臺灣南投地方法院民事判決 100年度訴字第158號原 告 臺灣省南投農田水利會法定代理人 林庚辛訴訟代理人 蔡介佑訴訟代理人 黃富絹訴訟代理人 陳健三被 告 王景裕被 告 王守訴訟代理人 李慧雯被告二人共同訴訟代理人 王燕珠
莊慶洲律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國一百年十二月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王景裕應將坐落南投縣○○鎮○○段六六二之一三地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積三○點七一平方公尺，編號B部分、面積一六點三一平方公尺，編號D部分、面積○點二○平方公尺，合計四七點二二平方公尺土地之地上建物拆除後，被告二人應將上開土地返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬參仟伍佰肆拾肆元，及自民國一百年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自一百年六月三日起至返還前項土地日止，依占有面積四七點二二平方公尺按當期申報地價百分之十計算之不當得利。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾肆萬玖仟元或等值之臺灣土地銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰零肆萬伍仟參佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限（民事訴訟法第255條第1項第3款參照）。本件原告主張不當得利部分，原起訴請求被告給付新臺幣（下同）105,802元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自100年6月1日起返還土地日止，依占用面積按當期申報地價百分之10計算之不當得利；嗣於100年11月9日變更為請求被告給付113,544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自100年6月3日起返還土地日止，依占用面積按當期申報地價百分之10計算之不當得利。核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告為坐落南投縣○○鎮○○段（下不引段名）662之13地
號土地之所有人，被告未經原告同意，擅自占有如南投縣草屯地政事務所民國100年8月12日複丈成果圖（下稱如附圖）所示編號A部分、面積30.71平方公尺，編號B部分、面積16.31平方公尺，編號D部分、面積0.20平方公尺，合計47.22平方公尺，搭建建物（下稱系爭建物）。原告遂以100年3月14日投農水財字第1000001560號函，通知被告依「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第四條規定，繳交五年使用賠償159,600元。嗣被告提出里長證明，原告始知被告係92年間起，方於系爭土地上搭建建物，不符承租人限於82年7月21日前已實際土地之規定。原告因而於100年4月6日以投農水財字第1000001893號函，通知被告毋庸繳交補償金，是原告與被告間就系爭土地並無租約存在，被告又無其他得使用系爭土地之權利，乃無權占有。
㈡系爭土地自92年起即遭被告占有，致原告受有無法利用土地
之損害，原告自得請求被告給付相當於法定最高限額租金之損害金，亦即依照土地申報總價10%計算相當於租金之損害金。依草屯地政事務所土地複丈成果圖所示，系爭土地面積共47.22平方公尺，申報地價自95年6月3日起至98年12月31日共3年6個月又28日，每平方公尺為4,823.2元，自99年1月起至100年6月2日共1年5個月又2日，每平方公尺4,774元，故被告應給付之損害金為113,544元，計算式：(47.22×4,
823.2×0.1×3.578) + (47.22×4,774×0.1×1.422) =113,544元，是原告得向被告請求相當於租金之損害金113,544元。
㈢綜上，爰依民法第179、767條之規定，提起本件訴訟，並聲
明：1.被告王景裕及王守等2人應將系爭土地上之建物拆除，並將上開占用之土地返還原告，且應給付原告113,544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自100年6月3日起至返還土地日止，按年依其占用面積給付當期申報地價10%計算之損害金。2.訴訟費用由被告負擔。3.原告願以現金或等值之土地銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
㈣對於被告抗辯之陳述：
1.原告於100年4月6日發函註銷100年3月14日投農水財字第1000001560號函，係因被告所出具之里長證明書與訴外人白炳賢於92年間向南投縣政府提出陳情書所附照片影本，均證明被告係92年起，始於系爭土地上建築房屋，不符「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第4條規定。因此，原告乃依法註銷，並通知被告無須繳交補償金；又被告抗辯其第一次函文指定期日，到原告處所繳交補償金，惟被告於當場表示其實際占用時間，係自98年3月24日起，要求不繳納補償金，因此被告所言不實，且無誠意與原告就系爭土地訂立租賃契約。
