臺灣南投地方法院民事判決 97年度訴字第230號原 告 中華成長四資產管理股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃仕勳律師被 告 東玟企業股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○上列當事人間確認租賃契約不存在事件，本院於民國九十七年十二月二日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認被告於民國八十四年九月十二日就承租範圍如附圖即南投縣草屯地政事務所九十七年十月九日複丈成果圖所示編號Ａ部分，面積九十六．一二平方公尺、編號Ｂ部分，面積五十八．三六平方公尺、編號Ｃ部分，面積三十八．四九平方公尺之租賃契約無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告東玟企業股份有限公司（下稱東玟公司）於民國八十五
年五月提供所有坐落南投縣○○鎮○○段七Ｏ九之六地號、第三人白蒼梧、陳麗惠與甲○○（被告東玟公司法定代理人）共有坐落同段七Ｏ九之五五地號及白蒼梧所有坐落同段七Ｏ九之七八、七一Ｏ之四二地號等四筆土地（重測後○○○鎮○○段六四九、六四三、六四七、六四八地號）及東玟公司所有同段五七九、三六三四建號建物即門牌號碼：南投縣○○鎮○○路○○○號四層樓房，向臺中區中小企業銀行（八十七年二月改制為「臺中商業銀行」，下稱臺中商銀）設定最高限額抵押權，擔保對臺中商銀之貸款，迄至九十年間，尚有新臺幣 (下同）三千七百五十萬元本金屆期未清償，此債權由臺中商銀向本院聲請發支付命令確定，嗣臺中商銀於九十三年二月將此確定債權讓與原告。
㈡原告於九十五年向本院民事執行處聲請強制執行拍賣上開抵
押物，詎被告乙○○於執行中提出租賃契約書（下稱系爭租賃契約）陳報就上開建物第一層即如附圖南投縣草屯地政事務所九十七年十月九日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分（下稱系爭建物），自八十四年九月十二日起，由被告東玟公司出租予第三人白清遜、白簡美（二人均已歿）及被告乙○○等三人共同使用，每月租金五千元等語，故拍賣公告載拍定後「前述出租予第三人部分不點交」，嚴重影響上開抵押物拍賣價額及應賣意願，原告遂撤回上開強制執行程序。
㈢據被告東玟公司於八十五年五月二日向臺中商銀提出之切結
書上記載「三、所提供之抵押物目前未出租…」，可見當時系爭建物並未出租，被告東玟公司法定代理人甲○○並以連帶保證人名義於切結書簽章。且系爭租賃契約上「出租人：東玟企業股份有限公司、甲○○」、「承租人：白清遜、白簡美、乙○○」等簽名字跡均出自同一人。又白清遜為甲○○之父親、白簡美為甲○○之母親、乙○○為甲○○之大嫂，並為東玟公司股東兼董事，則父母親住在兒子、媳婦設立之公司建物內，每個月還要繳五千元租金，顯不合常情。是系爭租賃契約應係被告雙方通謀虛偽意思而簽訂，依民法第八十七條第一項規定，應屬無效。
㈣縱系爭租賃契約有效成立，惟系爭租賃契約第七條第四項後
段載「…為保障白清遜、白簡美夫妻有生之年之居住權利，並由其媳乙○○負擔奉養之責而訂立本契約」，可知系爭租賃契約應是定有期限，期限為白清遜、白簡美夫妻有生之年，因人壽命長短不確定，因此系爭租賃契約應屬不確定期限租約，雖系爭租賃契約第二條載「租賃期限：不定期」，但一般人常不清楚「不定期」與「不確定期限」之區別。故系爭租賃契約由上開第七條第四款，已可知應為一不確定期限租約，而今白清遜、白簡美均已往生，是系爭租賃契約已因不確定期限屆至而消滅，即便被告乙○○於期限屆至後，仍繼續使用系爭建物，並不影響系爭租賃契約之消滅。
㈤綜上，系爭租賃契約應為通謀虛偽意思表示而無效，或已因
期限屆至而消滅，為此依法提起本件確認之訴，並聲明如主文第一項所示。
二、被告則抗辯：被告東玟公司於八十五年五月二日立具之切結書，係臺中商銀所印成，而非借款人所寫，如未細看即予簽名蓋章，恐造成誤會。且被告乙○○並不知被告東玟公司曾立具切結書予臺中商銀。又簽名並非不能代筆，不能因系爭租賃契約末端關於出租人及承租人簽名字跡出於同一人，即推測被告間之租賃行為係通謀虛偽行為。且系爭租賃契約係不定期限之租賃，而非未確定期限之租賃，此觀系爭租賃契約第二條即明，雖系爭租賃契約第七條第四款後段記載：「…為保障白清遜、白簡美夫妻有生之年之居住權利，並由其媳乙○○負擔奉養之責，而訂立本契約」等語，惟不能以此即認定系爭租賃契約係不確定期限之租賃，且已消滅。