臺灣南投地方法院民事判決 102年度簡上字第44號上 訴 人 劉宏郁訴訟代理人 黃進祥律師複 代理人 黃柏勝被 上訴人 楊進枝上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國102年3月21日本院南投簡易庭101年度投簡字第374號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於103年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國101年7月26日與被上訴人訂定租賃契約（下稱
系爭租約），向被上訴人承租如附圖所示，坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱813地號土地）上之建物(下稱系爭A、B建物)，租賃期間自101年8月15日起至102年8月14日止。上訴人承租房地係作為餐飲營業使用，為謀營業之長久經營，避免租約到期後遷換營業場所徒增支出，乃於訂約時表明欲長久租用，而經雙方合意，於系爭租約另行約定第8條，並由上訴人親筆繕寫，經被上訴人蓋章以示同意，約定租約期滿乙方即上訴人有優先承租權，兩造對此應有相當之磋商，可知上訴人有合理確信被上訴人將予優先承租。然被上訴人並非813地號土地及系爭A、B建物之所有權人，而係向訴外人陳怡德所承租，被上訴人與陳怡德所簽訂經公證之租賃契約，租期於102年8月14日到期，並約定若被上訴人未得陳怡德同意而轉租，陳怡德得隨時向上訴人行使物上請求權，而兩造簽訂系爭租約時，被上訴人並未提出陳怡德同意轉租之書面，是兩造所簽訂之系爭租約，因無法續租，無法達成上訴人長久經營之締約目的，且被上訴人能否再次轉租予上訴人未明確，故被上訴人所交付之租賃物具權利上瑕疵，為可歸責於被上訴人之不完全給付。又系爭租約標的係坐落於813地號土地上，倘認上訴人僅承租系爭A、B建物而不及813地號土地，則上訴人使用該基地即無合法權源，縱被上訴人同意上訴人使用系爭A、B建物之基地，惟陳怡德仍可隨時向其主張物上請求權，而占有連鎖亦不適用轉租則被上訴人之給付未符誠信原則,為不完全給付，而存有權利瑕疵甚明。
㈡租賃物縱經交付，如有不完全給付情事，仍得解除租約，上
訴人先於101年8月8日當場要求被上訴人解約返還押租金，復於同年8月23日以高雄三塊厝郵局第291號存證信函向被上訴人解除系爭租約，契約解除後，被上訴人應返還押金新臺幣（下同）1萬元、租金6000元。又被上訴人所出租之標的物，本應擔保第三人不得主張權利，上開房地禁止轉租，被上訴人與陳怡德之租約亦僅至102年8月14日止，卻刻意消極隱瞞不告知上訴人，且與上訴人增訂可優先續租之約款，為施行詐術使上訴人締結系爭租約，進而支出修繕整理費用，侵害上訴人之精神表意自由，構成侵權行為，被上訴人應負損害賠償責任；且該租賃物因禁止轉租而存有權利瑕疵，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任。因而，上訴人為經營租賃餐廳而支出修繕整理費用4萬3054元及系爭租約解除後被上訴人應返還押金1萬元、租金6000 元，被上訴人應給付上訴人5萬9054元（計算式：10,000＋6,000＋43,054＝59,054）。
二、被上訴人則以：㈠系爭租約之租賃期間為101年8月15日起至102年8月14日止
，為一年期之定期租賃契約，並無以長久租用為契約目的之情形，契約全文亦未有「長久租用」之任何字句或文義，系爭租約一年租期屆至後，上訴人能否承租系爭租賃標的物尚須另與被上訴人議約，上訴人僅於相同條件下享有優先締約之權利，若上訴人條件劣於他人或被上訴人不同意出租，上訴人自無續租之可能，上訴人非可單方片面解釋其擁有優先承租權，即指被上訴人有長期與其訂立租賃契約之義務，而將之曲解為有以長久租用為契約之目的。
㈡兩造租約之租賃標的物為813地號土地上之系爭A、B建物（
