臺灣南投地方法院民事判決 101年度訴字第25號原 告 黃敬恩訴訟代理人 陳建勛律師被 告 黃一哲即黃啓增之繼承人
阮氏碧蓮即黃啓增之繼承人黃銀鳳(Akin．Pakamumu)黃惠玲莊麗珠共 同訴訟代理人 王耀賢律師複 代理人 鐘仲智上列當事人間請求租賃權變更事件，本院於民國一百零一年十二月五日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告黃一哲、阮氏碧蓮應向行政院農業委員會林務局南投林區管理處就巒大事業區第二九林班內面積０‧七二八四公頃保安林地，關於黃啓增之租賃權辦理繼承。
被告應同意原告向行政院農業委員會林務局南投林區管理處辦理將被告與行政院農業委員會林務局南投林區管理處就巒大事業區第二九林班內面積０‧七二八四公頃保安林地之租賃權變更承租人名義為原告。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟叁佰叁拾伍元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴外人黃萬福、黃萬元於民國七十四年七月十七日與原告訂
立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）三百萬元，將訴外人黃萬福、黃萬元二人所有南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○號等二筆土地出售予原告，並將向行政院農業委員會林務局南投林區管理處（下稱南投林管處）承租之公有土地巒大事業區（下稱巒大區）第二九林班中暫准使用土地面積一‧０六四０公頃（下稱系爭暫准使用土地）及保安林地部分面積約一點七公頃土地（下稱系爭保安林區土地）之租賃權讓與原告，並將種植於系爭暫准使用土地上之稻谷，及系爭保安林區土地上之杉木頭亦出售予原告。
㈡訴外人黃萬福、黃萬元已依約將私有土地之所有權移轉登記
予原告，並將公有土地中系爭暫准使用土地部份之承租人名義變更為原告。然受限行政院農業委員會林務局（下稱林務局）規定，同一區域林班地承租者應以三十公頃為一單位推派一名代表與林務局訂立租約，其餘承租者為該租約之股東，因系爭保安林區土地與南投林管處簽訂租賃契約之代表為訴外人毛信孝，訴外人黃萬福承租巒大區第二九林班系爭保安林區土地僅為該租約之股東，故訴外人黃萬福僅將系爭保安林區土地上之地上物點交予原告，未能變更承租權名義。㈢迄八十六年四月七日後，行政院農業委員會（下稱農委會）
以農林字第00000000Ａ號函示：「林務局管理之國有林地經出租供造林使用者，其最小分割面積為０‧五公頃」，亦即土地面積在０‧五公頃以上者，即可分割並單獨與林務局訂立租約，然訴外人黃萬福已於七十五年六月二十日死亡，訴外人黃萬福之繼承人皆未向南投林管處辦理租賃權繼承，九十四年間因日月潭纜車股份有限公司欲興建日月潭至九族文化村之纜車系統，需使用訴外人黃萬福所承租系爭保安林區土地（一‧七公頃）中之０‧九七一六公頃土地，為此，南投林管處通知訴外人黃萬福之繼承人辦理租賃權繼承，訴外人黃萬福之繼承人協議由被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增至南投林管處辦理租賃權繼承，南投林管處並於九十四年十一月二日以埔字第０九四四四０六八九四號函同意被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增繼承訴外人黃萬福之租賃權。
㈣嗣被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增以系爭保安
