臺灣南投地方法院民事判決 100年度訴字第247號原 告 謝德興被 告 謝在來上列當事人間返還定金事件，本院於民國100年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾肆萬伍仟元，及自民國一百年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟貳佰陸拾捌元，由被告負擔新臺幣肆仟壹佰柒拾玖元，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣參拾肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國97年10月25日經由訴外人黃清桂介紹，向被告借
用其所有坐落南投縣○里鎮○○段1002之77地號土地（下稱系爭土地）上之鐵皮屋（下稱系爭房屋）居住，嗣原告深感不妥，乃自98年4、5月起每月給付租金新臺幣（下同）3,000元予被告，後兩造於100年2月17日訂立房地「讓度書」（見本院卷第15頁，下稱系爭買賣契約），約定被告將系爭土地及坐落其上之系爭房屋共104坪，以3,000,000元之價格出售予原告，及以價金500,000元讓渡同段1065之1、1066之2地號二筆山坡地約1分7厘予原告，原告並當場交付發票人為臺灣銀行、支票號碼為FA0000000號、票面金額為300,000元之支票1紙予被告，作為定金，該支票已經兌現。惟系爭土地為被告與被告之妹即訴外人謝過共同購買，單獨登記在謝過名下，是被告無法辦理系爭土地之所有權移轉登記，直至100年5月27日被告始以埔里郵局第134號存證信函通知原告至余佳樺代書事務所辦理過戶手續，惟原告前往余佳樺代書事務所後，發現被告未將系爭土地之所有權狀交予余佳樺代書，原告遂於同年6月20日以埔里郵局第153號存證信函通知被告應攜帶系爭土地之所有權狀至余佳樺代書處辦理過戶，被告於同年6月22日以埔里郵局第154號存證信函再次通知原告欲辦理買賣手續，原告乃於同年7月1日提供身分證影本及便章1枚予余佳樺代書，以作為辦理系爭土地過戶之用，原告並於同年7月5日以北投山腳郵局第47號存證信函通知被告。嗣被告於同年7月8日再以埔里郵局第182號存證信函通知原告，告知須待被告與謝過就系爭土地完成分割後，始得將系爭土地面積之一半移轉登記予原告，然原告與被告所簽訂之房地讓度書係約定被告應將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，被告卻僅願移轉登記2分之1予原告，被告顯違背系爭買賣契約之約定。由於被告一再拖延，原告乃於100年7月12日以台北雙連郵局第1040號存證信函催告被告應於收到通知後7日內辦理系爭土地之過戶登記，如逾期仍未辦理，則原告即以此存證信函作為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被告加倍返還定金，惟被告迄今仍未履行其出賣人之義務，是系爭買賣契約已合法解除，且系爭買賣契約之解除係因可歸責於被告之事由所致，被告應加倍返還定金即600,000元予原告；退步而言，縱被告無法履行系爭買賣契約係非因可歸責於被告之事由所致，然系爭買賣契約既經原告合法解除，被告收受300,000元定金即構成不當得利，原告爰依民法第254條、第249條第3款、第179條規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告600,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保請准予宣告假執行。
㈡被告一再謊稱系爭買賣契約之標的並非系爭土地之全部而係
一半，並指稱原告因為沒有錢，故只要買一半就好。惟原告早已將買賣價金準備好，且被告提出之南投縣埔里地政事務所複丈成果圖並無法證明原告同意將買賣標的減縮為系爭土地面積之一半，是被告說詞無可採信。
㈢被告指稱其應返還原告之300,000元定金需扣除房租65,000
