臺灣南投地方法院民事判決 102年度簡上字第100號上 訴 人 許蔣軟訴訟代理人 許生源被 上訴人 祭祀公業法人南投縣陳寄法定代理人 陳慶仁訴訟代理人 陳紹南上列當事人間請求締結租賃契約事件，上訴人對於中華民國102年7月26日本院南投簡易庭102年度投簡字第186號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之變更，本院判決如下：
主 文確認上訴人就被上訴人所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○地號土地上如附圖一所示建號三七號建物之基地（含一層及騎樓）面積二百六十．五八平方公尺及附圖二所示建號七三號建物之基地面積七十二．八九平方公尺之租賃關係存在。
上訴人其餘變更之訴及上訴均駁回。
第二審及變更之訴訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。此觀諸民事訴訟法第255 條第
1 項第2 款規定甚明。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，亦為同法第446 條第1 項所明定。而前開規定，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項之規定，於簡易程序之上訴事件亦準用之。經查，本件上訴人於原審起訴時，係以訴外人陳紹南前向被上訴人承租坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱1042土地），建築門牌號碼南投縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○ ○○ 號之房屋（包○○○鎮○○段37建號加強磚造農舍及同段73建號鐵造農舍，下稱系爭房屋），因陳紹南向銀行借款無法清償而遭債權人聲請本院民事執行處查封拍賣系爭房屋，並由上訴人拍得系爭房屋、取得系爭房屋所有權狀，完成點交後，上訴人復依本院拍賣公告記載之土地租金數額，以郵政匯票寄予被上訴人之前管理人陳善述遭退回，上訴人遂將應給付之土地租金提存於本院提存所，而依民法第426 條之1 、426 條之2 及土地法第104 條、10
7 條之規定，提起本訴，並聲明：㈠裁定上訴人為1042土地之優先承租人或優先承買人。㈡被上訴人與訴外人陳桔林於民國101 年4 月20日所訂立之租約（下稱系爭租約）無效，應予註銷。嗣原審判決上訴人敗訴後，上訴人不服，並主張兩造間就南投縣○○鎮○○段1040（下稱1040土地）及1042地號土地（以下合稱系爭土地）業已成立租賃關係，故將原訴之聲明㈠變更為：確認上訴人就被上訴人所有系爭土地之租賃關係存在。核其請求之基礎事實，均為陳紹南向被上訴人承租1042土地建築系爭房屋，系爭房屋經本院查封拍賣而由上訴人拍定取得所有權，並完成點交，屬請求之基礎事實同一，依首開說明，被上訴人所為訴之變更，應予准許，合先敘明。
二、又按原告將原訴變更時，如有以訴之變更合法為條件，撤回原訴之意思，而其訴之變更不合法者，除駁回新訴外，固應仍就原訴予以裁判。若其訴之變更合法，而其原訴可認為已撤回，因而終結者，自應專就新訴裁判，最高法院29年上字第1771號著有判例。申言之，原訴之訴訟繫屬應因訴之變更而消滅，第一審就原訴所為之裁判，應因合法的訴之變更而當然失其效力，第二審僅得就變更之新訴審判，此觀最高法院66年台上字第3320號判例自明。經查：上訴人於第二審變更原聲明㈠之訴在程序上既屬合法，則原有之訴發生撤回效力，本院應僅就變更之新訴及其對原聲明㈡部分之上訴部分為審理。
貳、實體部分：
一、上訴人主張略以：㈠陳紹南前向被上訴人承租1042土地建築系爭房屋，因陳紹南
向銀行借款無法清償，經債權人聲請本院民事執行處查封拍賣系爭房屋，由上訴人於96年10月7 日拍定系爭房屋，及取得系爭房屋所有權狀，嗣房屋亦完成點交後，陳紹南與被上訴人就系爭房屋坐落之基地即1042土地之租賃契約，即移轉予受讓系爭房屋之上訴人。上訴人遂依本院拍賣公告記載之土地租金數額，於97年9 月16日委任張績寶律師以郵政匯票寄予被上訴人之前管理人陳善述，然該信件於同年10月28日遭退回，陳善述之子陳俊雄則以陳善述之代理人名義回覆表示：陳善述已死亡，無人可處理此事，上訴人遂將應給付之土地租金，提存於本院提存所。惟系爭房屋長期遭陳紹南霸佔，上訴人無法使用，權利受到嚴重侵害，陳紹南並繼續於系爭房屋四周增建鐵皮屋，違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，經南投縣竹山鎮公所於101 年5 月註銷三七五租約登記。
㈡依本院民事執行處於上訴人拍定系爭房屋時核發予上訴人之
證明書說明二之記載，因陳紹南拒絕交出系爭房屋之一切權利書狀，本院於96年11月26日以95年度執字第8677號公告，宣示該未交出之權利證書無效，而房屋與基地為一體物，房屋所有權狀經註銷無效，系爭基地租賃契約理應一併註銷無效。再者，依系爭土地第二類登記簿謄本所示，系爭土地於
