臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第200號原 告 乙○○訴訟代理人 林見軍律師被 告 甲○○訴訟代理人 張英一律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落南投縣○里鎮○○○段二四○之十一、二四○之十
二、二四○之十四、二四○之十五、二四○之十六、二四○之十七地號土地及其上如附圖所示編號Ｂ建物基地面積五平方公尺、編號Ｃ建物基地面積三四平方公尺、編號Ｄ建物基地面積十八平方公尺、編號Ｅ建物基地面積十平方公尺、編號Ｆ建物基地面積四十平方公尺、編號Ｇ建物基地面積十六平方公尺、編號Ｈ建物基地面積三四平方公尺、編號Ｉ建物基地面積三三平方公尺、編號Ｊ建物基地面積三九平方公尺、編號Ｋ建物基地面積三一平方公尺等建物予以遷讓，交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國97年12月10日向原告承租原告所有坐落南投縣○
里鎮○○○段240 之11、240 之12、240 之14、240 之15、
240 之16、240 之17地號土地（下稱系爭土地），及坐落其上之333 建號建物及其他建物（下合稱系爭房、地），承租期間為5 年，自97年12月10日至102 年12月10日；租金則約定為：97年12月10日至98年1 月10日新臺幣（下同）3 萬元，98 年2月10日至98年7 月10日5 萬元，98年8 月10日至99年7 月10日6 萬元，且租金給付時點應於每月10日繳付。不意，原告依約履行交付系爭房、地之後，被告不僅未繳足20萬元之押租金，就連第1 期租金之繳付亦拖欠，雖經原告再三催促，被告仍未置理，迄今已連續數期未據繳納，原告乃委任訴外人林寬柔以埔里南光郵局第16號存證信函促催繳納租金並表終止租約之意，後再聲請調解，但均未獲良善之回應。茲因系爭租任契約已註明「如不按時給付租金時，無條件收回」，第14條亦明白約定：「如有違背任何條件時，甲方（原告）得隨時解約收回房屋」，今原告為免再有爭議，乃併於本狀同表終止租約之意。故原告乃依民法第455 條及第767 條之規定提起本訴。
㈡並聲明：被告應將坐落系爭土地及其上如附圖所示編號B 建
物基地面積5 平方公尺、編號C 建物基地面積34平方公尺、編號D 建物基地面積18平方公尺、編號E 建物基地面積10平方公尺、編號F 建物基地面積40平方公尺、編號G 建物基地面積16平方公尺、編號H 建物基地面積34平方公尺、編號I建物基地面積33平方公尺、編號J 建物基地面積39平方公尺、編號K 建物基地面積31平方公尺予以遷讓交還原告。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈押金與租金乃不同之標的內容，租金欠繳與押金未付，各
有不同之法律效果。況被告稱其有給付押金20萬元，更屬無據。被告就押金部分僅給付17萬元，尚欠3 萬元。⒉被告所舉抵銷之說，更屬無據，蓋花蓮縣壽豐鄉志學新邨
151 之1 號建物及坐落之土地，其權利均為訴外人林寬柔所有。加以上開房地之值價依當時行情少說就值200 萬元以上，而今被告固受林寬柔之託處理上開房地，其之售價不可能低於200 萬元之數，上開數額足以償欠台灣土地銀行花蓮分行近113 萬元之貸款本息皮供被告支付其所列共295,919 元之數額，被告尚應返還扣除上開數額後之餘額（至少應有50萬元）給林寬柔。但被告卻始終未向林寬柔說明售價總額、所受領款項之支出用途、餘款為何，而逕將餘款私吞入己。被告若真有如答辯書狀所示之代繳費用而得對林寬柔有所主張，此之債權債務關係亦屬發生在被告與林寬柔之間，而非存在於被告與原告之間，自與原告無涉，被告又何得可資產生以不相干之債權互為抵銷之主張基礎。同樣就坐落桃園縣○○鎮○○路○段○○號4 樓之房地，委託人亦同屬林寬柔，縱有任何墊款之支付，其因委任關係所產生之債權債務關係亦發生於被告與林寬柔之間，與原告無涉，況林寬柔根本未委任指示被告代為進行修繕，更未看到被告對於修繕支出有檢具任何文件及支付金額之憑證，更見被告所稱房屋修繕費用182,400 元之主張究屬憑空捏造之詞。
⒊原告從未同意被告就租賃標的物所為修繕增飾之費，得以
與將來之租金予以扣抵。甚者，系爭租賃契約書第7 條已然明白約定：「契約期間內乙方（被告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金、償還、遷移費、及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」；另第9 條同約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還方屋時自應負責回復原狀」；再第17條亦規定：「租賃期滿遷出時，以乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議」，足見雙方已以特約排除民法第431 條第1 項有關有益費用規定之適用。