2.被告抗辯系爭土地上之建築物即門牌號○○○鎮○○路1、6號，於82年即裝設電表，惟依南投縣政府稅務局100年11月29日投稅房字第1000045347號函文可知，上開建築物係純土造房屋並非現今之建物。又參酌上開白炳賢陳情書所附照片，顯見系爭土地上之鐵皮建物於92年間開始建造，況被告自承原本之建築物已於921大地震倒塌，是以，系爭土地上之鐵皮建築物應自92年始存在，被告抗辯其於82年以前即已占有，顯非事實。
3.被告主張原告就系爭土地及如附圖所示C部分，均已出租予被告，惟被告所提93年1月1日之出租合約書，僅為C部分之租約，原告就其餘部分未與被告訂立租約，又被告所提之租賃契約面積不同於附圖C部分所示之面積，此乃當初承租時僅用皮尺測量而未經精確測量所致，是被告就系爭土地與原告間並無租賃契約。
三、被告則辯以：㈠被告前就系爭土地向原告申請承租，原告於100年3月14日以
投農水財字第1000001560號函通知被告繳交五年使用補償159,600元後，即可優先承租。該函文應評價為原告就系爭土地同意承租之意思表示，是兩造已就系爭土地成立租賃契約。原告嗣於100年4月6日另發函文表示將前函註銷，惟兩造就系爭土地既已成立租賃契約，則被告就系爭土地顯非無權占有。況被告於接獲前函，依上所示時間至原告處所繳納補償金，然當場卻為原告之財務組長拒絕，並表示仍待審核，可見被告並非無誠意與原告就系爭土地訂立租賃契約。
㈡系爭土地A、B部分上現有鐵皮建築物，即門牌號碼○○○鎮
○○路1、6號，其分別於49年、31年即有裝設電表，可知被告於82年之前即已占用系爭土地。
㈢被告於82年之前既已使用系爭土地，原告未為任何反對意思
，並就附圖中之C部分，與被告訂立租賃契約。且鄰近地號之利用人亦與原告成立租約，原告僅就系爭土地請求拆屋還地，殊違平等原則。又原告請求系爭土地返還，無法獨立使用。況原告曾就系爭土地表示被告可承租，事後卻無端反悔，有違誠信。是以，原告就系爭土地訴請被告拆屋還地顯係濫用權利。
㈣原告就系爭土地於93年與被告訂立租約，若原告以被告不符
「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第4條有關需於82年7月21日前已實際占有系爭土地之規定，何以得與被告訂立租約，可見被告於82年已占有系爭土地。綜上，被告二人並非無權占有，原告本件請求無理由。並聲明：
1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠662之13地號土地為原告所有。
㈡系爭如附圖所示A、B、D部分土地上之鐵皮建物，為被告王景裕所有，由被告二人共同占用使用。
五、兩造爭執之事項：㈠被告就系爭土地，是否與原告訂立租賃契約？㈡被告是否於82年以前即占有系爭土地？是否已具備承租系爭
土地之資格？㈢原告請求拆屋還地，是否為權利濫用？
六、本院之判斷：㈠本件原告起訴主張：系爭坐落662之13地號如附圖所示A、B
、D部分之土地，為其所有，被告二人未經原告同意，並無正當權源，擅自於其上搭建鐵皮建物，為此依所有物返還請求權，請求被告拆除系爭建物、返還土地，並依不當得利請求權，請求被告給付原告相當於租金之利益及其利息。被告則以：其與原告就系爭土地訂有租賃契約，並非無權占有土地，被告於82年以前即占有系爭土地，合於「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」之規定，原告自應將土地出租予被告，且其於100年3月14日發函通知原告繳款訂租，事後無端反悔，乃是權利濫用等語，資為抗辯。
㈡經查，原告主張上開事實，業據其提出土地登記第二類謄本
、都市計畫使用分區（或公共設施用地）證明書、地籍圖謄本、草圖、照片、異動索引、地價第二類謄本等件為證（附本院卷第5至14頁），復經本院於100年8月12日會同兩造及草屯地政事務所測量人員，履勘現場，查明屬實，製有勘驗測量筆錄在卷足稽（附本院卷第41頁），並有草屯地政事務所100年8月30日草地二字第1000005116號函所檢送複丈日期100年8月12日土地複丈成果圖及照片多幀在卷可按（附本院卷第44至48頁），堪認原告之主張為真實。
㈢按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。被告就系爭土地上之地上建物為被告王景裕所有，由被告王景裕、王守二人共同使用之事實並不爭執（參本院卷第59、60、166頁），核與南投縣政府稅務局100年11月29日投稅房字第1000045347號函所附房屋稅籍證明書、房屋稅核課明細表相符。惟以前述情詞抗辯，依上開最高法院判決意旨，被告對其占有系爭土地係有正當權源之事實應負舉證之責。經查：
⑴被告主張原告同意將系爭土地出租，雖據其提出原告100