元、搬家清潔費7,000元、原告使用全新雙人健康床折算之買賣價金45,000元、原告燒毀健康體驗床之賠償6,000元、原告搬離系爭房屋之清潔費7,000元，並於100年9月5日將原告給付之300,000元定金扣除上開租金、買賣價金、損害賠償、清潔費等之110,000元後匯款190,000元予原告等語，原告承認有收受上開匯款，原告對於積欠被告房租65,000元不爭執，惟被告所指之全新雙人健康床、健康體驗床經被告自承為90年間所購買，距今已10年之久，並非被告所稱「全新」，縱使原告於97年10月25日起居住於系爭房屋內，該健康床亦非全新，且原告並未表明購買該健康雙人床，是被告請求原告分別給付45,000元、6,000元之買賣價金及損害賠償，毫無理由。另被告要求原告預先給付搬家清潔費7,000元，惟被告並未說明此費用從何而來，且被告何以預設原告搬遷時不會清潔房屋，是被告預先扣除清潔費7,000元，亦不合理。
二、被告方面：系爭房屋為被告所興建，系爭土地為被告與訴外人謝過共同購買，惟單獨登記在謝過名下，兩造於100年2月17日簽訂房地讓度書，系爭買賣契約之標的除了系爭土地及房屋外，尚有同段1065之1、1066之2地號二筆土地，兩造訂立買賣契約後，因謝過認為買賣價金太便宜，不願意出賣系爭土地，但被告在與謝過討論後，謝過已同意出賣系爭土地，故被告分別於100年5月27日、6月22日以埔里郵局第134號、第154號存證信函通知原告於函到後7日內攜帶證件至余佳樺代書處辦理過戶手續，但原告卻延遲至同年7月1日始提供身分證影本及印章予余佳樺代書，且原告堅持系爭土地需先登記在被告名下後才欲辦理過戶。嗣兩造經協調後達成共識，在不拆除系爭房屋之情況下縮減系爭土地買賣之範圍，原告由原先購買「全部」面積變成買「一半」面積，是被告乃將系爭土地分割成相同面積之二等分，並以埔里郵局第182號存證信函告知原告正在辦理分割事宜，系爭土地直至同年8月31日始辦妥分割登記，分割後被告取得同段1002之118地號土地所有權全部，被告乃通知原告欲辦理過戶，但原告置之不理，以致被告迄今仍無法將系爭土地過戶予原告，又原告自97年10月25日起向被告租賃系爭房屋至今，原告曾委託黃清桂繳付房租20,000元予被告，惟此為97年10月25日至98年8月3日之房租，原告尚積欠自98年8月4日至100年9月底共計25個月之房租、租金每月3,000元，總計75,000元，扣除原告已給付之房租10,000元，原告尚有租金65,000元未給付，再者，原告使用被告所有之全新雙人健康床，應給付被告買賣價金45,000元，原告燒毀被告之健康體驗床，應賠償6,000元，原告搬離系爭房地應給付清潔費7,000元，被告主張上開金額中之110,000元應與原告給付之定金300,000元相互抵銷，故被告乃於同年9月5日將300,000元定金扣除110,000元之上開房租等費用後，將剩餘之190,000元退還給原告。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准予宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為被告所興建，系爭土地為被告與被告之妹謝過共
同購買，單獨登記在謝過名下。兩造於100年2月17日訂立系爭買賣契約，被告分別以價金3,000,000元出售系爭土地及房屋全部（面積104坪）及以價金500,000元讓渡坐落同段之1065之1、1066之2地號二筆山坡地約1分7厘予原告。原告當場交付發票人為臺灣銀行、支票號碼FA0000000號、票面金額為300,000元之支票1紙予被告，作為定金，上開支票已經兌現。系爭土地於100年8月30日分割成二等分，由被告取得系爭土地分割後之同段1002之118地號土地之所有權全部。
㈡被告於100年9月5日透過埔里郵局將上開定金300,000元扣除
110,000元後，匯款190,000元予原告，並經原告收受上開匯款。
㈢原告於97年10月25日起向被告租賃系爭房屋，約定每月租金
