臺灣南投地方法院民事判決 100年度訴字第197號原 告 劉岱靈
劉喆舜邱慧娟共 同訴訟代理人 林松虎律師複 代理人 洪琬雯被 告 林慶章訴訟代理人 林益輝律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國一百零一年五月二十三日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八八地號土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所民國一百年十月十二日土地複丈成果圖所示：編號一一八之一八八之Ａ００一，面積零點一二七八公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００二，面積零點零七一四公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００三，面積零點一一四四公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００四，面積零點一一六六公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００五，面積零點零三六三公頃之鐵皮建物、編號一一八之一八八之Ａ００六，面積零點零零一七公頃之混凝土空地、編號一一八之一八八之Ａ００七，面積零點零零零一公頃之水塔等地上物均拆除，並將上開土地全部返還予原告劉岱靈及劉喆舜。
被告應將坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八九地號土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所民國一百年十月十二日土地複丈成果圖所示：編號一一八之一八九之Ａ００一，面積零點零九四五公頃之香菇寮拆除，並將上開土地全部返還予原告邱慧娟。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告劉岱靈及劉喆舜以新臺幣柒拾捌萬元、原告邱慧娟以新臺幣壹拾陸萬元供擔保後，各得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾叁萬叁仟柒佰陸拾元、新臺幣肆拾伍萬壹仟捌佰捌拾元依序為原告劉岱靈及劉喆舜、原告邱慧娟預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八八、一一八之一八
九地號土地（下合稱系爭二筆土地，一一八之一八八地號土地部分下稱系爭土地Ａ、一一八之一八九地號土地部分下稱系爭土地Ｂ）原為訴外人黃懷俊所有，被告於民國八十七年三月二十七日簽立切結書（下稱系爭切結書）向訴外人黃懷俊借用系爭二筆土地種植太空包香菇，約定借用日期自八十八年三月一日起至九十五年三月一日止，期間屆滿願將土地無條件回復原狀交還土地所有權人。嗣於九十九年八月五日訴外人黃懷俊將系爭土地Ａ售予訴外人周培生、周培乾，訴外人周培生、周培乾復於一百年四月六日將系爭土地Ａ售予原告劉岱靈及原告劉喆舜，同年月十三日完成所有權移轉登記，系爭土地Ａ現為原告劉岱靈及原告劉喆舜共有，應有部分各二分之一；另訴外人黃懷俊於九十九年七月二十日將系爭土地Ｂ售予原告邱慧娟，同年八月四日完成所有權移轉登記，系爭土地Ｂ現為原告邱慧娟單獨所有。
㈡系爭切結書依文義所示為使用借貸契約，而原告現為系爭二
筆土地之所有權人，被告與訴外人黃懷俊間所簽立之使用借貸契約對原告不生效力，且使用借貸期間已屆滿，被告使用系爭二筆土地屬無權占有。原告於取得系爭二筆土地所有權後，曾多次商請被告將系爭二筆土地之地上物拆除並將土地返還予原告，然被告均置之不理。
㈢若認系爭切結書屬租賃契約，然該租賃契約未經公證，且出
租人黃懷俊之父即訴外人黃碧藝並非土地所有權人，縱認該租賃契約因被告持續給付租金而成為不定期租賃契約，仍無民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之適用。況被告雖抗辯九十五年三月一日至一百年三月按年於每年三月將新臺幣（下同）六萬五千元轉帳至黃碧藝設於魚池鄉農會頭社分部帳戶，然黃懷俊於九十九年八月間即非系爭二筆土地之所有權人，被告匯款行為對原告並不生任何法律上效力。又被告於系爭二筆土地種植香菇並搭建工寮，並非建築房屋，是被告就系爭二筆土地不符合民法第四百二十六條之二第一項之規定，對系爭二筆土地無優先承買權存在。是被告占用原告所有之系爭二筆土地，均無任何正當權源，爰依民法第七百六十七條第一項規定提起本件訴訟，請求被告將系爭二筆土地上之地上物拆除，並將系爭二筆土地交還原告等語，並聲明：如主文第一、二項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠系爭切結書第三條約定「地上物補償金：按年每分地以蓬萊