4.退步而言，就算被告得為「有益費用」之主張，亦屬雙方租約法律關係消滅後所另外獨立產生之法律關係，即「被告是否屬無權占有而應自系爭房地遷出」與「被告得否向原告主張有益費用之償還」乃不相干之二事，被告以有益費用之支出而為拒絕搬遷之辯解，自屬於法無據。申言之，承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，固為民法第431 條第1 項定有明文。惟此有益費用償還請求權，與租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有對價關係（參最高法院33年上字第2326號判例所揭）。何況，被告所列共3,486,935 元之費用，根本就不具有益費用之性質，至被告所提麗庭園民宿工程款細目金額及所示文件，原告均否認形式及實質上之真正性。
㈣民法第431 條之規定，既以「於租賃關係終止時」、「應償
還其現存之增價額為限」為要件之一，被告既為請求償還「有益費用」之主張，反足見被告已自承雙方租約已經終止。
二、被告則辯以：㈠關於押金部分，被告已全數給付20萬元，此有匯款單2紙14
萬元、97年11月28日給付3萬元、98年1月30日給付3萬元，乃原告恁稱此部分尚欠3 萬元，與事實已有未符。且押金是否業經如數給付，並無任何法令依據支持原告得據以解約。
㈡系爭租賃契約簽立前、後，原告不止1 次向被告表示將來之
租金允就積欠被告之金額範圍內先予抵扣，爰就原告積欠被告部分詳述如次：
⒈被告代原告清償原告銀行貸款等費用共計295,919 元：⑴
被告代償原告夫妻就其所有花蓮縣壽豐鄉志學新邨151 之
1 號之房屋移轉登記費用38,666元，另代繳此屋即東華新世區社區管理費2,400 元，合計41,066元。⑵代原告繳交上開房屋之土地增值稅2,312 元。⑶代繳上開房屋水電費
344 元。⑷代繳上開房屋原告積欠臺灣土地銀行花蓮分行放款利息27,777元。⑸代繳被告配偶即訴外人林寬柔臺灣土地銀行國際信用卡帳款20,200元：上開房屋係林寬柔向臺灣土地銀行貸款，由原告擔任連帶保証人。上開房屋經移轉必先辦理此部分貸款，且如此部分信用卡債務未一併清償，臺灣土地銀行不允開立清償証明，辦理塗銷。⑹林寬柔所有房屋坐落桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○○號4 樓，分亦有由原告擔任連帶保証人自上海匯豐銀行貸款192萬元，而委任被告為之全權處理買賣各項事宜所生費用：①房屋管理費用7,200 元。②房屋電費334 元。③房屋電費271 元。④房屋電費1,615 元。⑤房屋修繕費用182,400 元。⑥房屋管理費12,400元。
⒉系爭租賃契約支出有益費用部分：查系爭租賃契約係被告
租來經營民宿之用，而原告交付與被告之租賃物係幾近半成品之空屋，非經修繕增飾改易，未能經營民宿。是原告交付被告租賃標的物後，被告經過2 個多月之修繕改飾後始能經營民宿，在修繕改飾期間，原告夫妻常到租屋處觀看被告為經營民宿所為之增繕改飾作為，均未見其提出任何反對之意思，且在簽約前、簽約後不止1 次告訴被告，儘量斥資興繕，將來所生的費用在租金裡扣抵，被告乃不疑有他，先後斥資了3,486,935 元予以修繕改易，爰詳列其細目如次：
①總表二張計3,486,935元。
②床組270,000元。
③窗簾攝影34,250元。
④種植大王椰子樹330,000元。
⑤園藝花草37,000元。
⑥消防設備加廚具63,649元。
⑦電話交換機125,000元。
⑧冬天被品120,000元。
⑨印刷25,800元、印刷30,890元、印刷10,640元。
⑩吧台20,000元。
⑪玄關櫃13,000元。
⑫招牌帆布88,500元。
⑬鐵工65,000元。
⑭網路行銷合約5年290,000元。
⑮水電工程482,205元。
⑯液晶電視216,000元。
⑰新建廚房設備220,000元。
⑱追加電話電視接頭46,000元。
⑲窗簾防火設備50,800元。
⑳夏天被品213,131元。
㉑追加電話迴路43,500元。
㉒水池內牆壁變色燈18,500元。
㉓園區花草肥料、農藥25,700元。
㉔漏水修繕零件20,080元。
㉕押金200,000元。
㉖第四台合約1年60,000元。
㉗奇銓印刷20萬張計200,000元。
㉘ＲＣ樓房冷氣125,000元。
㉙廣告印刷費32,990元。
㉚花草水肥9,300元。
㈢綜上所述，本件原告之請求顯無理由，並聲明：⒈原告之訴
駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：被告於97年12月10日向原告承租原告所有之系爭
房、地，承租期間為5 年，自97年12月10日至102 年12月10日；租金則約定為：97年12月10日至98年1 月10日3 萬元，98年2 月10日至98 年7月10日5 萬元，98年8 月10日至99年
