臺灣南投地方法院民事判決 99年度訴字第284號原 告 喜樂房屋仲介有限公司法定代理人 陳平安訴訟代理人 林萬生律師被 告 志皇工業股份有限公司法定代理人 王登仕上列當事人間給付仲介報酬事件，本院於民國99年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年7 月16日居間仲介被告購買訴外人啟福汽車
股份有限公司（下稱啟福公司）所有坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地及其上同段第285號建號即門牌號碼南投縣南投市○○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房地），於當日帶被告之法定代理人及其兄即被告之股東王登利看屋，並經王登利在原告之「客戶帶看資料表」上親自簽名，被告於帶看後相當滿意，擬進一步洽談議定買賣系爭房地事宜，王登利並表示需系爭房地之房屋稅及地價稅單以核算成本，經原告向啟福公司副理崔素芳索取後交付；其後被告即順利與啟福公司就系爭房地簽立買賣契約，並於同年8 月30日移轉系爭房地之所有權完畢。
㈡系爭房地買賣，係經原告居間仲介，被告依民法第565 條規
定，自應給付仲介報酬，報酬之計算方式，依目前不動產仲介業之收費標準，係依內政部頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」之計收標準，即實際成交總價收取賣方百分之
4、買方百分之2，本件成交價則為新台幣6,600 萬元，惟經原告請求，被告迄未給付，故提起本件訴訟。
㈢並聲明：⑴被告應給付原告132 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告之法定代理人未代表被告與原告訂立任何契約，被告亦
未委任或授權王登利與原告訂立居間契約，兩造間並無居間契約存在。原告提出之「客戶帶看資料表」上並無被告委任王登利為代理人之記載，更無被告法定代理人之簽名，故原告並未舉證證明兩造間居間契約關係存在之事實。
㈡又依「客戶帶看資料表」之型式、內容觀之，其上無任何表
明「居間」、「仲介」契約之文句，對於不動產之坐落位置、面積、願出售或願購買價格等內容則為空白，亦無居間報酬之記載，顯未就居間契約之「報告訂約之機會之內容」及「給付居間報酬」等契約成立要件為一致之意思表示。
㈢被告之法定代理人雖有於99年7 月16日前往系爭房地現場，
惟並未表示任何購買意願，更未對原告有任何居間之意思表示，故並未於「客戶帶看資料表」上簽名。被告雖有與啟福公司就系爭房地成立不動產買賣契約，然並非因原告之報告而成立，原告自無請求居間報酬之權利。
㈣並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請予免為假執行之宣告。
三、兩造經本院整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⑴原告有於99年7 月16日與被告法代及訴外人王登利同至系爭房地看屋。
⑵訴外人王登利有於99年7 月16日在客戶帶看資料表填寫姓名、電話資料。
⑶被告有於99年7 月16日與系爭房地之所有人啟福公司之代理
人謝福章簽訂買賣草約，並於同年月19日簽訂買賣契約，以6600萬元向啟福公司買受系爭房地。
㈡兩造爭執事項：
⑴被告有無同意由原告報告買受系爭房地之機會，並約定仲介酬勞為成交價之百分之2。
⑵被告是否因原告之居間而與啟福公司訂立系爭房地買賣契約而應給付報酬及報酬數額為何。
四、本院得心證之理由：㈠前揭兩造不爭執事項，業據原告提出「客戶帶看資料表」在
卷可憑（詳本院卷第7頁），並經本院調取99年度訴字第279號卷核閱屬實，堪信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，亦有最高法院17年上字第917 號判例意旨足憑。又按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文；故而代理人須以本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力。復稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第565條、第153條第1 項分別亦有明文。本件原告持以主張兩造間成立居間契約之「客戶帶看資料表」，其上客戶姓名處係由王登利簽署，並非以被告名義簽訂，亦無表明代理被告之文字，對於被告自不生效力。惟被告之法定代理人與王登利既同時於原告帶看系爭房地時在場，則兩造間自亦可能另成立口頭之居間契約，然此應由原告舉證以實其說。