乾稻谷柒佰台斤計補，應於每年叁月壹日，按年如期以農會買入牌價折現，交付清楚與台端不得拖延短欠。」，再以第二條約定「借用期間，自民國八十八年三月一日起至民國九十五年三月一日止柒年。」，顯徵系爭切結書性質及真意並非借用契約，而係租賃契約。又系爭二筆土地之租期於九十五年三月一日已屆滿，被告與訴外人黃懷俊間雖無另訂切結書或其他契約，然訴外人黃懷俊表示被告仍按原來年給付之租金繳納，即可續行使用，而被告自九十五年三月一日起，按年於每年三月間，請魚池鄉農會職員即訴外人楊莉莉，將每年折算之租金六萬五千元轉帳至黃碧藝設於魚池鄉農會頭社分部00000000000000號帳戶內，是自九十五年三月一日起被告與訴外人黃懷俊間就系爭二筆土地有不定期租賃關係存在。
㈡系爭切結書第七條約定：「本件土地現無地上物，同意本人
全面整地，任由本人整形搭建菇舍、工作房等…」，足徵被告租用系爭二筆土地目的為蓋建菇舍及工作房等建築物，則被告與訴外人黃懷俊間之租賃契約為租用基地建築房屋契約，依民法第四百二十六條之二規定，被告於訴外人黃懷俊出賣系爭二筆土地時有優先購買權，然訴外人黃懷俊將系爭二筆土地分別出售時未以書面通知被告優先購買，故原告取得系爭二筆土地不得對抗被告。況被告於訴外人黃懷俊九十五年三月一日允諾繼續使用系爭二筆土地後，曾於九十八年間投入約二百萬元鉅資整建系爭二筆土地上之房舍，原告請求拆屋還地對被告造成甚大損害，是原告之請求，殊無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如為不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八八地號土地即系爭
土地Ａ原為訴外人黃懷俊所有，訴外人黃懷俊將系爭土地Ａ售予訴外人周培生、周培乾，並於九十九年八月五日辦理所有權移轉登記完畢，訴外人周培生、周培乾於一百年四月六日將系爭土地售予原告劉岱靈及原告劉喆舜，同年月十三日完成移轉登記，應有部分各二分之一。
㈡坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八九地號土地即系爭
土地Ｂ原為訴外人黃懷俊所有，九十九年七月二十日售予原告邱慧娟，同年八月四日完成移轉登記，現為原告邱慧娟單獨所有。
㈢被告於八十七年三月二十七日簽立之切結書即系爭切結書為真正。
㈣一百年三月三十一日周培生、周培乾及邱慧娟曾以律師函寄
至南投縣○里鎮○○○街○○○號向被告終止借用關係之意思表示，並要被告於文到一個月內將系爭二筆土地之地上物拆除，將系爭二筆土地返還。
㈤南投縣埔里地政事務所一百年十月十二日土地複丈成果圖即附圖所示系爭二筆土地上之地上物皆為被告所有。
四、兩造爭執事項：㈠系爭切結書係屬租賃契約抑或使用借貸契約？㈡如係租賃性質，於九十五年三月一日之後，是否成為不定期
租賃契約？㈢原告是否受買賣不破租賃之限制？㈣如受有限制，何時可要求返還？㈤被告主張系爭切結書為租地建屋契約，有優先承買權，故訴
外人黃懷俊對系爭二筆土地之所有權移轉，對被告不生效力，原告不得主張拆屋還地，有無理由？㈥原告依民法第七百六十七條第一項訴請拆屋還地有無理由？
五、本院之判斷：㈠坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八八地號土地即系爭
土地Ａ、同段一一八之一八九地號土地即系爭土地Ｂ原均為訴外人黃懷俊所有，黃懷俊將系爭土地Ａ售予訴外人周培生、周培乾，並於九十九年八月五日辦理所有權移轉登記完畢，周培生、周培乾復於一百年四月六日將系爭土地Ａ售予原告劉岱靈及原告劉喆舜，同年月十三日完成所有權移轉登記，現為原告劉岱靈及原告劉喆舜共有，應有部分各二分之一；另訴外人黃懷俊於九十九年七月二十日將系爭土地Ｂ售予原告邱慧娟，同年八月四日完成所有權移轉登記，系爭土地Ｂ現為原告邱慧娟單獨所有。被告於八十七年三月二十七日簽立系爭切結書向訴外人黃懷俊借用系爭二筆土地種植太空包香菇，借用期間自八十八年三月一日起至九十五年三月一日止，被告並於系爭二筆土地上種植香菇與搭建香菇寮，系爭二筆土地上如附圖所示之香菇寮及鐵皮建物、混凝土、水塔等皆為被告所設置等情，為兩造所不爭執，復經本院會同南投縣埔里地政事務所履勘現場製有勘測筆錄、現場照片可佐（見本院卷第三十六至四十一頁），並有系爭土地Ａ、Ｂ土地登記第二類謄本、異動索引、切結書影本、南投縣埔里地政事務所一百年十月十二日土地複丈成果圖等在卷可憑（見本院卷第六至八頁，第十五至二十一頁、五十六頁），堪認為真。