7 月10日6 萬元，且租金應於每月10日繳付；惟迄今自第1期租金以後之各期租金，被告均未繳納等情，業據原告提出系爭土地之土地登記電子謄本、系爭房屋之建物登記電子謄本各6 份及房屋租賃契約書、土地租賃契約書、埔里南光郵局存證信函第16號各1 份等件為證，復為被告所不爭，是原告此部分之主張堪信為真實。
㈡被告辯稱：系爭租賃契約簽立前、後，原告夫妻不止1 次向
被告表示：儘量斥資興繕，將來所生之有益費用，就租金予以扣抵，被告乃不疑有他，先後斥資3,486,935 元就系爭房、地予以修繕改易等情，原告則予以否認，並主張上開情詞。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是被告就其所主張此部分有利於己之事實，依法即應負舉證責任。經查，有關被告所辯稱：原告夫妻不止1 次向被告表示：儘量斥資興繕，將來所生之有益費用，就租金予以扣抵一節，就此一部分之事實，證人丙○○及林寬柔各執一詞，2 人之證詞內容恰好相反，即證人丙○○證稱原告夫妻曾向被告為上開表示，證人林寬柔則證稱原告夫妻未曾向被告為上開表示（見本院98年12月15日言詞辯論筆錄）。惟查，證人丙○○及林寬柔就此等事實皆具有利害關係，即證人鐘瑞為被告在系爭房、地上所經營系爭麗庭園民宿所僱用之員工，證人林寬柔則係原告之妻，故證人丙○○及林寬柔對上開待證事項，自有法律上之利害關係存在，所為證言如無其他積極事證可供佐證，尚難遽以採信。茲查，並無其他積極事證可供佐證證人丙○○上開證述內容確與事實相符，其所為上開證詞即難遽以採信。此外，被告並未舉證證明原告夫妻曾多次向其表示：儘量斥資興繕，將來所生之有益費用，就租金予以扣抵等事實，其辯詞即難以採信為真實。
㈢另按承租人所有民法第431 條第1 項之費用償還請求權，與
其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（參照最高法院33年上字第2326號判例要旨）。是被告所主張民法第431 條第1 項之有益費用償還，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得據此而拒絕返還系爭房、地。
㈣被告復辯稱：其代原告清償原告銀行貸款等費用共計295,919
元，其以該金額主張抵銷等情。惟按民法第334 條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（參照最高法院49年台上字第125 號判例要旨）。茲查，前述被告主張抵銷之295,919 元，皆係因原告之妻林寬柔所有之坐落花蓮縣壽豐鄉志學新邨151 之1 號房、地及桃園縣○○鎮○○路○段○○號4 樓之房、地所產生之相關費用，則此債權債務關係係發生在被告與林寬柔之間，即該295,919 元債權，係被告對於他人之債權，而非被告對於原告之債權，被告自不得以該債權對於原告主張抵銷。
㈤按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第455 條前段分別定有明文。又按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第1 項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（參照最高法院86年台上字第3303號判決要旨）。查被告於97年12月10日向原告承租原告所有之系爭房、地，迄至本件言詞辯論終結為止，自第1 期租金以後之各期租金，被告均未繳納等情，業如前述；又系爭房屋租任契約第5 條之後已註明「如不按時給付租金時，無條件收回」，應認此部分之約定得以排除民法第440 條第1 項之規定；另查原告以本件起訴狀繕本之送達以代終止系爭租賃契約意思表示之通知，亦如前述，且本件起訴狀繕本業於98年
7 月1 日送達予被告，有本院送達證書1 份在卷可查，故應認兩造間系爭租賃契約已於98年7 月1 日合法終止。從而，原告本於兩造間系爭租賃契約之約定暨租賃契約之法律關係，請求被告將本件租賃物即坐落系爭土地及其上如附圖所示編號B 建物基地面積5 平方公尺、編號C 建物基地面積34平方公尺、編號D 建物基地面積18平方公尺、編號E 建物基地面積10平方公尺、編號F 建物基地面積40平方公尺、編號
G 建物基地面積16平方公尺、編號H 建物基地面積34平方公尺、編號I 建物基地面積33平方公尺、編號J 建物基地面積39平方公尺、編號K 建物基地面積31平方公尺等建物予以遷讓交還原告，為有理由，應予准許。
四、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 1 月 7 日
民事第一庭 法 官 孫于淦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(應抄附繕本)中 華 民 國 99 年 1 月 7 日
書記官 盧麗涓