臺灣南投地方法院民事判決 97年度訴字第165號原 告 甲○○訴訟代理人 蔡順居律師被 告 乙○訴訟代理人 丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 張芸鳳
之9上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國九十七年十月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○應將坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土地、同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地、同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地所有權應有部分各四分之一移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○負擔二分之一即新臺幣壹萬陸仟柒佰叁拾陸元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告二人於民國九十七年四月二十一日與原告訂立不動產買賣契約，約定被告將其所有坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土地及同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地及同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地所有權應有部分各四分之一，以總價新臺幣（下同）三百二十八萬元出賣予原告，原告並依約當場交付一百萬元訂金予被告二人（各分得五十萬元）。
㈡、依買賣契約第四條約定：「本件不動產買賣登記手續日期約定於民國九十七年四月二十二日，雙方須同往吳森源代書事務所協同辦理移轉登記文件，屆時甲方（即被告）應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交乙方（即原告）以便聲請登記」，惟經原告屢催告被告等二人同往吳森源代書事務所辦理移轉登記，並於九十七年五月五日以存證信函促請被告履行契約，但均遭拒絕。
㈢、爰依買賣契約之約定，請求被告乙○、丙○○應將坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土地及同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地及同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地所有權應有部分各四分之一移轉登記予原告。
㈣、對被告抗辯之陳述：於九十七年五月十三日被告丙○○之女兒張芸鳳攜帶訂金五十萬元及利息五千元至原告家中時，原告並不在場，雖由原告之夫何清文收下張芸鳳所交付之五十萬五千元，惟原告之夫何清文並非本件買賣契約之當事人，其並不能代理原告為同意解除契約之意思表示。且原告之夫何清文當時亦告知張芸鳳稱本件買賣契約之買方是原告與其姐夫陳甲一合資，是否同意解除契約，需經陳甲一同意後才能決定，而且要解除契約，依合約也應加倍返還價金，嗣因張芸鳳堅持要留下五十萬五千元，因此何清文才予以簽收，事後經徵詢原告及其姐夫陳甲一意見，因原告及其姐夫陳甲一均不同意解除契約，因此何清文乃通知被告丙○○取回五十萬五千元，但遭拒絕。是本件原告與被告丙○○間之買賣契約並未解除，尚屬有效。
二、被告乙○辯稱：伊現年已七十五歲，自小並無受教育之機會，故不識字，且自中年以後即長期病痛纏身，近則罹患肺癌、高血壓、腎衰竭等病，長期住在台中，偶爾返回竹山鎮住處居住。於九十七年四月二十一日伊偶至隔壁鄰居處，原告與其夫何清文乃至該處，對伊稱系爭共有土地有分割爭議正待協商為由，乃邀伊同至被告丙○○住處協商土地分割事宜。詎原告趁伊年老並身罹重病，又不識字，且無家人陪同，在無經驗之情況下，使伊為系爭買賣之意思表示，且系爭土地之公告現值為每平方公尺六千零八十八元，以伊所出售價格換算後僅每平分公尺三千四百零七元，遠低於公告現值，顯見該買賣行為並非公平之行為，經伊依民法第七十四條第一項規定，以存證信函向原告為撤銷意思表示，惟原告均置之不理，是本件原告之請求顯無理由等語。
三、被告丙○○辯稱：伊於九十四年、九十五年間發生二次腦中風，漸漸老人癡呆，時好時壞，由女兒張芸鳳回家照顧起居生活。因張芸鳳之子將於九十七年四月二十二日入伍，因此張芸鳳於九十七年四月二十一日即返回彰化家中，未陪伴在伊身旁。原告之夫何清文知悉上情後，乃於九十七年四月二十一日與代書吳森源一同至伊家中，要求伊將系爭土地所有權應有部分四分之一出售予原告，因伊看不懂買賣契約文件之內容乃對原告之夫何清文稱待晚上再與兒子商量，惟何清文及代書稱其沒有時間，原告要回台中，簽約沒有關係，原告與伊住在同莊，不會害伊等語，因此伊乃在買賣契約書上簽名，並收受原告所交付之訂金五十萬元。待至當晚伊三子張鴻文返家知悉上情後，於九十七年四月二十六日晚上至原告家中拜託原告解除本件買賣契約，除願將五十萬元訂金返還原告外，並另補貼原告二千元之利息損失，原告當時亦答應解除契約。由於隔日是星期日，故至星期一（即四月二十八日）當伊之三子張鴻文攜帶金錢至原告家中欲交付原告時，原告則稱利息太少而拒絕。嗣伊之三子張鴻文與原告商談多日後，雙方乃同意以利息五千元達成共識。於九十七年五月十三日由伊二女兒張芸鳳攜帶上開訂金五十萬元及利息五千元至原告家中，當時原告夫妻均在場，由原告之夫何清文收下張芸鳳所交付之五十萬五千元，並由何清文出具收據乙紙交付張芸鳳收執，同意解除本件買賣契約。在原告之夫何清文收受張芸鳳所交付之上開五十萬五千元之際，原告均在現場親眼目睹，亦無反對之意思，可見其同意解除本件買賣契約。是本件買賣契約既已解除則原告自無權利請求伊將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告，原告之請求並無理由等語。
