臺灣南投地方法院民事判決 99年度訴字第119號原 告 甲○○訴訟代理人 張繼準律師複 代理人 蘇若龍律師
莊惠祺律師被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國99年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落南投縣○里鎮○○段○○○○號、地目建、面積二一七點七○平方公尺土地上如附圖所示編號937-A001面積六點八五平方公尺、編號937-A002面積十一點五○平方公尺、編號937-A003面積十點三七平方公尺、編號937-A004面積二十點八四平方公尺，合計面積為四十九點五六平方公尺土地上之地上物拆除，並將該土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新台幣伍仟壹佰壹拾捌元。
被告應自民國九十八年十一月十六日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾萬柒仟元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣玖拾貳萬零陸佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳仟元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍仟壹佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限（民事訴訟法第255條第1項第2、3款參照）。本件原告原請求被告：應將坐落南投縣（以下不引縣名○○里鎮○○段○○○○號、地目建、面積217.7平方公尺土地（下稱937地號土地）上，面積31平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告；應給付原告新台幣（下同）19,195元及自民國98年11月16日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告4,799 元。嗣原告訴之聲明變更為請求被告：應將坐落937 地號土地上，如埔里地政事務所複丈日期99年3 月17日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號937-A001，面積6.85平方公尺、編號937-A002，面積11.5平方公尺、編號937-A003，面積10.37平方公尺、編號937-A004，面積20.84平方公尺，合計面積為49.56平方公尺之土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；應給付原告30,688元及自98年11月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告7,672元。核原告請求之基礎事實同一或為擴張應受判決事項之聲明，依前開民事訴訟法之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告於98年1月23日移轉登記取得937地號土地之所有權。被
告則於98年7月16日登記取得毗鄰937地號土地○○里鎮○○段○○○○號、地目建、面積61.93平方公尺土地（下稱936地號土地）之所有權。而被告另所有○○里鎮○○段311建號，門牌號碼○○里鎮○○路○○○○○號之建物（下稱311建號建物）未辦保存登記，暫編定○○里鎮○○段311-1建號之建物（下合稱系爭建物）則未經原告同意，亦無合法權源，擅自占用原告所有之937地號土地如附圖所示之系爭土地，已對原告所有權之行使造成損害，詎被告履經原告抗議，均置之不理。準此，爰依民法第767條規定，請求被告拆除地上物，並將系爭土地返還原告。
㈡被告無正當權源而占有原告所有之系爭土地，受有相當於租
金之不當得利，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之損害額。是以937地號土地位處埔里鎮市區○鄰○路寬20米道路，交通便捷、生活機能完足等情狀觀之，相當於租金之損害額依937地號土地公告現值10%計算尚屬妥適。而937地號土地公告現值為每平方公尺18,576元，被告占用面積合計為49.56平方公尺，則被告自98年7月16日起至同年11月15日止，無權占有系爭土地所受之利益為30,688元，另自98年11月16日起至返還系爭土地之日止，被告並應按月給付原告7,672元。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落937地號土地上，如附圖所示系爭土地上之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。