年3月14日投農水財字第1000001560號函為證。惟依該函文之內容，係原告通知被告王景裕於100年3月18日上午10時，依「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第4條之規定，繳交5年使用補償159,600元後，取得優先承租權，並敘明被告王景裕佔用期間如有異議，應檢附鄰里長證明文件供參等語，有前述函文附卷可稽（附本院卷第33頁）。可知被告王景裕繳交5年使用補償金後，所取得為優先向原告承租之地位，而非以該函文直接締約契約關係；再者，被告王景裕佔用期間如有異議，另須提供鄰里長證明文件供原告參酌，可知原告就締約與否，仍有審酌權利。是前開函文，尚無法評價為同意出租之要約或承諾，充其量僅是要約之引誘而己。是被告依前述函文主張兩造就系爭土地租賃關係存在，自非可採。另參酌被告就如附圖所示C部分、面積20平方公尺之土地，與原告訂有內容完整之書面契約，有被告所提出土地租賃契約書可核（附本院卷第61頁），兩相對照，原告100年3月14日投農水財字第1000001560號函非出租之意思表示自明。
⑵再者，被告主張其於82年7月21日前已實際占用系爭土地
，合於「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第4條之規定，自可承租系爭土地等語，雖提出臺灣電力公司南投區營業處書函二紙為證。而依前述書函，南投縣○○鎮○○路○號、6號裝表供電日期分別為49年12月與31年3月，固有前述書函附卷可據（附本院卷第135、136頁）。然並無證據證明前述門牌號碼房屋所在位置，與系爭土地相符。況被告於92年間搭建系爭建物時，經第三人白炳賢通知管區員警到場制止，亦有照片影本附卷可證（附本院卷第93、94頁）。又被告王景裕為承租系爭土地，所提出製作日期為100年3月17日之里長證明書，其上記載被告王景裕實際使用系爭土地之時間為98年3月24日，與「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第4條有關「會有土地於民國八十二年七月二十一日前已實際占用，並願繳清五年使用補償金者，得辦理出租。」之規定不符，原告因而於同月23日以投農水財字第1000001686號函，將被告王景裕所提出之前述里長證明書檢還，被告王景裕嗣於同月28日再次提出里長證明書，欲承租系爭土地，惟該次提出之里長證明書，有關被告實際使用系爭土地時間之記載，仍記載為98年3月24日，原告因而於100年4月6日投農水財字第1000001893號函，以被告王景裕「檢附之里長證明於98年3月24日起實際占用不符農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則第4條於82年7月21日前已實際占用之要件規定」，因而將100年3月14日投農水財字第1000001560號函函註銷等情，有原告所提出里長證明書、前述函文、「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」等件附卷可核（附本院卷第69至75頁），可知被告主張其依「農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則」第4條之規定，可承租系爭土地，亦非有據。
⑶被告另稱：伊依據原告100年3月14日投農水財字第100000
1560號函，攜帶5年使用補償金前往原告處所繳納，竟遭拒收，原告所為有違誠信等語。然為原告反駁，陳稱：依其查證錄音資料後，發現被告並未表示要繳納5年的補償金，僅是表示要繳納租金等語。被告訴訟代理人王燕珠就原告該部分陳述，自承：「被告希望向原告承租系爭土地，我父親（指被告王守）因為年老生病經濟情況不佳，我們去原告機關表達是否可考慮被告情形繳納租金就好，事實上我們當天到原告機關時確實有攜帶補償金。」等語（附本院卷第192頁），可知被告前述辯解，並非可採。
⑷被告於本件訴訟已進行至訴訟後階段，於100年11月30日
言詞辯論期日，始提出「台灣省南投農田水利會會有土地或水利建造物使用費出租合約書」乙份（附本院卷第168至170頁），略謂：該份契約書，即為被告與原告就系爭土地所訂立租賃契約，原告將系爭土地，連同如附圖所示C部分，一起出租予被告云云。惟查，被告於本院100年11月30日言詞辯論期日以前，始終自承其僅就如附圖所示C部分，與原告訂有租賃契約之事實（參本院100年8月12日勘驗筆錄、10月19日言詞辯論筆錄、11月30日言詞辯論筆錄，附本院卷第41、59、166頁），迨訴訟後階段，始翻異前詞，謂其就系爭土地與如附圖所示C部分，於93年1月1日同時與原告訂有租賃契約，顯然前後矛盾。再者，被告亦無法解釋，倘若兩造已於93年1月1日已就系爭土地與如附圖所示C部分訂立租賃契約，何以現今土地租賃契約書僅就如附圖所示C部分存在，而未就系爭土地續約？退步言，縱然被告主張其前就系爭土地與原告訂有租賃契約為真實，依其所提出前述出租合約書第2條之約定，被告得使用土地之期限，亦僅至95年12月31日止，換言之，該租賃期間業已屆期而終止，是本院仍無從為被告有利之認定。
⑸被告另辯稱：將系爭建物逕予拆除，對原告毫無利益，而對被告卻造成極大之損害，原告顯有權利濫用之虞云云。
惟按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內(最高法院45年台上字第105號判例參照) 。系爭土地為原告所有，其依法行使所有物返還請求權，訴請被告拆屋交地、乃屬正當權利之行使，雖足使被告喪失既有利益，但並非以損害他人為主要目的之情事，自無權利濫用可言。
是被告前述辯解，亦非可採。
㈣綜上，被告並未舉證證明其與原告間有租賃或是其他合法
