臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第335號原 告 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 王庭鴻律師被 告 丙○○上列當事人間履行契約事件，本院於民國九十九年四月八日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落南投縣○里鎮○○段三０一之一地號，地目田，面積一七一七平方公尺，權利範圍應有部分三分之一之土地所有權、同段三０六之一地號，地目田，面積一０五二平方公尺，權利範圍應有部分三分之一之土地所有權及門牌號碼南投縣○里鎮○○路二０之二號○○里鎮○○段十八建號，權利範圍應有部分四分之一之建物所有權均移轉登記予原告甲○○。
被告應將坐落南投縣○里鎮○○段三０一之一地號，地目田，面積一七一七平方公尺，權利範圍應有部分三分之一之土地所有權、同段三０六之一地號，地目田，面積一０五二平方公尺，權利範圍應有部分三分之一之土地所有權及門牌號碼南投縣○里鎮○○路二０之二號○○里鎮○○段十八建號，權利範圍應有部分四分之一之建物所有權均移轉登記予原告乙○○。
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訴訟費用新臺幣壹萬柒仟伍佰叁拾叁元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣於民國七十九年間，因當時法令限制，原告甲○○、乙○
○二人因不具自耕農身分，不得登記為農地所有人，因此兩造於七十九年八月二十六日就南投縣○里鎮○○段三０一之一地號、同段三０六之一地號土地（下稱系爭二筆土地）及坐落三０一地號土地上門牌號碼南投縣○里鎮○○路二０之二號，建號十八號建物（下稱系爭建物）簽立共同房地產權約定書（下稱系爭約定書），約定系爭二筆土地登記於有自耕農身分之被告名下，惟實際上原告二人與被告就系爭二筆土地各享有應有部分各三分之一權利，待將來於不限制自耕農身分可登記時，依各應有部分補辦所有權移轉登記。而系爭建物亦按原告二人各應有部分四分之一、被告應有部分二分之一補辦所有權移轉登記。現土地法及相關法規就取得農地需具自耕農身分之限制已廢止，則兩造間系爭約定書所附條件業已成就，原告二人自得依系爭約定書請求被告將系爭二筆土地應有部分均各三分之一及系爭建物應有部分各四分之一之土地及建物所有權移轉登記予原告二人，為此聲明如
主文第一、二項所示。㈡系爭二筆土地原雖由被告先出資買受，但後來兩造父親於七
十九年二月間將在新竹縣竹東鎮的工廠土地出賣後得款新臺幣（下同）五百萬元，即以當初購買系爭二筆土地之三倍價格一百五十萬元向被告購買，因買賣雙方為父子關係故未書立字據。而兩造父親購買系爭二筆土地原意係供作包含原告、被告及二位弟弟，共計五位兒子之公廳房舍用地，惟系爭建物係由原告二人各出資四分之一，被告出資二分之一興建，因怕其他二位弟弟任意在系爭二筆土地上建屋居住，故由原告二人及被告每人各出資二十萬元，合計六十萬元，給每位弟弟三十萬元（因兩造父親出資一百五十萬元購買系爭二筆土地，原意供作兄弟共五人興建公廳房舍使用，系爭二筆土地原應為五位兄弟共有，故依當時購買系爭二筆土地價格一百五十萬元計算，向二位弟弟購買其應得部分，換算價格即為每人三十萬元），非如被告所述，兩造父親僅向其買受系爭建物基地即系爭二筆土地之使用權，否則被告不會讓原告二人在系爭二筆土地上興建房屋，並於系爭二筆土地及系爭建物上設定抵押權。
二、被告則以：㈠系爭二筆土地係被告花三年時間，遍尋吉地，才於七十年間
獨資買下，因兩造父親想要有祖先祭祀神廳，要被告提供自建農舍（陽宅）基地，讓二位兄長即原告二人，各出資四分之一，被告出資二分之一以合建房屋，兩造父親向被告表示以後再補貼被告金錢，被告不敢違背父意，因此勉強同意。而兩造父親有習堪輿，為業餘地理師，於七十九年初即告知被告說系爭二筆土地時值千餘萬元，曾有數人要以二千萬元購買系爭二筆土地及建物，均為兩造父親婉拒。嗣兩造父親將工廠土地賣掉得款五百萬元，雖全數給被告都不到系爭二筆土地之一半地價，但被告向父親表示，如果五百萬元給被告，可以將系爭二筆土地讓售給父親，但父親說要留錢養老，故拿一百五十萬元補貼給被告，作為房屋基地即系爭二筆土地之使用權，並告訴被告以後二樓建物上可以增建三樓，連同二個弟弟在內都有使用權，要共同祭祀，不可以賣給外人。於七十九年間，被告大哥即原告甲○○說不要二個弟弟參加一起，要他們讓與權利，要被告去與弟弟說，弟弟也認難與大哥相處，願意將權利讓給被告，原告二人知道後，向被告表示要攤付三分之一，讓弟弟放棄使用權之對價價金，被告向原告說，你們房子只有四分之一持分，我有二分之一，應由被告攤付二分之一，但原告表示一定要攤付三分之一，被告勉強同意，於是由原告二人及被告每人各攤付二十萬元，原告因怕被告沒將款項給弟弟，還要被告提出支付證明，並說土地及建物都在被告名下，怕被告偷偷賣掉，要被告交出系爭二筆土地及系爭建物權狀交與原告保管，被告心想系爭二筆土地及系爭建物係供作祭祀神廳，都不可以賣，誰保管都一樣，因而將系爭二筆土地及系爭建物之權狀交予原告，而系爭約定書怎麼寫也由原告去寫好了，數天後，被告之二哥即原告乙○○找被告去他家，說約定書打好了，籠統的向被告說明系爭建物比例部分及後面部分大致無差，被告認為自己兄長應可信任，因此並未細看即簽章，取回後放置十九年從未再看。
