臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第5號原 告 丙○○訴訟代理人 庚○○被 告 己○○
甲○○戊○○徐陳春妹癸○○子○○壬○○辛○○共 同訴訟代理人 乙○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國98年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬伍仟肆佰伍拾參元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第4款、第5款及第7款定有明文。本件原告起訴時原以己○○為被告，嗣於訴訟進行中，因訴訟標的係被告己○○與其他繼承人戊○○、丁○○（復已於民國79年12月1日死亡，其繼承人為徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○五人共同繼承）、甲○○共同繼承其父即被繼承人徐東慶之權利義務，因而追加戊○○、甲○○及丁○○之繼承人徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○等人為本件被告，並追加聲明，核其訴之變更、追加均係相同土地上之占用關係，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，原告上開訴之變更及追加均應准許，合先敘明。
貳、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告主張：
(一)坐落南投縣○里鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，兩造間雖訂有租賃契約，惟前開租賃契約之租期已於97年6月30日屆滿，原告未再收受租金，並以存證信函催告被告返還系爭土地，惟被告均置之不理，為此原告依民法第767條規定提起本件訴訟，並聲明：一、被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○之繼承人即徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○應將坐落南投縣○里鎮○○段664地號土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所98年4月24日土地複丈成果圖編號A、B、C、D、E、F、G所示之地上房屋及地上物拆除，並將土地返還原告。二、訴訟費用由被告負擔。
(二)對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告戊○○、丁○○（已歿）及甲○○等三人均承認被告己○○有代表其三人與原告變更、訂立租賃契約之權能，依民法第116條規定，可知本件系爭土地定期租賃契約確實存在於原告與被告戊○○、丁○○（已歿）、甲○○、己○○等人間。
２、被告己○○雖堅稱租賃契約書僅為租金收取之收據，並未能證明雙方有變更原契約之合意存在，又縱認兩造雙方有此變更租賃契約之合意存在，依民法第421條、第422條規定，本件系爭土地租賃期限雙方意思約定為六個月，租金新臺幣（下同）3600元，屬未滿一年之定期租賃契約云云。惟系爭土地雖訂有書面租賃契約，自92年1月1日起至97年6月30日止數次換訂新租約，雙方確有變更原契約之合意存在。基於上述事實，雙方之租賃契約到期後，原告已用存證信函及透過埔里鎮公所調解通知被告等人應返還系爭土地及拆除地上物，被告己○○不願履行仍以郵寄信件將支票寄還予原告，企圖讓原告誤收支票，使雙方再度形成新的「不定期土地租賃契約」，原告也已將前開信件及內含支票，於本院履勘時當場退還被告己○○，現原告不願繼續出租土地，且雙方租賃期限業已屆期，故被告應拆除地上物並返還土地。
３、被告己○○稱其並未有代表他承租人為廢止原契約並另訂新約之權能云云，惟按其意思本件定期租賃契約確實存於被告己○○與原告間，租金3600元僅係被告己○○自己之土地建築房屋租金，並未代其他承租人戊○○、丁○○（已歿）、甲○○等三人繳納租金；若真為此，其他承租人已數十年從未支付過租金，原告得據土地法第103絛規定，租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，違二年以上時，收回土地，或者由其他承租人戊○○等人補交租金並加計利息；此不啻害了其他承租人即戊○○、丁○○（已歿）、甲○○等人，天下豈有「繳租金是代表大家，訂立租賃契約又屬個人行為」之事理。