中溝路北側），而被上訴人與陳怡德間之租賃標的物則為813地號土地及其上建物門牌：南投縣○○鎮○○○○路○○○○○號右邊未保存登記之建物（即附圖所示C部分，下稱系爭C建物），兩者並不相同，本件租賃標的物為系爭A、B建物，係被上訴人合法承租813地號土地後另為興建，非為陳怡德所有或該租約約定之系爭C建物，不生轉租同意與否之問題，被上訴人已交付系爭A、B建物，並於系爭租約租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨履行給付義務。況上訴人主張之修繕整理費用，益見租賃標的物已由上訴人占有使用收益，根本無任何權利行使障礙或第三人主張權利之情事發生，被上訴人自不負不完全給付之債務不履行責任，上訴人既無契約解除權，亦無法定解除權，上訴人顯無消滅系爭租約任何法定形成權。
㈢被上訴人承租813地號土地之租賃期限為99年8月23日起至
102年8月14日止，上訴人所承租系爭A、B建物之租賃期限為101年8月15日起至102年8月14日止，是系爭A、B建物之租賃期間內，被上訴人依土地租賃契約就系爭A、B建物所坐落之
813 地號土地有合法占有權源，而房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，依兩造之租賃契約內容，並無特別情事可解釋被上訴人之真意僅限於出租系爭A、B建物而無供上訴人使用813地號土地，上訴人向有合法土地使用權源之被上訴人承租系爭A、B建物，基於占有權之連鎖，上訴人對813地號土地之占有自亦有合法正當權源，並無上訴人所指權利瑕疵之情事。縱如上訴人解釋系爭地上物為轉租而來，惟被上訴人與土地出租人間亦僅約定於被上訴人未經其同意而轉租之情形下土地出租人有權終止，非謂契約當然終止，若土地出租人未行使契約終止權請求返還者，則對於上訴人而言即無任何損害發生。況系爭A、B建物出租予上訴人時，被上訴人已通知土地出租人，上訴人於占有期間，土地出租人亦知悉而未曾妨礙或禁止上訴人之占有使用收益，是被上訴人已履行系爭租約之給付義務，上訴人就租賃標的物之使用收益，並無事實上及法律上之障礙，其徒以未來不確定發生之事，主張有權利瑕疵之危險，顯屬無稽。
㈣上訴人於系爭租約簽約時即屢次急於進入系爭A、B建物進行
拆除裝修工程，因而要求被上訴人儘速與其簽約，故應上訴人要求，於101年7月26日簽約，自101年7月26日至101年8月
14 日止之期間，為被上訴人寬待上訴人之免付租金裝潢期，而正因被上訴人已告知上訴人土地租賃契約期限至102年8月14 日止，且兩造亦僅有一年之租賃期限之合意，是系爭租約以101年8月15日為始日，上訴人豈可反為主張被上訴人刻意隱瞞。又上訴人一再主張對於租賃標的物無拆除毀損之情事，則整理修繕費用之支出何來之有？上訴人所呈支出費用明細表中之「挖土機工資」、「貨車」亦有疑問，上訴人所列支出明細是否均真正運用於系爭A、B建物之整理修繕工程，實不無疑問。
貳、反訴部分：
一、被上訴人即原審反訴原告起訴主張：㈠上訴人即原審反訴被告於101年7月26日與被上訴人訂定租賃
契約，向被上訴人承租813地號土地上之系爭A、B建物，租賃期間自101年8月15日起至102年8月14日止，每月租金6,000 元，應於每月15日給付，被上訴人已依約交付上開租賃標的物，且合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨履行交付義務，且目前租賃期間尚未屆至，上訴人亦無任何權利行使之障礙或第三人主張權利之情事發生。惟上訴人於簽約後，於101年8月23 日託辭被上訴人有不完全給付之情事，而任意毀約並為無效之解除契約，並於101年9月14日起即未依約給付租金。而上訴人主張解除租約並訴請返還押租金，可見已無法期待上訴人依約履行給付租金之義務，故對於將來未到期之租金，顯有不履行之可能，有預為請求之必要。
㈡被上訴人向陳怡德所承租之813地號土地上，原有系爭C建物
一棟，被上訴人於承租813地號土地後自行興建系爭A、B建物，並取得系爭A、B建物所有權，再出租予上訴人，則被上訴人出租系爭A、B建物自不受被上訴人與陳怡德間土地租賃契約不可轉租約定之拘束。且兩造既訂有租賃契約，被上訴人與陳怡德亦訂有土地租賃契約，上訴人得本於占有連鎖，向陳怡德主張其為有權占有，從而上訴人主張被上訴人所交付之系爭A、B建物有權利瑕疵及不完全給付，顯非適法等語。爰依租賃契約之法律關係提起反訴，並聲明：：(一)上訴人應給付被上訴人1萬8000元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之遲延利息。(二)上訴人應自101年12月14日起至102年8月14日止，按月給付被上訴人6,000元。( 三)被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠兩造簽訂系爭租約時，上訴人即已表明承租租賃標的物係為