㈡被告並未積欠原告金錢，原告未經被告同意，擅自於系爭二
筆土地及系爭建物設定抵押權，明顯侵害被告權益。又十九年來，系爭建物之房屋稅、電費、電話費等均由被告繳付，故原告二人應將系爭二筆土地及系爭建物上之抵押權塗銷，，將土地及建物所有權狀返還予被告，且系爭建物之房屋稅，原告二人須清償被告其應分擔部分後，被告始同意將系爭建物應有部分各四分之一移轉過戶予原告。並聲明駁回原告之訴等語。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○里鎮○○段三０一之一地號及三０六之一地號
土地（即系爭二筆土地）及坐落三０一地號土地上門牌號碼南投縣○里鎮○○路二０之二號建物（建號十八號）（即系爭建物），目前依土地登記謄本所示，所有權人均為被告，且系爭二筆土地係特定農業區之農牧用地。
㈡兩造曾於七十九年八月二十六日簽立共有房地產權約定書。
當時系爭二筆土地不得移轉為共有。
㈢兩造於七十一、二年有約定系爭建物權利為原告應有部分各
為四分之一，被告應有部分為二分之一，並依此比例來出資興建系爭建物。
㈣原告二人得請求被告將系爭建物應有部分各四分之一移轉予原告。
四、兩造爭執事項：㈠兩造是否有約定系爭二筆土地之權利為每人應有部分各為三
分之一？㈡原告二人得否分別請求被告將系爭二筆土地應有部分各三分
之一移轉予原告？
五、本院之判斷：㈠按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不
得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效。八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條定有明文；再按每宗耕地不得分割及移轉為共有，此為八十九年一月二十六日修正前之農業發展條例第三十條所明定。又所謂耕地，係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。；又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項亦有明定。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段亦定有明文。
㈡查系爭二筆土地使用分區為特定農業區農牧用地，係屬耕地
，於七十年五月十三日以買賣為原因，七十年六月九日登記予被告所有，且兩造係於七十九年八月二十六日簽訂系爭約定書，有卷附系爭二筆土地之土地登記謄本及原告提出之共有房地產權約定書在卷可證，則依當時即八十九年一月二十六日修正刪除前土地法第三十條規定，系爭二筆土地所有權之移轉，於系爭約定書簽訂時，其承受人應以能自耕者為限，並不得移轉為共有。而觀諸兩造系爭約定書第二條約定：「右項土地（即指系爭二筆土地）之實際產權為三方（即指兩造）各持有三分之一之權利，將來政府允許不限制自耕農身分可登記時，始於各所有持分補辦登記。」，足見兩造係慮及系爭二筆土地屬耕地，為不違反前開規定，始約定就系爭二筆土地續以被告之名義登記，俟法令變更時再就應有部分辦理移轉所有權登記，性質上應屬預期於不能給付之情形除去後再為給付之契約，依民法第二百四十六條第一項但書規定，其契約自為有效。嗣前開農業發展條例之規定業經修法刪除，系爭二筆土地依法已可移轉為共有，則兩造所約定被告應移轉登記系爭二筆土地部分所有權之條件已成就。
㈢次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第九十八條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院三十九年度台上字第一００五號、十七年度上字第一一一八號判例意旨參照）。
㈣查兩造系爭約定書上所稱「實際產權」為三方各持有三分之
