臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第27號原 告 丁○○訴訟代理人 乙○○
陳益軒律師複 代理人 曹維熙
己○○陳志隆律師被 告 辛○○訴訟代理人 壬○○被 告 財團法人草屯鎮玉皇天心宮法定代理人 癸○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十九年四月二十七日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠被告辛○○於民國九十五年四月二十二日與原告簽立土地租
賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租坐落南投縣○○鎮○○段九四之一地號（後與同段九六地號土地合併分割為一００之二地號）土地（下稱系爭土地），約定租期三年，自九十五年起至九十七年十二月三十一日止。而系爭土地上如南投縣草屯地政事務所九十八年五月十五日土地複丈成果圖中編號一００─Ａ００一、面積一百九十七點五八平方公尺之建物（下稱系爭建物）則為被告辛○○與被告財團法人草屯鎮玉皇天心宮（下稱玉皇天心宮）所共同起造。原告擬於九十七年三月間欲出售系爭土地，先向被告辛○○確定其無購買系爭土地之意願後，原告遂將系爭土地出售予訴外人戊○○，並與訴外人戊○○簽立包括系爭土地在內之土地買賣契約。依原告與被告辛○○之系爭租約第六條約定租賃期滿被告辛○○需恢復原狀得使該地繼續播耕為憑，原告已於租期屆滿前以存證信函告知終止與被告辛○○間之系爭租約，被告二人須將系爭建物拆除並將系爭土地返還原告，惟被告二人於租期屆滿後逾期將系爭土地恢復原狀歸還原告，致原告無法按合法程序進行申辦農用證明等事宜，原告因而無法履行與訴外人戊○○間之土地買賣契約於九十八年二月十六日前完成系爭土地農用證明及無農舍之核發，訴外人戊○○遂解除與原告間就系爭土地之買賣契約，請求原告賠償訴外人戊○○就系爭土地部分之同額訂金即新臺幣（下同）四百七十萬元為違約金，然大堀段一００地號土地原告業已完成過戶，訴外人戊○○同意將違約金限縮至系爭土地部分，即原告至少需賠償二百八十萬元，並返還訴外人戊○○已付訂金即二百八十萬元。原告實無力賠償鉅額違約金，遂向臺中縣太平市市公所調解委員會聲請調解，訴外人戊○○同意將懲罰性違約金部分酌減為一百五十萬元並成立調解（九十八年民調字第一一三號），原告已支付訴外人戊○○一百五十萬元，則原告此部分之損害，乃肇因於被告二人故意逾期將系爭建物拆除及返還原告系爭土地，致使原告無法即時提出農用證明及無農舍證明，而遭訴外人戊○○解除契約並要求給付一百五十萬元之損害賠償。嗣因被告玉皇天心宮已於九十九年二月三日將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告，並將無權占用系爭土地之相當於租金之不當得利給付原告，惟被告應就原告支付予訴外人戊○○之一百五十萬元及法定遲延利息負連帶賠償之責。爰依民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項前段、第二百二十九條第一項、第二百三十一條規定提起本訴，並聲明：被告應連帶給付原告一百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告二人多次不斷將巷道爭議與本件請求拆屋還地訴訟混回
一談，原告與被告二人間根本無原告需容許通行等情為契約內容，原告何須接受條件。被告辛○○若能履行租賃契約，於契約終止時，將系爭建物拆除並將系爭土地返還原告，且被告玉皇天心宮亦能配合被告辛○○，將系爭土地，同時恢復原狀，歸還於原告，則原告自得依與訴外人戊○○間土地買賣契約履行，且巷道爭議業已有定論，原告自會按合法程序進行申辦農用證明等事宜，非如被告所云，有水泥道路設置於系爭土地上，系爭土地即不得聲請農用證明。
