭約定每月租金為60,000元，租期為9年10月，並約定原告在系爭土地上之建物完工後始開始給付租金，原告並於92年9月5日給付租賃押金180,000元與訴外人李嵩堯指派之派下員李拔雄及李景和，原告隨即於92年9月下旬進入系爭土地進行整地，嗣訴外人草屯鎮農會出面稱系爭土地中有90坪已由草屯農會向被告承租，原告為瞭解實情，即委託代書申請鑑界，惟仍遭訴外人草屯鎮農會派員阻止致原告無法繼續整地，且無法完整使用該土地。嗣後雙方曾就系爭土地承租範圍及另一筆土地（同段108地號）承租事宜多次協商，惟未達成協議，被告李應欽於94年1月1日接掌主任委員職務後，因與原告協商多次未果，而於95年1月1日「李元光祭祀公業」會議中提案不再將系爭土地出租予原告及沒收押金180,000元，並經決議通過，原告於95年1月4日以存證信函通知被告履行契約，惟被告於95年1月18日函稱：兩造租約未成立，縱使租約成立，原告尚欠繳租金54萬元．．．等情。惟租賃契約只要雙方表示意思一致，租約即因而成立，本件兩造口頭約金及租期，契約即已成立，後因訴外人草屯鎮農會主張系爭土地90坪範圍內有租賃關係，被告無法交付所承租範圍之土地供原告使用，致原告無法繼續建物工程之興建，此係可歸責於被告之事由遲延履約，原告依民法第254條之規定解除租賃契約，並以起訴狀送達被告為解除契約之意思表示。
⑵、本件租約既經合法解除，被告應返還所收受之押租金180,00
0元及自受領時起至清償日止之法定利息，又原告給付押金與被告後，即委託工人整地，而系爭土地原為三層高低坡分明之梯田，因多年未耕種及管理不當，整塊地是荒堙漫草，垃圾滿地，原告分兩次整地不但將土地整平，並清除雜草及有訴外人草屯鎮農會主張就系爭土地90坪有租約存在，原告復委託代書進行鑑界，亦支出費用13,900元，此皆為對被告有利費用，應得請求被告返還，同時亦可視為因可歸責於被告之事由致未履行契約所造成原告之損害，原告以民法第254條及第259條1、2、5款及第260條之法律關係，請求被告回復原狀及損害賠償。
㈡、被告則以：
⑴、原告主張兩造於92年8月間就系爭土地成立租賃契約，並口
頭約定租金、租期及於收取租金之始期等，惟依李元光祭祀公業93年7月24日會議記錄，就系爭土地之租賃事宜已作成：「1.開始整地工程。2.草屯鎮農會承租部分約90坪將與（農會）理事會繼續協商解決。3.如農會協商不成，就現有部分承租，每月租金酌減5,000元，以55,000元計算租金。4.12月16日前開始工程進行，期間為5個月內完成，工程完成後，開始收取租金。5.建築結構完成後，須完成簽約手續，簽約期限為9年10個月」等決議，並經原告簽名表示同意。由上開決議第5項所載，兩造間就系爭土地租賃契約，應係合意採要式行為為契約成立之要件，現兩造間既尚未簽訂書面契約，兩造就系爭土地之租賃即不存在，自不生原告主張之解除契約及回復原狀，原告之主張顯無理由。況李元光祭祀公業關於土地之出租事宜，均應經委員會決議通過且應訂立書面租約，而在被告李元光祭祀公業之前管理人李嵩堯向原告收取180,000元之前，被告李元光祭祀公業並未曾在委員會議中就系爭土地出租予原告之事宜為任何之討論與決議，顯見原告主張兩造間已有「租賃關係」之口頭約定云云，並非可採。至被告向原告收取之180,000元，係用以擔保若原告在管領土地後未與被告訂立契約時，被告在此期間所受之損害，並非定金，因此，原告主張被告曾收取180,000元之押租金而認兩造已成立租賃契約，與事實不符。
⑵、次查，李元光祭祀公業所有土地出租時，其處理慣例係先由
公業委員與有意承租人初步洽談，洽談範圍僅限於告知土地坐落位置及租金數額等條件，並探知對方欲承租之期限及承租土地之用途，若有意承租人同意該委員之租金條件，則由該公業委員向對方收取一定金額之「定金」，有意承租人即取得優先締約權，並非收取定金後即已成立契約。該名公業委員在向有意承租人收取定金後，即將有意承租人之身份、承租期限、承租用途等報告委員會，由委員會決定是否出租，若委員會決議不出租，則將定金返還，若委員會決議出租，則與有意承租人洽商詳細之租賃條件並簽定書面契約，且被告公業之慣例，亦必以簽定書面契約為租賃契約之成立要件。
