臺灣南投地方法院民事判決 97年度簡上字第40號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 黃靖閩律師
羅豐胤律師複代理人 蔡素惠律師
林正雄律師被上訴人 甲○○上列當事人間返還價金事件，上訴人對於民國97年5月7日本院埔里簡易庭97年度埔簡字第9號第一審判決提起上訴，本院於98年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣伍仟參佰零貳元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠兩造於民國96年9月23日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買
賣契約），約定上訴人將其所有之南投縣（以下不引縣○○里鎮○○段（下同）662、663、665及666地號土地全部出售予被上訴人。其中663、665地號之道路用地全部以新台幣（下同）2萬元計算，662、666地號之建築用地全部合計為72坪，每坪以58,000元計算，其買賣總價金為4,196,000元，上訴人並言明，662、666地號兩筆土地（下稱系爭662、666地號土地）均以圍牆圍住等語。詎兩造於96年11月29日向埔里地政事務所申請鑑界後，發現系爭土地確有部分不在上訴人所稱圍牆範圍內，且遭他人占用為通行道路。嗣埔里地政事務所於97年3月26日至系爭土地複丈，確認662地號土地上有0.000855公頃（即8.55平方公尺，約2.59 坪）及666地號土地上有0.002584公頃（即25.84平方公尺，約7.82坪）均不在上訴人所稱圍牆範圍內。被上訴人業已分別給付上訴人票面金額分別為10萬元、3,096,000元及82萬元之支票3紙做為定金，合計共4,016,000元，尚餘價金18萬元未給付上訴人；依系爭買賣契約第10條之約定，本件買賣建地如有為鄰地侵占使用情形，上訴人應自行排除解決後移交被上訴人，如上訴人無法排除解決時，應計算清楚被他人侵占之土地面積，依契約每坪售價退還被上訴人，茲系爭662、666地號土地被占用之面積為34.39平方公尺即10.41坪，每坪價格為58,000元，上訴人應退還被上訴人603,780元，扣除被上訴人尚積欠上訴人18萬元價金，則依系爭買賣契約第10條約定，上訴人應給付被上訴人423,780元。
㈡另依兩造簽訂系爭買賣契約時，上訴人向被上訴人告以系爭
662、666地號土地之全部面積均在圍牆內，並無不足短少，然系爭662、666地號土地確有部分土地在圍牆以外，現遭他人占有使用中，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人爰依民法第354條、第359條之規定，請求減少價金603,780元；再系爭662、666地號土地確有部分土地遭他人侵占供作道路使用，則上訴人顯因可歸責於己之過失，致未能依債之本旨而為給付，現上訴人既無法排除前揭遭侵占情事，被上訴人爰依民法第227條之規定，請求上訴人就系爭662、666地號土地未交付被上訴人使用部分，賠償603,780元，均扣除被上訴人尚未給付之18萬元，故上訴人應給付被上訴人423,780元。
㈢並聲明：
⒈上訴人應給付被上訴人423,780元（原聲請給付487,000元
，後減縮為423,780元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5算之利息。
⒉被上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
⒊訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人於原審聲明：駁回上訴人之訴，並抗辯略以：被侵占部分上訴人也沒辦法，上訴人亦是依據契約買賣之土地在繳納稅金，被上訴人於買賣時即知悉有部分為道路用地；如系爭662、666地號土地有被人侵占，上訴人方願意償還被上訴人金額，惟系爭662、666地號土地20幾年都屬上訴人所有，上訴人所出售者均為實地，上訴人否認系爭662、666地號土地有被侵占之事實。
三、原審判決：㈠上訴人應給付被上訴人423,368元，及自97年1月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡就被上訴人勝訴部分宣告假執行，並駁回被上訴人其餘之訴。
㈢訴訟費用由上訴人負擔百分之87，其餘由被上訴人負擔。
