臺灣南投地方法院民事判決 99年度簡上字第9號上 訴 人 彩虹大地管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○
戊○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間確認債權不存在事件，上訴人對於中華民國98年12月16日本院埔里簡易庭98年度埔簡字第116 號第一審判決提起上訴，本院合議庭於99年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟捌佰叁拾元由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247 條定有明文。是除確認證書真偽之訴及確認法律關係基礎事實存否之訴，確認之訴當以法律關係為其訴訟標的。次按確認之訴，須原告有即受確認判決之法律上利益，始得提起；而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院42年度台上字第1031號判例可資遵循。查本件被上訴人於原審主張並未積欠上訴人管理費及公共設施修復補強費等債務，然為上訴人所否認，則兩造間就前揭債權之法律關係存在與否，即屬不確定，並有致被上訴人在私法上地位受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以本確認判決加以除去，故應認被上訴人有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國98年7 月15日經由本院97年度司執仁字第21512 號強制執行程序拍定買受門牌號碼南投縣○里鎮○○路○段○○○號8樓之2房屋及其基地（下稱系爭不動產），並經本院於98年7 月21日發給不動產權利移轉證書，業於98年8月6日辦妥所有權移轉登記。詎上訴人竟向被上訴人追討前屋主林碧桃自91年11月1日起至98年7月20日止積欠之管理費72,581元及公共設施修復補強費45,000元，且表示被上訴人須繳清後始可通行社區大樓，然被上訴人對於前手積欠之管理費並無繳納之義務，故有提起本件訴訟之必要等語。並聲明：請求確認上訴人對於被上訴人自91年11月1日起至98年7月20日止72,581元之管理費債權及45,000元之公共設施修復補強費債權不存在。
二、被上訴人於本院補充：㈠被上訴人係經由法院拍賣程序拍定買受系爭房屋，如將前屋
主所欠管理費加諸於被上訴人，即有違債之相對性原則；除非後手於取得區分所有權後已依民法第300條或第301條規定訂立債務承擔契約，同意承擔前手積欠之管理費債務或主動代為清償外，否則，依債之相對性原則，仍應由前區分所有權人林碧桃就其自身積欠之管理費債務負償還之責，上訴人不得對於繼受之區分所有權人即被上訴人為請求。又依強制執行法第98條第1 項前段之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；而公寓大廈管理條例第11條所規範者，乃該時之區分所有權人，故已發生之整建費用其義務人自仍為原區分所有權人，所關規約法律定之而言，其非規定後手應繼受前手所積欠之管理費 (參照台灣高等法院所屬法院89年度法律座談會民事類第23號提案）。因此，整建費用不應由被上訴人繼受。
㈡92年行政院送立法院審議之公寓大廈管理條例修正草案第24
條第1 項條文為：「區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，其立法說明略謂：將「繼受」修正為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以資明確等語，顯然，修正條文非但未變更繼受人之權利義務，且更明確的將「繼受」改為「遵守」，使不致生語義之紛擾，其餘所增文句之文義內容，亦不足以變易繼受人應於「繼受後」「遵守」原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。況依同條例第21條規定，區分所有權人積欠應分擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第22條並就區分所有權人積欠應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1%者或有違反法令或規約情節重大者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離或命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分，區分所有權人於判決確定後3 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之，拍賣所得除其他法令有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。是區分所有權人如有上開情形，管理委員會自得依循上開規定追償，其捨此不為，反要求繼受人承擔前手已生之具體債務，不惟使前手得以免卻本應負擔之債務，亦使管委會怠於執行追償之義務；再管理費係為因應公寓大廈經常性管理支出而支付，乃事實上居住於該區分所有建築物之人共同委託管理委員代為管埋共有部分之代價，本質上含有使用者付費原則，若謂繼受人應就其未使用公寓大廈之管理費負擔清償之責，亦有失公平。
