臺灣南投地方法院民事判決 96年度訴字第369號原 告 丙○○兼訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 王耀賢律師複代理人 林益輝律師複代理人 丁○○上當事人間請求給付租金等事件，本院於民國97年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告丙○○新臺幣貳拾肆萬元、原告甲○○新臺幣貳拾捌萬捌仟元及均自民國九十六年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告甲○○其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮後）由被告負擔六分之五，餘由原告甲○○負擔。
本判決於原告丙○○、甲○○分別以新臺幣捌萬元、壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行程序實施前以新臺幣貳拾肆萬元、貳拾捌萬捌仟元分別為原告丙○○、甲○○預供擔保，得免為假執行。
原告甲○○其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告前於民國94年1月31日向原告承租坐落南投縣○○鄉○○街○號後方土地，即坐落南投縣○○鄉○○段第367、368地號土地（下稱系爭土地），雙方約定被告於承租後自行在土地上興建房屋，其中有4分之1房屋係利用原告丙○○原有之房屋改建而成，租賃期間自94年2月1日起至97年1月31日止，租金約定第1年每月為新臺幣（下同）15,000元，第1年總租金為180,000元應於簽約時同時給付，第2年每月租金為30,000元，被告應於租期首日以前繳納全年租金，惟被告第1年之租金即未給付，自95年5月間起亦短少支付租金，自96年5月起即全未給付租金，嗣原告丙○○於95年11月3日將出租與被告之土地移轉與原告甲○○，就出租土地之權利義務關係亦移轉與原告甲○○，原告甲○○亦已將上開移轉事宜通知被告。原告甲○○因被告遲未給付租金而於96 年5月28日寄發存證信函催告被告給付，並表示如於接獲存證信函7日內仍未給付則視為終止租約，被告於96年5月29日接獲存證信函，於7日後即96年6月4日仍未給付租金，契約應已視為終止，惟被告至96年7月16日始停止占用租賃物。依契約約定被告於租約屆滿後，所興建地上房屋之所有權應歸屬出租人即原告所有，因此，本件契約應非單純之土地租賃契約，而係包含土地及房屋之租賃契約，被告積欠租金雖未達2年，原告仍得終止租約，並得請求租約終止後之損害賠償及被告破壞房屋之損害賠償。如鈞院認為租賃契約僅係單純土地租賃，且積欠租金未達2年而不終止租約，惟契約至97年1月31日仍屬有效，且土地上房屋係被告自行僱工破壞，於租約有效期間被告仍需給付租金。至被告主張抵銷之消費款部分，並未提出舉證，且所提出單據均非原告丙○○所簽，時間復均在93年以前，亦已罹於請求權時效，自不得主張抵銷。
㈡、原告丙○○請求部分：被告積欠原告丙○○之租金計有94年
2 月至95年1月全年租金180,000元，95年5月起至95年10月間係按月給付租金，惟每月僅給付20,000元，每月不足10,000 元，合計積欠60,000元，共積欠240,000元。
㈢、原告甲○○請求部分：
⑴、上開土地於95年11月間所有權移轉與原告甲○○，且租賃契
約關係亦移轉與原告甲○○，已如上述。而被告自95年11月起至96年6月4日終止租約止，原應按年給付租金，被告卻按月給付租金，其中95年11月至96年4月，每月僅給付20,000元，每月不足10,000元，合計積欠60,000元，96年5月及96年6月1日至96年6月4日終止租約日止，租金30,000元及4,000元均未給付，共積欠原告甲○○租金94,000元。