４、本件係因被告己○○、戊○○、丁○○（已歿，繼承人為被告徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○）、甲○○等人繼承被繼承人徐東慶之承租權，因未分割權利，為公同共有承租權存在，以往被告己○○支付租金時，均稱係代表其他三人繳納租金，而其他人亦從未繳納租金，故原告相信其所言。因此當被告己○○稱其已得其他人之授權並代表渠等與原告訂立租賃契約時，依民法第169條規定，原告並未懷疑。故原告與被告等人間之租賃契約確實存在，非被告己○○所答辯僅係租金收據。
二、被告方面：
(一)系爭坐落南投縣○里鎮○○段○○○○號（重測前為埔里段茄苳腳小段236之2地號）土地及毗鄰之同段666地號土地（重測前為埔里段茄苳腳小段236之1地號）被告祖先於日據時代即已向土地所有人承租，並於664地號土地上（下稱系爭土地）建屋設籍居住迄今。嗣於79年間，當時系爭土地所有人庚○○（即本案訴訟代理人）向臺灣臺中地方法院提起訴訟，對被告等人以無權占有為由，起訴請求返還系爭土地，前開判決認被告等人對系爭土地有不定期租賃關係存在，從而原告之訴無理由，予以判決駁回確定在案。
(二)參前開判決可知，系爭土地租賃權為被告等自先父徐東慶共同繼承而來，租賃契約雙方當事人並未有廢止原契約另訂新約之合意存在。是以，前確定判決所確認之不定期租賃關係並未變更，係存在於原告與被告等人間。原告所提所謂「租賃契約」書面作為證明租賃契約雙方當事人已合意變更原不定期租賃為半年一期之定期租賃關係等此之主張，惟參諸該書面記載，可知其僅為租金收取之收據，並未能證明雙方有變更原契約之合意存在。又縱認原被告雙方有此變更租賃契約之合意存在，參前開原租賃契約係存在於以原告為出租人與被告等人為承租人間之說明，被告一人是否有以一人之名義代其他承租人為廢止原契約並另訂新約之權能，而使原告得據新契約為本訴之主張？是原告所訴事實，顯非有據。
(三)復次，原告訴請拆除之地上物，應係指系爭土地上門牌號碼：南投縣○里鎮○○路○○號之建築物。惟該建物為被告等人分別所有，此有房屋稅籍可資證明，且分別為被告己○○、甲○○、戊○○、壬○○四人各自管業占有使用中。兩造間租賃契約為「不定期租地建屋契約」，按土地法第103條規定，本件並未有符合上開法定情形任何一款之情事，縱認被告等有遲交租金，亦未積欠達二年以上，且原告亦未踐行法定催告程序及解除契約之通知，其提起本件訴訟並非合法。
(四)依民法第450條第2、3項所規定，被告等人從未受有原告終止不定期租約之先期通知，原告縱使有權終止該不定期租約，但系爭土地租用屬建築房屋之基地，原告收回基地應受土地法第103條之法律限制，非有被告成就該條文列舉之事項，原告即不得任意收回土地。在兩造間對系爭土地之不定期租賃關係繼續存在之前提下，被告何有與原告「另立」定期租約之必要與可能。
(五)又原告亦從未要約被告等與伊「重新」訂立定期租賃契約，原告所謂「自92年1月1日起至97年6月30日止，每半年收取全部租金3600元，並持續每半年訂立新土地租賃契約」，完全背離事實，其所稱與被告己○○分別11次簽訂定期租賃契約，其實是於96年12月31日及97年6月20日兩次，由原告之女庚○○（即本件訴訟代理人）以收取地租為由，電話通知被告己○○至其約定地點交付租金，庚○○當時是以補製收據為由（往昔被告繳付地租原告從未開立收據），要求被告己○○於伊備妥之多份收據上簽名製成，直至原告據此提起訴訟，被告方知原告此一預謀欺瞞手段，即以存證信函嚴正駁斥原告。
(六)系爭土地整筆租金為每年（一年兩期）240公斤稻穀，雙方並約定將上開稻穀寄存指定地點即豐盈行，再由出租人前去領取，此有台中地方法院79年度簡字第64號判決書可資證實。惟近年應出租人之要求將實物依農會當期稻穀牌價折算現金給付。此乃行之有年，從無錯誤。原告焉有不知之理。如今狀稱被告戊○○等人從未繳付地租。原告於其補充理由狀中自承自92年1月1日起至97年6月30日止，每半年收取全部租金3600元，並持續每半年訂立新土地租賃契約，前後矛盾顯見原告偏離事實已達詞窮之窘境。通觀兩份系爭契約書內容，已經明白清楚的表示當事人真正的意思，僅屬雙方當事人收繳地租之憑據而已，原告雖竄改冠以「租賃契約」之名，亦不容原告任意扭曲解釋是為雙方訂立租賃契約之意思合致。