㈢次按民法債編之居間分為單純報告訂約機會，或為他人訂約
之媒介之二種類型，前者稱為「報告居間」，居間人僅須向委託人報告訂約機會，後者稱為「媒介居間」，居間人尚須於他人訂約時周旋其間為之說合。惟不論何一類型之居間契約，均應就給付報酬之內容此契約必要之點意思一致，否則難謂已成立居間契約。本件原告主張兩造間之仲介報酬計算方式，係依目前不動產仲介業之收費標準，即依內政部頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」之計收標準，以實際成交總價收取，即賣方應負擔百分之4 服務報酬、買方負擔百分之2 服務報酬，並將收費標準張貼於原告營業處所明顯位置供客戶觀看等語；惟為被告所否認。經查，內政部依不動產經紀業管理條例第19條規定所頒之「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」係規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，有原告提出之前揭規定附卷可參（詳本院卷第71-78），顯見並無原告所陳賣方負擔百分之4、買方負擔百分之
2 仲介費之絕對標準。又原告自承：除「客戶帶看資料表」之外，本件居間契約無其他書面契約，王登利和被告法定代理人係一起至約定之地點看廠房，看完之後在現場填寫「客戶帶看資料表」，該資料表無仲介費用之記載，被告法定代理人及王登利要求提供稅單核算成本，當日即向賣方人員拿取房屋、地價稅單資料，尚未交付，被告法定代理人及王登利即先離開，離開後被告即與啟福公司訂約，未再與原告接觸等語（詳本院卷第63-65 頁），足證兩造係在原告營業處所以外之地點見面，被告並無機會觀看原告之收費標準，自難知悉原告對於仲介報酬之要約內容為何，此外，原告未再舉證證明兩造間確有約定仲介報酬，是以，兩造間對於居間契約之內容並非意思一致，難謂兩造已成立居間契約。從而，原告之主張，並非可採。
㈣原告雖以依其法定代理人於99年8月4日、同年月9 日與王登
利之電話錄音內容，王登利二度承認原告有居間帶看系爭房地之事實，及於99年8 月20日與被告法定代理人王登仕之談話錄音內容，王登仕亦承認有帶看事實，認被告應給付居間報酬等語。惟查，王登利係以其個人名義在原告之「客戶帶看資料表」填寫姓名、電話等資料，而該資料表上並無報酬之記載，故王登利與原告間是否成立居間契約，本非無疑，縱認其等成立居間契約，既非王登利以被告之名義訂立契約，亦無載明代理被告之旨，王登利所為即與被告無涉；又被告法定代理人王登仕與原告之法定代理人之談話中，仍認被告買受系爭房地係因他人之媒介，並已給付仲介報酬，對於原告之帶看服務則稱會給予適當之表示等語（詳本院卷第50-61 頁），故自兩造法定代理人對話內容觀之，仍難證明兩造間已成立居間契約。復訴外人施銘芳於原告訴請訴外人啟福公司給付仲介報酬事件（即本院99年度訴字第279 號）中亦證稱其自啟福公司股東謝福章處得知系爭房地出售訊息，有向王登利告知此事，其後由王登利、王登仕兄弟與謝福章議價，最後以6,600萬元成交，有收王登利兄弟百分之1仲介費66萬元等語（詳該案卷第124-127 頁），核與被告法定代理人所陳：系爭房地在原告帶看前就打算要買，期間也有看其他廠房，原告帶看並未加強伊購買系爭房地之意願，是因帶看時仲介要賣7,000 萬元，施銘芳開價比較低，所以有購買之意願等語相符（詳本院卷第66頁）；可見被告早於原告帶看系爭房地前即與證人施銘芳就系爭房地之買賣有所聯繫，經比較售價後決定同意由施銘芳居間媒介並承買。
㈤綜上所述，本件原告主張其因居間仲介，被告乃與啟福公司
成立系爭房地之買賣契約，為不足採，被告抗辯兩造間並未成立居間契約尚屬可信。故而原告據此主張本於民法居間之法律關係請求被告給付報酬即仲介費132 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 12 月 20 日
民事第二庭 法 官 李 蓓本件正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 99 年 12 月 20 日
書記官 林書慶