供餐飲營業之長期使用，為避免租約到期後遷換營業場所徒增支出，乃於系爭租約第8條約定租約期滿乙方(即上訴人)有優先承租權。是為長久經營而增訂之優先承租權，為兩造租賃契約之重要事項，並為被上訴人所知悉。惟被上訴人並非上開房地之所有權人，系爭A、B建物雖為被上訴人自行增建，然系爭A、B建物所坐落813地號土地為陳怡德所有，由被上訴人向陳怡德所承租並簽訂經公證之租賃契約，第6條則約定被上訴人於租賃契約期間未經陳怡德同意將813地號土地暨地上建物全部或一部轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用，陳怡德得終止契約。故陳怡德隨時可向上訴人主張物上請求權，請求返還系爭土地，且兩造訂約時，並未提出陳怡德同意轉租之書面，難謂無權利瑕疵存在，被上訴人之給付未符誠信原則，為不完全給付。
㈡上訴人進出系爭A、B建物需使用陳怡德所有之813地號土地
，縱認上訴人可合法使用租賃物，然被上訴人於出租時並無提出陳怡德同意上訴人使用系爭A、B建物所坐落813地號土地之文書，且兩造訂約時，被上訴人並未提出陳怡德同意轉租之書面，是上訴人所租用之系爭A、B建物存有權利瑕疵，被上訴人之給付為不完全給付。上訴人前於101年8月8日當場要求被上訴人解約並返還擔保金，復於101年8月23日以高雄三塊厝郵局第291號存證信函解除系爭租約，系爭租約既經解除，被上訴人自不得請求給付租金等語，資為抗辯。並聲明：(一)被上訴人之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認本訴部分，上訴人請求為無理由；反訴部分，被上訴人請求為有理由，因而判決上訴人全部敗訴。上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決本訴及反訴判決均廢棄。㈡上開廢棄之本訴部分，被上訴人應給付上訴人5萬9054元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。反訴部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院判斷
一、本訴部分：㈠上訴人主張被上訴人於99年8月23日與陳怡德簽訂土地暨房
屋租賃契約書，向陳怡德承租南投縣○○鎮○○段○○○○號土地及其地上門牌號碼：南投縣○○鎮○○○○路○○○○○號右邊未保存登記建物，租賃期間自99年8月23日起至102年8月14日止，並約定被上訴人如未經出租人同意將租賃物全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用，出租人得終止租約；嗣上訴人於101年7月26日與被上訴人訂定系爭租約，承租坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地上之建物，租賃期間自101年8月15日起至102年8月14日止，上訴人已給付押金1萬元及101年8月份之租金6000元，被上訴人亦已將房屋交付原告；上訴人於同年8月23日以高雄三塊厝郵局第291號存證信函向被上訴人為解除租約之意思表示等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、存證信函、房租押金租金支出證明單、土地暨房屋租賃契約書、公證書、租賃標的物照片等在卷可參（原審卷第8-14頁、第57-60頁、68-73），自堪信為真實。
㈡上訴人另主張被上訴人向陳怡德承租前揭房地，並定有不得
轉租之特約，然被上訴人未經陳怡德同意，將813地號土地上之系爭A、B建物出租予上訴人，其所交付之租賃物，存有權利上瑕疵，為不完全給付，上訴人自得依民法第227條、第226條、第256條規定解除系爭租約，請求被告回復原狀返還押、租金1萬6000元，並得依民法第347條準用第349條、第353條及第184條規定，行使民法第227條、第226條之損害賠償請求權，請求被上訴人給付上訴人所支出之修繕整理費用43,054元等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：系爭租約是否有權利瑕疵、不完全給付等解除或終止契約之事由？原告依侵權行為主張有無理由？茲分述如下：