(七)原告先後分別對己○○、甲○○、戊○○、壬○○、徐陳春妹、癸○○、子○○、辛○○等人起訴，請求被告等拆遷地上物返還土地，換言之，原告承認被告等人對系爭土地之租賃權源自繼受取得，地上建築物分別為己○○、甲○○、戊○○、丁○○等四人所有（參台中地方法院79年度簡字第64號判決書），苟若原告與被告己○○間之契約關係縱使成立，而原告據此要求全體被告拆屋還地，於法亦有未合。
(八)基於租賃關係存在期間，承租人依約應履行給付租金之義務，被告於98年9月7日將98年度第一期（即98年1月1日至6月30日）之地租3600元，以匯票掛號寄送原告收受在案。原告訴訟代理人庚○○復於98年10月27日退還。本件訴訟係由原告之女庚○○（即原告訴訟代理人）藉其名義而行，故為聲明：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。
參、法院得心證之理由：
一、原告主張其為系爭坐落南投縣○里鎮○○段○○○○號（重測前：埔里段茄苳腳小段236之2地號，下稱系爭土地）土地之所有人，其係以贈與為原因而於民國80年2月28日受移轉登記為系爭土地所有人之事實，有原告提出之土地登記第二類謄本一份在卷可稽；又被告抗辯系爭土地原係訴外人徐黃月娥所有，而由被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○（已歿）之父親即訴外人徐東慶向徐黃月娥承租，租金為一年二期240公斤之稻谷（現折算為每期繳付現金3600元），為不定期限之租賃關係，訴外人徐東慶並於系爭土地上興建房屋，訴外人徐東慶對於系爭土地之租賃權及其於系爭土地上所興建之建物（即坐落門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○號房屋）已由其繼承人即被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○（已歿，繼承人即被告徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○）繼受之事實，此有被告提出之臺灣臺中地方法院79年度簡字第64號民事簡易判決暨附圖一份、原告所提出之丁○○繼承系統表一件及繼承人戶籍謄本各一份在卷為證；上開兩造主張之事實，均為兩造所不爭執，自堪信為真實。
二、又原告主張被告等固因繼承關係而繼受前述訴外人徐東慶就系爭土地之租賃權，惟被告等人已授權由被告己○○代表全體繼承人與原告更訂系爭土地之租約，且更訂後之租賃契約之租期已於97年6月30日屆滿，原告未再收受租金並催告被告返還系爭土地，為此依民法第767條規定請求被告拆除系爭土地之地上建物並將土地返還原告等語。被告則否認兩造間有何更定租約為定期租賃契約之事實，並以原告所提出之系爭「租賃契約」文書實為被告繳付租金之收據等語置辯。經查：
(一)按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文；出租人於民國89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地，此為最高法院之最新見解（參見最高法院98年度台上字第692號判決意旨）。查系爭土地原係由被告之被繼承人徐東慶向原所有人徐黃月娥以不定期限租賃關係承租，並於系爭土地上興建房屋，訴外人徐東慶對於系爭土地之租賃權及其於系爭土地上所興建之建物（即坐落門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○號房屋）已由其繼承人即被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○（已歿，繼承人即被告徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○）繼受，此有被告提出之臺灣臺中地方法院79年度簡字第64號民事簡易判決暨附圖一份在卷為證，亦為兩造所不爭，已如前述。是以，訴外人徐東慶對於系爭土地之不定期限租賃之承租權利，既係於89年5月5日民法債編修正施行前所訂立未經公證之未定期限不動產租賃契約，並由承租人占有租賃土地中，依上開說明，其租賃契約對於租賃標的即系爭土地之承讓人即原告，仍繼續存在。
