臺灣南投地方法院民事判決 102年度訴字第418號原 告 鄒秀真訴訟代理人 鄒定合被 告 張永清訴訟代理人 張桂珊被 告 陳玉青上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國103年12月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告張永清應將坐落南投縣南投市○○○段○○○○○○○號土地如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期民國一零三年八月十九日複丈成果圖所示A部分以外，面積一九四八點八五平方公尺之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用五分之四由被告負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應將原告所坐落於南投市○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭289-61地號土地）及地上物返還原告（見本院卷第4頁），嗣於本院民國103年12月24日言詞辯論期日以言詞更正聲明為：被告應自系爭289-61地號土地上如附圖即南投地政事務所複丈日期103年8月19日複丈成果圖（下稱附圖）所示A部分，面積552.15平方公尺之地上建物（下稱系爭建物）遷出，並將系爭289-61地號土地全部返還原告，其更正之聲明，旨在補充先前聲明之不足，並未變更訴訟標的，核屬起訴聲明事實陳述之更正，與首揭規定相符，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠坐落於南投縣南投市○○○段○○○○○○號土地（下簡稱系爭
289-7地號土地）原為被告張永清所有，因被告張永清債務纏身，於86年11月28日將系爭289-7地號土地2分之1產權出賣給訴外人鄒汝通，惟為躲避債務，將全部產權登記於訴外人鄒汝通名下。嗣於96年5月24日，系爭289-7地號分割出系爭289-61地號土地，並登記為訴外人鄒汝通所有，另於98年1月20日以夫婦贈與為原因，移轉登記予訴外人張淡所有，再於101年6月1日以贈與為原因，移轉登記予原告所有。㈡系爭289-61地號土地現為原告所有，原告前於本院99年訴字
第221號民事確定判決後，曾以存證信函要求被告張永清、被告陳玉青於102年6月底前返還系爭289-61地號土地及系爭建物，詎被告張永清仍繼續占有使用系爭289-61地號土地上之荔枝園，被告陳玉青雖已搬離系爭289-61地號土地上之木板造房屋，但仍有佛堂、祖先牌位尚未遷離，亦有雜物及垃圾堆置於木板造房屋及鋼架下尚未移除。系爭289-61地號土地與系爭建物原同屬被告張永清所有，然系爭289-61地號土地於86年以買賣為原因移轉登記予原告父親即訴外人鄒汝通所有時，已將系爭建物（包含荔枝園、於82年間由被告張永清出資興建之無披覆之鋼架、未辦保存登記且無門牌號碼之木板造房屋）一併移轉予訴外人鄒汝通所有，並非僅將土地所有權移轉予訴外人鄒汝通，故被告張永清自不得對原告主張民法第425條之1規定之適用等語，爰依民法第767條規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應自系爭289-61地號土地上之系爭建物遷出，並將系爭289-61地號土地全部返還原告。
二、被告部分：㈠被告張永清則以：系爭289-61地號土地及系爭建物原同屬被
告張永清所有，系爭建物為被告張永清於82年間出資興建，被告張永清僅將系爭289-61地號土地所有權移轉予他人所有，原告主張其對系爭289-61地號土地上之地上物有所有權，並無事實及法律上根據，原告請求返還系爭289-61地號土地上之地上物即無理由，而目前系爭建物無人居住，僅有被告之佛堂及祖先牌位、被告張永清所有之農作雜物及被告陳玉清個人物品放置於系爭289-61地號土地。原告雖嗣後取得系爭289-61地號土地所有權，依民法第425條之1規定，推定被告張永清就系爭289-61地號土地上未辦保存登記之系爭建物所占有土地面積552.15平方公尺部分，有租賃關係存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳玉青則以：原告先前承諾要移轉系爭289-7地號應有
部分2分之1土地所有權予被告，嗣後未履行其諾言，而被告張永清於出賣系爭289-7地號土地時曾給付20萬元借款，但未書立借據。系爭289-61地號土地上之鋼架為被告所建造，做為工廠使用，被告陳玉青先前雖居住於系爭289-61地號土地上之木板造房屋，但已於102年6月底遷走，僅有些許個人物品尚未取走等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張系爭289-61地號土地及系爭建物原為被告張永清所有，系爭289-61地號土地係於96年5月24日分割自系爭289-7地號土地，於98年1月20日以夫妻贈與為原因登記予原告母親即訴外人張淡，嗣訴外人張淡再於101年6月1日贈與原告，原告現為系爭289-61地號土地所有人，坐落系爭289-61地號土地如附圖所示A部分面積552.15平方公尺之系爭建物由被告張永清使用中、另為被告陳玉青設佛堂擺放日用品占有使用中，A部分以外之土地則為被告張永清種植荔枝等情，業據原告提出系爭289-61地號土地、系爭289-7地號土地登記謄本、異動索引表、南投縣南投地政事務所土地所有權狀為證（本院卷第82-96、第15頁），並經本院會同原告、被告及南投縣南投地政事務所人員履勘現場，查明屬實，製有勘驗測量筆錄，並拍攝照片5張在卷足稽（見本院卷第132-139頁），且有南投縣南投地政事務所103年8月19日複丈成果圖（即附圖）附卷可證（見本院卷第141頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭289-61地號土地上之系爭建物亦為其所有，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件之爭點在於：
本件有無民法第425條之1推定租賃之適用？原告請求被告遷出系爭建物並返還系爭289-61地號土地有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭建物就所坐落使用系爭289-61地號土地部分，有租賃關係存在。
