臺灣南投地方法院民事判決 101年度訴字第460號原 告 黃源淵訴訟代理人 紀育泓律師複代理人 鍾玟琦律師
汪子茗被 告 巫永煌訴訟代理人 巫建輝被 告 陳羿文上二人共同訴訟代理人 阮春龍律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠按耕地租佃，應依耕地三七五減租條例之規定，該條例未規
定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第
1 條定有明文。所謂耕地租佃，即土地法第三編第四章所稱之耕地租用，即土地法第106條第l項所定，以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地），以種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物為使用農地目的而言。次按，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉、鎮、市、區公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣、市政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣、市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第
1 項、第2項前段分別定有明文。經查，本件原告與被告甲○○間就坐落南投縣○里鎮○○段○○○○號、781地號（重測前為南投縣○里鎮○○段○○○○○○○號、1008-30地號土地，民國100年8月9日自同段1008-1地號土地分割，分割前面積為5,384.01平方公尺，分割後分別為2,503.86平方公尺、2,88 0.15平方公尺，以下合稱系爭土地，分別簡稱系爭757地號土地、系爭781地號土地，見本院卷卷一第76至79頁、第115 頁）所訂耕地租約（嗣被告甲○○將系爭土地之所有權移轉登記予被告丁○○後，變更租賃契約移存於原告及被告丁○○間，下稱系爭租約），約定由被告租用地目「田」之系爭土地，以供種稻使用，此觀系爭租約第1條之約定即明（見本院卷卷一第114頁），可見系爭租約應屬耕地租佃，依上開說明，應適用耕地三七五減租條例之規定。又本件租佃爭議事件前經南投縣埔里鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，復經南投縣政府耕地租佃委員會調處，原告不服調處，經南投縣政府移送本院審理，此有南投縣政府民國101年12月19 日府地權字第0000000000號函所附南投縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、埔里鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄可憑（見本院卷卷一第4至34頁），核與前揭規定相符，原告提起本訴，應予准許，合先敘明。
㈡又按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請
求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告起訴原聲明：「⒈被告甲○○、丁○○應就系爭土地，登記日期：101年3月9日，登記收件字號：101年埔資字第26580號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒉被告甲○○應按其與被告丁○○間於100年11月1日辦理移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記予原告。」嗣原告於102年5月27日具狀，就系爭土地如經本院認定因農業發展條例第16條關於分割農地面積之限制，而認原告對於系爭土地之全部無優先承買權，即預以原聲明為其預備合併之訴之先位聲明，並追加備位聲明：「⒈被告甲○○、丁○○應就系爭土地，登記日期：101年3月9日，登記收件字號：101年埔資字第26580號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒉被告甲○○應按其與被告丁○○間於100年11月1日辦理移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權於2693分之1130部分移轉登記予原告。」核其所為追加訴之聲明，係訴之追加，惟其基礎事實與先位之訴同為原告就系爭土地得否主張耕地三七五減租條例第15條規定之優先承買權，且原告追加備位聲明，無須提出新的證據資料，亦無須經本院另行調查證據，應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，經核與上揭規定均無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠先位部分：