㈢原告與訴外人戊○○間就系爭土地之成立土地買賣契約，而
就土地買賣契約中所載，原告需於九十八年二月十六日前完成農用證明及無農舍證明之核發，惟因被告辛○○、玉皇天心宮於系爭契約屆期後仍拒將系爭建物拆除，導致原告申請核發農用及無農舍證明時多次被拒，致始無法履行與訴外人戊○○之土地買賣契約，原告與訴外人戊○○經臺中縣太平市市公所調解委員會調解，訴外人戊○○始同意將懲罰性違約金之部分酌減為一百五十萬元，原告此部分之損害，乃肇因於被告二人故意未將系爭建物拆除，致使原告無法提出農用證明及無農舍證明，而遭訴外人戊○○解除契約並要求給付一百五十萬元損害賠償，原告請求被告二人就此部分應負連帶之賠償責責任，自屬有理由。上述損害賠償金額原告業已與訴外人戊○○為分期清償約定，訴外人戊○○同意原告分五期支付上開款項，原告確因被告等二人逾期拆屋還地行為致生侵害。
㈣系爭土地雖為被告玉皇天心宮聲請假處分，惟與本件並無關
係，原告與訴外人戊○○訂立買賣契約要將土地回復原狀並點交取得農用證明，但因被告違約沒有拆屋還地，讓原告無法取得農用證明，所以對訴外人戊○○構成違約。況且被告提出的假處分是不當的，而另案（即本院九十七年度訴字第四四０號）認定袋地通行權的部分也不影響被告交還土地。
二、被告抗辯略以：㈠本件兩造糾紛主因係「土地租賃關係」所引起，而其實原告
與被告辛○○、玉皇天心宮董監事、信徒等皆好朋友、好鄰居，簽定「土地租賃契約書」。實際使用人自始就是被告玉皇天心宮，原告亦知曉，被告辛○○係代表被告玉皇天心宮與原告簽立系爭租約。系爭土地上之系爭建物，前面水泥地，是被告玉皇天心宮所搭建供信徒休息和舖設水泥地面做停車使用，非被告翁良財搭建及使用。依被告玉皇天心宮提出之「農地使用同意書」簽署人被告辛○○可清楚見證係代表被告玉皇天心宮；而支付原告一萬元（按由原告之堂弟丙○○代為簽收）係由被告玉皇天心宮之支出傳票可證明。被告玉皇天心宮因建宮廟之初需臨時搭建建築物及停車場使用，為此依據「農地使用同意書」出資搭建房屋和鋪水泥地，即系爭建物之出現。被告辛○○非系爭建物之共同起造人，亦沒有無權占有之事實或侵奪原告其所有物，當然無返還之義務。況系爭土地本來就要返還，但原告有口頭同意日後被告玉皇天心宮信徒休息區起建完成後再將系爭土地回復原狀返還原告，後來因原告關係，被告玉皇天心宮信徒休息區沒有辦法起建，所以才沒有返還予原告。
㈡原告與訴外人戊○○土地買賣契約第十二條其他特約事項：
第四項：本約標的物之西邊，已鋪設水泥路（約三米），若無法取得農用證明時，賣方（即原告）應負責將該部分回復至得核下農用證明之狀況「即剷除道路面水泥地」。原告為履行「上列契約條款之約定」於九十七年七月二十二日及三十日二次向南投縣政府提「撤銷現有巷道認定陳情書」。隨即於九十七年八月七日南投縣政府召集有關單位於現場會勘：南投縣政府召集人：黃乙穎先生，為雙方和諧息事寧人，採草屯鎮公所農經課甲○○先生；該現行農路即巷道，由原告出具「供公眾通行」同意書，再由被告玉皇天心宮，變更並繳交回饋金作為「交通用地使用」。原告可順利取得「農用證明」與訴外人戊○○先生完成土地買賣交易，但原告執意「撤銷現有巷道認定」，故無法取得系爭土地的農用證明可歸責於原告。
㈢被告玉皇天心宮於九十七年十月三十一日獲本院九十七年度