102 年1 月已無三七五租約之註記，陳紹南對於系爭土地之租賃契約應已中斷，被上訴人與上訴人就1042土地全部，則應有租賃關係存在。
㈢因系爭房屋為農業區興建之農舍，必須有10% 之農舍面積及
90% 之農業用地，農舍面積建蔽率最多60% ，故系爭房屋與農地間無法切割，否則將導致無法管理。再者，本件屬租用基地建築房屋事件，系爭房屋所有權移轉時，對於房屋受讓人仍然存在之基地租賃契約，應係指陳紹南向被上訴人所承租之系爭土地全部。
㈣系爭房屋既係上訴人依法拍得，依國法優先於私約之原則，
被上訴人應將系爭土地出租予上訴人，而出租予陳桔林部分應屬無效。並聲明：⒈確認上訴人就被上訴人所有系爭土地全部有租賃關係存在。⒉確認系爭租約為無效租約，租賃關係不存在。
二、被上訴人則以：㈠系爭土地並未出租予上訴人，要決定是否出租予上訴人須經
宗親會即派下員於每年清明節決議通過，非管理人所得擅自決定，系爭土地目前係出租予陳紹南之子陳桔林，上訴人應對承租人而向非被上訴人起訴請求。
㈡南投縣竹山鎮公所核定系爭土地之承租人陳紹南續訂租約之
通知書，於系爭房屋興建前即已簽訂，且上訴人透過拍賣僅取得系爭房屋所有權，並未取得系爭房屋所占用之基地，上訴人主張陳桔林與被上訴人簽訂之系爭租約無效，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：上訴人變更之訴及上訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落1042土地上之系爭房屋原為陳紹南所有，因欠銀行借款
遭債權人聲請本院民事執行處查封拍賣，96年10月7 日由上訴人拍定取得，並於97年10月2 日完成點交。
㈡被上訴人於101 年4 月20日與陳紹南之子陳桔林，就1042土地締結系爭租約。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人請求確認就被上訴人所有系爭土地有租賃關係存在，
有無理由？㈡上訴人主張被上訴人與陳桔林於所簽立之系爭租約無效，請
求確認租賃關係不存在，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠兩造間就被上訴人所有1042土地上如附圖一所示建號37號之
基地（含1 層及騎樓）面積260.58平方公尺及附圖二所示建號73號建物之基地面積72.89 平方公尺（下合稱系爭房屋基地）之租賃關係存在：
⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426 條之1定有明文。此係因租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭（該條立法理由參照）。
⒉經查：系爭房屋原為陳紹南所有，因欠銀行借款遭債權人聲
請本院民事執行處以95年度執字第8677號清償借款執行事件查封拍賣，由上訴人拍定，於96年11月30日領得收受本院核發之系爭房屋不動產權利移轉證書，及本院民事執行處於97年10月2日將系爭房屋點交予上訴人，而系爭房屋坐落於104
2 土地上如附圖一所示建號37號基地（含1 層及騎樓）面積
260.58平方公尺及附圖二所示建號73號建物基地面積72.89平方公尺土地（下合稱系爭房屋基地），此有南投縣竹山地政事務所建物測量成果圖建物2 份附於上開執行卷可佐。又系爭房屋所坐落基地即1042土地係被上訴人所有，由陳紹南承租，每年租金為稻米660 斤（稻米一年二次收成，一次繳納330 斤），系爭房屋經祭祀公業理事長及全體會員同意興建使用，復有上開執行事件之債權人台灣中小企業銀行股份有限公司96年2 月15日陳報狀、本院96年10月17日特別變賣程序後之拍賣公告可參，另系爭房屋於81年10月14日申請第一次所有權登記，並於81年12月24日完成登記，有建物登記第二類謄本可證，而陳紹南於81年10月14日併提出同意書就門牌號碼南投縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○ ○○ 號之房屋即附圖一所示建號37號建物為第一次所有權登記之申請，此亦有土地登記申請書上附繳文件之註記足佐，兩造對上情亦未見爭執，均堪認為真實。則本件系爭房屋既係由陳紹南向被上訴人承租1042土地而興建，符合民法第426 條之1 所稱租用基地建築房屋，嗣因遭拍賣而由上訴人取得系爭房屋所有權，上訴人為系爭房屋受讓人，則該基地租賃契約對於上訴人，仍繼續存在。
⒊次查，本院民事執行處就系爭房屋先後指定於96年4月4日第