林區土地承租人之身份於九十四年十二月三十日書立「同意書」予日月潭纜車股份有限公司，並領取日月潭纜車股份有限公司所發放之工程獎勵金及地上物補償費，並同意南投林管處終止該部分之契約即扣減承租面積。然被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增於九十五年間以嗣後知悉訴外人黃萬福業將系爭保安林區土地之租賃權讓與原告致誤領工程獎勵金及地上物補償費為由，書立繳款書並簽發支票將上開款項歸還日月潭纜車股份有限公司，惟日月潭纜車股份有限公司以原告與訴外人黃萬福七十四年間買賣情事，因未聯名向日月潭風景管理處申請轉讓租約，故承租人仍為訴外人黃萬福，而訴外人黃萬福之繼承人已申請租約繼承，自可確認為獎勵金等發放之對象為由，退還被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增之支票。
㈤訴外人黃啓增於起訴前之一百年十一月六日死亡，繼承人為
被告阮氏碧蓮、黃一哲，本件訴外人黃萬福既已將巒大區第二九林班內一‧七公頃系爭保安林地之租賃權出售轉讓予原告，被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增於辦理租賃權繼承登記後，本應同意原告向南投林管處辦理系爭保安林區土地之租賃權轉讓予原告之手續，惟原告數度通知，被告均不願配合原告至南投林管處辦理租賃權承租人名義變更，為此爰依系爭買賣契約及繼承之法律關係提起本件訴訟，請求被告黃一哲、阮氏碧蓮就訴外人黃啓增之租賃權辦理繼承後，與其他被告同意原告就系爭保安林區土地之租賃權變更承租人名義為原告。
㈥系爭買賣契約特約條件第一條之約定係指系爭保安林區土地
之使用分區，如獲准變更為露營區，原告除約定價金外，方應另行給付五十萬元，雖系爭保安林區土地於七十四年間曾進行通盤檢討，然使用分區從未變更為露營區，又系爭保安林地僅供造林使用，設置露營區將違反與南投林管處之租約，原告亦未曾將該部分土地供作露營使用，是系爭買賣契約特約條件第一條之條件並未成立，被告等主張同時履行抗辯拒絕履行系爭買賣契約之約定，並無理由。並聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告則抗辯略以：㈠被告之被繼承人黃萬福確實於七十四年七月十七日與原告簽
訂系爭買賣契約，將所承租系爭保安林區面積一‧七公頃土地之租賃權讓與原告，被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增確實於九十四年間就黃萬福承租之系爭保安林地（一‧七公頃）土地辦理租賃權繼承，並領取日月潭纜車股份有限公司使用其中０‧九七一六公頃之工程獎勵金及地上物補償費，並同意南投林管處終止該部分之契約即扣減承租面積。
㈡被告本應將系爭保安林區土地之租賃權讓與原告，然依系爭
買賣契約特約條件第一條之約定，系爭保安林區土地如獲准變更為露營區時，原告應就原約定價金另給付五十萬元，系爭保安林區土地依法固無獲准變更為露營區之可能，然依兩造約定之真意，應係指系爭保安林區土地有提供作為「露營區」使用時，因原告獲有利益，故原告除約定價金之外，需另給付五十萬元，而原告於受領系爭保安林區土地後確實有提供露營使用之事實，則依上開特約條件第一條之記載及民法第二百六十四條第一項之規定，於原告未給付上開五十萬元價金前，被告自得主張同時履行抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠訴外人黃萬福、黃萬元與原告於七十四年七月十七日簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約）為真正。
㈡依系爭買賣契約所示，訴外人黃萬福、黃萬元出售之買賣標
的：私有土地部分為南投縣○○鄉○○段○○○○○號土地（０‧０八七０公頃）、三三之二地號土地（０‧二０六四公頃）。公有地上物部分則為巒大區第二九林班暫准使用部分之土地（一‧０六四０公頃即系爭暫准使用土地）地上稻穀與保安林地（一‧七０公頃即系爭保安林區土地）上杉木頭等物。總價金三百萬元。
㈢依系爭買賣契約特約條件第一條約定：本件出賣標的物現經
市畫為保護區，雙方約定於下次（即以一次為限）有關通盤討論如獲准變更為露營區時，甲方（原告）應就前列價金另加五十萬元，即支付與乙方（訴外人黃萬元、黃萬福），不得延誤或異議，但如第一次不獲准變更者，即以第一條總價金為準成交，乙方不得異議或作任何主張權利。