㈡按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。民法第一百零三條第一項定有明文。又代理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院九十一年度台上字第二四六一號、九十二年台上字第一０六四號民事判決意旨參照）。原告固主張因系爭切結書之訂約人為黃碧藝，非當時所有權人黃懷俊等語。惟查：以訴外人黃碧藝與被告簽立之系爭切結書，並未載明訴外人黃碧藝代理訴外人黃懷俊之意旨並以訴外人黃懷俊之名義簽立，雖有系爭切結書可證，然證人黃碧藝證稱：「（系爭二筆土地是否委由你管理？）是，我租給我的好友外甥種香菇」「（你出租系爭二筆土地予被告時，被告是否知道你是替黃懷俊出租土地？）系爭二筆土地是我買的，我是以我的兒子名字登記，當然是我有權利」等語。被告則稱：「（問：就黃碧藝與被告所簽之切結書，被告是否知道黃碧藝是要替黃懷俊出租系爭二筆土地？）知道，因為我們認為黃碧藝是代理黃懷俊出租系爭二筆土地。」（見本院卷第一百十四頁、一百十六頁準備程序筆錄），此外，被告亦表示：黃碧藝是黃懷俊的父親，系爭二筆土地都是由其父親代為處理；被告於每年三月皆將租金轉帳至黃碧藝帳戶等語（見本院卷第七十八頁準備程序筆錄、第五十三頁），並有南投縣魚池鄉農會黃碧藝00000000000000帳號交易明細表在卷可憑（見本院卷第九十三至一百零六頁），綜合上述，足見訴外人黃碧藝係代理訴外人黃懷俊出面與被告簽立系爭切結書，此亦為被告所明知，應屬隱名代理，依首開規定，仍發生代理之效果，系爭切結書效力自及於訴外人黃懷俊。故系爭切結書之當事人分別為被告與訴外人黃懷俊，訴外人黃碧藝非系爭切結書之當事人，而為當事人之一黃懷俊之代理人，堪足認定。
㈢按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，原非所問；當事人所支付者是否為租金，應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係。（最高法院四十六年台上字第五一九號判例、八十六年度台上字第一三二六號裁判要旨參照）。是當事人一方將物出租與他方，他方因使用該租賃物而支付之對價，不論其於契約書或口頭約定之名稱為何，均可認為他方所支付之對價為租金。經查，系爭切結書固記載被告向黃俊懷「借用」系爭二筆土地種植香菇，並有地上物「補償金」之約定，然證人黃碧藝證稱：「（問：系爭切結書是你要把土地租給被告? 還是借給被告? ）我是要租給他種香菇。（問：租金如何計算？）租金是兩筆土地合計每年六萬五千元。」、「（問：為何以六萬五千元計算？）這是附近的行情」等語（見本院卷第一百一十三頁準備程序筆錄），是被告按年依系爭切結書所支付之土地補償金，係屬支付使用系爭二筆土地之對價，且與附近行情大致相同，應屬租金之性質，從而，系爭切結書雖記載被告「借用」兩筆系爭土地，實為「租用」系爭二筆土地應可認定，原告主張系爭切結書為借貸契約等語，尚不足採。
㈣按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。又出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，八十八年四月二十一日修正前之民法第四百二十五條固有明文規定，然出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，已為修正後之民法第四百二十五條所明定。經查，系爭切結書性質為租賃契約已如前述，租賃期間為自八十八年三月一日起至九十五年三月一日止，租賃契約期滿後，被告仍為系爭二筆土地之使用收益，並繳納租金，出租人黃懷俊之代理人黃碧藝並未為反對之意思表示，有證人黃碧藝證稱：「（問：九十五年之後是否仍有繳納租金給妳）九十五年之後又繳了三年。」等語在卷可憑（見本院卷第一百一十四頁準備程序筆錄），是被告抗辯系爭二筆土地租約已由原本定有期限之租約轉變為未定期限租約，應屬可採。按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。民法債編施行法第一條定有明文。本件被告與訴外人黃懷俊就系爭二筆土地之不定期限租賃關係，既係成立於民法債編八十九年五月五日修正施行後之九十五年三月間，則依上揭施行法第一條後段解釋，上揭不定期限租賃契約既係發生於民法債編修正施行後，自應適用修正施行後之規定，即應適用修正後之民法第四百二十五條第二項之規定，該不定期租賃契約係不定期限又未經公證，依民法第四百二十五條第二項之規定，自無同條第一項所謂「買賣不破租賃」之適用，是被告不得對原告主張仍有租賃權存在，應可認定。