裁全字第一０九０號裁定書，准許對原告所有之「大崛段一００之二地號土地」即系爭土地辦理假處分「明示：不得為讓與、設定他項權利、出租及其他一切處分行為」並於九十七年十一月六日記載於土地登記簿謄本，原告因此無法辦理「土地買賣過戶」概與被告辛○○無關。而原告與被告玉皇天心宮間確認通行權（巷道爭議）事件經本院於九十八年八月十一日以九十七年度訴字第四四０號民事判決確定被告玉皇天心宮對系爭土地有通行權，可證原告要履行與訴外人戊○○約定；回復至得核下農用證明之狀況「即剷除道路面水泥地」以便取得「農業證明」、「如期將系爭土地過戶完成」已是不能的事。因有「通行權存在」就不可以剷除道路面水泥地即「廢道」。原告與訴外人戊○○於簽立土地買賣契約就知曉被告玉皇天心宮賴以通行之「巷道」將是取得「農業證明」之障礙，加以被告玉皇天心宮對系爭土地聲請假處分查封，因此原告要求被告連帶給付侵權行為損害賠償一百五十萬元應無理由。
㈣證人丙○○代原告為「承諾」之「農地使用同意書」；「承
諾」玉皇天心宮：建宮廟之初需臨時搭建建築物及停車場使用，即系爭建物之出現。雖原告否認「農地使用同意書」存在，但證人丙○○及原告向被告玉皇天心宮取得「工程款」及「租金」均有玉皇天心宮支付傳票可證明。並聲明：如主文所示，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○○鎮○○段一００之二地號土地（即系爭土地
）為原告所有，原告於九十二年三月三十一日與訴外人池文祥訂立土地買賣契約，將原告所有與系爭土地毗鄰之土地即坐落同段九七地號及九四地號土地（下稱九七、九四地號土地）出售，並依約分別移轉所有權登記予被告辛○○（即被告玉皇天心宮之董事)、訴外人池文祥（即被告玉皇天心宮之董事兼主持），且買賣雙方（即訴外人池文祥與原告）於買賣契約之「其他特別約定事項」第三點及第四點分別約定「⑶乙方（即丁○○）於九六地號之入口處留設寬十台尺（含高賓）、長度至九七地號所毗鄰處之土地，供九七及九四地號作道路通行之用。唯設施工之費用由雙方各負擔貳分之壹」、「⑷又同段一００地號（即系爭土地）已做道路地使用，甲方（即池文祥）有永久使用通行權」，又上開買賣契約雙方於九十二年四月二十二日同意修正部分內容條款為「原乙方（即丁○○）欲於九六地號處留設之道路寬度，同意更改為連高賓計為十二台尺，唯全部之設施及工程費等概由甲方（即訴外人池文祥）負擔」，被告玉皇天心宮並出資修築本院九十七年度訴字第四四０號民事判決附圖即南投縣草屯地政事務所九十八年一月二十三日土地複丈成果圖所示編號一００─Ａ００４（系爭土地之內）及編號九五─Ａ００１（九五地號土地之內）部分、面積合計三五七．二七（即
二八二．八０＋七四．四七）平方公尺土地上之水泥道路而聯絡對外之公路，現仍為被告玉皇天心宮所通行使用。
㈡系爭土地原係分割自同段一００地號。
㈢原告於九十五年四月二十二日與被告辛○○簽立土地租賃契
約書（即系爭租賃契約書），依系爭租賃契約書記載第一條記載：「甲方（即原告）願將所有坐落於○○鎮○○段第九四之一地號內部分約一千五百平方公尺土地出租予乙方（即被告辛○○）使用，租賃期限自九十五年起至九十七年十二月三十一日止計三年，租金計為新台幣一萬五千元，另坐落同段九六地號內部分土地位置係與乙方建地毗鄰（面寬四０台尺，長度為九０台尺約一百坪，同意出租，租賃期限亦自九十五年起至九十七年十二月三十一日止，計三年，租金為二萬元正）。
㈣被告辛○○及被告玉皇天心宮對原告另案提起確認通行權訴
訟，經本院於九十八年八月十一日以九十七年度訴字第四四０號民事判決確認訴外人池文祥、被告玉皇天心宮對於原告所有坐落系爭土地內如南投縣草屯地政事務所九十八年一月二十三日土地複丈成果圖所示編號１００－Ａ００４部分、面積二八二．八０平方公尺之土地有通行權存在。
㈤被告玉皇天心宮於系爭土地上搭建如南投縣草屯地政事務所
九十八年五月十五日土地複丈成果圖所示編號１００－Ａ００１部分、面積一九七．五八平方公尺之鋼架造地上物使用。
四、兩造爭執事項：㈠系爭租賃契約書之承租人為被告辛○○或被告玉皇天心宮？
租金是否由玉皇天心宮給付原告？㈡原告有無同意被告繼續使用系爭土地及搭建地上物至追加被告
玉皇天心宮新的信徒休息區起建完成搬遷？㈢被告未於九十八年一月一日前交還土地是否侵害原告權利，
原告所受損害為何？