⑵、被告於租賃期間至96年7月16日始停止占用租賃物止，計有
水費6,516元（96年4月3,580元、96年4月1,859元、96年4月1,077元）及電費2,869元（96年6月2,659元、96年8月210元）未繳，上開未繳納之水電費，係由原告甲○○先墊繳，原告珮甄自得向被告請求清償。
⑶、原告甲○○前以存證信函通知被告應給付租金未果，兩造之
租約已於96年6月4日終止，已如前述。而被告於租約終止後，並未返還租賃物，遲至96年7月16日止，始停止占用租賃物，期間為42日，以每日租金1,000元計算，被告所獲不當得利計有42,000元，原告甲○○自向被告請求此部分相當於租金損害之不當得利。又本件契約因可歸責於被告之事由而終止，原告甲○○於契約終止被告遷離上開土地後至契約原定終期即97年1月31日期間，土地無法出租與他人，屬所失利益，以每月租金30,000元計算，原告甲○○所失利益計194,000元（96年7月17日起至96年7月31日計14日，14,000元，96年8月1日起至97年1月31日止，計6個月，180,000元，合計194,000元）。
⑷、被告於停止占用系爭土地後，並未將土地及地上房屋點交與
原告甲○○（按依契約約定被告於租約終止後，所興建地上房屋之所有權應歸屬出租人即原告所有），且任意破壞土地上房屋，將有價值之物變賣後，將廢棄物遺留現場，原告甲○○為清理廢棄物，僱請工人清理，支出32,000元，此係原告任意破壞之侵權行為所致，原告甲○○受有損害，為此依侵權行為請求被告賠償。縱認無法成立侵權行為，惟被告將廢棄物堆置於土地上，損害土地之生產力，原告甲○○亦得依432條規定請求賠償。並聲明：被告應給付原告丙○○240,000 元、原告甲○○371,385元，及均自支付命令繕本送達翌日（即96年10月25日）起至清償日止，按年息百分5計算之利息。
二、被告則以：
㈠、被告確曾接獲原告丙○○、甲○○寄發之所有權移轉通知，惟被告從未接獲原告丙○○、甲○○寄發之租賃契約移轉通知書，原告丙○○、甲○○亦從未將租賃契約移轉之文件提示與被告，被告無從知悉租賃契約已移轉至原告甲○○名下，原告甲○○本於租賃契約請求被告給付租金，顯難認有理由。
㈡、原告丙○○與被告於簽訂租約時，因考量土地上之建物係由被告出資興建，而約定被告第1年之租金免支付與原告丙○○，此約定雖未記載於契約書中，惟既經雙方同合意，自屬契約條款之一部分，原告丙○○現請求被告給付第1年租金，應屬無理由。至第2年之租金，被告係應原告丙○○之要求，將租金轉為代原告丙○○繳納積欠銀行之貸款債務，被告亦已依原告丙○○之指示如期繳納，否則原告丙○○豈有任令被告於租期第2年按月均繳納20,000元之理，現原告丙○○竟指被告未給付第2年租金而要求被告給付，顯與事實不符。況原告丙○○於96年5月間曾僱工將置於被告興建房屋之上方原由原告丙○○置放之鐵皮屋拆除，致被告所有房屋屋頂漏水，發生損害，原告丙○○既未提供合於租約約定之狀況供被告使用租賃物，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕給付96年5月以後之租金。
㈢、原告丙○○於租賃契約存續期間曾多次至被告經營之飲食店消費，金額約為87,250元，惟原告丙○○迄未給付消費款，被告自得主張以上開原告丙○○積欠之消費款與原告丙○○、甲○○請求之租金互相抵銷。
