臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第374號原 告 林家助
林家宏前列二人共同訴訟代理人 鄭秀珠律師複代理人 陳明政被 告 江阿框上列當事人間返還土地等事件，本院於100年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖一、二所示坐落南投縣○○鎮○鄉段八七建號及八八建號之建物全部騰空返還予原告，並將上開八七建號及八八建號建物使用之同段二八七地號及二九○地號土地（使用面積分別為五○六點○七平方公尺及五五六點九四平方公尺）返還予原告。
被告應自民國九十八年八月十八日起至九十八年十二月三十一日止按月給付原告新臺幣貳仟壹佰肆拾元，及自九十九年一月一日起至遷讓返還上開建物及土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟壹佰伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬捌仟零貳拾肆元由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾捌萬元為被告預供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬陸仟貳佰壹拾貳元為被告預供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。
本件原告起訴請求：㈠先位聲明：⒈被告應將原告所有坐落南投縣○○鎮○鄉段246、247、287及290地號四筆土地（以下簡稱系爭246、247、287、290地號土地）及坐落其上87建號（未編門牌號，下稱系爭87建號建物）、88建號（門牌號碼南投縣○○鎮○鄉路1之66號，下稱系爭88建號建物）建物全部騰空返還予原告。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。㈡備位聲明：被告應將坐落系爭290地號土地上之系爭87建號建物拆除後，將原告所有系爭246、247、287及290地號四筆土地及系爭88建號建物全部騰空返還原告。嗣原告於民國99年10月26日撤回備位聲明，並就上開先位聲明再追加聲明：「被告應自民國98年8月18日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付新臺幣（下同）24,850元予原告。」核其追加之應受判決事項之聲明，係基於被告占有原告所有房屋及土地之同一基礎事實，而追加相當於租金之不當得利之聲明，揆諸前揭規定，其訴之追加自屬合法，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠系爭246、247、287、290地號四筆土地，及坐落其上未辦保
存登記之系爭82、87、88建號建物，原為訴外人陳足數所有，前經本院以97年度執字第1490號清償債務民事強制執行事件拍賣，由原告二人於98年8月12日得標並繳足價金，並於98年8月18日領得土地、建物之不動產權利移轉證書，取得系爭土地及建物之所有權，並辦妥系爭土地所有權移轉登記，而上開建物雖為未辦保存登記之違章建物，惟依強制執行法第98條規定及司法院78年03月16日(78) 廳民二字第261號座談會見解，拍定人仍得經由法院拍賣並發予權利移轉證書而取得所有權，僅依民法第759條規定，未經登記不得處分而已。詎被告以系爭87建號建物為其所興建、系爭88建號建物為其向原所有權人即訴外人陳足數買受為由，拒不遷讓返還並持續占有使用系爭土地及建物，被告已嚴重損害原告之權益，原告爰依民法第767條規定提起本件訴訟。
㈡又被告無權占有原告所有之系爭土地及建物，獲有相當於租
金之利益，原告自得依民法第179條規定請求被告給付自98年8月18日起至被告返還系爭土地及建物之日止，相當於租金之不當得利。而系爭建物為廠房、倉庫等之用途，均非一般住宅之房屋，故原告請求被告就系爭土地給付相當於租金之不當得利不受土地法第97條、第105條之限制。是本件不當得利之計算，顯應斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。而原告主張以本院97年度執字第1490號強制執行事件，系爭土地拍定之價格即新臺幣（下同）472元/平方公尺，計算系爭土地相當於租金之不當得利，顯屬最為適當，計算方式如下：
⒈系爭土地之申報地價為72元/平方公尺，惟依本院97年度