五、本院判斷如下：㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。民法第一百零三條第一項定有明文。又代理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院九十一年度台上字第二四六一號、九十二年台上字第一０六四號民事判決意旨參照）。經查：以被告辛○○名義與原告簽立之系爭租約，未載明被告辛○○代理被告玉皇天心宮之意旨並以被告玉皇天心宮之名義簽立，有系爭租約可證，固屬事實；然被告抗辯系爭租約係九十五年間因九十三年租約屆期而續約簽立，並增加租賃標的範圍，且一直由被告玉皇天心宮使用作為停車場及信徒休息區等情，業據提出九十三年八月十三日土地租賃契約書為證（本院卷一九五頁參照），且證人即代書庚○○到庭亦證述：當初買承租的毗鄰地就是要給玉皇天心宮使用的，承租這塊地也是要給玉皇天心宮用的。原告知道，也知道另外一筆地也是買來建廟的等語（本院卷三八三頁參照）；又系爭租約之租賃標的由被告玉皇天心宮使用，被告玉皇天心宮已於九十九年二月三日將系爭租約之租賃標的點交予原告，亦為原告不爭之事實，復有被告玉皇天心宮提出之點交書在卷可佐。綜合上述，足見被告辛○○係代表被告玉皇天心宮出面與原告簽立系爭租約，此亦為原告所明知，應屬隱名代理，依首開說明，仍發生代理之效果，系爭租約效力自及於被告玉皇天心宮。故系爭租約之出租人及承租人分別為原告與被告玉皇天心宮，被告辛○○即非租賃契約之當事人。
㈡又按承租人於租期屆滿後，仍未依約履行返還租賃物之義務
，致出租人因而受相當於租金額之損害，固屬違背民法第四百五十五條之規定，難免於賠償之責，惟此種因遲延返還租賃物所生之債務不履行損害賠償之債，揆與因故意侵權行為而負擔之債並非相同（最高法院四十六年台上字第一七八０號判例意旨參照）；又「被上訴人占用上訴人土地建屋，經上訴人阻止後，乃與上訴人訂立使用借貸契約，訂明上訴人要處分該地即須拆遷，有卷附切結書可稽，嗣上訴人賣地時，被上訴人不依約定拆屋還地，自屬債務不履行之行為，與侵權行為之性質不同，應於受催告未為履行時，負賠償因遲延所生損害之責任，無民法第一百九十七條第一項短期時效之適用」（最高法院49年台上字第一四四號判例意旨參照）。原告主張被告於租賃契約屆滿後無權占用原告所有之系爭土地，已侵害原告之權利，並致原告受有給付訴外人戊○○違約金一百五十萬元之損害，原告本於民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項前段侵權行為之規定請求損害賠償等語。而查：系爭租約約定租賃期限自九十五年起至九十七年十二月三十一日止計三年，固為系爭租約第一條所明定，且被告玉皇天心宮於九十九年二月三日才將租賃標的點交予原告，亦如上述，是被告玉皇天心宮未於九十七年十二月三十一日租賃期滿前將系爭土地交付予原告使用，或認有違反依民法第四百五十五條規定將租賃物即系爭土地返還出租人之義務，惟其履行遲延乃應負遲延責任之問題，究非可即認被告玉皇天心宮於租賃期滿後仍占有使用系爭土地即該當於民法第一百八十四條第一項前段規定之因故意或過失不法侵害他人權利之侵權行為法定要件。另被告翁良村並非系爭租約當事人，亦未占用系爭土地，自難認被告翁材有何侵害原告權利可言。此外，原告並未舉證證明被告辛○○、玉皇天心宮有何構成上開侵權行為之法定要件事實，其逕依被告遲延返還租賃物之事實而主張被告為共同侵權行為人，應連帶負侵權行為責任，洵屬無據。
㈢另按租賃契約當事人就租賃標的、租金給付之方法及租期期