㈤按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第四百二十六條之二定有明文。又民法第四百二十六條之二與土地法第一百零四條規範意旨相同，而土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院六十五年台上字第五三０號判例意旨參照）。經查，系爭切結書第七條前段約定「本件土地現無地上物，同意本人全面整地，任由本人整形搭建菇舍、工作房等之事...」，有系爭切結書可參（見本院卷第二十頁）。是被告承租系爭二筆土地之目的為種植香菇，並於其上搭建菇舍、工作房，並非為建設房屋用途，被告主張就系爭二筆土地有優先承買權存在，於法無據。又按此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。又所謂「不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院九十七年度台上字第二二一九號、八十七年度台上字第十一號判決意旨參照）。揆諸上開說明，退步言之，縱認被告可就系爭二筆土地主張優先承買權且訴外人黃懷俊於出售系爭二筆土地之前未通知被告，然被告僅得行使買賣契約訂立請求權，並訴請法院確認優先購買權存在及塗銷不動產移轉登記，被告未依同樣條件依法行使優先購買權，則原告仍是合法之所有權人，被告自不得對原告主張有權占有。
㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條第一項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院七十二年度台上字第一五五二號、七十三年度台上字第二九五０號判決意旨參照）。本件被告占用原告所有系爭二筆土地，並無買賣不破租賃及優先承買權之適用，本院認定已詳如上述，復未能舉證證明有何占用之正當權源存在，從而，原告依物上請求權請求被告拆除地上物並返還土地，洵屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第七百六十七條第一項所有物返還請求權，請求被告應將坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八八地號土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所一百年十月十二日土地複丈成果圖所示：編號一一八之一八八之Ａ００一，面積零點一二七八公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００二，面積零點零七一四公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００三，面積零點一一四四公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００四，面積零點一一六六公頃之香菇寮、編號一一八之一八八之Ａ００五，面積零點零三六三公頃之鐵皮建物、編號一一八之一八八之Ａ００六，面積零點零零一七公頃之混凝土空地、編號一一八之一八八之Ａ００七，面積零點零零零一公頃之水塔等地上物均拆除，並將上開土地全部返還予原告劉岱靈及劉喆舜及應將坐落南投縣○○鄉○○○段一一八之一八九地號土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所一百年十月十二日土地複丈成果圖所示：編號一一八之一八九之Ａ００一，面積零點零九四五公頃之香菇寮拆除，並將上開土地全部返還予原告邱慧娟，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請准、免為宣告假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 巫美蕙法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官