⑶、縱認兩造間就系爭土地之租賃契約已成立，惟原告係以系爭
土地有90坪之面積已出租與訴外人草屯鎮農會，致被告未能交付系爭土地與原告，作為解除契約之理由，然草屯鎮農會在原告表示承租系爭土地前即已占用系爭土地中約90坪部分之土地，而原告於承租前曾至現場察看，自無不知草屯鎮農會占用系爭土地90坪之事實，且兩造在洽商租賃過程，並未明白約定原告承租後可使用551-3地號土地全部，被告依現況交付原告使用，自無原告主張之債務不履行而得解除契約情事。況依兩造於93年7月24日亦達成「如農會協商不成，就現有部分承租，每月租金酌減5,000元，以55,000元計算租金。」，因此，原告以系爭土地有90坪已出租予草屯鎮農會為由而主張解除契約，顯無理由。另原告主張其自92年9月起陸續僱工整地，並已花費384,000元等語，並非事實，此由該等憑證所載號碼均為連號即可證明顯係臨訟編撰，不足採信。原告在管領系爭土地期間未盡其注意義務，任由不明人士在系爭土地上傾倒廢棄物，致被告尚需花費680,000元始得將土地回復原狀，依此自得拒絕將原告於92年9月5日所交付之保證金180,000元返還予原告。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。若受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、法院之判斷：
㈠、原告主張於92年8月間與李元光祭祀公業派下員就系爭土地，以口頭約定每月租金為60,000元，租期為9年10月，並約定原告在系爭土地上之建物完工後始開始給付租金，原告並於92年9月5日給付180,000元與派下員李拔雄及李景和，原告於系爭土地進行整地後，訴外人草屯鎮農會出面稱系爭土地中有90坪已由草屯農會向被告承租，被告李應欽於94年1月1日接任主任委員職務後，因與原告協商多次未果，而於95年1月1日「李元光祭祀公業」會議中提案不再將系爭土地出租予原告及沒收押金180,000元，並經決議通過，原告於95年1月4日以存證信函通知被告履行契約，惟被告於95年1月18日函稱：兩造租約未成立，縱使租約成立，原告尚欠繳租金540,000元等情情，業據提出與所述相符之存證信函、會議紀錄及收據等為證，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。
㈡、本件兩造不爭執事項：
⑴、原告在92年8月間向被告祭祀公業派下員李景和表示有意承
租坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號土地（是否整筆土地全部兩造仍有爭執），並於92年9月5日交付180,000元與被告祭祀公業派下員李拔雄，並立有收據一張。
⑵、後來發現上開土地有一部分是被草屯鎮農會承租使用，所以
被告祭祀公業在93年7月24日召開委員會討論有關551-3地號土地出租事宜，並邀原告到場列席，該次會議關於551-3地號土地出租部分有5點決議，其中第1點記載，開始整地工程，第2點記載，草屯鎮農會承租部分約90坪，將與理事長繼續協商解決，第3點記載，如農會協商不成，就現有部分承租，每月租金酌減5,000元，以55,000元計算租金，第4點記載，12月16日前開始工程進行期間為5個月內完成，工程完成後開始收取租金，第5點記載，建築結構完成後，須完成簽約手續，簽約期限為9年10月。原告在第5點文字記載末端有簽名及記載日期。