限以書面為約定後，本於契約自由之原則，非不得於事後口頭約定予以變更，兩造之口頭合意，即生契約關係，不因原租賃契約無此記載而否定其效力。又當事人締結契約，如已合法成立，其私法上之權利義務，即應受其拘束，非一造於事後所能主張增減。經查：被告玉皇天心宮抗辯原告口頭同意於租約屆滿被告玉皇天心宮仍可使用信徒休息區建築完成搬遷止，核與證人庚○○證述：原告當時出租這塊土地沒有要出售，有租金可以收，他也是很樂意讓被告繼續使用，口頭上有同意讓他們使用到玉皇天心宮建廟完成搬遷後等節大致相符（本院卷三八四頁參照），是被告玉皇天心宮未於系爭租約記載之九十七年十二月三十一日租期屆滿時將系爭土地交還原告，是否構成遲延給付而須負債務不履行之責，已有疑問。
㈣況按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限。民法第二百十六條第一項定有明文。前條規定所謂所受損害，固包括現存財產因損害事實之發生而被減少之積極損害，惟該損害與損害行為間須具因果關係。經查，原告主張依其與訴外人戊○○簽立之買賣契約書約定，原告應於九十八年二月十六日前完成農用證明及無農舍之核發，固據提出買賣契約書為證，惟原告固曾於九十七年六月二十五日向南投縣投草屯鎮公所申請與訴外人戊○○簽立之買賣契約標的之一即坐落系爭土地毗鄰地之大堀段一００地號土地農業用作農業使用說明，並經該所九十七年七月二日核發在案，但原告並未就系爭土地提出申請核發農業用地作農業使用證明，此有南投縣草屯鎮公所九十九年四月八日草鎮農字第０九九０００八四０八號函文及所附申請書等相關資料附卷足稽，原告亦自承向南投縣草屯鎮公所撤回聲情並自動取回文件等情（本院卷三八六頁參照）。則原告對訴外人戊○○之違約，或因可歸責於己之事由所致，尚難認與被告玉皇天心宮遲延返還系爭土地有關，故原告即使違反與訴外人戊○○土地買賣契約之約定而支付訴外人戊○○違約金，造成原告受有一百五十萬元之損害，此與被告玉皇天心宮遲延給付返還系爭土地，二者之間恐無相當因果關係存在，實即難令被告玉皇天心宮及辛○○就原告支付予戊○○之違約金一百五十萬元負何連帶賠償責任。
㈤再者，無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權
，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。如係填補被害人賠償他人之損害，除應以被害人賠償該他人之金額為度外，尤應審酌該他人實際上所受損害及所失利益之數額為斷，方符衡平原則（最高法院八十九年度台上字第六七八號判決參照）。經查：本件原告主張其所受損害為賠償訴外人戊○○違約金一百五十萬元，惟此數額係原告與訴外人戊○○達成於臺中縣太平市調解委員會成立調解之結果，且按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質。而原告與訴外人戊○○之土地買賣契約，約定賣方不履行契約各項義務，應同時賠償與已收價款同額之懲罰性違約金，原告遭訴外人戊○○解除契約並要求給付懲罰性違約金等情，亦為原告自承在卷（本院卷七十五頁參照），並有土地買賣契約可參（本院卷七十七頁至八十頁參照），故原告與訴外人戊○○之土地買賣契約所定違約金即為懲罰之性質，並非訴外人戊○○於原告未依土地買賣契約於九十八年二月十六日前取得系爭土地農業用地作農業使用證明之實際損害，是訴外人戊○○究竟因原告違約受有何損害尚屬不明，原告亦未舉證證明訴外人戊○○之實際損害及所失利益為何，依上開說明，原告請求被告二人連帶賠償支付予訴外人戊○○之違約金一百五十萬元，自非有據。
六、綜上所述，原告依侵權行為及遲延給付之債務不履行損害賠償請求權，請求被告二人連帶給付一百五十萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 99 年 5 月 11 日
民事第二庭法 官 徐奇川以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 11 日
書記官 張巷玉