四、上訴人不服原判決，提起本件上訴：㈠於本院聲明，求為判決：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
⒋願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡除引用於原審之陳述外，並補充陳述：
⒈按系爭買賣契約第10條約定：「本買賣建地如有為鄰地侵
占使用情形，甲方（上訴人）應自行排除解決移交乙方（被上訴人），如甲方無法排除解決時，應計算清楚被他人侵占之土地面積，依契約每坪買賣價退還乙方」等語，契約條文既然約定『如有為鄰地侵占使用』、『被他人侵占之土地面積』，則該所謂侵占部分土地應係指遭鄰人或特定人侵占使用之情形，如有部分土地現為道路使用，既為客觀之事實，買受人（被上訴人）前往系爭土地勘察時，自應知悉土地當時現況為何？故關於前開條文所謂鄰地、他人侵占部分之規定，顯然不包括現為道路使用之土地部分甚明。詎原審判決不察，就所謂遭鄰地及他人之侵占情形，解釋包括道路用地云云，其認事用法，顯有違誤。⒉本件4筆土地業於96年10月19日均過戶移轉登記在被上訴
人名下，包括部分現為道路使用部分，土地權益全部歸屬被上訴人，日後政府徵收利益亦歸屬被上訴人，而被上訴人竟然對於該現為道路用地部分可以不付出任何價金，在法理、情理上，均顯失公平。
⒊被上訴人業已在系爭2筆建地（即忠義段662、666地號）
建造新屋，並無任何建地部分遭鄰人或他人占用，且容許建築之面積亦在被上訴人當初客觀上可以預見之範圍內，被上訴人又有何損失？且建造房屋必須有一定之空地比例，是縱認系爭2筆建地有部分現為道路通行使用，亦可以之為門前之空地，就被上訴人而言亦無任何損失。
五、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回，訴訟費用由上訴人負擔。除引用於原審之陳述外，另補充陳述：
㈠系爭買賣契約係於96年9月23日簽定，簽約時雙方前往系爭
土地勘察時，上訴人已將該系爭土地以水泥土堤及鍍鋅鐵板圍籬圈住，並宣稱:662、666地號屬建地部分均在圍籬內，除與鄰地共用壁之外，並無遭他人侵占使用之情形。雙方並議定建地之實際坪數72坪，以每坪58,000元計算，如有遭人侵佔使用時，願依遭占用之坪數依契約每坪售價退還價款等語，且明訂於系爭買賣契約第10條，顯示該筆買賣價金係依實地坪數計算，今要求被上訴人依建地之價格概括承受該「既成道路用地」顯有失公平。
㈡系爭土地分別於96年11月29日及97年3月27日經地政事務所
鑑界及複丈後，發現系爭土地確有部分土地 (662地號2.59坪、666地號7.82坪)不在圍籬內，而係遭他人占用為道路使用，上訴人於興建水泥土堤及鍍鋅鐵板圍籬圈住該2筆建地時，並未將該被侵占之私設巷道土地納入。依此推論，上開作為私設巷道之土地，係經上訴人同意，且無異議連續供大眾通行使用達20餘年之久。然上訴人於雙方共同勘查系爭土地時，竟瞞稱該系爭2筆建地 (662、666地號）均位於圍籬內，顯然上訴人並未依據事實善盡告知之責任。
㈢按系爭買賣契約第11條約定，不動產標示：該662、666地號之建地及663、665地號之道路用地買賣權利範圍均屬全部。
但上訴人移轉被上訴人之系爭建地72坪，其中遭佔用為現有「既成道路」部分達10.41坪，該被占用為道路使用之土地，因屬私設巷道，並非都市計劃法所劃定之公共設施用地，且經上訴人同意並無異議連續供大眾通行使用達20餘年之久，已成為「既成道路」用地，為他有公物，有公用地役權。被上訴人雖保有所有權，但已遭受限制，既無從自有使用收益，不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行之目的而使用，事實土已不屬於建地權利範圍，此非被上訴人所預見。且據財政部統計，此類既成道路全國有16,000公頃，政府根本無財源予以徵收。雙方於簽署系爭買賣契約時，上訴人並未依據事實誠實告知前述事實狀況，顯已構成系爭買賣之嚴重瑕疵。而該瑕疵明顯係因可歸責於上訴人之疏失，卻造成被上訴人權益之嚴重損失。
㈣依南投縣政府97年4月8日核准被上訴人申請之建築執照中建