㈣、契約約定被告自行在承租之土地上興建房屋，租期屆滿時房屋始歸由原告所有，惟本件契約尚未屆期即終止，房屋之所權自屬被告所有，被告得自行處分房屋。又被告興建房屋後，原告所有之鐵皮屋無處放置，因此原告丙○○以吊車將鐵皮屋吊至被告所興建之房屋上方作為被告所興建房屋之屋頂。本件性質上屬租地建屋之契約，依440條規定，積欠之租金未達2年以上，出租人不得終止租約，本件依原告丙○○、甲○○之主張被告所積欠之租金顯未達2年以上，原告主張契約已終止，並請求契約終止後之損害賠償實無理由。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠、被告於94年1月31日向原告承租坐落南投縣○○鄉○○街○號後方土地，即坐落南投縣○○鄉○○段第367、368地號土地，雙方約定被告於承租後自行在土地上興建房屋，租賃期間自94年2月1日起至97年1月31日止，租金約定第1年每月為新臺幣（下同）15,000元，第1年總租金為180,000元應於簽約時同時給付，第2年每月租金為30,000元，被告應於租期首日以前繳納全年租金，契約約定被告於租約屆滿後，所興建地上房屋之所有權應歸屬出租人即原告所有，惟被告並未給付第1年之租金，自95年5月至96年4月，每月僅給付20,00 0租金，每月短付10,000元租金，並自96年5月起即全未給付租金，嗣原告丙○○於95年11月3日將出租與被告之土地移轉與原告甲○○，並將上開移轉所有權事宜通知被告。原告甲○○於96年5月28日寄發存證信函催告被告給付，並表示如於接獲存證信函7日內仍未給付則視為終止租約，被告於96年5月29日接獲存證信函，於7日後即96年6月4日仍未給付租金，被告至96年7月16日始停止占用租賃物。又被告於租賃期間至96年7月16日始停止占用租賃物止，計有水費6,516元及電費2,869元未繳等事實業據提出房屋租賃契約書、土地所有權狀、存證信函、水電費收據、現場相片等為證，且為被告所不爭執，勘信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者，為被告承租之土地所有權移轉至原告甲○○，被告與原告丙○○間之租賃契約是否當然移轉至原告甲○○與被告間；租賃契約之標的係土地或土地及房屋；被告是否與原告丙○○約定不須繳納第1年租金，及第2年租金轉為代原告丙○○繳納銀行貸款而每月僅給付20,000元即可；被告以原告未保持租賃物合於租賃契約約定之使用狀態，而主張同時履行抗辯拒絕給付租金是否有理由；被告得否以原告丙○○於租賃契約存續期間至被告經營之飲食店消費後未給付之金額87,250元，與原告丙○○請求之租金互相抵銷；原告甲○○以存證信函終止租約是否合法，得否請求契約終止後之不當得利及所失利益之賠償。
㈡、按民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件（最高法院92年度台上字第315號判決意旨參照）。本件被告原與原告丙○○就系爭土地訂立租賃契約，嗣於95年11月3日原告丙○○將系爭土地所有權移轉至原告甲○○名下，此有原告提出之土地所有權狀為證，且為被告所不爭執，勘信原告主張為真實。本件依上開條文及最高法院判決意旨，原告丙○○與被告間就系爭土地之租賃契約當然移轉至原告甲○○與被告間，而無須另行訂立租賃契約，且此係當然移轉並不須以通知為要件，與債權讓與以通知為對債務人生效之要件仍屬不同（此種法定移轉僅在於債權人未為通知時，債務人仍向原債權人清償，是否發生清償效力有其意義），原告甲○○既因受讓租賃土地之所有權而當然成為租賃契約之當事人，自得本於租賃契約向被告請求給付租金及行使出租人本於契約之權利，被告抗辯未受租賃讓與通知，原告甲○○不得向其請求給付租金，於法未合，難認為有理由。