㈣依系爭買賣契約特約條件第三條約定：本件公有地如須向政
府機關辦理承租名義變更、過戶或地上物採運等手續時，乙方應即無條件提供有關證件或印鑑章出首會同辦理，不得藉故刁難或作任何要求補償。
㈤簽約後，訴外人黃萬福、黃萬元就私有土地部分已完成移轉
登記。公有土地巒大區第二九林班系爭暫准使用土地亦履行完畢。僅巒大區第二九林班系爭保安林區土地部分，因訴外人黃萬福承租之巒大區二九林班保安林區土地租約代表為訴外人毛信孝，訴外人黃萬福僅為股東，故僅點交該承租土地上之地上物，承租權受限林務局規定尚無法轉讓。
㈥八十六年四月七日行政院農業委員會函示：承租在０‧五公
頃以上者，可分割單獨與林務局訂立租約，惟被告迄今尚未辦理租賃權變更。
㈦九十四年間，因日月潭纜車股份有限公司需使用訴外人黃萬
福承租巒大區二九林班系爭保安林區土地中０‧九七一六公頃土地，南投林管處遂通知被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠與訴外人黃啓增應就訴外人黃萬福承租土地辦理租賃權繼承。㈧被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增於九十四年間
已就訴外人黃萬福承租之系爭保安林區土地一‧七公頃土地向南投林管處辦理租賃權繼承，並領取日月潭纜車股份有限公司使用系爭保安林區土地０‧九七一六公頃土地之工程獎勵金及地上物補償費。並同意南投林管處終止該部分土地之契約即扣減承租面積。
㈨嗣被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增將工程獎勵
金與地上物補償費共計每人四十四萬九千二百十六元退還日月潭纜車股份有限公司，惟日月潭纜車股份有限公司以九十五年二月二十五日存證信函表明不予收受。
㈩訴外人黃萬福之繼承人為被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及黃
啟增。訴外人黃啓增於一百年十一月六日死亡，被告黃一哲、阮碧蓮為繼承人。
系爭保安林區土地剩餘之０‧七二八四公頃土地，現○○○
鄉○○段一０一三、一０一四、一０一四之ㄧ地號，現存實際面積為０‧六四三一公頃。
四、兩造爭執事項：㈠系爭買賣契約特約條件第一條之內容所稱通盤討論獲准變更
為露營區，其兩造真意為地目或使用分區需變更為露營區抑或土地可供露營使用即可？㈡系爭保安林區土地是否已變更為露營區，或已可供露營使用
？㈢原告之訴有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告主張被訴外人黃萬福、黃福元於七十四年七月十七日，
將二筆私有土地之所有權及坐落巒大區第二九林班地系爭暫准使用土地（一‧０六四０公頃）與系爭保安林區土地（一‧七０公頃）之租賃權及地上物，以三百萬元出售予原告，並簽訂系爭買賣契約，訴外人黃萬福與黃福元業已依約將私有土地部份所有權及系爭暫准使用部分土地之租賃權登記為原告所有，系爭保安林區土地則因林務局之規定，無法將承租人變更為原告。嗣訴外人黃萬福於七十五年六月二十日死亡，由訴外人黃萬福之繼承人決議由被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增繼承系爭保安林區土地之租賃權，並於九十四年間變更承租人名義為被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增。因日月潭纜車股份有限公司需使用巒大區二九林班系爭保安林區土地中０‧九七一六公頃土地，被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增遂出具同意書，並領取日月潭纜車股份有限公司使用系爭保安林區土地０‧九七一六公頃土地之工程獎勵金及地上物補償費。並同意南投林管處終止該部分土地之契約即扣減承租面積。嗣被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增又將上開工程獎勵金與地上物補償費共計每人四十四萬九千二百十六元退還日月潭纜車股份有限公司，惟日月潭纜車股份有限公司以九十五年二月二十五日存證信函表明不予收受。訴外人黃啓增於一百年十一月六日死亡，被告黃一哲、阮氏碧蓮為繼承人等情，均為被告所不爭執，並有原告提出系爭不動產買賣契約、原告與南投林管處之系爭暫准使用土地合約書、同意書、繳款書、繳款支票影本、存證信函、繼承系統表及戶籍謄本等件（見本院卷第十至十三頁、四十四頁、十四頁、三十二至三十四頁、十六頁至三十一頁、第八十一至九十八頁）為證，堪信為真實。
