臺灣南投地方法院民事判決 101年度重訴字第59號原 告 林辰吉訴訟代理人 林益輝律師被 告 簡金龍兼訴訟代理人 簡金萬被 告 簡文豹上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國102 年7 月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按耕地三七五減租條例規定租佃爭議事件須經調解、調處始得起訴，無非在於保持業主與佃農雙方情感，減少訟累。如出租人或承租人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，則為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序（最高法院89年度臺上字第670 號裁判意旨參照）。本件原告前曾就本件租佃爭議事件聲請南投縣南投市公所調解，經南投縣南投市公所以本件租佃爭議事件無庸依耕地三七五減租條例之規定為調解或調處，而在程序上駁回原告之聲請，此有南投縣南投市公所函文為證（本院卷一第48頁參照），且本件被告亦否認就南投縣南投市○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），兩造間已不存在耕地三七五減租條例所規定之租佃關係，則本件原告雖有踐行調解程序之意願，亦無從成立調解，依上開說明，為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序，原告本件之起訴，應認為合法。
二、原告起訴主張略以：㈠原告與訴外人簡江海即被告簡文豹之父、訴外人簡江水即被
告簡金龍、簡金萬之父於民國44年間就系爭土地訂有租佃契約，租期自44年1 月1 日起至49年12月31日止，嗣訴外人簡江水去世由原告與訴外人簡江水之繼承人即被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉就南投縣南投市○○○段00地號土地簽訂租佃契約，租期自50年1 月1 日起至55年12月31日止，嗣55年12月31日屆期後，原告與被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉、簡江海續租，租期自56年1 月1日起至61年12月31日止，惟自61年12月31日屆期後，原告與被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉、簡江海即未再續訂或更換租佃契約，且被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉、簡江海自斯時起即未再繳納任何租金予原告，嗣上開租佃契約於92年2 月間為南投縣南投市公所註銷。
㈡原告於101 年3 月13日以南投中山街郵局21號存證信函通知
被告簡金龍、簡金萬、訴外人簡金柱、簡金泉、簡江海催繳租金時，始知訴外人簡江海、簡金泉、簡金柱已去世，故原告於101 年6 月15日再向南投縣南投市公所聲請對訴外人簡江海、簡金泉、簡金柱之繼承人及被告簡金龍、簡金萬為調解，但南投縣南投市公所以本件租佃爭議不適用耕地三七五減租條例之租佃調解為由退回原告之申請，是雙方未達成調解。
㈢被告於87年6 月21日前即在南投縣南投市○○○段○○○號土
地搭建如南投縣南投地政事務所複丈日期101 年12月3 日複丈成果圖即附圖（下稱附圖）所示編號A 部分，面積39平方公尺之建物（下稱系爭建物），故原告認為被告在系爭土地最遲於87年6 月21日搭建系爭建物起即已違反耕地三七五減租條例第16條未自任耕作之規定，故該租佃契約自該時起即為無效，而被告自該時占有系爭土地亦屬無權占有，且被告現仍占用系爭土地，致原告無法使用而受有損害，原告自得請求被告自無權占用系爭土地起至交還系爭土地日止，因無權占有所受相當於租金之不當得利，為此，爰依民法第767條及179 條之規定提起本訴，先位聲明：⒈被告應將坐落南投縣南投市○○○段○○號、地目田、面積2,347 平方公尺及同段88號、地目田、面積5,524 平方公尺土地騰空交還予原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）331,691 元及自民事準備書二狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自民事準備書二狀送達翌日起至交還系爭土地日止，按年給付36,184.5元予原告。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈣倘認原告先位請求無理由，原告於101 年9 月13日調解程序
時，已向被告表明其等所積欠之租金已逾2 年，原告終止雙方間之租佃契約，後於101 年12月4 日亦有以準備書狀表明被告已積欠逾2 年以上之租金，並經原告催告而未繳納，原告終止雙方間之租佃契約，嗣於本院102 年1 月8 日行準備程序時，再當庭以被告積欠逾2 年租金為由，向被告終止雙方間之租佃契約，是兩造間就系爭土地最遲於102 年1 月9日起即終止雙方租賃契約即兩造間之租賃關係最遲自102 年
