臺灣南投地方法院民事判決 99年度訴字第33號原 告 乙○○訴訟代理人 涂芳田律師複代理人 羅國斌被 告 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年7 月16日言詞論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自本件判決確定日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟叁佰玖拾伍元由被告負擔新臺幣柒仟伍佰玖拾柒元，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：兩造於民國98年4月6日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），由原告向被告購買座落臺中縣豐原市○○○段第127 地號土地（下稱系爭土地），買賣價款為新臺幣（下同）255 萬元（起訴狀誤載為250萬元），分4期給付，惟原告於依約給付定金及第2期價金合計125萬元後，始發現系爭土地有擋土牆倒塌及擋土牆占用毗鄰同段第128 地號土地之情事，原告如依約履行，將因此受有重大損害，經函知被告，未獲置理，遂拒絕履行契約，嗣獲被告通知解除契約，原告除同意被告解除契約外，並願以定金20萬元作為違約金，惟被告堅持沒收原告已繳全部價金125 萬元作為違約金。然系爭契約係因可歸責被告之爭議情事，致原告拒絕履行，且雙方解除契約後，被告並未受有損害，原告以20萬元之定金作為違約金，應屬允當，被告沒收原告已繳之125 萬元作為違約金，實屬過高，爰依民法第252 條之規定，請求本院酌減違約金至20萬元，並依民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還經酌減後之105 萬元。並聲明：⑴被告應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：系爭契約確經被告為解除契約之意思表示，原告所交付之定金及價金，被告自得依約沒收作為違約金。且被告自簽定系爭契約後，業已支付仲介費102,000 元、代書費5,562 元、鑑界費4,000元、法律諮詢費6,000元等費用，確實受有損害。倘本院認被告沒收之違約金過高，被告至少可沒收契約總價30%即765,000元之價金，原告請求返還105 萬元，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造經本院整理並簡化爭點，其結果如下：
一、不爭執事項：㈠兩造在98年4月6日訂立系爭契約，由原告向被告買受系爭土
地，面積2057.02平方公尺，權利範圍全部，買賣價金255萬元。
㈡兩造在系爭契約第10條約定違約金：原告（即買方）如不履
行本契約交付殘餘價金時、或因可歸責於原告之事由、致不能如期交付殘餘價金時，聽由被告（即賣方）解除契約，所交定金及價金，悉被被告沒收作為違約金。
㈢系爭契約嗣經被告於98年6 月15日以存證信函向原告為解除契約之意思表示。
㈣被告因系爭契約曾支付仲介費102,000元、代書費5,562元、鑑界費4,000元及法律諮詢費6,000元等費用。
二、爭執事項：被告向原告為解除契約之意思表示，沒收原告已付之買賣價金合計125 萬元作為違約金是否過高，應否核減，核減範圍為何，原告得否請求被告返還之金額為何。
肆、本院之判斷：
一、前揭不爭執事項，有原告提出之系爭契約、系爭土地第二類謄本及被告提出之支付佣金發票、登記費用明細表、催告履約存證信函、解除契約存證信函等資料影本在卷可稽（見本院卷第6-11、59-64頁），自堪認為真實。
二、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第277 條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證之責任，原告就其主張之事實，不舉證證明者，被告無須就其抗辯之事實，負舉證之責任，此為舉證分擔之原則。本件原告主張系爭契約係因可歸責於被告之事由而無法履行，被告則以前詞置辯，則依上開說明，自應由原告就其所主張之事實，負舉證責任。經查，原告購買系爭土地前，業已透過仲介訴外人吳朝地之帶看介紹，而知悉土地之全貌及現場情形，原告於交付第2 期款項時，亦曾就系爭土地上之地上改良物包括舊橋、石頭、石板與被告討價還價，上開事實，業經訴外人陳文昇、吳朝地於臺灣臺中地方法院檢察署98年度偵字第20121 號詐欺案件偵查時具結屬實，並經本院依職權調取前揭刑事案卷審閱無訛，原告無法證明拒絕履行契約為有理由，則被告因原告未依約給付價款，而於98年6 月15日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，即屬有據。