被告乙○○及白清遜、白簡美與被告東玟公司訂立系爭租賃契約，雖白清遜、白簡美已先後去世，惟系爭建物仍由被告乙○○繼續租用，被告乙○○迄今仍有每月以現金繳納五千元予被告東玟公司法定代理人甲○○，因此被告乙○○對系爭建物之租賃關係並未消滅，本件原告之主張顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第二百四十七條第一項定有明文。上開法文所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院四十二年台上字第一Ｏ三一號判例參照）。經查，原告主張被告東玟公司提供上開抵押物設定抵押權為擔保臺中商銀借款，因未依約清償，臺中商銀取得本院九十年度促字第九五八八號支付命令及確定證明書後將借款債權及抵押權讓予原告，原告執上開支付命令為執行名義聲請拍賣抵押物時，被告乙○○向本院民事執行處陳報就系爭建物與被告東玟公司間存有先於抵押權設定之系爭租賃契約，經本院民事執行處記載於拍賣公告，致影響第三人應買意願，原告遂撤回上開強制執行程序，有原告提出之本院債權憑證、執行處通知、拍賣公告可稽，且經本院依職權調閱九十五年度執字第四三０二號卷宗查核屬實。是被告間就系爭建物之系爭租賃契約是否無效或已消滅之事實，對原告依強制執行受償之權利有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去，原告自有提起確認訴訟之利益。是原告提起本件確認之訴，應予准許。
四、兩造不爭執事項：㈠被告東玟公司於八十五年五月提供所有坐落南投縣○○鎮○
○段七Ｏ九之六地號、第三人白蒼梧、陳麗惠與甲○○（被告東玟公司法定代理人）共有坐落同段七Ｏ九之五五地號及白蒼梧所有坐落同段七Ｏ九之七八、七一Ｏ之四二地號等四筆土地（重測後○○○鎮○○段六四九、六四三、六四七、六四八地號）及東玟公司所有同段五七九、三六三四建號建物即門牌號碼：南投縣○○鎮○○路○○○號四層樓房，向臺中商銀設定最高限額抵押權借款，迄至九十年間有三千七百五十萬元本金屆期未清償。被告東玟公司於八十五年五月向臺中商銀提供抵押物貸款時，曾簽立切結書明載「三、所提供之抵押物目前未出租…」，法定代理人甲○○並以兼連帶保證人名義於切結書上簽章。
㈡上開債權由臺中商銀以本院九十年度促字第九五八八號支付
命令及確定證明書而取得執行名義，又臺中商銀於九十三年二月將此確定債權讓與原告。
㈢原告於九十五年向本院民事執行處聲請強制執行拍賣上開抵
押物，被告乙○○於執行中提出系爭租賃契約陳報就上開建物第一層即如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物，自八十四年九月十二日起，由被告東玟公司出租於白清遜、白簡美、乙○○等三人共同使用，每月租金五千元等語，故本院拍賣公告載拍定後「前述出租予第三人部分不點交」，原告嗣撤回上開拍賣抵押物強制執行。
㈣系爭租賃契約第二條載「租賃期限：不定期」，第七條第四
項後段載「本契約與白清遜所○○○鎮○○段七Ｏ九之六地號土地出售予甲方（即被告東玟公司）時同時成立，為保障白清遜、白簡美夫妻有生之年之居住權利，並由其媳乙○○負擔奉養之責而訂立本契約。」，系爭租賃契約均由代書代筆，包括簽名部分，印章則為真正。被告東玟公司所有上開七Ｏ九之六地號土地是於八十四年九月十六日向白清遜購買並於同年十月二十六日移轉登記。
㈤白清遜、白簡美為甲○○之父、母親，乙○○為甲○○之嫂嫂。
㈥白清遜已於八十五年七月十二日死亡、白簡美於九十五年五月三十一日死亡。
㈦如附圖所示編號Ａ部分目前作置物間使用，Ｂ部分作客廳、
廚房使用及Ｃ部分作房間通道使用，均由被告乙○○使用中。
五、兩造爭執事項：㈠八十四年九月十二日被告東玟公司與白清遜、白簡美及被告
乙○○三人所簽訂之系爭租賃契約，是否因通謀虛偽意思而無效？㈡系爭租賃契約為「不定期」租約，或「不確定期限」租約？㈢系爭租賃契約是否因白清遜、白簡美均往生而歸於消滅？
六、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第二百七十七條前段，定有明文。而確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院四十二年度台上字第一七Ｏ號判例參照）。本件原告主張被告間系爭租賃契約無效，被告則抗辯兩造有租賃關係存在，自應由被告就租賃關係存在之事實負舉證責任。
㈡復按民法第八十七條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相