貳、上訴人方面：
一、上訴人於原審辯以：㈠公寓大廈管理條例第22條規定，區分所有權人積欠依本條例
規定應分擔之費用，金額達其區分所有權總價1%者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後3 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。足證最新立法已將管理費用及依公寓大廈管理條例應分擔之費用，確認為更優先於抵押權之物權，自可對抗繼受人，上開義務縱使非經拍賣程序，而係自行轉讓房屋之契約，自然要由繼受人承受，否則如何依該條例自其出售之價金扣除？故依上開規定，足以證明同條例第24條之「所謂繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，含應負擔原出賣人積欠費用之義務，否則日後對於拍賣程序可優先抵押權受償，而自行出讓並移轉者卻無法求償之矛盾。
㈡區分所有權特性不僅須考量專有部分與共有部分之要素，尚
須考量人之要素即「成員權」，此種成員權之行使結果，並已造成以合意形成物權內容之結果，形成債權物權化之效果，使非區分所有權人之受讓第三人也應為該債權物權化之效力所及，若繼受人不繼受債務，鑑於後手不得享有大於前手之權利原則，則前手無法享用重建之公共設施，繼受人亦不得享有該權利。上訴人大樓龐大之重建經費除貸款費用外，尚有舊住戶代墊之款項，若被上訴人不必繼受上開義務，另有30幾戶拍賣繼受取得房屋且繳納完畢之住戶將群起效尤，上訴人大樓恐將無法繼續維繫。
㈢又公寓大廈管理條例第24條第1 項規定「區分所有權之繼受
人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，第35條所定文件即包括「欠繳公共基金與應分擔或其他應負擔費用情形等記錄」在內，顯有意加重後手區分所有權人於繼受前查明規約內容及前手有無欠費情形之義務。上訴人為免拍定人不知債務人積欠之費用，而無法轉嫁於拍定價格因而蒙受損失，皆於法院拍賣時參與分配，且於大樓公佈欄、拍賣房屋門前張貼積欠之費用，被上訴人自應繼受原區分所有權人所積欠之管理費、重建之公共基金費用等語置辯，並聲明：上訴人原審之訴駁回。
二、上訴人於本院補陳：㈠公寓大廈管理條例第22條於93年1 月18日修正前（應係92年
12月31日修正公布），並未將管理費定位為與抵押債權受償相同之順序。故上訴人於法律修正後向本院主張債務人積欠之管理費受償順序與抵押債權相同，遭本院以於修正前產生之管理費不適用新法為由駁回。而上訴人於修正前對積欠費用之住戶皆依法取得執行名義，並於每次拍賣時聲請參與分配，然拍賣金額連抵押債權皆不足以償付，根本無法受償，原審以怠於執行追償苛責上訴人，實有不公，且未注意公寓大廈管理條例第22條修正前後之不同。
㈡92年修正後公寓大廈管理條例第24條「遵守」之詞乃服從而
謹守之意，其要求比單純繼受債務要廣，即繼受人不但應繼受前手權利義務，且包含所有大樓業已規範之法律行為及現行區分所有權事實上已遵守之事項，均應一體遵守。立法者將限於法律行為之「繼受」一詞，擴大為「遵守」，即含公寓區分所有權人法律上及事實上業已遵守之事項，繼受人均應與其他所有權人共同服從而謹守，故於一切權利義務下增列「事項」，依此，被上訴人自應繼受原出賣人積欠費用之義務。
㈢上訴人大樓在921 地震後，公共設施無法使用，形同廢墟，
查封戶日益增多，當時實務見解皆認管委會若已充分使拍定人了解前手積欠之費用，則拍定人即應繼受前手積欠之費用，故經歷震災之重大傷害後，仍有住戶願為大樓繼續堅持打拚，並四處籌錢代墊費用，進行修復工程，倘非因實務採取上開見解，大樓早因無力修繕而成為廢墟。惟公寓大廈管理條例第24條修法後，實務見解變更，使原已公平之秩序，瞬間大亂，已繳納費用之拍定人，一一訴請返還，然而震災之後，大樓之價值係因少數人出錢出力不求回報以恢復其價值，拍定人於應拍前即知悉日後應付之重建費用額，並已將前手積欠之費用反應於拍定價金上，未受有任何損害，故由拍定人承受前手積欠之費用，並無不公。
叁、原審斟酌兩造之陳述，為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服
，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部份，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、兩造經本院整理並簡化爭點，其結果如下：
一、不爭執事項：㈠被上訴人前經本院97年度司執仁字第21512 號強制執行拍賣
程序買受系爭不動產，並於98年7 月21日由本院發給不動產權利移轉證書，於同年8月6日完成所有權移轉登記。