3,000元，原告先委託黃清桂交付97年10月25日至98年8月3日之租金20,000元，仍積欠自98年8月4日至100年9月底共計25個月之租金總計75,000元，扣除原告已交付之租金10,000元，尚有65,000元之租金未給付。
四、本院之判斷：㈠原告主張兩造於100年2月17日簽立系爭買賣契約，被告以價
金3,000,000元出售系爭土地及系爭房屋全部（面積104坪）及以價金500,000元讓渡同段1065之1、1066之2地號二筆山坡地約1分7厘予原告，原告當場交付發票人為臺灣銀行、支票號碼FA0000000號、票面金額為300,000元之支票1紙予被告，作為定金，上開支票已經兌現乙節，為兩造所不爭執，且有「讓度書」影本在卷（見本院卷第15頁），首堪認定。㈡又原告主張因系爭土地係登記在訴外人謝過名下，被告無法
辦理所有權移轉登記予原告，被告於100年7月8日以埔里郵局第182號存證信函通知原告，表示僅能出售系爭土地面積之一半予原告，原告於100年7月12日以台北雙連第1040號存證信函催告被告於函到後7日內協同辦理系爭房地之過戶手續，如逾期未辦理，原告將以上開存證信函作為解除系爭買賣契約之意思表示，而被告至本件言詞辯論終結前仍未將系爭土地所有權移轉登記予原告；被告於100年9月5日透過埔里郵局，匯款190,000元予原告等情，業據原告提出埔里郵局第134號、第153號、第154號、第182號、北投山腳郵局第47號、台北雙連郵局第1040號存證信函、土地登記謄本、郵政國內匯款執據等件為證（見本院卷第16頁至第30頁、第62頁），復為被告所不爭執，亦堪認定。
㈢本件原告主張系爭買賣契約載明「房地可即時登記」，被告
應於訂立買賣契約當日即100年2月17日將系爭土地所有權移轉登記予原告，被告明知系爭土地登記在訴外人謝過名下，卻一再告知原告可以移轉系爭土地全部予原告，且一再拖延，遲至100年7月8日卻以埔里郵局第182號存證信函通知原告，表示僅能出售系爭土地面積之一半予原告，然原告於系爭買賣契約所購買者為系爭土地之全部而非一半，則系爭買賣契約已無法履行，且係可歸責於被告之事由所致，被告應加倍返還定金予原告乙節，為被告所否認，並抗辯兩造已達成協議系爭土地買賣範圍由「全部」縮減為「一半」，且原告因為沒有錢，所以也同意只買一半，嗣謝過將系爭土地分割為二等分後，將其中同段1002之118地號土地移轉登記予被告名下，原告卻表示不願意再購買並解除系爭買賣契約；又原告提供給代書余佳樺之身分證及印章亦限制用途，上開身分證、印章僅能作為兩造間之過戶使用，不能用於謝過與原告間之過戶使用，均導致系爭土地迄今仍無法辦理所有權移轉登記之結果，再者，原告尚積欠被告房租、買賣價金、損害賠償、清潔費等共計110,000元，被告主張應與原告交付之定金相互抵銷等語，資為抗辯。是以，本件爭執之重點厥為：1.系爭買賣契約是否因可歸責於被告之事由致不能履行？2.被告主張以其對原告之租金、損害賠償、買賣價金、清潔費等共計110,000元之債權抵銷上開返還定金債務，有無理由？以下析論之。
㈣按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第345條、第348條第1項、第248條、第249條第3款分別定有明文。再按，民法第249條第3款所定之加倍返還定金係損害賠償性質，主契約縱已解除，參照民法第260條規定，仍非不得請求加倍返還定金（最高法院於67年8月29日67年度第9次民事庭庭推總會議決議
（三）參照）。經查：⒈兩造於100年2月17日簽立系爭買賣契約，原告已交付定金
300,000元予被告乙節，為兩造所不爭已如上述，則依買賣契約係諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立之性質，兩造就系爭買賣契約之標的物及其價金互相表示一致，且被告復已自原告處收受定金，兩造間系爭買賣契約即已成立至明，兩造自得依據該契約內容請求履行，要無疑義。又被告迄今未履行移轉登記並交付系爭土地與原告，亦為兩造所不爭，而依系爭買賣契約約定「註㈡房地可即時登記…」，系爭房屋及系爭土地既約定可即時登記，則原告既已於100年6月20日以埔里郵局第153號存證信函，通知被告應攜帶系爭土地之所有權狀，至余佳樺代書處辦理過戶，被告即有履行將系爭土地、系爭房屋辦理移轉登記、交付予原告之義務，惟被告迄今未履行，業已給付遲延乙節，應堪認定。