執字第1490號強制執行事件拍定之價格計算，系爭246地號土地面積1825.5平方公尺，拍定價格為861,000元，換算每平方公尺為472元，系爭247地號土地面積4429.888平方公尺，拍定價格為2,107,000元，換算每平方公尺為476元，系爭287地號土地面積732.51平方公尺，拍定價格為349,000元，換算每平方公尺為476元，系爭290地號土地面積2465.5平方公尺，拍定價格為1,163,000元，換算每平方公尺為472元，而系爭4筆土地之公告現值為700元/平方公尺，足見本件相當於租金之不當得利若以申報地價計算，顯與市價不相當，若以公告現值計算似又偏高，是本件應採用本院97年度執字第1490號強制執行事件拍定之價格計算始為適當。
⒉系爭4筆土地面積共計9453.39平方公尺，扣除已點交之82
建號建物所占用基地面積3135.69平方公尺，被告尚無權占用系爭土地6317.7平方公尺，依系爭土地之價值472元/平方公尺計算，則原告遭被告無權占用之土地價值為2,981,954元（計算式：6317.7×472＝2,981,954.4，元以下四捨五入），按年息百分之十計算租金，則系爭土地每年租金為298,195元，每月租金應為24,850元（計算式：0000000×10﹪÷12＝24850），則被告應自98年8月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利24,850元。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈我國關於不動產因法律行為而取得者，採登記生效制，被
告雖抗辯曾向訴外人陳足數購買系爭88建號建物，然並未辦裡不動產所有權移轉登記，系爭88建號建物仍為訴外人陳足數所有，被告以買賣契約所為之抗辯，僅得對抗訴外人陳足數，尚不得執此對抗原告。又被告抗辯系爭87建號建物為其所興建，惟原告既已取得系爭土地及建物之所有權，縱然系爭87、88建號建物未辦裡第一次所有權登記，係屬違章建築，然此僅違反行政管理之規定而無法辦理建物登記，原告仍取得事實上之處分權，而得請求排除被告之無權占有。
⒉被告主張系爭88建號建物為其向訴外人陳足數買受，並提
出訴外人劉白君與被告，於92年11月27日所簽訂之不動產買賣契約書，用以證明訴外人劉白君以190,000元之價格，將系爭88建號建物出售於被告。惟被告自陳其已在系爭建物居住11年，則被告應自88年間即居住其內，何以被告遲至92年間才向訴外人劉白君購買系爭88建號建物，所述顯屬不實。
⒊被告與訴外人富邦資產管理股份有限公司間臺灣高等法院
臺中分院99年度上易字第176號第三人異議之訴案件，業經判決確定，上開判決認定訴外人富邦資產管理股份有限公司應賠償給付被告608,000元，其判決理由更明白記載：「已終結之拍賣程序不能依此項異議之訴有理由之判決予以撤銷。故該第三人僅得請求交付賣得價金，不得請求撤銷拍賣程序，此有司法院院字第2776號解釋意旨可資參照。…」足見系爭87建號建物，確實已由原告於本院97年度執字第1490號強制執行拍賣程序中，依法取得所有權。
而訴外人富邦資產管理股份有限公司業已向本院提存所為被告提存賠償金額及利息共計647,529元（本院99年度存字第630號）。被告既已依法獲得本件系爭87建號建物之賠償，被告實無在已獲得提存之賠償金額外，更行主張系爭87建號建物之事實上處分權，而得雙重獲利之理。
㈣並聲明：⒈被告應將原告所有坐落南投縣○○鎮○鄉段246
、247、287及290地號四筆土地及其上同段87（無門牌）、88（門牌號碼南投縣○○鎮○鄉路1之66號）建號建物全部騰空返還原告。⒉被告應自98年8月18日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付原告24,850元。⒊原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告方面：㈠系爭88建號建物係被告於92年間向訴外人劉白君以700,000
餘元購買，其中部分價金與被告對訴外人陳足數之金錢債權相互抵銷，故買賣契約書所載價金為190,000元；另系爭87建號建物及其所坐落之系爭287、290地號土地，原係由被告於87年間向訴外人陳足數承租，系爭87建號建物本為訴外人陳足數之子所搭建，但於88年間因921地震而全倒，訴外人陳足數無力重建，由被告出資4,048,000元僱請訴外人張佑正、邱文智重建。林務局農林航空測量所86年6月23日、89年6月26日空照圖係從空中往地面照，根本看不出系爭87建號建物已毀損，必須經由平面觀察始可得知系爭建物之新舊及結構之不同。
㈡被告與訴外人富邦資產管理股份有限公司間臺灣高等法院臺