築圖說位配置圖所示，該2筆建地面積合計238.0平方公尺，其中既成道路用地竟達39.77平方公尺（12.03坪），此部分均被排除不得列入法定空地。因此，實際可供建築之基地面積僅剩下198.23平方公尺。按都市計劃法規定，該住宅區之建蔽率限制為少於60%，容積率限制為少於200%。按此規定計算，經縣府核准之可供建築面積僅得117.89平方公尺，建蔽率為59.5%(僅占原基地面積238平方公尺之49.5%)，並保留79.29 平方公尺之法定空地。依縣政府核准之建築圖說，被上訴人實質損失有下列兩項: ⑴可供建築面積減少之損失：被占用為既成道路之用地39.77平方公尺被排除於基地面積，導致可供建築面積因建蔽率限制減少了23.86平方公尺，可供建築樓地板面積因容積率限制減少了79.54平方公尺。面積計算方式如下:39.77 平方公尺 (既成道路面積)x60%（建蔽率)= 23.86平方公尺 (7.21坪)；39.77平方公尺(既成道路面積)x200% （容積率）=79.54平方公尺 (24.06坪)。⑵建物無法依方正地形規劃之損失：該既成道路現狀為喇叭口型 (內窄外寬)，且經上訴人建造水泥土堤及巷口5公尺之截圓角。故縣府於指定建築線時，依現狀道路中線退縮3公尺及依據既成道路邊線劃定建築線，造成被上訴人無法依現有方正地形規劃建築物，不得已將建物規劃為L型。
六、本院之判斷：㈠被上訴人主張：兩造於96年9月23日簽訂不動產買賣契約，
約定上訴人將其所○○里鎮○○段662、663、665及666地號土地出售予被上訴人，其中663、665地號之道路用地全部以2萬元計算，系爭662、666地號土地之建築用地全部合計共
72 坪，以每坪58000元計算，買賣總價金為4,196,000元，被上訴人並已給付上訴人4,016,000元，尚餘價金18萬元未給付之事實，業據被上訴人提出系爭買賣契約書、合作金庫銀行支票影本暨上訴人簽收證明影本為證，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。
㈡被上訴人主張：系爭662、666地號土地現有部分遭他人占用
為道路使用，惟遭上訴人所否認。經查，原審於97年3月26日會同兩造及埔里地政事務所人員至系爭土地現場進行勘驗，勘驗結果為：系爭662、666地號土地有面積0.000855公頃（662地號部分）及0.002584公頃（666地號部分）之土地現作為道路使用一節，此有原審勘驗筆錄及埔里地政事務所97年3月31日埔地二字第0970004148號函附土地複丈成果圖在卷可佐，是被上訴人主張系爭662、666地號土地中確有上開部分已作為道路使用之事實，應堪採為真實。
㈢查系爭買賣契約第10條約定：「本買賣建地…如有為鄰地侵
占使用情形，甲方（上訴人）應自行排除解決移交乙方（被上訴人），如甲方無法排除解決時，應計算清楚被他人侵占之土地面積，依本契約之每坪買賣價退還乙方」等語。本件兩造爭執之重點乃在於：有關系爭662、666地號土地現經作為道路範圍之土地，上訴人是否須依照系爭買賣契約書第10條之約定，就該部分土地面積，依契約每坪售價退還被上訴人？以下即就此加以論述。
㈣證人即系爭買賣契約之仲介人丙○○於本院準備程序中到庭
證稱：「（法官問：【提示不動產買賣契約書】你是否仲介兩造買賣系爭土地？）有的。……（法官問：當時買賣之前，兩造有無一起去看系爭土地？）有的。（法官問：看的時候，有無提到部分的土地是作為道路用地？）沒有，去的時候土地有用水泥作為擋土牆上面是烤漆板。（法官問：當時他們是如何講的？）看時，土地與道路的交界處有用水泥填高，上面用鐵皮作為圍籬，買賣範圍就是圍籬裡面，上訴人就說有幾坪，被上訴人就說好，當時都沒有鑑界及測量。（法官問：契約內第10條，當初為何約定這條，原意是什麼？【提示】）當時約定的目的，如果經測量後，如果坪數不足的情形，就依一坪是多少退還。……（上訴人複代理人問：簽約的時候，有無說到依現況交付？）當時就在代書說，被上訴人是買幾坪，如果不足的話，就要退還錢。當時上訴人說這塊土地圍牆內有幾坪就是這樣而已。……（法官問：當初買賣是說圍牆內土地？）是的。」等語（見本院97年8月12日準備程序筆錄）。依證人丙○○上開證詞，足認兩造簽訂系爭買賣契約之前，曾前往系爭土地查看，查看之結果係系爭土地與道路之交界處有用水泥填高，上面用鐵皮作為圍籬，兩造約定買賣之土地範圍即為圍籬裡面之土地，其面積以上訴人所表示之面積為準，並未經鑑界及測量；系爭買賣契約第10條約定之目的為：系爭土地經鑑界、測量後，上訴人所表示系爭土地之面積即系爭買賣契約標的之面積，如果有坪數不足之情形，就依不足坪數之面積，以每坪之價格計算後退還被上訴人價金。