㈡被告固對於原告主張依系爭買賣契約及繼承之約定，被告應
於被告黃一哲、阮氏碧蓮將訴外人黃啓增就系爭保安林區土地之租賃權辦理繼承後，同意原告將系爭保安林區土地之租賃權向南投林管處辦理將被告與該管理處之租賃權變更承租人名義為原告之義務不為爭執，惟抗辯依系爭買賣契約特約條件第一條約定，因系爭保安林區土地業已實際提供露營使用，原告應另行給付五十萬元，被告始須同意原告上開請求，而為同時履行抗辯等語，經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第九十八條定有明文。復按如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院八十年台上字第一五四一號判決、三十九年台上字第一０五三號判例、十八年上字第一七二七號判例意旨可供參照）。
⒉次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項本文定有明文。而本件依系爭買賣契約之特約條件第一條約定：本件出賣標的物現經市畫為保護區，雙方約定於下次（即以一次為限）有關通盤討論如獲准變更為露營區時，甲方（黃敬恩）應就前列價金另加五十萬元，應即支付與乙方（黃萬元、黃萬福），不得延誤或異議，但如第一次不獲准變更者，即以第一條總價金為準成交，乙方不得異議或作任何主張權利。是依系爭買賣契約文義解釋，堪認原告與訴外人黃萬福、黃福元所成立者，係一附有條件之雙務契約，如出賣標的物於下次通盤檢討時變更為露營區之條件成就時，原告即有除原有價金外另給付五十萬元予被告之義務無訛。
⒊本件巒大區二九林班系爭保安林區土地現地籍為南投縣○○
鄉○○段一０一三、一０一四、一０一四之ㄧ地號土地（現存實際面積為０‧六四三一公頃），為兩造所不爭執，並有南投林管處一百零一年七月三十日投政字第一０一四一０七六六五號函在卷可憑（見本院卷第一百六十七頁），依土地登記第二類謄本觀之，上開土地之地目、使用分區、使用地類別均為空白，並無露營區之記載（見本院卷第一百八十二至一百八十四頁），又經本院向南投林管處函詢系爭保安林區土地是否已經變更為「露營區」，南投林管處函覆結果為「按非都市土地使用規則管制規則第二條之規定：非都市土地劃分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、其他使用區或特定專用區等十種分區，並依該規則第三條規定：編定為甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存地、生態保護用地、國土保安用地、墳墓用地、特定目的事業用地等十八種用地別，是以南投林管處經管之土地，並無「露營區」之類別等語，有南投林管處一百零一年四月十九日投政字第一０一四一０三三八０號函在卷可稽（見本院卷第一百二十七頁），堪認系爭保安林區土地並未變更為露營區可明。
⒋此外，依系爭買賣契約特約條件第一條之約定，僅限於第一
次通盤討論時變更為「露營區」，始為條件成就，依原告稱七十四年間日月潭進行通盤檢討，公告是七十六年公告，就沒有過，而當時契約是指限於第一次為限等語（見本院卷第一百七十四頁準備程序筆錄），經本院分別向南投林管處及南投縣政府函查結果，系爭保安林區土地於七十四年至七十六年間，並無將保護區通盤檢討為露營區之計畫或會議紀錄，有南投林管處一百零一年九月三日投政字第一０一四一０八九七七號函及南投縣政府一百零一年九月六日府農林字第一０一０一七六四四五號函在卷可查（見本院卷第一百八十
