臺灣南投地方法院民事裁定 101年度訴字第269號原 告即反訴被告 李乙凡訴訟代理人 程弘模律師被 告即反訴原告 陳秀月訴訟代理人 陳居亮律師
游正勝上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國102 年4 月24日言詞辯論終結，茲裁定如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請及反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、按原告之訴，其起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正。民事訴訟法第249 條第1 項第6 款定有明文。次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段亦分別定有明文。故租佃爭議事件若未經當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，及直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處，即逕行起訴，應認其起訴不合程式或不備其他要件且屬無從補正，法院應以裁定駁回之。
二、本訴部分：㈠原告起訴主張略以：
⒈南投縣○○鄉○○段00○○段0000 地號土地（下合稱系爭2
筆土地）原為訴外人姜胡疏所有，姜胡疏並與訴外人姜萬浦於民國83年11月30日，將系爭2 筆土地出租與被告為耕作，並簽訂承租土地契約書（下稱系爭租賃契約），記載租賃期限無限，租金每年新臺幣（下同）32萬元，自85年起租金每年增加1 萬元，最多加到37萬元，嗣姜胡疏將系爭2 筆土地所有權贈與子女姜斌方、姜怡方後，再由姜斌方、姜怡方轉贈與原告。
⒉原告於96年8 月1 日取得系爭2 筆土地所有權後，持續向被
告收取租金至101 年12月31日止，惟原告於101 年7 月間，知悉被告已於多年前即將系爭2 筆土地轉租與第三人游振德耕作，被告上開轉租之行為，已違反耕地禁止轉租之規定，原告於101 年8 月16日發函通知被告，終止兩造間之系爭租賃契約，並請求被告返還系爭2 筆土地，惟被告拒不履行，仍繼續占有系爭2 筆土地，侵害原告系爭2 筆土地之所有權，爰依民法第455 條、767 條、184 條第1 項前段、179 條之規定，提起本件訴訟，聲明：①被告應將系爭2 筆土地返還予原告。②被告應自102 年1 月1 日起至返還系爭2 筆土地予原告止，按年給付原告37萬元。③並願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則抗辯略以：
⒈系爭2 筆土地係姜胡疏及江萬浦拜託被告開墾至被告不耕種
為止，被告於83年11月30日與姜胡疏及江萬浦訂立系爭租賃契約，並約定如姜胡疏及江萬浦違約轉租，即須賠償被告損失，迄今被告每年均依約給付租金，並未違約，且被告就系爭2 筆土地應有優先承買權，姜胡疏及江萬浦未通知被告即於96年間將系爭2 筆土地以贈與為原因移轉所有權與姜斌方、姜怡方，然姜斌方、姜怡芳取得系爭2 筆土地之原因應為買賣，被告對系爭2 筆土地應有優先承買權，該次系爭2筆土地移轉所有權對被告而言應不生效力，因此原告不得對被告主張終止系爭租賃契約及返還系爭2 筆土地。
⒉被告為開發系爭2 筆土地，向金融機構貸款200 至300 萬元
，因無力清償利息，始於十幾年前，將系爭2 筆土地全部轉租與游振德耕作，前10年每年租金40萬元，最近2 年則調漲為每年67萬元，系爭租賃契約係約定出租人即原告不得將系爭2 筆土地轉租，並未約定承租人即被告不得轉租，被告並未違反系爭租賃契約之約定，原告不得主張終止契約並請求返還系爭2 筆土地，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、反訴部分：㈠反訴原告主張略以：反訴原告承租系爭2 筆土地後即僱工整
地、墾地，施鋪設耕作所需之水電，並施肥改進地力，合計支出約300 萬元，反訴原告促成系爭2 筆土地增加耕地生產力及耕作便利之支出即得於未失效能部份價值之範圍內，請求反訴被告償還。聲明：反訴被告應給付反訴原告200 萬元，並願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告抗辯略以：系爭2 筆土地放領與姜胡疏前即為耕地
，反訴原告承租系爭2 筆土地後，只須依地形、地勢耕種系爭2 筆土地，毋庸為特別改良行為，且反訴原告於10餘年前即將系爭2 筆土地出租與游振德，縱反訴被告曾就系爭2 筆土地進行改良，其效能亦已喪失殆盡，自不得請求反訴被告給付系爭土地之特別改良費。聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利判決，並願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠依南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（即系爭2 筆土地
）第二類謄本及異動索引表所示，系爭2 筆土地由姜胡梳於84年5 月17日以放領為原因取得所有權，於96年2 月5 日以贈與為原因，移轉所有權與姜斌方、姜怡方，復姜斌方、姜怡方於96年8 月1 日以贈與為原因，移轉所有權與原告。
㈡依簽約日期83年11月30日所簽署之承租土地契約書（即系爭