三、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。查系爭買賣契約第10條約定：「甲（即原告）不履行本契約交付殘餘價金時、或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方（即被告）解除契約、所交定金及價金、悉被乙沒收作為違約金、甲不得異議」，核其性質，屬違約金之約定，至於違約金之性質因雙方無特別訂定，應視為因不履行而生之損害賠償總額。本件系爭契約已因可歸責於原告之價金給付遲延而解除，已如前述，則被告依上開約定，沒收原告已付價金作為違約賠償金，尚非無據。
四、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條亦有明文。而是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。本件原告有違約之事實，已如前述，被告依約固得沒收違約金，然系爭契約約定違約金數額之多寡，係以原告違約前已交付價金數額而定，所約定違約金之計算方式，顯未顧及被告因原告違約所受具體損害之程度，本院認此違約金既屬損害賠償額預定性質，數額多寡自應斟酌被告實際所受損害及前揭規定說明之事項為判斷。爰審酌本件系爭土地買賣之價金為255 萬元，被告主張沒收之違約金125萬元已占總價款之49%，顯有過高，系爭土地所有權尚未移轉登記予原告，亦尚未辦理點交，惟被告於簽約後，已支出仲介費102,000 元、代書費5,562元、鑑界費4,000元、法律諮詢費6,000元等，合計117,562元，且因原告未能遵期給付價金，受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益、孳息收入之損害；又被告雖已合法解約，惟其後續為處理系爭土地是否再行轉賣事宜，復須支出相當勞力及費用，而原告違約之情節與被告無涉，違約之時間，距離簽約時間僅有1 個多月等履行程度等一切情狀，本院認為被告將原告已繳之125 萬元作為違約金尚屬過高，被告主張至少可沒收價金之30% 亦乏所據，應酌減至55萬元，始屬相當。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還（最高法院97年度台上字第1078號判決參照），查被告於系爭契約解除前，受領原告給付之價金為125 萬元，被告雖抗辯其已依系爭契約第10條約定將該價金充為違約賠償金，然經本院審認結果認該約定之違約金應屬過高，應予核減為55萬元，均已如前述；是被告受領超過55萬元部分之給付，其受領之法律上原因即已失其存在，應屬不當得利，原告自得前開規定，請求被告返還超過部分即70萬元（計算式：125萬－55萬元＝70萬元）為有理由；逾此部分之請求，則為無理由。
六、復按不當得利之受領人，其所受之利益現尚存在者，除應返還其利益外，應否附加利息一併償還，應以受領人於受領時，或受領後返還前，是否知無法律上之原因以為斷。其於受領時知悉者，應自受領時起，自受領後返還前知悉者，應自知悉時起，為利息之起算時期，此觀民法第182條第2項之規定甚明。是以此項規定係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，要與民法第233 條規定法定遲延利息有所不同（72年度台上字第2473號判決參照）。是原告雖主張被告應自起訴狀繕本送達日起，即負給付遲延之責云云。而違約金是否酌減，乃屬法院職權，當事人之聲請無非係促請法院發動，就經法院核減之部分，出賣人受領之法律上原因固已失其存在，而應負返還其利益之義務，惟本件被告有無返還先前所受違約金之義務或數額若干，尚繫諸於法院行使職權酌減之結果，亦即被告前所受給付之法律上原因，須待本案法院酌減之結果確定後，始足判斷是否已消滅，是原告雖於起訴時即已行催告返還被沒收違約金，然被告就所沒收過高之違約金部分，參酌民法第229 條規定，亦應自本判決確定後之翌日即其受領之法律上原因確定消滅之翌日，始負給付法定遲延利息責任，故本件應予酌減之違約金數額，其利息起算日，自應以本判決確定之翌日起算。另因兩造買賣契約並無系爭違約金利率計算之約定，自應以法定利率即年息5%計算之。則原告就法定遲延利息部分之請求，應自本判決確定之翌日起算，超過此範圍之利息請求，亦屬無據。
七、綜上所述，原告既有未依約按期繳款之違約情事，則被告解除系爭契約，即屬有據，惟被告沒收原告已繳之土地價款125萬元作為違約金，尚屬過高，應予酌減至55萬元，超過部分所繳之價金70萬元，即無法律上之原因而應予返還。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付70萬元，及自本判決確定翌日起算至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，核屬正當，應予准許；逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，經核無不合，並依民事訴訟法第392條第2項，依職權宣告被告提供70萬元供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項。中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 李 蓓本件正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
書記官 林書慶