中分院99年度上易字第176號第三人異議之訴案件，業經判決確定，上開判決認定訴外人富邦資產管理股份有限公司應賠償給付被告608,000元，可見被告確實為系爭87、88建號建物之所有權人。
㈢被告前向訴外人陳足數承租上開87、88建號建物及其所坐落
土地時，每月租金僅4,500元，今原告請求被告給付相當於租金之不當得利每月24,850元並不合理，且系爭建物占用土地之面積僅1024.8平方公尺，並非如原告所主張占用6317.7平方公尺，況原告主張自98年8月18日起算租金亦不合理，因原告於拍定時已知系爭建物不點交，拍賣公告也載明系爭建物為被告所有，故原告拍定後就要求被告給付租金實無理由。
㈣被告所有系爭87、88建號建物占用面積達1024.8平方公尺，
光拆卸費用、運費等就需120萬餘元，之後重新安裝、整地鋪設水泥、水電等總計需再花費300萬餘元，被告實無力支付，且拆除系爭建物、重新搭建再加上申請證照等估計需花費1年6個月之久，而重建期間及重建所需之土地亦難尋覓，縱然覓得可以興建之土地，租金想必高昂，被告亦負擔不起。而系爭87、88建號建物於本院97年度執字第1490號強制執行事件拍賣公告中已載明拍定後不點交，原告於應買前應事先查明，或就不點交部分先與被告協商，原告實難以拍定後始知不點交為由，平白要求被告遷出系爭建物、返還系爭土地。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠訴外人陳足數因積欠訴外人即債權人合作金庫商業銀行股份
有限公司債務，經本院以97年度執字第1490號清償債務強制執行事件查封訴外人陳足數所有系爭246、247、287、290地號土地及坐落其上未辦保存登記之系爭82、87、88建號建物。於強制執行程序進行中，債權人合作金庫商業銀行股份有限公司於98年3月11日將其債權及其抵押權讓與訴外人富邦資產管理股份有限公司。嗣原告於98年8月12日拍定買受系爭246、247、287、290地號土地及系爭82、87、88建號建物，並經本院民事執行處於98年8月18日核發不動產權利移轉證書予原告，而取得上開不動產所有權，原告並已辦妥系爭
4 筆土地所有權之移轉登記。㈡被告於本院97年度執字第1490號強制執行程序中，以系爭87
、88建號建物為其所建為由，對訴外人即債權人富邦資產管理股份有限公司提起第三人異議之訴，請求撤銷對系爭87、88建號建物之強制執行程序，業經本院98年度訴字第297號判決駁回其訴，經其全部上訴於臺灣高等法院臺中分院，惟於審理中系爭87、88建號之建物業經拍定予本件原告，被告乃變更其上訴聲明，請求廢棄原判決及判命富邦資產管理股份有限公司僅就系爭87建號建物部分交付拍賣價金，經該院以99年度上易字第176號判決訴外人富邦資產管理股份有限公司公司就其自系爭87建號建物受償部分，應賠償給付被告608,000元，及自98年12月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息確定。
㈢系爭87、88建號建物，係未辦理建築改良物所有權第一次登記之建物，迄今亦未完成移轉登記。
㈣系爭88建號建物起造人即原所有人為陳足數。
㈤系爭87建號建物起造人即原所有人為被告。
五、兩造爭執事項：㈠系爭4筆土地及系爭87、88建號建物，現今仍由被告占有使
用之範圍為何？㈡系爭88建號建物被告是否於92年11月27日向訴外人劉白君購
買而取得事實上之處分權？被告可否以其與訴外人劉白君之買賣契約對抗原告？㈢原告是否已因拍定而取得系爭87、88建號建物之所有權，而
得依民法第767條之規定，請求被告返還系爭建物予原告？㈣被告是否有占用使用系爭建物之合法權源？㈤原告請求被告就系爭4筆土地給付相當於租金之不當得利，
是否有據？其請求之金額是否適當？
六、本院之判斷：㈠原告主張其於98年8月12日經本院97年度執字第1490號強制
執行事件拍定取得系爭246、247、287、290地號土地及系爭