⒉次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任。民事訴訟法第277條定有明文。本件被告抗辯兩造已就系爭土地之買賣面積達成協議，由原先的「全部」縮減為「一半」云云，即應由被告負舉證之責。惟查，原告否認有與被告達成上開協議，且據被告提出之南投縣埔里地政事務所100年8月16日普地二字第1000009513號函暨土地複丈通知書及成果圖、埔里郵局第182號、台北雙連郵局第1040號存證信函等件，亦均無法證明兩造對於系爭土地買賣範圍減縮達成合意；再者，證人余佳樺到庭具結證稱：系爭土地係登記在謝過名下，被告要求伊將系爭土地整筆過戶到原告名下，但謝過來找伊，表明不願意出售系爭土地，之後謝過將土地權狀及印鑑證明給伊，要伊幫忙將系爭土地分割成二筆一樣大小，因為系爭土地係由被告與謝過共同購買，只是全部登記在謝過名下，所以將屬於被告的那一部分即同段1002之118地號土地分割給被告，至於謝過自己的部分即原地號，因為被告賣的價錢太便宜，所以謝過不願意出售，而且謝過要求分割後之一半土地需先登記在被告名下，不能直接登記給原告。印象中被告有跟伊說過買賣標的要減為一半，但原告是跟伊說要買全部，不是要買一半等語。由上開證人余佳樺之證詞可知，謝過從未同意出售系爭土地予原告，否則謝過不會主動要求將系爭土地分割成二等分，並要求被告分得之部分不可以直接登記給原告，避免產生系爭土地係由謝過移轉所有權登記給原告之情形，且上開證詞亦無從證明原告已同意減縮系爭土地之買賣範圍，故被告之前開抗辯，顯不可採。
⒊再者，被告辯稱原告交付余佳樺代書之身分證影本及印章
因載有「100.7.1茲向謝德興先生收取身分證影本便章一枚，此作為與謝在來先生間土地移轉登記用」等字句（見本院卷第19頁），故該身分證及印章僅能作為兩造間移轉系爭土地所有權登記之用，不能用於辦理謝過與原告間移轉土地所有權登記，導致系爭土地迄今無法辦理過戶云云。惟查，證人余佳樺到庭具結證稱：上開字句係原告將身分證、印章交付與伊時要求伊寫的，表明伊有收到身分證、印章之意，上開字句對於辦理系爭土地過戶予原告並不會有所限制，但如果在身分證影本上寫就會有限制，印象中原告交給伊的身分證影本，沒有註記只限於作為原告與被告間移轉土地登記之用，因為當時是原告拿身分證正本給伊去影印，印好後要求伊在身分證影本旁邊寫下那些字，原告並沒有在身分證影本上面寫字，伊也沒有寫任何字等語。上開證人余佳樺證詞與原證六（見本院卷第19頁）之記載相符，上開字句係寫在旁邊空白處而非身分證影本上面，且上開在身分證影本旁邊空白處所記載之字句，僅係用以證明證人余佳樺收到原告交付之文件而已，尚難認其有造成辦理系爭土地過戶手續之限制，是被告辯稱是因為原告在身分證影本旁邊註記上開字句以致系爭土地無法辦理移轉登記，自不足採。
⒋從而，被告負有依系爭買賣契約將系爭土地所有權全部移
轉登記予原告之義務，惟系爭土地經分割後被告僅取得原有面積之一半，其主觀上並無處分系爭土地全部之權能，被告迄今未履行其應將系爭土地、系爭房屋辦理移轉登記、交付予原告之義務，其不能履行系爭買賣契約乃因可歸責於被告之事由所致，應堪認定。
⒌末查，被告因可歸責於己之事由，迄今未履行系爭買賣契
約之義務，已給付遲延，則原告於100年7月12日以台北雙連郵局第1040號存證信函催告被告「於文到後7日內依照讓渡書之約定，攜帶系爭房地之所有權狀，協同原告至余佳樺代書處辦理過戶登記…如逾期未辦理，原告即以此信函為解除契約之意思表示…」，此存證信函亦已送達被告，亦為被告100年9月22日提出之答辯狀中所自承，是原告依民法第254條之規定解除系爭買賣契約，於法尚無不合，揆諸前揭說明，系爭買賣契約縱經解除，原告仍非不得請求加倍返還定金，是原告主張系爭買賣契約因可歸責於受定金之當事人即被告之事由，致不能履行，請求被告加倍返還定金，即屬有據，應予准許。惟被告應加倍返還之定金即600,000元中，被告已於100年9月5日經埔里郵局匯款190,000元予原告收受，為兩造所不爭執，則該已返還之部分自應扣除，是被告應返還原告之定金應為410,000元。