㈡被上訴人之前手林碧桃前積欠上訴人自91年11月1 日起至98
年7月20日止之管理費72,581元、公共設施修護補強費45,000元。
㈢被上訴人取得系爭不動產之所有權後已將98年7月21日至今之管理費用匯入上訴人之郵局帳戶。
二、爭執事項：被上訴人對於前手林碧桃積欠上訴人之前揭管理費、公共設施修補費是否需負清償之責任。
伍、本院之判斷：
一、被上訴人主張伊透過本院97年度司執仁字第21512 號強制執行拍賣程序買受系爭不動產，並於98年7 月21日由本院發給不動產權利移轉證書，於同年8月6日完成所有權移轉登記。
被上訴人之前手林碧桃前積欠上訴人自91年11月1 日起至98年7月20日止之管理費72,581元，公共設施修護補強費45,00
0 元等情，業據其於原審提出不動產權利移轉證書、南投縣埔里地政事務所土地暨建物所有權狀、彩虹大地（社區）催繳通知書及等件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
二、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，公寓大廈管理條例第10條1項及第2項前段定有明文；復參酌該條例第1 條明定此條例制定之目的在於加強公寓大廈之管理、維護，提昇居住品質而論，應認區分所有權人僅就其享有區分建築物所有權期間，對其專有及共用部分所生之管理維護費用，始負有分擔之責任，準此，在繼受取得區分建築物所有權之情形，受讓人自僅對於取得建築物所有權後所發生之管理維護費用或管理費，方負有分擔繳納之義務，至於其前已發生之管理費債務，並不因受讓區分建築物之所有權而當然繼受。經查：
㈠被上訴人向本院拍定買受系爭不動產，並經本院於98年7 月
21日發給權利移轉證書而取得所有權，前所有權人林碧桃積欠上訴人之管理費及公共設施修復補強費，因係在被上訴人取得系爭不動產所有權之前即已發生，揆之上開說明，自不因被上訴人繼受系爭不動產之所有權，而由被上訴人承受，除非被上訴人願主動代為清償前所有權人所積欠之債務，否則被上訴人依法並不負繳納之義務。
㈡次查，公寓大廈管理條例第24條於92年12月31日修正公布前
固為「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」之規定，惟修正後該條第1 項則規定「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，依此規定，區分所有權之繼受人所繼受者，乃「契約地位」之繼受，亦即後手對其繼受區分所有權後所應生之權利義務，悉依原相關條例或規約定之，諸如依公寓大廈管理條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用事項及住戶間相互關係之事項而言，其目的在避免後手於繼受區分所有權後，以其並未參與規約之訂定為由，而主張不受規約之拘束，以維護區分所有關係之一貫性及維持法律秩序之安定性，此由92年行政院送立法院審議公寓大廈管理條例修正草案，於該條例第24條之立法說明謂：修正「繼受」為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以資明確等情，足見修正條文並未變更繼受區分所有權人之權利義務，甚且將「繼受」修正為「遵守」，使不致生語義上之紛擾。是以，上訴人陳稱：「遵守」之詞乃服從而謹守之意，其要求比單純繼受債務要廣，即繼受人不但應繼受前手權利義務，且包含所有大樓業已規範之法律行為及現行區分所有權事實上已遵守之事項，均應一體遵守云云，顯係誤解。除非區分所有權之繼受人於取得區分所有權後有依民法第300條或第301條規定訂立債務承擔契約，同意承擔其前手已積欠之管理費債務或主動代為清償外，否則，依債之相對性原則，繼受人並非當然繼受前手所積欠之已發生之管理費等債務，該債務自應由前區分所有權人就其自身所積欠之管理費債務負償還之責，而管理委員會亦不得對於繼受之區分所有權人為請求。
㈢據上說明，被上訴人為系爭不動產之繼受人，依公寓大廈管
理條例第24條規定，無需繼受其前手積欠之管理費債務。故被上訴人主張其無須承擔繳納前手所積欠之管理費等債務，即屬可採。
陸、綜上所述，本件被上訴人主張其於98年7 月21日始取得系爭房屋所有權，前屋主積欠之管理費、公共設施補強費不應由其負擔為可採。從而，被上訴人請求確認上訴人對於被上訴人自91年11月1日起至98年7月20日止72,581元之管理費債權及45,000元之公共設施修復補強費債權不存在，為有理由，原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、兩造其餘之陳述、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
捌、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 趙思芸法 官 李 蓓本件正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 99 年 5 月 5 日
書記官 林書慶