87、88建號建物，本院民事執行處並於98年8月18日核發不動產權利移轉證書予原告，原告並已辦妥系爭4筆土地所有權之移轉登記，而被告就系爭87、88建號之強制執行程序，提起第三人異議之訴，經本院98年度訴字第297號判決駁回其訴，經被告全部上訴於臺灣高等法院臺中分院，惟於審理中系爭87、88建號之建物業經拍定予本件原告，被告乃變更其上訴聲明，請求廢棄原判決及判命富邦資產管理股份有限公司僅就系爭87建號建物部分交付拍賣價金，經該院以99年度上易字第176號判決訴外人富邦資產管理股份有限公司公司就其自系爭87建號建物受償部分，應賠償給付被告608,000元，及自98年12月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並已確定等情，業據原告提出不動產權利移轉證書影本、土地第二類登記謄本在卷可憑，並經本院依職權調取本院97年度執字第1490號清償借款強制執行事件、本院98年度訴字第297號及臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第176號第三人異議之訴事件卷宗，核閱屬實，復為被告所不爭執，堪信為真實。被告則以系爭87建物為其所建、系爭88建物為其向訴外人劉白君購得，所占有面積僅1024.8平方公尺置辯，是以本件之爭點厥為：⒈被告實際占有系爭4筆土地之面積為何？⒉被告有無向劉白君買受而取得系爭88建號建物之事實上處分權？⒊原告是否已因拍定而取得系爭87、88建物之所有權？⒋被告就其占有系爭土地、建物是否為有權占有？如被告為無權占有，原告請求相當於租金之不當得利，其金額為若干始適當？㈡經查：
⒈被告僅占有系爭87、88建號建物及該2筆建物之基地所使用系爭287地號及系爭290地號土地，未占有其餘土地：
⑴原告經執行法院核發系爭4筆土地、3筆建物之不動產權
利移轉證書，並辦妥系爭4筆土地所有權移轉登記後，嗣經執行法院依原告聲請，於99年4月15日赴現場執行點交，點交之標的為系爭82建號建物，此有99年4月15日執行筆錄附於本院97年度執字第1490號卷可參，且經本院於100年4月20日現場履勘，亦僅系爭87、88建號建物為被告所占有使用，其餘土地並未為被告所占用，則系爭4筆土地及3筆建物中，堪認僅系爭87、88建號建物及其基地使用之土地仍在被告之占有中。
⑵而被告所占有系爭287地號及系爭290地號土地，其系爭
87建號建物使用面積為506.07平方公尺、系爭88建號建物使用面積為556.94平方公尺，有如附圖所示之竹山地政事務所97年5月2日就系爭87建號及88建號之建物複丈成果圖在卷可稽，是以，系爭4筆土地及系爭87、88建號建物中，現僅系爭87、88建號建物及該2筆建物之基地所使用系爭287地號及系爭290地號土地（系爭87建號建物使用面積為506.07平方公尺及系爭88建號建物使用面積556.94平方公尺，合計僅1063.01平方公尺），由被告占有使用，其餘土地並未為被告所占用乙節，應堪認定。至本院實地履勘結果，系爭87建號建物之主體結構範圍雖較附圖所示面積為大，惟超出部分原告並未主張被告占有，並非本件請求返範圍，併予敘明。
⒉被告、劉白君均未取得系爭88建號建物之事實上處分權：
⑴系爭88建號建物起造人即原所有人為訴外人陳足數，為兩造所不爭執。
⑵被告固抗辯其於92年11月27日向訴外人即陳足數之女兒
劉白君，以70萬餘元購得系爭88建號建物，以被告對訴外人陳足數之金錢債權，相互抵銷後，約定以19萬元為買賣價金，有不動產買賣契約書、台中商業銀行入戶電匯通知單、存摺、房屋稅籍證明書、房屋現值核定通知書（以上均為影本）等件可證，被告已因買賣而取得系爭88建號建物之事實上處分權云云，並據其聲請證人劉白君到庭證稱：伊之前都在雪梨，九二一大地震後才回到臺灣，系爭88建號建物係伊母親即訴外人陳足數於九二一地震後，將系爭建物興建完成後即贈與伊，伊於92年聖誕節前夕將系爭88建物賣給被告，有訂立買賣契約，伊與被告在劉代書處辦理移轉登記，沒有到地政事務所辦理保存登記，伊不知有無取得使用執照，但伊不記得劉代書之姓名。至於買賣價金確實之金額伊已不記得，大約70幾萬元，去掉尾數，尾款伊收了19萬元，因為伊母親陳足數有欠被告錢，所以就把系爭建物賣給被告，以抵債務，至於債務多少伊不清楚。系爭88建物之實際位置伊無法自空照圖判別，而伊亦不知系爭88建物係由何人繳稅。921地震前伊都在國外，地震後才回來臺灣，回臺灣有時會住在系爭88建物中，來來去去等語。
⑶惟查，觀之證人劉白君上開證詞之內容，若系爭88建號
建物果為陳足數贈與劉白君，劉白君因而取得系爭88建號建物之事實上處分權，則何以證人劉白君對於系爭88建號建物實際坐落位置不清楚、不知有無取得使用執照，亦不知由何人繳稅？又果劉白君確有將系爭88建號建物賣予被告，則何以劉白君均無法詳細說明系爭88建號建物之確實買賣價金為何？用以抵銷價金之陳足數欠款之金額為何？又何以買賣契約書內並無隻字片語提及，被告係以陳足數之欠款債權抵充一部份價金之方式支付買賣價金？是以，上開證人劉白君所述，均與經驗法則有違，難以據此認定被告與劉白君間，就系爭88建號建物訂有買賣契約。從而被告辯稱其已於92年11月27日，以價金19萬元，向訴外人劉白君購得系爭88建號建物之事實上處分權等語，洵無足採。被告未取得系爭88建號建物之事實上處分權，乃堪認定。