㈤按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。次按，民事訴訟法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則依前揭同法第277 條前段之規定，主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決參照）。經查：
⒈被告主張原告尚積欠自98年8月4日至100年9月底共計25個
月之房租，租金每月3,000元，總計75,000元，原告前已給付租金10,000元，尚有65,000元之租金未給付，又原告先前委託訴外人黃清桂交付現金20,000元係用以給付97年10月25日至98年8月3日之租金乙節，為原告所不爭執，堪信為真實，是被告主張欲以上開65,000元之租金債權與原告請求加倍返還之定金600,000元相互為抵銷，為有理由，應予准許。至原告雖主張原證14（見本院卷第84、124頁）為被告所書立，上載「於99年11月現今付20000元」，而被告主張黃清桂代原告所付租金係於98年7月中旬，故原告於99年11月尚有給付現金20,000元之租金予被告云云，惟查，該筆記載之租金給付，業經原告於100年10月11日準備程序主張係黃清桂所代其支付，復經原告於100年10月20日準備程序中，就被告主張黃清桂代其給付之租金係支付從97年10月25日至98年8月3日止的租金乙節，表示不爭執，故上開原證14所載之給付現金20,000元，應係黃清桂代原告所支付之20,000元，是原告主張其所支付之租金尚有黃清桂代付以外之20,000元，顯不可採。⒉次查，被告固主張原告使用被告所有之全新雙人健康床，
原告應給付被告該雙人床之買賣價金45,000元，原告燒毀被告所有之健康體驗床，應給付損害賠償金額6,000元，原告搬離系爭房屋應給付清潔費7,000元云云，惟為原告所否認，應由被告就其所主張原告積欠其上開買賣價金、損害賠償金額及清潔費等之事實負舉證責任。惟觀諸被告所提出之2紙清單（見本院卷第84、85頁），不僅所記載之項目及金額前後不一，亦未經兩造簽名確認，顯係被告自行書寫，難以認定清單上所載之項目及金額為真實，實不足以證明原告有積欠被告買賣價金、損害賠償金額及清潔費之事實，則被告主張以上開各項債權與原告請求加倍返還之定金互為抵銷一節，即難成立。
⒊綜上，被告主張上開用以抵銷原告返還定金債權之債權，
僅於原告所積欠租金65,000元之範圍內，為有理由，逾此範圍之抵銷主張，即屬無據。
㈥末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告依民法第249條第3款請求被告加倍返還定金600,000元，扣除被告已返還之定金190,000元，再經被告抗辯以原告應給付之租金65,000元抵銷後，被告仍應給付原告345,000元（計算式：600,000-65,000-190,000＝345,000），上開給付並未定有給付期限，從而，原告請求被告給付345,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決第1項原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項規定，依職權宣告准被告於提供相當之擔保金為原告預供擔保後，得免為假執行，此部分原告聲請宣告假執行、被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，均僅係促請法院注意，本院毋庸准駁。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
民事第二庭 審判長 法 官 林永祥
法 官 楊國煜法 官 黃立昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 11 日
書記官