一次拍賣、96年5月2日第二次拍賣、於96年8月22日第三次拍賣，於96年9月4日起特別拍賣公告3個月，及於96年10月17日進行特別變賣程序後之拍賣，均於拍賣公告上載明系爭房屋之基地所有人（亦即本件被上訴人）依民法第426條之2規定，有優先購買權，並將各該次拍賣公告陸續送達予被上訴人，且於上訴人拍定系爭房屋後，亦通知被上訴人得於10日內表示願照拍定金額優先購買等情，此有歷次拍賣公告、拍賣通知、優先購買權通知函文等及寄送予被上訴人之送達證書附於本院95年度執字第8677號執行卷可考，而被上訴人收受本院民事執行處拍賣通知及相關函文後，如認系爭房屋不符租用基地建築房屋情形，或不同意系爭房屋基地之租賃權可隨同移轉於系爭房屋之拍定人，即可向本院民事執行處為聲請或聲明異議，或於期限內主張有優先購買權而買受系爭房屋以保其基地所有人權益，被上訴人對本院民事執行處上開執行程序既未為任何異議，益見被上訴人確實明知亦同意系爭房屋之基地租賃關係將隨同移轉於買受人即本件上訴人無訛。
⒋再查，農業用地興建農舍辦法第9 條第2 項第3 款雖明定，
興建農舍應符合下列規定：三、申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10% ，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90% 之規定，然上開規定係申請農舍「興建時」之合法性要件，況且，民法第42
6 條之1 係為避免租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋還地收回基地，殊有害社會之經濟上，然依契約自由原則，上開規定已限制出租人與他人締結租約之權利，則本條文所謂基地租賃契約即應從嚴解釋僅限於房屋基地範圍，並不包含房屋基地以外之其餘土地，以免過度限制土地所有權人或出租人就房屋基地以外之使用收益。準此，以本件而言，被上訴人所有1042土地，面積為1496.73 平方公尺，有土地登記謄本為證，陳紹南與被上訴人之租賃契約，自僅就系爭房屋基地即附圖一建號37號建物之基地面積260.58平方公尺及附圖二所示建號73號建物之基地面積72.89 平方公尺範圍對於上訴人繼續存在，1042土地其餘部分即無民法第426 條之1適用餘地。上訴人主張於房屋受讓人仍然存在之基地租賃契約，應係指陳紹南向被上訴人所承租之系爭土地全部等等，尚不足採。
⒌又按民法第451 條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。是定期租賃期限屆滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。故苟無即表示反對之意思，而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就（最高法院47年度台上字第1820號判決意旨參照）。
⒍查陳紹南向被上訴人租用1042土地建築系爭房屋，並於81年
12月24日完成建物第一次登記，且依原審卷內所附陳紹南與被上訴人簽訂包括1042土地在內之系爭土地之租約書觀之（原審卷第41、42頁參照），被上訴人與陳紹南就系爭土地多次續約，其中於80年1 月1 日起至85年12月31日止續訂租約
6 年，86年1 月1 日起至91年12月31日止續訂租約6 年，自92年1 月1 日起至97年12月31日止續訂租約6 年，復自98年
1 月1 日起至103 年12月31日止續約6 年。惟上訴人於96年
11 月30 日領得系爭房屋之權利移轉證書時起已取得系爭房屋所有權（強制執行法第96條第1 項前段），且依前開說明，陳紹南與被上訴人間就系爭房屋基地範圍之租賃契約於96年11 月30 日起已移轉予上訴人，故陳紹南與被上訴人於98年1 月1 日起續約6 年，其等租約之租賃標的物，顯然並不包括系爭房屋基地在內，而上訴人於102年5月20日提起本訴後，被上訴人於本件審理中固一再否認兩造間就系爭土地有租賃契約，惟兩造間就系爭房屋基地租約於97年12月31日屆滿前，上訴人曾於97年9月間委託張績寶律師發存證信函給付被上訴人租金，嗣因被上訴人前管理人陳善述已死亡，由代理人陳俊雄回函表示因前管理人死亡，所請無法照辦，有上訴人於原審提出之存證信函可證（原審卷第10至15頁參照），是以尚難認被上訴人曾於租賃屆滿前明確表示不續約，且於系爭房屋基地租約於97年12月31日屆滿後，被上訴人復未證明曾有催告或訴請上訴人拆屋還地等等之舉，即難認有何表示反對續租之意，至於上訴人曾於97年12月23日將97年12月31日屆滿前至98年10月1日止應給付予被上訴人之租金提存於本院提存所，迄今被上訴人均未向本院提存所領取該租金，業經本院調取97年度存字第900號清償提存事件卷宗審閱無誤，且上訴人亦自承因被上訴人不願收受，將取得系爭房屋後1年之租金匯票退回，而將之提存於本院提存所，嗣後未再給付租金等語。然租賃期限屆滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。因此被上訴人雖未領取上訴人使用系爭房屋基地收益之代價，惟其於系爭房屋基地租約於97年12月31日屆滿無即表示反對之意思，雖未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，而上訴人於96年