㈢、本件兩造爭執事項：兩造間就系爭土地有無成立租賃契約；如契約成立，原告解除契約是否有理由；如解除契約有理由，原告除請求返還180,000元外，得否請求返還整地費用。
⑴、本件原告主張就系爭土地係與被告祭祀公業派下員李景和就
租金、租期等口頭約定，而認成立租賃契約，被告則否認授權訂立租賃契約，及未經祭祀公業委員會決議，租賃契約不存在。經查，證人李拔雄於95年10月23日本院行言詞辯論時到庭證稱：「當初承租土地是說原告租地，讓原告自行建築，建築完成後，再正式簽書面的契約，當初收押金時，兩造就已經談妥出租及承租的事宜，也都同意出租與承租」，「（問：委員會有無開會決議土地要租給原告？）大會授權給委員會出租，委員會先由聯絡人與承租人談妥，收取押金之後，再提出報告委員會，由委員會向大會提出報告，這是我們出租土地一慣的作法，至於出租給何人，並不需要再經過委員會同意與決議」，「（問：是否土地的承租就是由李景和代表委員會洽談？）是」，「（問：祭祀公會出租土地是否要寫契約書才生效？）我們是先收押金，建物建好後，再寫契約書，建物是用祭祀公會的名義申請建照，只是錢由承租人出，建築物建好後，所有權就是祭祀公會的」，「（問：出租及承租的合意是在收押金時，還是在寫契約時？）收押金時就合意了。本件出租的事情，都是在李景和家裡處理。押金是我收的，由李景和見證我有收這筆錢」等語，由證人李拔雄上開證言觀之，系爭土地之出租事宜係祭祀公業派下員大會決議通過並授權委員會辦理，而證人李景和與原告就系爭土地洽談租約條件，係經委員會授權代表委員會與原告洽談租賃契約事宜，因此，證人李景和係有權代表與原告訂立租賃契約之人甚明。次查，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院85年度台上字第165號判決參照）。本件證人李景和係經委員會授權代表祭祀公業與原告訂約之人，已如上述。而原告與證人李景和於92年8月間已就系爭土地商定租金為每月60,000元，租賃期間為自建築物完成後起算9年10個月，此亦為兩造所不爭執，兩造既已就租賃契約必要之點達成合意，租賃契約即已成立。至被告雖抗辯兩造合意以訂立書面契約為租賃契約之成立要件，惟並未舉證以實其說，難認被告之抗辯有理由。況如兩造租賃契約於書面契約未訂立前，租賃契約尚未成立，則原告於租賃契約成立前，豈有立即在土地上興建建物之理。又如92年8月間原告與證人李景和議定租金及租期後，因尚未訂立書面契約致租賃契約尚未成立，則何以被告祭祀公業於93年7月24日召開委員會討論有關551-3地號土地出租事宜時，所達成之5點決議中，其中第3點記載：「如與農會協商不成，就現有部分承租，每月租金酌減5,000元，以55,000元計算租金」，第5點記載：「建築結構完成後，須完成簽約手續，簽約期限為9年10月」，依其內容顯示係變更前次原告與證人李景和所議定之租金，如租賃契約未成立，何須變更契約之要件，足見兩造間就系爭土地之租賃契約，應於原告與證人李景和議定租金及租期時即已成立甚明。再查，縱認原告與證人李景和議定租金及租期時，租賃契約尚未成立，惟被告祭祀公業於93年7月24日召開委員會討論有關551-3地號土地出租事宜時，已就系爭土地出租之各項條件達成5點決議，內容包含租金及租期，且決議當日原告亦到場，並於5點決議後簽名，雖該決議中就租金及出租土地面積係以附條件（停止或解除條件）方式為之，惟仍不失兩造合意達成租賃契約之必要要件，兩造間就系爭土地已成立租賃契約，應無疑義。又查，證人李景和於95年11月7日本院行言詞辯論時到庭證稱：「（問：出租的這筆土地有多大？有無寫在廣告招牌上？）廣告招牌上沒有寫坪數，只是承租人來時，我們會給他看土地所有權狀。」，（問：草屯段551-3地號土地出租情形如何？）