租賃契約）所示，姜胡梳將南投縣○○鄉○○段0000000地號土地（即系爭2 筆土地）出租於被告。
㈢姜胡梳將南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（即系爭2
筆土地）出租予被告起至以贈與為原因移轉所有權於原告止，被告均有依約繳納租金。
㈣姜斌方、姜怡方於96年8 月1 日以贈與原因移轉所有權與原告，被告即將日後租金繳納與原告。
㈤原告有收受被告繳納之每年租金37萬元直至101 年12月31日止。
㈥原告於101年11月間有收受游振德所支付37萬元。
㈦游振德有支付被告30萬元繳納102 年1 月1 日起至102 年12月31日止之租金。
㈧原告於101年8月10日以臺中地院郵局第2012號存證信函通知被告，被告於101年8月15日收受。
㈨南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（即系爭2 筆土地）
，被告於10幾年前出租於游振德種植高麗菜等作物，在97年前被告與游振德間的租金關係均以口頭約定，直到97年始訂有書面，起初租金每年為40萬，97、98、99年之租金均為70萬元，100 年起至今之租金每年為67萬元。
五、本院之判斷：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425 條第1 、2 項分別定有明文。又出租人於89年5 月5 日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議意旨參照）。
㈡原告主張系爭2 筆土地原為姜胡疏所有，96年2 月5 日以贈
與為原因，移轉所有權與姜斌方、姜怡方，姜斌方、姜怡方於96年8 月1 日復以贈與為原因，移轉豋記為原告所有。姜胡疏與姜萬浦於83年11月30日將系爭2 筆土地出租予被告，並簽訂系爭租賃契約，至系爭2 筆土地之所有權移轉與原告後，被告均有依約繳納租金至101 年12月31日止等情，為被告所不爭執，復有系爭2 筆土地之第二類謄本、異動索引、系爭租賃契約等件（本院卷第11-12 、18-21 、17頁）在卷可稽，堪信為真實。
㈢依系爭租賃契約第1 條之記載，系爭租賃契約之租賃期限為
無限期，則系爭租賃契約應屬不定期之租約，惟系爭租賃契約係簽訂於83年11月30日，依上開說明，並不適用修正民法第425 條第2 項之規定，故系爭租賃契約原告取得系爭2 筆土地之所有權後，依民法第425 條第1 項之規定，對於受讓系爭2 筆土地所有權之原告繼續存在，原告得以出租人身分行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，再系爭2 筆土地姜斌方、姜怡方於96年8 月1 日以贈與為原因，移轉豋記為原告所有，原告已持續以出租人身分收受被告所繳納之系爭
2 筆土地租金直至101 年12月31日，亦證原告自取得系爭2筆土地之所有權後，已承繼系爭租賃契約出租人之地位。
㈣按耕地租佃，應依耕地三七五減租條例之規定，該條例未規
定者，依土地法及其他法律之規定。耕地三七五減租條例第
1 條定有明文。而該條所謂之耕地租佃，即土地法第三編第四章所稱之耕地租用，依土地法第106 條第l 項規定，以自任耕地為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地）而言，其租用目的係種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物。另所謂租佃爭議，係指出租人與承租人因租用耕地所發生之一切爭議而言，舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、增減租金、返還租賃物、應付違約金或損害金、租賃關係之存否、改良費償還等均屬之（最高法院100 年度台上95 1號、69年度台抗字第365 號判決意旨參照）。依系爭2 筆土地第二謄本所示，系爭2 筆土地使用分區及使用地類別為山坡地保育區、農牧用地，而依系爭租賃契約第1 條之記載，係約定出租人姜胡疏、姜萬浦係將系爭2 筆土地出租與被告耕作、收益，並收取每年12萬元至37萬元之租金等情，核與原告以起訴狀陳報：將系爭2 筆土地出租與被告為租地耕作等情一致（本院卷第5 頁參照），堪認系爭租賃契約應屬耕地租賃，故關於兩造間因租用耕地所發生之一切爭議均有耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項之適用。
㈤本件本訴部分原告係主張終止系爭租賃契約後，請求被告返
還系爭2 筆土地，而反訴部分反訴原告則主張於反訴被告終止系爭租賃契約請求反訴原告返還系爭2 筆土地時，反訴被告應償還反訴原告所支出之耕地特良費，依上開說明，兩造間之請求均屬耕地租佃爭議，惟本件本訴原告及反訴原告均未就渠等耕地租佃爭議為調處、調解，逕向本院起訴，自屬起訴不備要件。依照首揭說明，本件本訴原告與反訴原告起訴之要件顯有不備，均應以裁定駁回。
六、依民事訴訟法第249 條第1 項第6 款、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 8 日
民事第ㄧ庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳法 官 楊鑫忠以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 102 年 5 月 8 日
書記官 林儀芳