⒈按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼
續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第254條規定解除租賃契約。本院51年度台上字第2829號判例所稱「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言。（91年度台上字第577號裁判要旨參照）。查被上訴人已交付系爭A、B建物予上訴人一節，業據證人黃素卿證稱：101年7月27日我們就開始請工人幫忙整理環境等語，足認兩造簽訂系爭租約，並於租約始期之前，被上訴人即已交付租賃物予上訴人，且為兩造所不爭執，。參照上開意旨，被上訴人既已交付系爭A、B建物，為免已開始履行之租賃契約因溯及消滅契約關係所徒增法律關係之複雜，除有終止之原因，不得以解除之方式溯及消滅兩造間之租賃關係。
⒉按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人
間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例參照）。再按，江支衡購屋之初，已知該基地係第三人所有，此觀上述土地登記簿謄本及江支衡與省鐵路局訂立上開土地租約等事實即可明白。江支衡當時既明知基地係第三人所有而仍願向被上訴人買受該地上房屋，自應承受因此所生之不利結果，況被上訴人係本於承受系爭土地原出租人省鐵路局之地位於終止租約後請求上訴人拆屋返還租賃物(土地)，並未就地上房屋主張任何權利，亦未有第三人就該地上房屋主張權利，自無權利瑕疵擔保之可言（80年度台上字第1359號判決參照）。次按，租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。且租賃為有償契約，依民法第347條準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97年度台上字第979號判決參照）。經查，被上訴人向訴外人陳怡德承租813地號土地及其地上門牌號碼：南投縣○○鎮○○○○路○○○○○號右邊未保存登記建物；上訴人向被上訴人承租之標的為813地號土地上之建物（中溝路北側）。被上訴人向訴外人陳怡德租賃系爭813地號土地及未辦保存登記建物即如附圖所示系爭C建物（即漂流木餐廳），並於中溝路北側搭建木屋及貨櫃屋即系爭A、B建物，被上訴人為系爭A、B建物之所有權人，其本於所有權使用收益之權能，將系爭A、B建物出租與上訴人，依前開見解，是為其所有權之行使，並非上訴人所稱之轉租，尚難據此即認有終止租約之事由。
⒊按兩造就系爭房屋訂立之租賃契約第三條所定一年期限之下
，並有「期滿時，上訴人應將房屋無條件交還被上訴人，決無異議」等語之記載，係屬定有期限之租賃，極為明顯。至其附載「如被上訴人繼續將房屋出租者，上訴人有優先承租權」一節，則係附有以被上訴人須將該房屋繼續出租，而上訴人始有優先承租權之停止條件，此項條件之成就，應由主張之上訴人負舉證之責任（最高法院46年台上字第227號判例參照）。本件上訴人主張其與被上訴人所簽訂系爭租約，因被上訴人與陳怡德租約到期，被上訴人未提出陳怡德同意轉租之問題，致使上訴人不得續租，達其長久經營之目的，存有權利上瑕疵，為不完全給付等語。然查，系爭租約租期自101年8月15日至102年8月14日，為一年期間之定期租賃，系爭租約第8條雖記載：「租約期滿，上訴人有優先承租權。」惟自系爭租約整體文字觀之，兩造間之系爭租約以一年為租賃期限，期限屆至是否繼續租約之效力，仍須依租期屆滿時兩造間是否表示繼續租賃契約而定，而系爭租約僅約定租約期滿，上訴人有優先承租之權利，惟此優先承租之約定，並非即謂租期屆滿時，被上訴人即有將租賃物續租與上訴人之義務，尚難憑此即認兩造有長久租用系爭租賃物之意思。又被上訴人已依約交付租賃物予上訴人，並於租賃關係存續期間，保持其合於約定使用收益之狀態，即已依債之本旨履行給付義務。被上訴人與陳怡德間僅約定如被上訴人未經同意將租賃物轉租，出租人得終止租約，非謂契約即當然終止，若土地出租人未行使契約終止權請求返還租賃物，自難謂上訴人受有何等損害。本件上訴人未能舉證證明陳怡德終止其與被上訴人間之租約，而向上訴人行使所有物返還請求權，致其使用收益權受有妨害，自無權利瑕疵擔保之可言。⒋按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限