⒈被告甲○○與原告間於74年1月1日就系爭土地中面積2,26
0平方公尺之部分土地，成立三七五耕地租約（下稱系爭租賃耕地），而系爭土地總面積為5,386平方公尺，於100年8月9日分割○○里鎮○○段○○○○號、781地號，前者面積為2,500平方公尺，後者為2,886平方公尺。而被告甲○○於租賃期間有意將系爭土地出售，即於99年7月1日以台中法院郵局第1690號存證信函通知原告，系爭土地業以新臺幣(下同) 5,000,000元出售予「陳先生」，並詢問原告是否欲行使優先承買權，然原告不知該出售對象是否係土地上另位租佃權人陳春蓮之子陳永來先生，且對於此價額是否包含三七五佃農補償金、優先承買之土地範圍為何、土地增值稅稅費負擔是否應由買方負擔等關鍵買賣內容，亦毫無所悉，此將影響原告行使優先承買權之範圍與條件，應認被告甲○○未盡其通知義務。況系爭土地係出售予不相關之被告丁○○小姐，顯見被告甲○○前開99年7月1日函文內容並不實在，亦不符耕地三七五減租條例第15條規定。又原告依法於15日內即99年7月15日，以台中健行路郵局第379號存證信函表示願意協商了解相關土地買賣事宜，故原告自始至終未放棄行使優先承買權。詎料，被告甲○○竟無視原告願意承買之意思表示，逕將系爭土地賣予被告丁○○，是原告自得主張耕地三七五減租條例第15條之優先承買權具有物權效力，請求被告丁○○與被告甲○○塗銷二人間以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記。再者，優先承買權一經原告以意思表示行使，被告甲○○與原告間土地買賣契約即有效成立，原告自得依其與被告甲○○間之買賣契約，請求被告履行契約，移轉系爭土地所有權登記予原告。
⒉又原告承租範圍雖不足農業發展條例第16條所定之0.25公
頃，惟參照最高法院65年台上字第853號判例、100年度台上字第432號判決關於共有人優先承買權之意旨，並基於優先承買權係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值之旨趣，本案亦應類推適用而為同一解釋，即應准許部分耕地承租人得主張全部土地之優先承買權，以成土地完整利用之經濟效益。因此，被告二人間係以系爭土地全部面積5,386平方公尺，成立買賣契約，原告自可本於耕地承租人地位，請求依被告二人間買賣契約之同一條件承買系爭土地全部，並與被告甲○○成立一尚無書面之買賣關係，雙方即互負有交付價金以及移轉買賣標的物所有權之義務，亦符合優先承買權之立法意旨。
⒊再者，被告甲○○99年7月1日存證信函表示土地係以5,00
0,000元之價金出售，而參照最高法院91年台上字第833號判決意旨，出賣之價格應以實際成交之價格為準，即應由被告丁○○提出其確實給付土地買賣價金5,000,000元之證據。
⒋又被告102年5月27日民事答辯二狀所述繳付價金時程與其
先前提出之不動產買賣契約書不符，且所附之支票影本亦難認係被告甲○○所收受之買賣價金。
㈡備位部分：
⒈縱認原告就系爭土地之全部，並無優先承買權，惟按修正
前之農業發展條例第30條關於每宗耕地不得分割或移轉共有之規定及土地法第30條關於私有農地不得移轉為共有之規定，係限制耕地分割，亦不得移轉為共有之規定，而前者為耕地分割之禁止，係因考量土地分割過於細碎，則地塊畸零，形式不整不合於經濟使用，此即為禁止細分原則，則依修正前之農業發展條例第30條規定耕地應達5公頃以上，且有分割之必要者，始能經核轉分割為單獨所有，而現行農業發展條例第16條規定，則對於分割之面積限制大幅度降低，以0.25公頃(約七百多坪)作為耕地分割之限制；後者為移轉共有之限制，係為防止農地細分之配套措施，俟農業發展條例修正後已全部刪除禁止移轉為共有之限制，而原辦理強制執行事件應行注意事項第51項之相關規定，亦已於89年4月14日修訂時刪除，故目前法院拍賣農地已不再要求投標人應檢附自耕能力證明，並得移轉為共有。
⒉又農業發展條例第16條之規定與最高法院80年度台上字第
1780號、80年度台上字第2847號判決意旨，均係限制分割後之農地，應維持面積在0.25公頃以上，而原告主張優先承買其承租範圍之應有部分，面積雖未達0.25公頃，然因未涉及分割農地，自不受前開規定與實務見解之拘束。⒊是以，依上開農業發展條例與辦理強制執行應行注意事項
之修正意旨，亦應認原告就系爭租賃耕地占系爭土地比例相對應之「部分應有部分（即2693分之1130）」，具有優先承買權，而得與被告甲○○成立共有關係。
㈢並聲明：
⒈先位部分：
①被告甲○○、丁○○應就系爭土地，登記日期：101年3