㈢、次查，依兩造不爭執之租賃契約名稱雖記載「房屋租賃契約」且契約標的亦記載為「南投縣○○鄉○○街○號後棟店面一間」，惟兩造就被告承租系爭土地後自行在土地上興建房屋，於契約期滿後，地上房屋之所有權歸屬於原告之約定並不爭執，亦與契約第8條約定相符。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件租賃契約之標的既為土地，僅約定被告於土地上興建之房屋於租期屆滿後，房屋之所有權歸屬原告，本質上仍屬土地之租賃契約，並非原告主張之土地及房屋之租賃契約。而依民法第440條第3項及土地法第103條第4款規定須積欠之租金總額達2年以上時，始得依民法第441條規定催告後終止租約收回土地。本件兩造對於被告未給付第1年租金及第2年租金（即95年2月至96年1月）僅於95年2、3、4月繳納全部租金，自95年5月至96年4月每月僅繳納20,000元，96年5月至96年6月原告甲○○終止租賃契約止均未繳納租金，至原告甲○○於96年5月28日以存證信函終止租約止，被告積欠原告之租金總額尚未達2年之總額（按第1年為180,000 元全部未繳納，第2年以後每年租金為360,000元，被告僅繳納270,000元，第2年以後至原告終止租約時止，應繳納124,000元，被告僅繳納60,000元），依上開民法及土地法規定，被告積欠之租金總額既未達2年租金總額，原告甲○○自無終止契約之權利，原告甲○○於96年5月28日以存證信函催告並終止租約，顯於法未合，自不生終止租約之效力，兩造之租約應於97年1月31日屆滿。
㈣、兩造之租賃契約因租賃標的之土地移轉至原告甲○○名下而繼續存在於原告甲○○與被告間，且原告甲○○所為終止租約並不生終止之效力，而應於97年1月31日屆滿時為租約之終期，已如前述。因而原告丙○○、甲○○自得請求被告給付積欠之租金。至被告雖抗辯與原告丙○○約定免給付第1年租金及第2年租金轉為代原告丙○○繳納積欠銀行之貸款債務，致僅納部分租金等語，惟被告就此部分有利於己之事實並未舉證以實其說，難認其抗辯有理由。又原告丙○○如允諾被告於第2年租金轉為代原告丙○○繳納積欠銀行之貸款而僅給付20,000元即可，何以被告於繳納第2年租金之前3期時仍以約定之金額30,000元繳納，足見被告抗辯顯與事實不符。從而，原告丙○○請求被告給付94年2月至95年1月全年租金180,000元及95年5月起至95年10月積欠租金60,000元，共積欠租金240,000元，原告甲○○請求被告給付95年11月至96年6月積欠租金94,000元，為有理由，應予准許。
㈤、次查，原告甲○○主張契約已於96年6月4日終止，被告繼續占用系爭土地至96年7月16日止，請求占用期間42日，以每日租金1,000元計算，合計為42,000元相當於租金損害之不當得利及所失利益計194,000元部分。惟原告甲○○主張契約終止於法不合已如前述，因此，被告自96年6月4日至96年
7 月16日期間繼續占用系爭土地，係本於租賃契約所為合法行為，自無不當得利可言，契約既仍繼續存在至97年1月31日始屆滿，原告甲○○亦無請求所失利益之理，原告甲○○本於契約終止後之不當得利及所失利益，請求被告給付236,00 0元，難認為有理由。
㈥、惟原告另主張「如鈞院認為租賃契約僅係單純土地租賃，且積欠租金未達2年而不終止租約，惟契約至97年1月31日仍屬有效，且土地上房屋係被告自行僱工破壞，於租約有效期間被告仍需給付租金」，此部分原告甲○○之真意應係本於租賃契約請求96年6月5日至97年1月31日契約屆滿時止之租金所為之備位請求。再查，兩造租賃契約並未合法終止而應至97年1月31日始屆滿，已如上述，租賃契約既合法有效存在，被告即應給付租金與原告甲○○。原告甲○○本於契約終止後之不當得利及所失利益，請求被告給付96年6月5日至97年1月31日契約屆滿時止，以租金計算之金額236,000元，雖無理由，惟其本於租賃契約請求被告給付96年6月5日至97年1月31日契約屆滿時止之租金236,000元之備位請求，為有理由，應予准許。至被告抗辯原告丙○○於96年5月間曾僱工將置於被告興建房屋之上方原由原告丙○○置放之鐵皮屋拆除，致被告所有房屋屋頂漏水，發生損害，原告丙○○既未提供合於租約約定之狀況供被告使用租賃物，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕給付96年5月以後之租金等語。