本件是原告打電話問我，他到我家來談，我帶他去現場看，並有指界要出租的範圍，但沒有告訴他面積多大，原告問我地號，他就去地政事務所申請閱覽，之後隔了幾天，他就說要送訂金來給我，所以我打電話給主委，有人要來送訂金，主委說李拔雄的太太在做會計，請李拔雄來收，後來原告送來十八萬元的支票，錢收下時，我有在場當見證人，後來沒有定契約，因為原告請人來鑑界，說後面的土地由農會承租約九十坪，他要去與農會協調，之後就沒有下文」等語，依證人李景和上開證言，兩造於訂約時，證人李景和曾提出土地登記簿謄本與原告，因此訂約時就系爭土地之出租應係以土地全部為出租範圍，嗣後，因發現部分土地已遭農會占用，始有93年7月24日委員會討論變更原租賃契約中關於出租面積及租金條件之會議，益足證明兩造間就系爭土地之租約於證人李景和與原告議定租金及租期時即已成立甚明。
⑵、兩造契約既已成立生效，嗣後原告與被告祭祀公業於93年7
月24日復就土地出租面積及租金合意以附條件（停止或解除條件）方式為變更原租賃契約之條件，即以農會占用土地未收回，為租金變更為每月55,000元及出租面積變更為農會占用面積以外部分之土地之停止條件，嗣後被告祭祀公業並未將農會占用之土地收回，兩造就系爭土地原訂之租賃契約，其中就租金部分變更為每月55,000元，就出租面積部分變更為農會占用面積以外部分之土地，嗣後就系爭土地之租賃契約即應已變更後之條件為依據。原告雖抗辯93年7月24日被告祭祀公業召開委員會討論有關551-3地號土地出租事宜時，僅係到場列席，並未同意被告祭祀公業達成之決議，在會議紀錄上簽名僅係表示同意被告祭祀公業向農會收回占用之土地等語。惟查，依被告祭祀公業93年7月24日會議紀錄記載情形觀之，該次會議達成5點決議，如原告並未同意5點決議內容，僅係因到場而簽名，則原告既已簽名於列席人員欄，何須再簽名於5點決議之後，又如僅係同意會議紀錄第2點向農會收回占用土地之決議，而就其他附條件變更租金及租賃土地面積之條件不表同意，則何以未簽署姓名於第2點決議之下，反而簽名於第5點決議之後，足見兩造就93年7月24日被告祭祀公業所達成之5點決議，包含附條件變更租金及租賃土地面積之條件確已達成合意，於條件成就時，兩造間之租賃契約即應以變更後之條件為依歸。次查，本件被告祭祀公業並未收回系爭土地中遭農會占用之90坪部分，此為兩造所不爭執，因此，兩造於93年7月24日所達5點決議中，就變更租金及租賃土地面積之停止條件已成就，應依變更後之租金及土地面積作為兩造間租賃契約之依據，即兩造原訂租賃契約係以系爭土地全部為租賃契約之標的物，後因條件成就而變更為系爭土地扣除農會占用90坪以外之土地為租賃契約之標的物，租金亦變更為每月55,000元，原告既與被告祭祀公業達成上開決議之合意，被告祭祀公業即不負交付系爭土地中遭農會占用90坪土地與原告使用之義務，原告嗣後以被告祭祀公業未交付系爭土地中遭農會占用90坪部分土地為由，認係因可歸責於被告祭祀公業之事由，而以存證信函解除兩造間之租賃契約，應認其解除契約為不合法，兩造間就系爭土地之租賃契約既未解除，原告以因契約解除，據以請求返還押金180,000元及整地費用384,000元，亦失其依據，而難認為有理由。
⑶、兩造間就系爭土地之租賃契約，既因兩造嗣後合以變更租賃
條件而以新租賃契約條件代之，被告祭祀公業即不負交付系爭土地中遭農會占用90坪土地與原告使用之義務，原告嗣後以被告祭祀公業未交付系爭土地中遭農會占用90坪部分土地為由，認係因可歸責於被告祭祀公業之事由，而以存證信函解除兩造間之租賃契約，並請求返還押金及整地費用，即難認為有理由。從而，原告依契約解除後回復原狀請求權及損害賠償請求權，請求被告給付原告押金180,000元及整地費用384,000元及法定遲延利息，即屬無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 6 日
民事庭 法 官 李立傑以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 10 日
書記官