1 月9 日起即因終止而失效，而被告自該時占用系爭土地即屬無權占有，但因被告現仍占用系爭土地，致原告無法使用而受有損害，原告自得請求被告自無權占用系爭土地起至交還系爭土地日止，因無權占有所受相當於租金之不當得利，為此，爰依民法第455 、767 、179 條之規定提起本訴，備位聲明：⒈被告應將坐落南投縣南投市○○○段○○號、地目田、面積2,347 平方公尺及同段88號、地目田、面積5,524平方公尺土地騰空交還予原告。⒉被告應自民事準備書二狀送達翌日起至交還系爭土地日止，按年給付36,184.5元予原告，⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告簡金龍、簡金萬抗辯略以：㈠南投縣南投市○○○段○○○號土地原由其父親即訴外人簡江
水耕作，訴外人簡江水去世後則由被告簡金萬、簡金龍及訴外人簡金泉、簡金柱4 人輪流耕作，每人耕作1 年，既然被告簡金萬、簡金龍有在土地上耕作，而原告對此亦不反對，則原告與被告簡金萬、簡金龍間就南投縣南投市○○○段○○○號土地應成立不定期租賃契約。
㈡訴外人簡金泉、簡金柱於82年、84年間去世後，即由被告簡
金萬與簡金龍輪流耕作1 年，雖訴外人簡金泉、簡金柱之子孫未為耕作，但被告簡金萬、簡金龍均有將收成之稻穀交付訴外人簡金泉、簡金柱之子孫，921 地震後為置放肥料、農藥，因此在南投縣南投市○○○段○○○號土地上搭建系爭建物以為置放農具使用，但並非為居住使用且現已拆除，被告簡金龍、簡金萬耕作至今最少40幾年，原租金依約應為原告來收，後來是原告沒有來收，並非被告簡金龍、簡金萬不要繳，雖自70年11月11日後即未繳納租金，但被告簡金龍、簡金萬都有繳納租金的意願，且原告亦不得請求逾5 年之租金等語，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告簡文豹抗辯略以：南投縣南投市○○○段○○○號土地原由被告簡文豹與其父親即訴外人簡江海耕作，訴外人簡江海84年去世後，即由被告簡文豹與訴外人簡義洲每年耕作1年，既然被告簡文豹有在土地上耕作，而原告對此亦不反對，則原告與被告簡文豹間就南投縣南投市○○○段○○○號土地應成立不定期租賃契約，另訴外人簡江海尚有2位兒子但已去世且從未耕作，而被告簡文豹有繳納租金至84年左右，後來是原告沒有來收，所以自84年後至今才沒有再繳付任何租金，被告簡文豹有意願要繳付租金且原告亦不得請求逾5年之租金等語，並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠南投縣南投市○○○段○○○○○○號土地所有權人為原告。
㈡南投縣南投市○○○段○○○○○○號土地於92年2 月間為南投縣南投市公所辦理註銷耕地三七五租約登記。
㈢南投縣南投市○○○段○○○號土地現耕作人為被告簡文豹
、訴外人簡義洲，南投縣南投市○○○段○○○號土地現耕作人為被告簡金龍、簡金萬。
六、兩造爭執事項：㈠原告請求被告返還南投縣南投市○○○段○○○○○○號土地
即系爭土地，有無理由？㈡原告請求被告給付相當於不當得利的租金，有無理由？
七、本院之判斷：㈠系爭土地所有權人為原告，且於92年2 月間為南投縣南投市
公所辦理註銷耕地三七五租約登記，另南投縣南投市○○○段○○○號土地現耕作人為被告簡文豹、訴外人簡義洲，南投縣南投市○○○段○○○號土地現耕作人為被告簡金龍、簡金萬等情，為兩造所不爭執，復有系爭土地謄本、南投縣南投市公所函文在卷可參（本院卷一第9、10、14頁參照），另系爭土地現種植水稻，而系爭建物之外觀係一簡易搭建之木造工寮，三面及屋頂上方僅以木板包覆供遮蔽，僅以門板供關閉，其內係堆放農具及肥料等物一情，亦經本院於101年
11 月9日會同兩造及南投縣南投地政事務所人員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場照片6張在卷可佐（本院卷一第136-142頁參照），復有南投縣南投地政事務所複丈日期101年12月3日複丈成果圖即附圖可憑（本院卷一第150頁參照），均堪認為真實。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1 項、第451 條分別定有明文。又被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第1 條適用民法第451 條之規定，視為以不定期限繼續契約（最高法院47年台上字第1568號判例意旨參照）。
㈢經查，本件原告與訴外人簡江海即被告簡文豹之父、訴外人