惟兩造租賃契約之標的為土地並不包含地上房屋，已如前述，且地上房屋係被告自行興建，被告同意原告丙○○將組合屋吊至於系爭土地上所興建之房屋上，嗣後發生漏水而無法使用系爭土地上興建之房屋，此係另一法律關係，與兩造間原訂之土地租賃契約雖有事實上牽連，惟原告丙○○或甲○○依租賃契約所負出租人義務係提供土地完整合於使用之狀態與被告，並不負提供土地上被告所興建之房屋完整、堪使用之義務。即被告之給付租金與被告主張原告應提供土地上被告所興建之房屋完整、堪使用之義務（原告無此義務），並非本於同一契約所發生，亦非立於同時履行地位。又被告於原告丙○○將組合屋吊離後，如於系爭土地上興建之房屋發生漏水等情事，因仍在租賃契約有效期間，被告自得自行修繕或於系爭土地上再興建房屋使用，其竟自行拆除系爭土地興建之房屋，難認有何可歸責於原告之處。從而，被告所陳因原告丙○○、甲○○未提供土地上被告所興建之房屋完整、堪使用與被告，而主張同時履行抗辯拒絕給付租金，應屬無理由。
㈦、另被告抗辯以原告丙○○於租賃契約存續期間至被告經營之飲食店消費未支付之金額87,250元，與原告丙○○、甲○○請求之租金互相抵銷部分。此部分為原告丙○○、楊珮真所否認，且被告亦未能舉證該部分之事實，難認為被告之抗辯屬真實。況依被告提出之消費單據，或未填載日期，如有填載日期除2張為95年間之消費外，餘消費日期均為90年至93年，已逾民法第127條第1款之請求權時效，復經原告丙○○、甲○○為時效抗辯，應認被告之抗辯為無理由。
㈧、原告甲○○另請求被告給付於租賃期間至96年7月16日始停止占用租賃物期間未支付之水費6,516元及電費2,869元部分。被告否認原告楊珮真提出水電費單據係其使用，且水電費單據所載使用人及繳費人均為名勝大飯店並非原告甲○○，原告甲○○自無請求權等語。經查，原告雖主張被告承租系爭土地後在土地上興建之房屋係位於南投縣○○鄉○○街○號名勝大飯店後方之土地上，水電均由前方之名勝大飯店接用，且於被告承租期間名勝大飯店均未使用水電等語，惟原告甲○○提出之水電費單據仍記載使用人為名勝大飯店，原告丙○○、甲○○於被告承租系爭土地期間，仍在被告於系爭土地上興建房屋上方之組合屋居住，則原告甲○○提出之水電費收據是否確為被告單獨使用，或原告甲○○、丙○○亦曾使用，並無法證明，難認原告甲○○此部分主張有理由，應予駁回。
㈨、原告另依侵權行為及432條規定，請求清運被告拆除系爭土地上房屋後遺留於系爭土地上之廢棄物32,000元部分。惟查，兩造租賃契約並未因原告甲○○之存證信函而終止，而係於97年1月31日時始屆滿，而被告拆除系爭土地上之房屋係在租賃契約屆滿前之96年7月間所為，斯時至97年1月31日止被告就系爭土地均有權使用，即使被告將系爭土地上房屋拆除並遺留廢棄物，亦係有權使用，並無侵害原告甲○○對系爭土地之使用權利，且斯時契約尚未屆滿，被告尚不負返還土地之義務，則土地上堆置何物亦屬被告權利，原告甲○○並無要求被告清除系爭土地上廢棄物之權利，難認原告甲○○此部分主張為有理由，應予駁回。
㈩、原告丙○○本於租賃契約請求被告給付租金240,000元，原告甲○○請求被告給付租金288,000元，及均自支付命令繕本送達翌日（即96年10月25日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，不予准許。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
結論：原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
民事庭法 官 李立傑以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
書記官 黃俊岳