九、一百九十一頁），是系爭買賣契約關於系爭保安林區土地變更為露營區之條件並未成就，應可認定。
⒌被告固抗辯「露營區」並非指稱行政機關對於土地管理之行
政編定，依兩造真意應指系爭土地在實質功能與使用上有提供作為露營使用之意，而系爭土地確實有供露營使用之事實存在等語。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。而事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院八十六年度台上字第八九一號判決意旨可資參照），本件系爭土地並未編定為「露營區」，已如前述，則被告抗辯已供露營使用，則應由被告負舉證責任。經查，被告於本院一百零一年八月十四日行準備程序時表示：將陳報原告確實於系爭保安林區土地經營露營區之證物（見本院卷第一百七十三頁），然卻於本院一百零一年九月十三日準備程序時自承：無法提出此部份之照片（見本院卷第一百九十四頁），迄至本件言詞辯論終結止，被告均未提出系爭保安林區土地確實曾經或已作為露營區之證明。而南投林管處亦以一百零一年七月五日投政字第一０一四一０六七０八號函表示：本件系爭保安林區土地，依國有林事業區出租造林管理要點規定，僅限於造林使用，倘設置露營區，係違反租約規定等語（見本院卷第一百五十七頁），被告抗辯系爭土地已供露營使用，卻未舉證以實其說，從而，被告上開主張同時履行抗辯之理由，均難憑採。
㈢再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務，民法第一千一百四十八條前段定有明文。系爭保安林區土地使用租約原為訴外人毛信孝名義，嗣已由被告黃銀鳳、黃惠玲、莊麗珠及訴外人黃啓增變更承租人名義一節，為兩造所不爭執，並有南投林管處傳真之一百年十一月十一日投授埔治字第一００四四０六八七二號函、系爭保安林區土地契約書等件在卷為證（見本院卷第四十九至五十五頁），而系爭保安林區土地，面積本為一‧七公頃，九十四年間因日月潭纜車股份有限公司需使用系爭保安林區土地中０‧九七一六公頃土地，而由南投林管處終止上開面積之租賃權，僅餘０‧七二八四公頃有租賃權存在，而訴外人黃啓增於一百年十一月六日死亡，繼承人為被告黃一哲、阮氏碧蓮，又依南投林管處一百年十二月二十日函文及上開傳真之一百年十一月十一日投授埔治字第一００四四０六八七二號函所示，本件租賃權名義變更需原告洽訴外人黃萬福之繼承人辦理名義變更事宜等語（見本院卷第四十八至四十九頁），另系爭買賣契約特約條件第三條約定：本件公有地如須向政府機關辦理承租名義變更、過戶或地上物採運等手續時，乙方（即訴外人黃萬福）應即無條件提供有關證件或印鑑章出首會同辦理，不得藉故刁難或作任何要求補償等情，為兩造所不爭之事實，並有系爭買賣契約在卷可憑（見本院卷第十一頁），從而，原告依繼承及系爭買賣契約之法律關係，請求被告黃一哲、阮氏碧蓮應就訴外人黃啓增之租賃權辦理繼承，並被告應同意原告向南投林管處辦理將被告與該管理處就系爭保安林區土地，面積０‧七二八四公頃之租賃權變更承租人名義為原告，洵屬有據。
六、綜上所述，原告本於系爭買賣契約及繼承之法律關係，請求被告黃一哲、阮氏碧蓮應向南投林管處就巒大區第二九林班內面積０‧七二八四公頃保安林地關於訴外人黃啓增之租賃權辦理繼承。被告應同意原告向南投林管處辦理將被告與該管理處就巒大區第二九林班內面積０‧七二八四公頃保安林地之租賃權變更承租人名義為原告，洵屬正當，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。
七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十七條第一項。
中 華 民 國 101 年 12 月 19 日
民事第一庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 楊鑫忠法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 20 日
書記官 洪聖哲