⒉被告應給付原告30,688元及自98年11月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告7,672元。
⒊前2項之聲明，如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈原告購買937地號土地時並無測量，故無從知悉遭占用系
爭土地一事，而係至本院97年度執字第8880號清償債務等強制執行事件拍賣936地號土地及其上坐落之建物時，方由拍賣公告得知遭無權占用系爭土地，原告隨即多次向被告請求返還系爭土地，惟被告均置之不理。
⒉由937地號土地之異動索引表可知，訴外人陳木枝從未登
記為土地所有權人，被告辯稱系爭建物係937地號土地原所有權人陳木枝同意提供土地使用，核屬無稽。況縱陳木枝曾占有937地號土地使用，惟於其登記為所有權人前，尚不得本於所有權人之地位同意他人越界建築。又被告亦未就陳木枝同意越界建築之事實為舉證。且依一般經驗法則，難認所有權人竟允許他人無償且永久使用自己所有之土地。
⒊依據本院97年度執字第8880號清償債務等強制執行事件中98年2月17日投院霞97執愛字第8880號第一次拍賣公告：
「八、其他公告事項：（四）據地政人員稱及鑑定報告記載：．．．，311建號建物及其增建（經編定為311-1建號）則坐落鄰地忠心段937地號土地。．．．。（五）拍賣之311、311-1建號建物坐落毗鄰忠心段937地號土地，占有使用權源不明，此部分法律關係由拍定人自理。」可知，被告於買受936地號土地及其上建物時，即已知悉所購買之系爭建物坐落於原告所有之937地號土地上，且系爭建物之占有使用權源不明。
三、被告則辯以：㈠系爭建物係於67年間由訴外人陳平埔所建，且由與陳平埔為
親兄弟之937地號土地原所有權人陳木枝同意提供系爭土地供系爭建物使用。系爭建物並合法取得使用執照，而已為保存登記之建物○○里鎮○○段311建號，門牌號○○里鎮○○路○○○○○號之建物，並已取得合法所有權狀及稅籍證明。
又系爭建物係與被告所有936地號土地上坐落○○里鎮○○段310建號，門牌號○○里鎮○○路○○○○○號之建物混合使用。
㈡937地號土地曾歷經訴外人許陳梅雀等人買賣，均無異議，
足見土地所有人默許系爭建物承買人繼續使用土地。原告於98年1月23日因買賣取得937地號土地時亦已知有系爭建物坐落其上，且系爭建物於98年3月間經本院97年度執字第8880號清償債務等強制執行事件拍賣時，原告本得主張為土地所有人而優先承買，然原告未為主張，亦堪認原告容忍937地號土地上有系爭建物之存在，而默許繼續使用系爭土地。
㈢況房屋與土地係屬所有權各自之不動產，土地受讓人不論因
強制執行之拍賣或私法上之買賣，其對於地上建物存在之事實已有預見，而有充分資訊獲悉土地之利用情況，是於取得土地所有權後，建物既存現狀之維持即有保護之必要性，且為誠信原則下權利濫用禁止之實踐。綜上，被告所有之系爭建物實已就系爭土地取得法定地上權，而有合法繼續使用之權利，原告本件主張無理由。
㈣並聲明：
⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告於98年1月23日登記取得937地號土地之所有權，權利範圍為全部。
㈡被告於98年7月16日登記取得936地號土地之所有權，權利範圍為全部。
㈢937地號土地上現有原告所有之建物，另有被告所有之系爭建物占用系爭土地。
㈣被告所有之系爭建物及936地號土地，係經本院97年度執字
第8880號清償債務等強制執行事件中拍賣後，被告再輾轉取得。
㈤本件相關建物、土地歷次所有權移轉登記如本院卷及97年度執字第8880號卷內所示。
㈥系爭土地上占有使用現況，如本院99年3月17日勘驗測量筆錄及附圖所示。
五、兩造爭執之事項：㈠被告所有之系爭建物占用原告所有之系爭土地，有無合法權
源？原告依民法第767條規定，請求被告返還占用之系爭土地並將其地上物拆除，有無理由？㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付如訴之聲明第2項所
示相當租金之損害，有無理由？如為有理由，其金額是否適當？
六、本院之判斷：㈠原告主張：其於98年1月23日登記取得937地號土地之所有權
，權利範圍為全部；被告於98年7月16日登記取得與937地號土地相鄰之936地號土地之所有權，權利範圍為全部；937地號土地上現有原告所有之建物，另有被告所有之系爭建物占用系爭土地；被告所有之系爭建物及936地號土地，係經本院97年度執字第8880號清償債務等強制執行事件中拍賣後，被告再輾轉取得等情，為被告所不爭執，復有原告所提之937地號土地、936地號土地之土地登記第二類謄本在卷為證，且經本院於99年3月17日會同埔里地政事務所至系爭土地、系爭建物現場履勘，並囑託埔里地政事務所測量，製有本院勘驗測量筆錄及現場照片各1份，復有埔里地政事務所土地複丈成果圖（即本判決書附圖）1份在卷可憑，是原告此部分之主張堪信為真實。