，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合」(最高法院33年上字第884號判例參照)。
本件上訴人另主張被上訴人施行詐術使上訴人締結系爭租約，進而支出修繕整理費用4萬3054元等語。惟查，被上訴人與上訴人簽訂系爭租約，以被上訴人所有系爭A、B建物為租賃標的，被上訴人就系爭A、B建物占有813地號土地有合法使用權源等情，業已認定如前，至被上訴人就其與陳怡德租約期間至何時屆滿是否即負有告知義務，即非無疑。縱認被上訴人於系爭租約中就其與陳怡德之租約存續期間負有告知義務，惟證人王美惜於原審中證稱：被上訴人與上訴人簽訂系爭租約時，即已告知上訴人，其與陳怡德之土地租約只剩一年而已等語（原審卷第125-128頁），堪認上訴人主張被上訴人簽訂系爭租約時未告知僅有一年之租賃期間，並無可採。雖證人黃素卿於本院準備程序中到庭證稱：簽約時楊進枝沒有表示一年之後就不再租；101年8月8日楊進枝才說其與原來房東即陳怡德有去法院公證，當下有覺得被騙的感覺等語，惟上訴人並未證明依系爭租約被上訴人負有告知義務，亦未證明被上訴人隱瞞不告知上訴人而有施行詐術之侵權行為，上訴人此部分主張，洵非可採。
⒌綜上所述，上訴人主張被上訴人所交付之租賃物，存有權利
瑕疵，為不完全給付，其已終止系爭租約，並依侵權行為之規定，請求被上訴人負損害賠償責任，為無理由。原審判決駁回上訴人於一審之訴，核無不合。上訴人上訴意旨猶指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，實非有理。
二、反訴部分：㈠上訴人於101年7月26日與被上訴人訂定系爭租約，向被上訴
人承租坐落813地號土地上之系爭A、B建物，租賃期間自101年8 月15日起至102年8月14日止，每月租金6,000元，應於每月14日給付，嗣上訴人於101年8月23日以高雄三塊厝郵局第291號存證信函向被上訴人解除系爭租約，且自101年9 月14日起即未依約給付租金等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、存證信函、房租押金租金支出證明單、土地暨房屋租賃契約書、公證書、租賃標的物照片等在卷可參（原審卷第8-14頁、第57-60頁、68-73），自堪信為真實。
㈡上訴人辯稱被上訴人未經陳怡德同意，將系爭A、B建物違法
轉租予上訴人，為可歸責於被上訴人之不完全給付，存有權利瑕疵，因此依法終止系爭租約，被上訴人自不得請求給付租金等語。惟查，被上訴人已依系爭租約交付租賃物，並無權利瑕疵及不完全給付等情，業認定如前，上訴人並無終止系爭租約之權利，系爭租約法律關係仍然存在，被上訴人請求上訴人給付租金，應予准許。
㈢綜上所述，原審判決上訴人應給付被上訴人1萬8000元及自
101年12月20日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，暨自101年12月14日起至102年8月14日止，於每月14日給付被上訴人6000元，並依職權宣告假執行，核無不合。上訴人上訴意旨猶指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，均非有理。
伍、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，附此敘明。
陸、據上論結，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 林永祥
法 官 黃立昌法 官 李怡貞以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 1 月 14 日
書記官 詹書瑋