一之權利，將來政府允許不限制自耕農身分可登記時，始於各「所有持分」補辦登記，「實際產權」係指何種權利？「所有持分」係指何種持分？就此，原告二人稱係指系爭二筆土地之所有權各三分之一，被告則稱僅係供作使用權而已。則依據系爭約定書上記載「產權」二字之字面意思，係「財產權利」，一般應指物之所有權而言，是原告主張系爭約定書關於「實際產權」部分，應指所有權，並非無憑。雖被告抗辯僅為興建系爭建物之基地即系爭二筆土地之使用權，推究其意，被告所述當指供作建物基地使用之權利，即與民法上之基地租賃關係類似，而租用基地建築房屋，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記（民法第四百二十二條之一參照），故如被告所指系爭約定書係就被告同意原告系爭建物之基地即系爭二筆土地使用權，兩造於系爭約定書應約定辦理地上權登記事宜，始符常情，然系爭約定書既約定「實際產權」三方各持有三分之一及「所有持分」補辦登記，並非關於辦理地上權登記記載，復對照系爭約定書第三條約定：「右項土地上之鋼筋混凝土建築物二層樓全部（即系爭建物），同樣三方共有物。…但建築出資比例甲方（即原告甲○○）四分之一、乙方（及原告乙○○）四分之一、丙方四分之二，以後應按照比例補辦『產權』登記…。」，被告亦不爭執原告二人就系爭建物之應有部分各為四分之一，益徵系爭約定書中所指「產權」係指「所有權」，「三方各持有三分之一」及「所有持分」應指原告二人及被告就系爭二筆土地各享有應有部分三分之一所有權至明。另被告抗辯係因信任原告為親兄弟，故未仔細詳閱系爭約定書之內容，即於其上簽名，然為原告所否認，被告復未舉證以實其說。況被告亦自承系爭二筆土地為經兩造父親認定為風水好地，價值極高，曾有人出價千餘萬元均不願出賣，則依一般常情，就關於財產價值甚高之系爭二筆土地及系爭建物之產權約定書上之記載，被告焉有不詳閱即簽署之理，所辯於常情不合，並不足採。
㈤又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第二百六十四條第一項定有明文。核其要件有三：①須當事人雙方因契約互負對價債務。②須被請求之一方，無先為給付之義務。③須他方未為對待給付，或未為給付之提出。而查，本件原告依系爭約定書之約定，主張系爭契約書第三條之條件已成就，請求被告依約將系爭二筆土地應有部分各三分之一，系爭建物應有部分各四分之一，移轉予原告二人，而原告固不否認系爭二筆土地於購買時係由被告出資五十萬元買受，惟兩造父親已於七十九年間支付一百五十萬元向被告買受系爭二筆土地所有權，被告抗辯該一百五十萬元係兩造父親向其買受系爭建物使用系爭二筆土地為建物基地之使用權利金，不足採信，已如上述，被告復以未積欠原告二人債務，抗辯原告應塗銷系爭二筆土地及系爭建物上之抵押權設定，及十九年來系爭建物之房屋稅、電費、電話費等均由被告先為墊付，據以為同時履行抗辯事由，認原告二人應先塗銷系爭二筆土地及系爭建物之抵押權設定，及應清償上述應分擔費用後，始願意將系爭建物應有部分各四分之一移轉登記予原告二人。然而，系爭約定書內容第一條記載，兩造於七十年六月九日合資承購系爭二筆土地，並綜觀系爭約定書之全部內容，核無關於一方有負欠他方債務及抵押權設定等記載，亦無被告抗辯關於系爭建物之電費、電話費繳納約定，是被告上開抗辯自與原告為本件所有權移轉登記之請求明顯不具契約之對價關係。再者，雖系爭約定書第六條前段約定「該土地及房屋之稅均按照持分比例分擔」等語，惟土地及房屋稅捐之繳納係公法上義務，與原告依與被告間之系爭約定書請求系爭二筆土地及系爭建物之所有權移轉登記，是否可認為有對價關係，已有疑問，且原告於法令修正後得隨時請求依系爭約定書移轉應有部分所有權，至原告分擔土地及房屋稅之負擔，尚須由被告告以原告稅賦總額後始得為分擔給付之提出，況被告於本院言詞辯論時自承未就房屋稅額通知原告分擔，亦未具體表明由原告分擔之系爭二筆土地及系爭建物之稅捐數額，自無從判令原告同時履行。準此，被告上開同時履行抗辯之事由，均不足採。
㈥綜上所述，系爭約定書第二條及第三條之約定，原告就系爭
二筆土地均各享有應有部分三分之一所有權，另原告依系爭約定書就系爭建物之應有部分各為四分之一，本為被告所不爭執，從而，原告依系爭約定書，請求被告應將系爭二筆土地應有部分均各三分之一之土地所有權及系爭建物應有部分各四分之一之建物所有權分別移轉登記予原告二人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據已予審究，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十七條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
民事第二庭法 官 徐奇川以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 22 日
書記官 張巷玉