互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意（最高法院五十一年度台上字第二一五號判例參照）。再所謂租賃，係謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條定有明文。故租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，設若雙方均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在。㈢本件被告東玟公司於八十五年五月間提供抵押物，向臺中商
銀設定最高限額抵押權以擔保其債務之履行，並於八十五年五月二日出具切結書，聲明所提供之抵押物目前未出租，有被告不爭執之切結書一件在卷可稽（本院卷第二十七、二十八頁參照）。則被告東玟公司既早已出具書面切結供擔保之抵押物確無任何租賃關係之存在，被告乙○○嗣於抵押物遭強制執行之際，始具狀向本院民事執行處表示被告間就系爭建物有租賃關係存在，顯與被告東玟公司前於借款時切結擔保之無租賃事實不相符合。
㈣再系爭建物係門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○號四層樓
房之一樓部分範圍，而該棟四層樓建物包括增建部分，位於南投縣草屯鎮商業市區範圍內，碧山路與和興街口附近，屬於商業區與住宅區土地，面臨十二公尺寬道路，土地價格約每坪二十萬至二十五萬間，整棟四層樓建物鑑定價格合計高達四百十六萬元，系爭建物基地每平方公尺公告現值為三萬二千元，本院於九十五年十一月二十二日第一次拍賣之四層樓包括增建部分之建物最低價格合計為四百十五萬元，此有威名不動產估價師事務所之估價報告書、土地登記謄本及本院第一次拍賣公告附於上開執行卷可佐，是系爭建物應有相當價值，而觀諸被告間系爭租賃契約所約定之系爭建物租金每月僅五千元，顯然偏低，則被告就每月五千元租金之約定，是否可認係支付使用系爭建物之對價關係，可認係有償之租賃關係，即有疑問。
㈤又被告乙○○於本院審理時雖陳稱其每月月初都以現金方式
給付租金予被告東玟公司法定代理人甲○○，甲○○亦表示被告乙○○於白清遜、白簡美在世時都有付現金，且其有將如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分出租予被告乙○○之事實記載在公司帳冊，然被告就上開抗辯部分，均未提出任何證明以實其說。何況，被告東玟公司法定代理人甲○○亦表示其自八十四年迄今 (九十七年）就系爭租賃契約收到的租金均未列為被告東玟公司之房租收入併計在公司資產負債或帳冊內，是被告間如有交付或收受租金之事實，則十餘年來亦有數十萬元之租金收入，豈會均無任何收租之書面紀錄及向有關機關報稅？均顯與常情有違。故被告是否有收受租金及成立系爭租賃契約之真意，顯有疑義。且參諸系爭租賃契約第二條載「租賃期限：不定期」，第七條第四項後段載「本契約與白清遜所○○○鎮○○段七Ｏ九之六地號土地出售予甲方（即被告東玟公司）時同時成立，為保障白清遜、白簡美夫妻有生之年之居住權利，並由其媳乙○○負擔奉養之責而訂立本契約。」，可知被告東玟公司與被告乙○○間僅係為被告東玟公司法定代理人之父母可取得享有使用系爭建物之權源而簽立系爭租賃契約，被告間所訂之系爭租賃契約書，或係隱藏使用借貸契約但究無租賃之意思合致，堪足認定，實難僅憑租賃契約書認定被告間就系爭建物確有租賃關係之存在。
㈥至被告東玟公司之法定代理人甲○○經所涉詐欺犯嫌，雖經
臺灣南投地方法院檢察署檢察官以九十六年度偵字第一七九０號為不起訴處分確定，經本院調閱上開偵查卷審閱無訛，然檢察官係認甲○○無詐欺犯行而為不起訴處分，並未實體調查並認定被告間系爭租賃契約之效力如何，尚不足影響本院就系爭租賃契約效力之認定。
㈦綜上所述，被告間就系爭建物並無租賃關係之存在，是以被
告間之系爭租賃契約確係通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條第一項應屬無效，要無疑義。原告主張系爭租賃契約因通謀虛偽意思而無效，洵屬有據，應予准許。又本件原告訴請確認系爭租賃契約無效，既已獲勝訴判決，本院就其另請求確認系爭租賃契約消滅即無庸予以審酌，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造間就系爭租賃契約為「不定期」租約，或「不確定期限」租約及系爭租賃契約是否因白清遜、白簡美均往生而歸於消滅等爭點所為其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段。
中 華 民 國 97 年 12 月 16 日
民事庭法 官 徐奇川以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 16 日
書記官 張巷玉