簡江水即被告簡金龍、簡金萬之父於44年間就系爭土地訂有租佃契約，租期自44年1 月1 日起至49年12月31日止，嗣訴外人簡江水去世後，由原告與訴外人簡江水之繼承人即被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉就南投縣南投市○○○段○○○號土地再簽訂租佃契約，租期自50年1 月1 日起至55年12月31日止，嗣55年12月31日屆期後，原告與被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金萬、簡江海又續租，租期自56年1 月1 日起至61年12月31日，惟自61年12月31日屆期後，原告與被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉、簡江海即未再續訂或更換租佃契約，業經原告以起訴狀陳明在卷（本院卷一第4 、5 頁參照），復有耕地租約書、耕地租約登記簿在卷可參（本院卷一第11-13 頁參照），以上開情節觀之，堪認原告與被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉就南投縣南投市○○○段○○○號土地，原告與訴外人簡江海就南投縣南投市○○○段○○○號土地，簽訂為期
6 年之耕地租賃契約，依民法第450 條第1 項規定，其租賃關係本應於61年12月31日屆滿時消滅，惟上開租約期限屆滿後，被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金萬、簡江海仍為租賃物之使用收益，而原告未即表示反對之意思，依上開說明，堪認原告與訴外人簡江海間就南投縣南投市○○○段○○○號土地、原告與被告簡金龍、簡金萬、訴外人簡金柱、簡金泉間就南投縣南投市○○○段○○○號土地，自62年1月1 日起均已分別成立不定期限租佃契約（下稱系爭租佃契約）。
㈣原告主張被告在系爭土地自搭建系爭建物起，依耕地三七五
減租條例第16條之規定，系爭租佃契約為無效一情，被告簡金萬固坦認在南投縣南投市○○○段○○○號土地搭蓋工寮之事實，惟辯稱該工寮係平日僅供堆放農具、肥料使用，並非自住等語，經查：經本院履勘現場，系爭建物外觀為簡易搭建之木造工寮，三面及屋頂上方僅以木板包覆供遮蔽，僅以門板供關閉，其內係堆放農具及肥料等物，系爭土地其餘部分均為耕作水稻，已如前述，而現代農民從事農耕時均會藉助各種體積不小之動力機具並使用農藥輔助耕作，自需就地、就近停放及存放農耕機具設備及農藥之空間，以避免該等輔助耕作機械及農藥因遭風吹雨淋而損壞，衡以系爭建物部分僅為簡易木造建構，面積不大等情，堪認被告搭建系爭建物係供為置放農具及肥料，該使用目的及情形核與不自任耕作之情形並不相同，難認被告因此即有不自任耕作之事實，原告執此主張被告有不自任耕作，系爭租佃契約無效一節，自不足採。
㈤綜上，系爭租佃契約並未因不自任耕作而無效，被告依系爭
租佃契約占用系爭土地，自屬有權占用，亦不構成不當得利。則原告依民法第767 、179 條之規定先位請求⒈被告應將坐落南投縣南投市○○○段○○號、地目田、面積2,347 平方公尺及同段88號、地目田、面積5,524 平方公尺土地騰空交還予原告。⒉被告應給付原告331,691 元及自民事準備書二狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自民事準備書二狀送達翌日起至交還系爭土地日止，按年給付36,184.5元予原告，自非有據。
㈥本院既已就原告先位請求認為無理由，自應就備位請求予以
審酌。按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法第1148條定有明文。次按耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由全體繼承人共同繼承，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定。至台灣省耕地租約登記辦法，雖由台灣省政府依耕地三七五減租條例第6 條所訂定，其修正前第四條各款所列情形，亦僅應為租約變更登記之原因，並不能排斥民法繼承編規定之適用。況其第4條第4 款僅規定由現耕繼承人繼承承租者，應申請租約變更登記，非謂僅得由現耕繼承人繼承承租（最高法院85年度台上字第2386號判決意旨參照）。
㈦經查，本件原由原告與訴外人簡江海間自62年1 月1 日起就
南投縣南投市○○○段○○○號土地成立不定期限租佃契約，而原告與被告簡金龍、簡金萬、訴外人簡金柱、簡金泉間就南投縣南投市○○○段○○○號土地自62年1 月1 日起成立不定期限租佃契約，已如前述，惟訴外人簡江海於84年3 月10日去世，簡江海之法定繼承人為被告簡文豹、訴外人簡義洲、簡碧雲、徐鳳珠、簡裕展、簡淑貞、簡煌益等人，另簡金泉於82年4 月12日去世，簡金泉之法定繼承人為訴外人陳珠貝、簡志華、簡麗君等人，至簡金柱於84年3 月27日去世，簡金柱之法定繼承人為訴外人詹秀卿、簡明雄、簡煌洲、簡怡琴等人，再簡江海、簡金柱、簡金泉之法定繼承人均未拋棄或限定繼承，此有原告提出之繼承系統表、戶籍資料及本院民事紀錄科查詢表在卷可證（本院卷一第21-47 頁、297頁參照參照），依上開說明，則應由簡江海之法定繼承人即被告簡文豹、訴外人簡義洲、簡碧雲、徐鳳珠、簡裕展、簡淑貞、簡煌益等人概括繼承簡江海與原告間就南投縣南投市○○○段○○○號土地之不定期限租佃契約，由簡金泉之法定繼承人即訴外人陳珠貝、簡志華、簡麗君等人，簡金柱之法定繼承人即訴外人詹秀卿、簡明雄、簡煌洲、簡怡琴等人共同概括繼承訴外人簡金泉、簡金柱與原告間就南投縣南投市○○○段○○○號土地之不定期限租佃契約。原告主張系爭土地租賃權應僅由現耕繼承人即被告簡金龍、簡金萬、簡文豹繼承，尚不足採。