四、兩造所不爭執之事項：
㈠、被告二人於九十七年四月二十一日與原告訂立不動產買賣契約，約定被告將其所有坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土地及同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地及同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地所有權應有部分各四分之一，以總價三百二十八萬元出賣予原告，原告並依約當場交付一百萬元訂金予被告二人（各分得五十萬元）之事實，為被告所不否認，對於系爭買賣契約上被告乙○、丙○○簽名之真正亦均不否認。
㈡、原告之夫何清文於九十七年五月十三日在原告家中收受由被告丙○○之女兒張芸鳳所交付之五十萬五千元，並簽立收據乙紙交付張芸鳳之事實，為兩造所不爭執。
五、兩造爭執之事項：
㈠、被告乙○為本件買賣契約之意思表示，是否出於無經驗之情況下所為之意思表示？被告乙○所為之撤銷買賣意思表示是否有效？本件原告與被告乙○間之買賣契約是否因被告乙○撤銷買賣之意思表示而無效？
㈡、原告之夫何清文九十七年五月十三日在原告家中收受由被被告丙○○之女兒張芸鳳所交付之五十萬五千元，是否有代理原告同意解除其與被告丙○○間之本件買賣契約？原告之夫何清文為上開行為是否有表見代理之情事？本件原告與被告丙○○間之買賣契約是否因解除而無效？
六、本件被告乙○為本件買賣契約之意思表示，是否出於無經驗之情況下所為之意思表示？被告乙○所為之撤銷買賣意思表示是否有效？本件原告與被告乙○間之買賣契約是否因被告乙○撤銷買賣之意思表示而無效？經查：
㈠、坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土地、同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地、同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地為被告乙○、丙○○所共有，其應有部分各四分之一之事實，有土地登記謄本記載在卷可稽，足認為真實。
㈡、被告乙○於九十七年四月二十一日與原告訂立不動產買賣契約，將其所有坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土及同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地及同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地所有權應有部分各四分之一出賣予原告，原告並依約當場交付五十萬元訂金予被告乙○之事實，為被告乙○所不否認，並有上開不動產買賣契約書一份在卷可稽，足認為真實。
㈢、按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第七十四條第一項固定有明文。又法院依民法第七十四條第一項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院二十八年度台上字第一○七號判例參照）。被告乙○辯稱其於簽訂本件契約時，已高齡七十五歲，且不識字，並因罹患肺癌、高血壓、腎衰竭等病，長期住在台中，偶爾返回竹山鎮住處居住。於九十七年四月二十一日簽訂本件買賣契約時，並無家人陪同，因此在無經驗之情況下，而為本件買賣之意思表示，原告顯有利用被告乙○之急迫、輕率、或無經驗，而為本件買賣法律行為之主觀情事云云。惟查：本件被告乙○所稱之高齡、身患疾病等，均非當然使被告乙○身處急迫、輕率、或無經驗之境況。本件被告乙○於簽訂本件不動產買賣契約書之地點，係在被告丙○○之住處，而非在醫院，足認被告乙○雖身患疾病，尚不至影響其判斷能力；又本件不動產買賣契約書係經被告乙○親自簽名並蓋用印章之事實，則為被告乙○所不否認，並有上開契約書在卷可憑，可見被告乙○並非完全不識字，其雖高齡，亦不至於因此而使其喪失判斷能力。此外，被告乙○並無其他積極證據足以證明其係身處急迫、輕率、或無經驗之境況下而簽訂本件不動產買賣契約。是本件並無證據足以證明原告有利用被告乙○之急迫、輕率、或無經驗，而為本件買賣法律行為之主觀情事存在，被告乙○所辯，並不足採。雖被告乙○以存證信函通知原告撤銷本件買賣之意思表示，惟其撤銷行為，並不發生效力，本件原告與被告乙○間之不動產買賣行為，仍屬有效存在。