月9日，登記收件字號：101年埔資字第26580號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
②被告甲○○應按其與被告丁○○間於100年11月1日辦理
移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記予原告。
⒉備位部分：
①被告甲○○、丁○○應就系爭土地，登記日期:101年3
月9日，登記收件字號: 101年埔資字第26580號，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
②被告甲○○應按其與被告丁○○間於100年11月1日辦理
移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權於2693分之1130部分移轉登記予原告。
三、被告則以下列陳詞，資為抗辯：㈠被告甲○○曾以存證信函通知原告，系爭土地業以價金5,00
0,000元出售，並請原告表示是否行使優先承買權，即已踐行耕地三七五減租條例第15條所定通知承租人之義務。嗣原告於99年7月15日以台中健行路郵局第379號存證信函回覆表示「…希望私下協商。」等語，足見原告並未確答願以5,000,000元承買，且承租人依法並無協商之權。被告甲○○再於99年7月21日以台中法院郵局第1875號存證信函，請原告儘速回覆是否主張優先承買，如逾期限視同放棄，然仍未獲原告書面確答優先購買之意思表示，則原告既未於期限內行使優先承買權，原告嗣後已不可主張對該土地有優先承買權。
㈡原告主張其99年7月15日回覆之存證信函，乃為進一步瞭解
被告甲○○來函表示出售土地之價金是否包含已給予三七五減租佃農補償金、優先承買之土地為何云云，然該存證信函內容並未記載原告所主張之事項，亦未見原告舉證以實其說。又原告之妻曾代原告協商，但從未表示要以5,000,000元承買，僅係協商要求地主給付佃農補償金，故由協商過程亦可證明原告當時並無行使優先承買權之意。
㈢又原告承租面積僅為0.226公頃，未達0.25公頃，依農業發
展條例第16條規定，即不得分割，亦不得主張優先承買權而購買分割。況耕地承租人僅於其承租之耕地範圍，可主張優先承買權，故原告所承租之耕地僅0.226公頃，自不得就系爭土地之全部主張有優先承買權。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被告甲○○與原告間於74年1月1日就系爭土地上面積2,260
平方公尺之系爭租賃耕地，成立三七五耕地租約，每6年續約1次，最後1次續約係於92年1月1日，租期至97年12月31日屆滿，系爭租賃耕地僅係系爭土地之一部分。
㈡系爭土地係重測前南投縣○里鎮○○段○○○○○○○號、面積
為5,386平方公尺之土地，嗣於100年8月9日分割為系爭757地號（面積為2,500平方公尺）及系爭781地號（面積為2,886平方公尺）。
㈢被告甲○○於99年6月28日與被告丁○○簽訂不動產買賣契
約書，將系爭757地號及系爭781地號兩筆土地出售予被告丁○○，並於101年3月9日將所有權移轉登記予被告丁○○。
㈣被告甲○○於99年7月1日以台中法院郵局第1690號存證信函
發函予原告，原告於99年7月15日以台中健行路郵局第379號存證信函函覆被告甲○○；被告甲○○再於99年7月21日以台中法院郵局第1875號存證信函發函予原告。
五、本院之判斷：㈠被告甲○○與原告間於74年1月1日就系爭土地上面積2,260
平方公尺之系爭租賃耕地，成立三七五耕地租約，每6年續約1次，最後1次續約係於92年1月1日，租期至97年12月31日屆滿，系爭租賃耕地僅係系爭土地之一部分；系爭土地之面積為5,386平方公尺，於100年8月9日分割出系爭757地號（面積為2,500平方公尺）及系爭781地號（面積為2,886平方公尺）兩筆土地；被告甲○○於99年6月28日與被告丁○○簽訂不動產買賣契約書，將系爭757地號及系爭781地號兩筆土地（即系爭土地全部）出售予被告丁○○，並於101年3月9日將所有權移轉登記予被告丁○○；被告甲○○於99年7月1日以台中法院郵局第1690號存證信函發函通知原告行使優先承買權，原告則於99年7月15日以台中健行路郵局第379號存證信函函覆被告甲○○，表示希望私下協商，而被告甲○○再於99年7月21日以台中法院郵局第1875號存證信函發函予原告，催促原告答覆是否行使優先承買權等情，為兩造所不爭執，且有南投縣埔里鎮三七五耕地租約登記簿影本、系爭757地號及系爭781地號土地登記第一類謄本、南投縣埔里地政事務所102年3月20日埔地一字第0000000000號函、南投縣埔里地政事務所101年3月5日101年埔資字第26580號土地登記申請書影本、台中法院郵局第1690號存證信函影本、台中健行路郵局第379號存證信函影本、台中法院郵局第1875號存證信函在卷（見本院卷卷一第54至55頁、第76至79頁、第115頁、第80至99頁、第56至57頁、第58頁、第68至69頁），首堪認定。