㈡按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。被告對原告就系爭土地有所有權之事實並不爭執，惟以前述情詞抗辯，依上開最高法院判決意旨，被告對其占有系爭土地係有正當權源之事實應負舉證之責。經查：⑴311建號建物係於67年間由訴外人陳平埔所興建，且由937地號土地（重測前○○里鎮○○○段412之77地號土地）當時之所有權人陳木枝同意提供937地號土地供興建311建號建物等情，有埔里地政事務所99年8月19日埔地二字第0990009649號函及所附311建號建物之建築改良物登記簿、建物登記申請書、建物平面圖等影本暨南投縣政府99年8月27日府建管字第09901702360號函及所附該府之陳平埔、蔡鄭秀麗建築許可卷可佐，應堪信為真實。惟依上開資料所示，311建號建物為2層樓之建物，每1層樓之面積為31.71平方公尺，而依附圖及本院前揭勘驗測量筆錄所示，被告所有之系爭建物，除包含原2層樓之建物以外，另於3樓加蓋構造為鐵架鐵皮之建物，且就所占用系爭土地之範圍、面積而言，包含如附圖所示編號937-A002面積11.5平方公尺、編號937-A004面積20.84平方公尺等已辦理保存登記部分及如附圖所示編號937-A001面積6.85平方公尺、編號937-A003面積10.37平方公尺等未辦理保存登記部分，即系爭建物所占用系爭土地之範圍、面積，核與311建號建物於67年間由陳平埔所興建時，二者並不相同，且另於3樓處加蓋，是以，足認311建號建物於67年間由陳平埔興建之後，另有改建、增建之情形。準此，尚難以311建號建物於67年間由陳平埔興建時，已獲得937地號土地當時之所有權人陳木枝同意提供937地號土地供興建311建號建物，即可認定937地號土地之所有權人已同意系爭建物占有使用系爭土地。⑵按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，最高法院48年台上字第1475號判例可資參照。惟上開最高法院判例限於「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣」之情形，核與本件之事實不同，本院自不得援引此最高法院判例而為裁判。⑶本院97年度執字第8880號清償債務等強制執行事件於98年3月18日拍賣936地號土地及系爭建物等土地、建物時，並未通知當時已係937地號土地所有權人之本件原告（誤通知937地號土地之前所有權人即訴外人許孝蓉），且936地號土地及系爭建物等土地、建物拍定之後，本件原告曾於98年4月8日具狀主張優先承買權，惟本院民事執行處司法事務官函覆原告並無優先承買權等情，業據本院調取上開強制執行事件卷宗查閱無訛。是以，難認原告係容忍937地號土地上有系爭建物之存在而默許繼續使用系爭土地，或有權利濫用之情形。⑷依據本院前述強制執行事件於98年2月17日投院霞97執愛字第8880號第一次拍賣公告：「八、其他公告事項：（四）據地政人員稱及鑑定報告記載：．．．，311建號建物及其增建（經編定為311-1建號）則坐落鄰地忠心段937地號土地。．．．。（五）拍賣之311、311-1建號建物坐落毗鄰忠心段937地號土地，占有使用權源不明，此部分法律關係由拍定人自理。」可知，欲買受936地號土地及系爭建物等土地、建物之人，本應自行承擔系爭建物之占有使用權源不明之風險。被告雖非直接於本院前述強制執行事件中賣受936地號土地及系爭建物等土地、建物，而係其後輾轉取得，惟其仍應自行承擔系爭建物之占有使用權源不明之風險。⑸此外，被告並未舉證證明其與原告間有使用借貸、租賃或是其他合法占有使用系爭土地之權利。是以，被告前開辯解，即難以採信為真實。
㈢又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。另建築物之拆除為一種事實上之處分，未辦理保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，該受讓人自有拆屋之權能。查系爭土地既為原告所有，而被告對於系爭建物具有所有權或事實上之處分權，被告復未舉證證明其有何占有使用系爭土地之正當權源，則原告本於所有權之作用，請求被告將如主文第1項所示之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還原告，自屬於法有據。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益（民法第179 條參照）。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限（土地法第97條第1項參照）。