㈣、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。本件被告乙○與原告訂立買賣契約，原告已支付價金，被告乙○自應依上開規定，將本件買賣之標的物即上開不動產所有權移轉登記予原告。又依本件不動產買賣契約第四條約定：「本件不動產買賣登記手續日期約定於民國九十七年四月二十二日，雙方須同往吳森源代書事務所協同辦理移轉登記文件，屆時甲方（即被告）應將本件不動產產權移轉登記需要文件提交乙方（即原告）以便聲請登記」，再依同契約第三條第二款約定：「尾款新臺幣二百二十八萬元正，雙方約定所有權移轉登記完畢日付清」等語；可見被告乙○有先將本件不動產產權移轉登記需要文件提交原告之義務，而原告亦於九十七年五月五日以存證信函促請被告乙○履行契約，有該原告發給被告丙○○之存證信函在卷可稽。從而，原告依買賣契約之約定，請求被告乙○應將坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土地、同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地、同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地所有權應有部分各四分之一移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、又本件原告之夫何清文九十七年五月十三日在原告家中收受由被告丙○○之女兒張芸鳳所交付之五十萬五千元，是否有代理原告同意解除其與被告丙○○間之本件買賣契約？原告之夫何清文為上開行為是否有表見代理之情事？本件原告與被告丙○○間之買賣契約是否因解除而無效？經查：
㈠、按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任（民法第一百六十九條參照）。本件原告之夫何清文九十七年五月十三日在原告家中收受由被告丙○○之女兒張芸鳳所交付之五十萬五千元之事實，為兩造所不否認，足認為真實。據證人何清文到院證稱：「（法官問：證人對於被告訴訟代理人剛剛所述之事實，即九十七年五月十三日晚間七時許，由被告訴訟代理人張芸鳳拿伍拾萬伍仟元，其中伍仟元用紅包袋裝著，交給你？）答：我有收下。」、「（法官問：當時證人與甲○○有無在場？）答：我太太有在場，但是表示不要收下，他說要與他姊夫商量，要是姊夫不同意的話，要怎麼辦，而且如果僅收下五千元的話，不夠支付存證信函的七千元費用，錢是我收下的。」、「（法官問：你太太在場叫你不要收，為何你要收下？）答：我當時是想收下以解決他們的爭端。」、「五十萬伍仟元我沒有還人家，目前還在我身上，因為我沒有人要收下這筆錢。」等語（參見本院九十七年九月十一日言詞辯論筆錄）。足見被告丙○○抗辯伊女兒張芸鳳交還本件買賣契約之定金五十萬元及另給付五千元補貼利息予原告之夫何清文之時，原告在場且未為反對等事實，堪認為真實，原告辯稱其不在場云云，不足採信。
㈡、又據訴外人何清文所書立之收據載明: 「茲收到土地退還訂金新臺幣伍拾萬元正」等語觀之，本件原告之夫何清文於收受張芸鳳所交付之五十萬五千元時，確實知悉張芸鳳退還本件買賣契約之定金五十萬元及另給付五千元補貼利息，係為解除本件買賣契約之意思。
㈢、本件既由原告之夫於其家中收受被告丙○○女兒張芸鳳所退還之本件買賣契約定金五十萬元及另給付五千元補貼利息，原告在場且不為反對，且何清文所書立之收據中已明確載明「收受土地退還訂金」等語，可見原告之夫確有同意解除本件買賣契約之意思存在。雖證人何清文復於本院證稱：「我太太有在場，但是表示不要收下，他說要與他姊夫商量，要是姊夫不同意的話，要怎麼辦，而且如果僅收下五千元的話，不夠支付存證信函的七千元費用，錢是我收下的。」、「我表示要問我姊夫的意見，如果他不同意我就沒有辦法，當場我沒有同意。」等語（見本院九十七年九月十一日言詞辯論筆錄），惟查，本件原告之夫何清文若不同意張芸鳳交付之五十萬五千元，係為解除本件買賣契約，則其又何必收受該五十萬五千元？若何清文收受該五十萬五千元後，係附條件同意解除契約（即待詢得本件投資購地之人陳甲一之同意），則其所立之收據中必予載明。然而本件原告之夫何清文既未在該收據中載明所附條件，更當場收受張芸鳳所交付之五十萬五千元，且迄今均未退還被告丙○○，而於何清文收受上開退還訂金之時，原告均在場目睹且不為反對，由上述證據所示，可認原告知悉其夫何清文對外表示為原告之代理人而不為反對之意思表示，則本件顯有表見代理之情形，原告應依表見代理之規定，對第三人即被告丙○○負授權人之責任。
㈣、本件原告與被告丙○○間之土地買賣契約既經由被告丙○○之代理人張芸鳳向原告之代理人何清文為解除契約意思表示之合致，且已收受被告丙○○所退還之本件買賣契約定金五十萬元及另給付五千元補貼利息如前述，則兩造間之買賣關係即因解除而不存在，原告自不得據以請求被告丙○○履行本件買賣契約。從而，原告請求被告丙○○應將坐落南投縣○○鎮○○段第五七六地號田地面積一三七二點四零平方公尺土地及同地段第五七○地號田地面積四九一四點八四平方公尺土地及同地段第五七五地號田地面積七八點零三平方公尺土地所有權應有部分各四分之一移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十七條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 23 日
臺灣南投地方法院民事庭
法 官 劉邦遠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 11 月 7 日
書記官 曾家祥