(二)次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例可資參照）。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查原告所提出之「96年12月31日租賃契約」及「97年6月20日租賃契約」，其內容分別記載：「本人己○○茲向丙○○租賃土地，坐落於：南投縣○里鎮○○段○○○號建地，如圖表斜線部份。從中華民國96年7月1日至中華民國96年12月31日止，共繳租金為新臺幣3600元整，特立此據以茲證明」、「本人己○○茲向丙○○租賃土地，坐落於：南投縣○里鎮○○段○○○號建地，如圖表斜線部份。從中華民國97年1月1日至中華民國97年6月30日，共繳租金為新臺幣3600元整，特立此據以茲證明」等語。依上開原告所提出之「96年12月31日租賃契約」及「97年6月20日租賃契約」之內容及所附圖表以觀，其所指之租賃土地實與前揭臺灣臺中地方法院79年度簡字第64號民事簡易判決暨附圖所指之兩造間就系爭土地之不定期租賃關係之租賃標的相當，被告己○○顯無再就系爭土地與原告另行成立租賃契約之必要。況原告所提之上開二份文件，其標題固記載「租賃契約」之字樣，惟其內容則係記述被告己○○就承租系爭土地繳付租金每半年3600元之繳租憑證；且上開文件簽訂之時期即「96年12月31日」及「97年6月20日」，分別係於原告所謂「改定為定期租賃」之租賃期間屆滿日及屆滿前十日，而非於所謂租期起算日之前所簽訂，顯與租賃契約此種繼續性契約關係之交易常情不符：蓋若租約係於租期屆滿日始為簽訂，則締約日同時亦為租賃關係消滅日，焉有約定租期訂立租約之必要？查原告與被告己○○於「96年12月31日」簽訂之「自96年7月1日起至96年12月31日止」之租約同時於該日租期屆滿，與常理已屬有違，復未就翌日即97年1月1日起之租約為訂定，反而在97年6月30日租期屆滿日前十日之「97年6月20日」始再為「自97年1月1日起至97年6月30日止」之租賃契約為簽訂，更與常情不合。是以，被告辯稱上開原告提出之「96年12月31日租賃契約」及「97年6月20日租賃契約」各一份，並非兩造間就系爭土地之租賃關係之改訂，而係記載各該期間每半年被告支付土地租金3600元之繳租證明，應屬可信。原告既未能舉證證明兩造間就系爭土地原有之不定期間租賃關係有何更訂新約改為定期租賃契約之合意，是以，被告因繼承而取得之上述系爭土地不定期間租賃權，對於原告自仍繼續存在。
(三)綜上，被告就系爭土地對於原告有不定期限之租賃權存在，原告主張系爭土地之租賃期間已屆滿，原告不願續租，被告之租賃權已經消滅云云，洵非有據。從而，被告因繼承取得被繼承人徐東慶於系爭土地上所興建之房屋（門牌號碼：南投縣○里鎮○○路○○號）及占用使用系爭土地，即非無權占有，原告本於民法第767條前段及中段規定所有人物上請求權之法律關係，請求被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○之繼承人即徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○將系爭土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所98年4月24日土地複丈成果圖編號A、B、C、D、E、F、G所示之磚造平房及地上物拆除並將土地返還原告，為無理由，不應准許。
三、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述，並予敘明。
肆、訴訟費用之負擔：原告因本件訴訟而支出訴訟費用25,453元，原告受本件敗訴判決，依民事訴訟法第78條規定，應負擔全部訴訟費用，爰依民事訴訟法第87條第1項規定並依職權為訴訟費用之裁判。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日
民事第一庭法 官 蔡岱霖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 17 日
書記官 曾家祥附圖：南投縣埔里地政事務所98年4月24日土地複丈成果圖