㈧按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租
約，應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例意旨參照）。次按支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力（最高法院48年台上字第1382號判例意旨參照）。又終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號判例意旨參照）。
㈨原告主張被告已積欠逾2 年之租金，原告已終止雙方間之租佃契約一情，然為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈觀諸原告與訴外人簡江海即被告簡文豹之父、訴外人簡江水
即被告簡金龍、簡金萬之父間就系爭土地所訂之租佃契約及原告與被告簡金龍、簡金萬及訴外人簡金柱、簡金泉就南投縣南投市○○○段○○○號土地所定之租佃契約第4 條約定（本院卷一11、12頁參照）可見，地租繳納地點為承租人住宅，顯係以承租人之住所地為地租繳納地點即以債務人之住所地為清償地，為往取債務，自應由出租人至承租人住所收取地租，然原告於101 年3 月13日以南投中山街郵局21號存證信函定期7 日催告被告簡金龍、簡金萬、訴外人簡金柱、簡金泉、簡江海繳納租金，嗣原告未舉證證明其有前往承租人即被告處所收取租金一情為真實，則依前開說明，原告自不得以被告欠租為由終止租約。
⒉又原告僅以上開存證信函催告被告簡金龍、簡金萬、訴外人
簡金柱、簡金泉、簡江海等繳納租金，並非係向被告簡金龍、簡金萬、簡文豹、訴外人簡義洲、簡碧雲、徐鳳珠、簡裕展、簡淑貞、簡煌益、陳珠貝、簡志華、簡麗君、詹秀卿、簡明雄、簡煌洲、簡怡琴等全體承租人催告繳納租金，此有存證信函在卷可參（本院卷一第15、16頁參照），難認原告已合法催告系爭土地之全部承租人支付積欠之租金。況縱原告有合法向系爭土地全部承租人催告積欠之租金，然原告分別於101 年9 月13日、101 年12月4 日、102 年1 月8 日僅向被告簡金龍、簡金萬、簡文豹為終止系爭租佃契約之意思表示，未向訴外人簡義洲、簡碧雲、徐鳳珠、簡裕展、簡淑貞、簡煌益、陳珠貝、簡志華、簡麗君、詹秀卿、簡明雄、簡煌洲、簡怡琴等其他承租人為終止系爭租佃契約之意，亦難認原告已合法向系爭土地之全部承租人終止雙方間之租佃關係，則原告主張因被告積欠租金業經終止系爭租佃契約一情，亦不可採。
㈩綜上，原告未向全體承租人催告納租及未向全體承租人為終
止租約之意思表示，原告所為催告及終止租約，自不生效力，系爭租佃契約並未因原告終止而失效，被告基於系爭租佃契約占用系爭土地，難認為無權占用，亦無不當得利可言，則原告依民法第455 、767 、179 條之規定備位請求⒈被告應將坐落南投市○○○段○○號、地目田、面積2,347 平方公尺及同段88號、地目田、面積5,524 平方公尺土地騰空交還予原告。⒉被告應自民事準備書二狀送達翌日起至交還系爭土地日止，按年給付36,184.5元予原告，亦難認有理由。
八、綜上所述，系爭租佃契約並未因承租人不自任耕作而無效，亦未因原告合法終止系爭租佃契約而失效，被告依系爭租佃契約占用系爭土地，自屬有權占用，亦不構成不當得利，原告依民法第767 、179 條之規定先位請求⒈被告應將坐落南投縣南投市○○○段○○號、地目田、面積2,347 平方公尺及同段88號、地目田、面積5,524 平方公尺土地騰空交還予原告。⒉被告應給付原告331,691 元及自民事準備書二狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自民事準備書二狀送達翌日起至交還系爭土地日止，按年給付
36 ,184.5 元予原告。另依民法第455 、767 、179 條之規定備位請求⒈被告應將坐落南投市○○○段○○號、地目田、面積2,347 平方公尺及同段88號、地目田、面積5,524 平方公尺土地騰空交還予原告。⒉被告應自民事準備書二狀送達翌日起至交還系爭土地日止，按年給付36,1 84.5 元予原告，均難認有據。從而，原告先、備位之訴均無理由，應予駁回。其先、備位之訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
民事第一庭 審判長 法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳法 官 楊鑫忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 7 日
書記官 林儀芳