占有使用系爭土地之權利。是以，被告前開辯解，即難以採信為真實。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件系爭建物為被告王景裕所有，由被告王景裕、王守二人共同使用之事實，為兩造所不爭執（參本院卷第59、60、166頁），核與本院依職權函查之結果相符，有南投縣政府稅務局100年11月29日投稅房字第1000045347號函所附房屋稅籍證明書、房屋稅核課明細表附卷足核。而建築物之拆除為一種事實上之處分，須為房屋之所有人或事實上處分權人，方有拆除之權能。查系爭建物為被告王景裕所有，而被告王景裕未能證明其有何占有使用系爭土地之正當權源，既如前述，則原告本於所有權之作用，請求被告王景裕將如主文第1項所示之地上物拆除，自屬有理。再者，房屋與土地雖為不同之不動產，惟房屋性質上不能與土地分離，從而，房屋之占有人，事實上亦占有土地。本件被告二人均為房屋之占有人，既如前述，是原告請求被告王景裕拆除房屋後，由其等返還土地，亦屬有理。至被告王守因非房屋之所有人或事實上處分權人，原告請求其拆除系爭房屋，於法尚非有據，不應准許。
㈤復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益（民法第179條參照）。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。又按土地法第105條準用同法第97條之規定，租用基地建築房屋之基地租金，不得超過申報總價年息百分之10為限。本件被告無合法權源而占有使用原告所有之系爭土地，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，且其性質與土地法所稱租用基地建築房屋之基地租金性質相類似，故應類推適用土地法上開規定。又土地法第97條第1項所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條規定甚明。
復按，「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。」（參照最高法院68年台上字第3071號判例意旨）。本院審酌系爭土地位於草屯鎮市中心區域，使用分區為商業區，有使用分區（或公共設施用地）證明書可核（附本院卷第6頁），屬商業繁榮之地段，另參酌被告就同筆土地（即662之13地號土地），於100年1月1日向原告承租20平方公尺，每月租金為1200元；於96年10月1日向原告承租19平方公尺，每月租金3705元，有土地租賃契約書附卷可參（附本院卷第193至200頁），前者年租金為每平方公尺720元，後者年租金為每平方公尺2,340元，均遠較該地號土地申報地價（後詳）百分之10為高（以99年1月申報地價為例，百分之10為每平方公尺477.4元），因認以該地號土地申報地價百分之10計算每年相當於租金之不當得利為適當。查662之13地號土地於93年1月之申報地價為每平方公尺4,823.2元，99年1月之申報地價為每平方公尺4,774元，有地價第二類謄本存卷可憑（附本院卷第14頁），被告所使用系爭土地之面積為47.22平方公尺，原告請求被告給付自95年6月3日起至100年6月2日相當於租金之不當得利，申報地價自95年6月3日起至98年12月31日共3年6個月又28日（即3.578年），每平方公尺為4,823.2元；自99年1月起至100年6月2日共1年5個月又2日（即1.422年），每平方公尺4,774元，故被告應給付之損害金為113,544元，計算式：(47.22×4,823.2×0.1×3.578) + (47.22×4,774×0.1×1.422) = 113,544元（元以下四捨五入），原告得向被告請求相當於租金之損害金113,544元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之（民事訴訟法第246條參照），故將來給付之訴，非有到期不履行之虞，不得提起之。查被告無權占有使用系爭土地，使原告受有相當於租金之損害，且被告無權占有使用系爭土地以來，迄今未曾給付原告任何相當於租金之損害賠償，是被告顯有到期不履行給付相當於租金之損害賠償之虞，應認得許原告提起將來給付之訴，是原告請求被告給付自100年6月3日起至返還上開土地日止，依占有面積47.22平方公尺按當期申報地價百分之10計算之相當於租金之不當利益，亦為有理由。
㈥從而，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告王景裕
將系爭土地上，如主文第1項所示之地上物拆除後，被告二人應將系爭土地返還予原告；另依民法第179條之規定，請求被告給付原告相當於租金之損害賠償113,544元及自100年8月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自100年6月3日起，至返還系爭土地之日止，按當期申報地價百分之10計算之相當於租金之不當利益均為有理由，應予准許。至原告請求被告王守拆除系爭房屋部分為無理由，應予駁回。
㈦兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就
原告勝訴部分，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據、聲請調查之證據，經本院斟酌之後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 16 日
民事庭法 官 林永祥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 16 日
書記官 黃子真