㈡原告先位主張其就系爭土地有優先承買權，備位主張就系爭
租賃耕地占系爭土地比例相對應之「部分應有部分（即2693分之1130）」，具有優先承買權等語，均為被告所否認，並以前詞置辯，是本件兩造爭執之重點厥為：⒈原告就系爭土地是否具有優先承買權？若否，則原告就系爭租賃耕地占系爭土地比例相對應之「部分應有部分（即2693分之1130）」，是否具有優先承買權？⒉若原告就系爭土地是否具有優先承買權或原告就系爭租賃耕地占系爭土地比例相對應之「部分應有部分（即2693分之1130）」，具有優先承買權者，則被告甲○○是否已踐行耕地三七五減租條例第15條所定通知承租人之義務？又原告是否已於15日內以書面表示承受？析論如下。
㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條定有明文。又出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。土地法第107條亦有明文。次按，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。耕地三七五減租條例第15條第1項、第3項定有明文。耕地三七五減租條例為土地法之特別規定，應優先於土地法之規定適用。又核前揭耕地承租人優先購買權相關規定之立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值，並扶植自耕農。據此，所謂耕地出賣時，耕地承租人有依同樣條件優先購買之權，除該耕地有不能分割之情形外，承租人之優先購買權，應限於其所承租範圍內之耕地；且此種耕地承租人之優先購買權以土地所有人與承租人間有租賃關係存在為要件。是耕地承租人依土地法第107條或耕地三七五減租條例第15條規定主張優先購買權者，以其對於該部分耕地有租賃關係存在為要件，其對於無租賃關係部分之耕地，即無優先購買權可言。又按，72年8月1日修正公布於同月3日施行之農業發展條例第30條前段規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」89年01月26日修正公布施行至今之農業發展條例第16條第1項前段規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。
」，是以承租人承租之耕地面積未達0.25公頃者，該筆耕地既受前揭農業發展條例規定之限制，而不得將其承租部分單獨分割出來，則於耕地所有人出賣或出典該耕地時，承租人即無優先承受該承租部分土地之權，且觀諸辦理強制執行事件應行注意事項第51項第1款規定：「每宗耕地原由數人劃區分別承租耕作者，執行法院於拍賣時，應將承租人不能就其承租部分優先承買之意旨，事先通知承租人。俾促其參加投標應買，以杜爭執。」亦可知土地「全部」被拍賣時，「部分土地」之承租人尚不得優先承買，則於耕地所有人出賣或出典該筆耕地時，基於相同理由，部分土地之承租人亦無優先承受全部土地之權（最高法院80年度台上字第2847號判決意旨參照）。準此，則出租人出賣或出典耕地「全部」時，該有不能分割情形之「部分土地」之承租人即無優先承受之權利可言；又且，耕地承租人依土地法第107條或耕地三七五減租條例第15條規定主張優先承受權者，係以該承租之特定部分耕地為限，耕地承租人就該承租部分所占全部土地之應有部分，亦無優先承受之權利可言。
㈣經查：
⒈被告甲○○與原告間，係於74年1月1日就系爭租賃耕地，
成立三七五耕地租約，於締約當時即應受前揭72年8月1日修正公布於同月3日施行之農業發展條例第30條前段規定之限制，且於本件被告間買賣契約成立當時，亦應受前揭現行農業發展條例第16條第1項前段規定之限制。
⒉本件系爭土地面積為5,386平方公尺，被告甲○○與原告
間於74年1月1日成立三七五耕地租約之系爭租賃耕地，面積僅2,260平方公尺，經本院囑託南投縣埔里地政事務所測量實際租賃面積為如該所複丈日期為102年8月9日土地複丈成果圖所示編號Ａ（面積1362.76平方公尺）及編號Ｃ（面積846.93平方公尺），有該土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷卷一第189頁），系爭租賃耕地未達0.25公頃，依現行農業發展條例第16條第1項前段規定，應不得分割，亦有該所102年7月5日埔地二字第0000000000號函覆本院在卷（見本院卷卷一第168頁），揆諸前揭說明，原告承租之系爭租賃耕地既不得單獨分割，其就系爭土地之全部即無優先承受之權利存在，其就系爭租賃耕地占系爭土地全部之相對應比例之應有部分，亦無優先承受之權利可言。是原告先位、備位之主張，均無可採。