11 月30日取得系爭房屋所有權及本院民事執行處97年10月2日將系爭房屋點交予上訴人後，於兩造就系爭房屋基地於97年12月31日租約屆滿後繼續使用系爭房屋基地，應認兩造間就系爭房屋基地租約斯時起已成立不定期租賃契約。
⒎另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。是縱支付租金有遲延情形，出租人需於履行催告後，方取得租約終止權。本件上訴人僅曾於拍定系爭房屋時，因被上訴人不願收受，將取得系爭房屋後1 年之租金匯票退回，而將之提存於本院提存所，嗣後未再給付租金，已如上述，然被上訴人僅得於催告上訴人限期支付租金，並於上訴人未依限支付時，終止租約。而查，被上訴人於本院審理中表示從未催告上訴人限期支付，當無從終止系爭租約，此外，被上訴人復未舉證證明兩造間就系爭房屋基地之租賃契約有何業經合法終止或因其他事由而失其效力，是兩造間就系爭房屋基地之不定期租賃契約仍屬合法存續。
⒏綜上所述，陳紹南前向被上訴人承租1042土地蓋用系爭房屋
，嗣上訴人經由本院民事執行處公告拍賣取得系爭房屋所有權，依民法第426條之1規定，陳紹南與被上訴人所有1042土地上系爭房屋基地範圍之土地之租賃契約對上訴人仍繼續存在，系爭房屋基地以外部分並無民法第426 條之1 適用餘地，而上訴人對被上訴人所有1042土地上除系爭房屋基地以外之部分土地及同段1040土地並無租賃關係存在。
㈡上訴人主張被上訴人與陳桔林於101年4月20日所簽立之農地租賃合約並非無效：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。而無效法律行為係指法律行為具備如民法第71條、第72條、第73條或其他法律規定之無效事由，則主張法律行為無效之一造，需就具備該等無效事由之事實負舉證證明之責。本件上訴人既主張被上訴人與陳桔林所簽立之系爭租約無效，故租賃關係不存在，則上訴人應就系爭租約之簽立行為該當法定無效事由之事實，負舉證之責。然查，上訴人雖主張系爭房屋係上訴人依法拍得，依國法優先於私約之原則，被上訴人再將系爭土地出租予陳桔林部分應屬無效等語，並未說明被上訴人與陳桔林簽立系爭租約之行為該當如何之法定無效事由，亦未提出證據證明之，難憑上訴人主張逕為確認系爭租約簽立行為無效，並認定被上訴人與陳桔林間就1042土地之租賃關係不存在。
⒉另民法上契約大別分為債權契約及物權契約，其中債權契約
為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。而租賃契約係屬債權契約性質，依債之相對性原則，契約效力僅及於契約當事人，原則上對第三人不生法律上效力。本件系爭租約雖因上訴人無法舉證證明無效，然縱使系爭租約確實有效，其法律上效力仍僅存在於契約當事人即被上訴人與陳桔林間，無從持之對抗系爭租約以外之第三人如上訴人，併此敘明。
六、綜上所述，本件系爭房屋既係由陳紹南向被上訴人承租1042土地部分基地所興建，嗣由上訴人拍定於96年11月30日取得系爭房屋所有權，上訴人主張依民法第426條之1之規定，對系爭房屋基地有租賃權，洵屬可採，嗣被上訴人於系爭房屋基地租約於97年12月31日屆滿後無即為反對之表示，兩造間系爭房屋基地租約變更為不定期限租賃契約，被上訴人復未舉證證明兩造間就系爭房屋基地之不定期租賃契約有何業經合法終止或因其他事由而失其效力，兩造間就系爭房屋基地不定期租賃契約仍屬合法存續。從而，上訴人於本院審理中變更部分聲明，請求確認上訴人對被上訴人所有1042土地上如附圖一所示建號37號建物之基地（含1 層及騎樓）面積26
0.58平方公尺及附圖二所示建號73號建物之基地面積72.89平方公尺土地即系爭房屋基地之租賃關係存在，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，上訴人其餘變更之訴，應予駁回。另因上訴人未能舉證證明被上訴人與陳桔林簽立之系爭租約具備無效事由，故上訴人請求確認其等間之系爭租約無效部分，尚乏依據，即難准許，應駁回之，原審就此部分為上訴人敗訴判決，認事用法，洵屬正當，上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄改判，乃無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
民事第一庭 審判長 法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳法 官 林奕宏以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
書記官 林儀芳