⒊原告因拍定而取得系爭87、88建號建物之所有權及事實上處分權，被告無合法占有、使用系爭87、88建物之權源：
⑴系爭87建號建物為原告於九二一大地震後興建，業為臺
灣高等法院臺中分院於99年度上易字第176號判決理由中所認，且經本院於100年4月20日現場履勘結果，系爭87建號建物之主體結構與同段82建號建物之結構體明顯不同，同段82建號建物之結構體係較細之鋼鐵條，且已生鏽，系爭87建號建物之主體結構則為Ｈ型鋼，較新且未有鐵鏽，系爭87建號建物之興建應係晚於同段82建號建物，其起造人為被告，亦即原所有人為被告乙節，應屬事實，且此為兩造所不爭執，故堪認定。而系爭88建號建物之起造人為陳足數，既為兩造所不爭，被告未因買賣自劉白君處取得系爭88建號建物之事實上處分權，劉白君亦未因贈與而自陳足數處取得系爭88建號建物之事實上處分權，則原告於上開系爭土地、建物拍定時，系爭88建號建物所有權及事實上處分權，均仍為陳足數有有，亦堪認定。
⑵按土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造
建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。96年3月28日總統公布修正而於96年9月28日施行之該次修正前民法第877條定有明文。民法物權篇修正前，此規定之目的，在於期使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。故如土地所有人於將土地供抵押權人設定抵押權後，雖未自行於土地上營造建築物，但容許第三人在土地上營造建築物，為避免單獨拍賣土地，可能使土地及建物非由同一人所有，法律關係趨於複雜，衍生糾紛，及為使土地易於拍賣，保障抵押權人之權益，本於上述法條之立法意旨，自應許抵押權人行使抵押權時，將第三人於抵押權設定後在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，而將房屋賣得價金交還該第三人，未辦保存登記建物之拍定人，依強制執行法第98條規定，自領得執行法院所發給不動產權利移轉證書之日起，取得該不動產包括事實上處分權在內之所有權（最高法院92年台抗字第641號、95年台抗字第453號、95年台抗字第460號裁判意旨及臺灣高等法院78年3月16日(78) 廳民二字第261號座談會審查意見參照）。
⑶經查，系爭87建號建物所坐落之系爭287、290地號土地
係於87年7月21日設定抵押權，此有土地第二類登記謄本、他項權利證明書附於本院97年執字1490號卷內可稽，又系爭87建號建物起造人即所有人為被告，固為兩造所不爭執，而被告於本院亦主張系爭87建號建物本為訴外人陳足數之子所搭建，由被告於87年間承租，但於88年間因921地震全倒，訴外人陳足數無力再重建，被告因工作需要而於89年間出資僱工重建，是系爭87建號建物確係被告於系爭287、290地號土地設定抵押權後所興建，乃堪認定。是以，執行法院依執行債權人聲請，將系爭87建號建物與系爭287、290地號土地併付拍賣，揆諸前揭規定，於法並無不合，原告於拍定後由本院依強制執行法第98條規定發給不動產權利移轉證書，依法自已取得系爭87建號建物包含事實上處分權在內之所有權，且被告於第三人異議之訴案件（即本院98年度訴字第297號、臺灣高等法院臺中分院99年度上易字第176號），請求訴外人富邦資產管理股份有限公司公司應將交付其就系爭87建號建物分配受償之價金予本件被告，亦已取得勝訴判決確定，訴外人富邦資產管理股份有限公司公司並將該價金提存於本院，經本院依職權調閱本院99年度存字第630號卷，核閱屬實，揆諸前揭說明，被告並無因此而受有法律上之不利益。是以，原告就系爭87建號建物，依強制執行法第98條規定，因系爭87建號建物之拍定及取得執行法院發給之不動產權利移轉證書，而自98年8月18日領得不動產權利移轉證書之日起，取得包括事實上處分權在內之所有權，乃堪認定。
⑷又系爭88建號建物之起造人即所有人為陳足數，既為兩
造所不爭，被告復未取得系爭88建號建物之事實上處分權，故為執行債務人陳足數之責任財產，經執行法院依執行債權人之聲請併付拍賣，而由原告拍定，並自98年8月18日領得不動產權利移轉證書之日起，取得系爭88建號建物包括事實上處分權在內之所有權，亦堪認定。⑸又被告就系爭87、88建號建物，均未有事實上之處分權
、所有權，既經認定如上述，被告復未抗辯有何其他合法占有權源，其占有系爭87、88建號建物及該2筆建物基地使用之系爭287、290地號土地，即為無權占有，亦可認定。