⒊至原告雖備位主張農業發展條例修正後已全部刪除禁止移
轉為共有之限制，而原辦理強制執行事件應行注意事項第51項之相關規定，亦已於89年4月14日修訂時刪除投標人應檢附自耕能力證明之規定，並得移轉為共有等語。惟查，前揭耕地承租人優先承受權相關規定之立法意旨，固係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值，並扶植自耕農；然農業發展條例關於細分限制之規定，既禁止系爭租賃耕地面積小於0.25公頃而為分割，亦係彰顯國家為避免農地過小而不能發揮其利用價值之農業政策，前者目的係為改善個別農民之經濟狀況，後者則係國家農地總體利用是否符合經濟效益，是兩政策之間，農地利用價值之考量，應優先於自耕農之扶植政策；且耕地三七五減租條例係於40年6月7日制定公布，以農民之經濟狀況而言，距今已有超過60年之時空差異，是否應將扶植自耕農列為優先之政策目標，已非無疑。又且，前揭關於耕地承租人享有優先承受權利之規定，係於正常交易之外，法律例外特別賦予耕地承租人之權利，解釋上即應限縮其文義範圍，而前揭耕地三七五減租條例第15條之規定，於耕地承租人於所承租之耕地不得分割時，既未明文就耕地承租人於其承租範圍相對應之應有部分有優先承受之權利為規定，解釋上，自不應認耕地承租人有此優先承受權。
㈤末查，被告甲○○以5,000,000元出售系爭土地予被告丁○
○，且於99年6月28日、99年7月10日、100年4月8日、100年11月25日、101年1月4日、101年1月12日分別給付200,000元、300,000元、1,000,000元、1,000,000元、2,400,000元、100,000元等情，有不動產買賣契約書影本，以及被告丁○○提出由被告甲○○之子吳建輝兌領之支票及簽收單據影本、三信商業銀行股份有限公司102年11月19日三信銀管字第00000000號函及被告丁○○之同居人即訴外人陳永來設於埔里郵局帳號00000000000000號存摺內頁影本、郵政跨行匯款申請書影本在卷（見本院卷卷一第93至94頁、第153頁、卷二第20頁、第28至30頁、卷一第154頁），應堪認定。而被告甲○○已於99年7月1日以台中法院郵局第1690號存證信函發函通知原告買賣價金為5,000,000元，並請原告於函到15日內以書面回覆是否行使優先承受權，而於99年7月5日送達原告，有該存證信函及送達回執在卷（見本院卷卷一第90至
92 頁），亦堪認定。該函固稱「...出售予『陳先生』」，而被告丁○○為女性，然買受人之性別或與該土地之其他承租人是否有親屬關係，並非一般買賣契約必要之點，尚難認係屬買賣條件，則耕地三七五減租條例第15條規定之「賣典條件」，應不包括買受人之性別在內，亦不包括買受人與該土地之其他承租人是否有親屬關係在內，故足認被告已依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，將賣典條件通知原告。原告固於99年7月15日以台中健行路郵局第379號存證信函函覆被告甲○○，惟僅於文末表示「...希望私下協商」，觀其全部內容並無行使優先承受權利之意思表示，而原告亦未提出已於15日內將其行使優先承受權利之意思表示通知被告甲○○之書面。是以，縱使將耕地三七五減租條例第15條規定之內容為擴張解釋，而認原告就系爭土地全部有優先承受之權利或就其承租範圍相對應之應有部分有優先承受權利存在，然原告於被告甲○○以書面通知是否行使優先承受權後，未於15日內以書面表示承受，依耕地三七五減租條例第
15 條第1項之規定，應視為原告已放棄其優先承受權利，亦應駁回其訴，併予敘明。
六、綜上所述，原告就系爭土地既無優先承受之權，其先位主張被告甲○○、丁○○應就系爭土地於101年3月9日所為之所有權移轉登記予以塗銷，被告甲○○應按其與被告丁○○間於100年11月1日辦理移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記予原告，以及備位主張被告甲○○、丁○○應就系爭土地於101年3月9日所為之所有權移轉登記予以塗銷，被告甲○○應按其與被告丁○○間於100年11月1日辦理移轉登記之土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權於2693分之1130部分移轉登記予原告，均無理由，均應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
民事第二庭 法 官 黃立昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 18 日
書記官 盧麗涓