㈤按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句；解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（民法第98條規定及最高法院39年台上字第1053號判列要旨參照）。觀諸爭買賣契約第10條約定之內容，並參酌證人丙○○上開證詞，即兩造約定買賣之土地範圍係圍籬裡面之土地，其面積以上訴人所表示之面積為準，並未經鑑界及測量，足認前揭約定目的應係在保障買受人即被上訴人得取得系爭土地之完整權利，使買方不因土地現況與登記內容有所不符而致生不公平之情事。其契約文義上固以遭侵占使用為名，惟事實上當指系爭土地經鑑界、測量後，如依系爭買賣契約標的之面積，買方無法取得系爭土地之完整權利，即無法就系爭土地為占有、使用時，賣方即上訴人應負有排除義務，或應依買方無法取得土地之坪數計算價金退還，以保障買方實際支付價金與所購買系爭買賣契約之標的物相符。上訴人固以其係按現況繳納稅金，其所出售之土地均為實地，否認系爭不動產土地有被侵占之情事。然上訴人所出售之系爭土地中，有部分土地確已作為道路使用，被上訴人已無法取得完整之土地所有權，即已無法對該部分土地占有、使用之事實，業經地政事務所測量屬實。上訴人另辯稱：本件4筆土地業已移轉登記在被上訴人名下，日後政府徵收利益亦歸屬被上訴人云云。惟查，系爭662、666地號土地現經作為道路範圍之土地，日後政府是否確會徵收，核屬將來不確定之事實，尚難以此即認被上訴人並未因此而受有不利益。綜言之，上訴人前揭所辯，均不足採。準此，足認系爭662、666地號土地現經作為道路範圍之土地，上訴人應自行排除解決移交被上訴人，如上訴人無法排除解決時，應計算該部分土地面積，依系爭買賣契約之每坪買賣價退還被上訴人。至於上開系爭662、666地號土地現經作為道路範圍之土地，上訴人能否請求被上訴人再移轉登記予上訴人或其所指定之人，則屬另一問題。
㈥綜上，系爭662、666地號土地分別有0.000855公頃及
0.002584公頃現作為道路使用，則依系爭買賣契約第10條之約定，上訴人無法排除交付被上訴人使用時，應按坪數比例退還價金予被上訴人；又上開系爭662、666地號土地現經作為道路範圍之土地，上訴人現已無法排除交付被上訴人使用一節，復為兩造所不爭執。而系爭662、666地號土地為道路使用之面積，合計為10.4029坪（1公頃＝3,025坪；計算公式：0.000855+ 0.002584 *3025＝10.4029），以兩造系爭買賣契約所約定662、666地號土地價格為每坪58,000元計算，合計上訴人應退還被上訴人603,368元（元以下4捨5入），扣除被上訴人尚應給付上訴人之價金18萬元，是上訴人仍應給付被上訴人423,368元。
㈦又訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院於此重疊的
訴之合併，若認其中一項請求為有理由，即可為勝訴之判決，就他項標的之競合請求無須更為審判（最高法院90年度台上字第1610號判決參照）。被上訴人另依據買賣物之瑕疵擔保及不完全給付之請求權，請求判決命上訴人給付如於原審聲明之金額（其計算請求金額之方式均相同），本院依兩造系爭買賣契約之法律關係為審理後，既認被上訴人之請求為有理由，關於被上訴人依據其餘法律關係之請求，即無庸再予審究，併予敘明。
七、綜上所述，原審因認被上訴人依據買賣契約之法律關係，請求上訴人給付423,368元，及自起訴繕本送達上訴人翌日起即97年1月22 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分為有理由，應予准許，至於被上訴人逾此部分之請求，為無理由，而判決駁回其訴，經核並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，請求就原判決廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件上訴所得受之利益未逾150萬元，一經宣示即告確定，無庸宣告假執行，上訴人聲明提供擔保請求准予宣告免假執行，即不應准許，亦應駁回。
八、本件支出之訴訟費用合計為5,302元（即裁判費4,630元及證人旅費用672元），應由敗訴之上訴人負擔，爰確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
九、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 1 日
民事庭 審判長法 官 林永祥
法 官 蔡岱霖法 官 孫于淦上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 6 月 1 日
書記官 盧麗涓