⒋原告得請求相當於租金之不當得利，其適當金額如下：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占有原告所有之系爭87、88建號建物及該2筆建物基地使用之系爭287、290地號土地，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告主張被告不當得利，自屬有據。
⑵次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物
申報總價年息百分之十為限。為土地法第97條第1項所明定。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言。亦為土地法施行法第25條所明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。最高法院亦著有68年台上字第3071號判例可參。惟供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，應不受土地法第97條規定房屋租金最高額之限制。換言之，土地法第97條租金限制之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，並不包含供營業用之房屋（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。經查：
①被告無權占有原告所有之系爭88建號建物及其坐落之
系爭290地號土地部分，並非繁榮商圈，係為被告當農舍使用，非供營業之用，有複丈成果圖及現場照片可證，本院審酌上情，自有上開土地法第97條規定之適用，認以系爭土地申報地價按年息5%為計算被告不當得利之標準為適當。而系爭290地號土地96年1月之申報地價為每平方公尺64元，99年1月則為72元，有土地登記第二類謄本及地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷第14、168頁），原告並自陳僅請求以土地計算相當租金（見本院卷第166頁、第190至191頁、第220至221頁、第234至235頁）。則關於被告無權占有原告所有之系爭88建號建物及其坐落之系爭290地號土地部分之不當得利，應自原告領得不動產權利移轉證書即99年8月26日起算至98年12月31日止，每月相當於不當得利之租金為149元（計算式：64×556.94×5%÷12＝149元，元以下四捨五入）；自99年1月1日起至遷讓交還系爭88建號建物及所占用土地之日止，每月相當於不當得利之租金為167元（計算式：72×556.94×5%÷12＝167元，元以下四捨五入）。
②被告無權占有原告所有之系爭87建號建物及其坐落之
系爭287、290地號土地部分，係做為鐵工廠而供營業使用，即無上開土地法規定之適用，原告並自陳僅請求以土地計算相當租金已如上述，則應以被告所占用土地面積之租金價值計算。被告自承其承租系爭87、88建號建物占用土地之每月租金為4,500元（見本院卷第246頁），依系爭87建號占用土地面積之比例計算，即每月相當租金為2,142元（計算式為：4,500×506.07÷(506.07+556.94)＝2,142元，元以下四捨五入）；原告則認為系爭287地號依拍定價格計算每平方公尺為476元，系爭290地號土地依拍定價格計算每平方公尺為472元，而主張被告無權占有之土地應依每平方公尺為472元、年租金10%，計算每月相當租金為1,991元（計算式為506.07×472×10%÷12＝1,991元，元以下四捨五入），是以原告此部分之主張應屬適當，而應准許。
③綜上，被告應給付原告之相當於租金之不當得利為自
98年8月18日起至至98年12月31日止，按月給付原告2,140元（即149+1,991＝2,140），及被告應自99年1月1日起至遷讓交還系爭87、88建號建物及所占用土地之日止，按月給付原告2,158元（即167+1,991＝2,158）。
㈢綜上所述，被告無權占有系爭87、88建號建物及其坐落之系
爭287、290地號土地，原告之請求於主文第一項、第二項之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就原告勝訴之非將來給付（即本判決第1項及第2項）部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃立昌以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官