查本件被告無合法權源而占有使用原告所有之系爭土地，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，且其性質與土地法所稱城市地方房屋之租金之性質相類似，故應類推適用土地法第97條之規定。本院審酌937地號土地位於埔里鎮市中心區域，位於商業相當繁榮之地段等情，認原告主張其所受損害及被告所受利益，以937地號土地申報地價百分之10計算每年相當於租金之不當得利為適當。至於原告主張：依卷附937地號土地之土地登記第二類謄本所示，937地號土地之公告土地現值為每平方公尺18,576元，應以937地號土地之公告土地現值作為937地號土地每月租金之計算基礎等情。惟按土地法第97條第1項所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條規定甚明；此與土地公告現值為平均地權條例第46條所規定，直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應調查地價動態，提經地價評議委員會評定編製土地現值表，於每年1月1日公告之土地現值，顯有不同。且土地公告現值係作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據（平均地權條例第46條規定參照），核與土地法第97條之規範目的不同，不得爰引系爭土地之土地公告現值作為認定本件土地每月租金之參考。是原告此部分之主張，並不足採。查937地號土地於96年1月之申報地價為每平方公尺3,098元，此有937地號土地之土地登記第二類謄本存卷可憑，被告所使用系爭土地之面積為49.56平方公尺，是原告得請求被告給付相當於租金之損害賠償每年為15,354元（計算式為：49.56×3,098元/平方公尺×10%=15,354，元以下4捨5入【下同】)。又被告係於98年7月16日取得936地號土地及系爭建物等土地、建物之所有權，亦即，被告係於98年7月16日起無合法權源而占有使用原告所有之系爭土地，是以，原告請求被告給付自98年7月16日起至98年11月25日止，相當於租金之損害賠償5,118元（計算式為：15,354×4/12=5,118），核屬於法有據。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之（民事訴訟法第246條參照），故將來給付之訴，非有到期不履行之虞，不得提起之。查被告無權占有使用系爭土地，使原告受有相當於租金之損害，且被告無權占有使用系爭土地以來，迄今未曾給付原告任何相當於租金之損害賠償，是被告顯有到期不履行給付相當於租金之損害賠償之虞，應認得許原告提起將來給付之訴，是原告請求被告自98年11月16日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之損害賠償1,280元（計算式為：15,354×1/12= 1,280），亦為有理由。
㈤從而，原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭土地上
，如主文第1項所示之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；另依民法第179條之規定，請求被告給付原告相當於租金之損害賠償5,118元，並請求被告給付自98年11月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害賠償1,280元，均為有理由，應予准許。至原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
㈥本件雖係各當事人一部勝訴、一部敗訴者，惟原告一部敗訴
部分即請求被告給付相當於租金之損害賠償，係屬民事訴訟法第77條之2第2項規定，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其訴訟標的價額，本院審酌前述情形，命訴訟費用由被告負擔。
㈦原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就非將來給付之訴（
即本判決主文第1項及第2項）部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告其餘假執行之聲請，則不應准許，應予駁回。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據、聲請調查之證據，經本院斟酌之後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 28 日
民事第一庭 法 官 孫于淦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(應抄附繕本)中 華 民 國 99 年 9 月 28 日
書記官 王宣云