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權，民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化；若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地；又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形；又其再因轉讓而繼受房屋事實上處分權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對該房屋所有人或房屋事實上處分權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之使用關係（最高法院99年度台上字第2344號判決、99年台上字第1723號判決、88年度台上字第1412號判決意旨、73年第5次民事庭會議決議參照參照）。⒉經查，系爭289-7地號土地於68年4月11日原登記為被告張
永清所有，系爭建物亦原為被告張永清所有，嗣於86年11月4日被告張永清將系爭289-7地號土地出賣予訴外人鄒汝通，並於86年12月1日移轉系爭289-7地號土地全部所有權予訴外人鄒汝通等情，有南投縣異動索引表、系爭289- 7地號土地登記簿、不動產土地建物買賣契約書在卷可參（見本院卷第82-93頁、第16-21頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。民法第425條之1之1於88年4月21日增訂公布，89年5月5日施行，基於法律不溯及既往原則，被告張永清於民法425條之1修正施行前所為土地買賣、所有權移轉行為固無嗣後施行之民法第425條之1之適用，惟揆諸上開見解，若房屋及土地本同屬於一人，僅將土地或房屋轉讓或分別移轉之事實，發生於民法第425條之1施行前，尚非不得以前開法理為基礎推斷房屋所有人與土地受讓人在房屋得使用期限內有租賃關係，土地所有人應許房屋所有人使用土地。
⒊原告固主張被告張永清原為系爭289-7地號土地及系爭建
物之所有人，然已於86年11月4日，將系爭289-7地號土地及系爭建物一併出賣予訴外人鄒汝通等語。惟查，證人張本欣於本院到庭證述：系爭建物為被告張永清於82年出資興建等語（見本院卷第106頁反面），是系爭建物為未辦保存登記之建物，由被告張永清原始取得所有權等情，此亦為原告所不爭執，堪予認定。再查，自原告所提不動產土地建物買賣契約書觀之，訴外人鄒汝通與被告張永清買賣契約書之制式格式雖有言及建物之文字，惟就兩造間個別磋商之條款均僅就系爭289-7地號土地磋商約定，出賣土地建物標示部分，亦僅載明系爭289-7地號土地，建物標示部分則完全空白未予約定，足認被告張永清與訴外人鄒汝通之買賣契約之標的，僅含系爭289-7地號土地而不及系爭建物。
⒋訴外人鄒汝通、訴外人張淡前經債權人中國農民銀行股份
有限公司聲請強制執行，經本院92年度執字第184號清償債務強制執行事件受理在案。訴外人鄒汝通、訴外人張淡於本院民事執行處現場勘驗時亦陳述：系爭289-7地號土地上之鐵皮屋非渠等所建，荔枝園是渠等連同土地荔枝園一起買受等語，有執行調查筆錄1份在卷可稽（見92年度執字第184號執行卷宗第98頁）。衡情足認訴外人鄒汝通向被告張永清買受系爭289-7地號土地（後經分割為系爭289-61地號土地）時，並未包括系爭建物。
⒌原告主張系爭289-7地號土地經分割為系爭289-61地號土
地，於98年1月20日移轉登記與訴外人張淡，再於101年6月1日移轉登記為原告所有等情，業據原告提出土地登記謄本、異動索引表為證，且為被告不爭執（見本院卷第82-96頁），堪與認定。揆諸上開見解，訴外人鄒汝通自被告張永清受讓系爭289-7地號土地，就系爭建物使用系爭289-7地號土地之法律關係應屬租賃，此後系爭289-7地號土地縱經分割為系爭289-61地號土地並移轉與訴外人張淡及原告，系爭289-61地號土地受讓人對系爭建物所有人，均繼續原來之法律關係。是以，原告受讓系爭289-61地號土地仍承受原土地所有權人與系爭建物所有人即被告張永清間之租賃關係。
⒍綜上，附圖所示A部分之系爭建物，為被告張永清出資興
建原始取得所有權，系爭建物與其所坐落之系爭289-61地號土地，原同屬被告張永清一人所有，被告張永清於86年間，將系爭289-61地號土地分割前之系爭289-7地號土地移轉與訴外人鄒汝通，依前開法理說明，足認系爭289-7地號土地之受讓人即訴外人鄒汝通默許附圖所示Ａ部分之系爭建物繼續占有使用該土地，而與附圖所示Ａ部分之系爭建物之所有人即被告張永清及受讓人即原告間，於附圖所示Ａ部分系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。
㈡原告請求被告遷出系爭建物為無理由；另請求被告張永清返
還系爭289- 61地號土地如附圖所示A部分以外，面積1948.85平方公尺為有理由，請求被告陳玉青返還系爭289-61地號土地為無理由。
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決參照）。查本件被告對系爭289-61地號土地為原告所有之事並不爭執，則被告自應就占有系爭289-61地號土地之正當權源之事實負舉證之責，原告則無須舉證證明被告為無權占有。
⒉經查，被告張永清所有系爭建物占用系爭289-61地號土地
如附圖所示A部分，面積552.15平方公尺，被告張永清於如附圖所示A部分以外，面積1948.85平方公尺上種植荔枝；被告陳玉青並於系爭建物內擺設佛堂、日常用品等情，為兩造所不爭執。而系爭建物所有權人為被告張永清，被告張永清就系爭建物占用如附圖所示A部分，存有租賃關係，非無權占有等情，認定如前。依上開規定，請求除去妨害者，須以所有權人為限。原告既非系爭建物之所有權人，其請求被告自系爭建物遷出，即無可採。
⒊又被告張永清就系爭建物坐落如附圖所示A部分以外之土
地未證明其有何占用系爭289-61地號土地之正當權源，自屬無權占有。是原告主張被告張永清應返還系爭289-61地號土地，如附圖所示A部分，被告係基於租賃關係所為有權占有，非無權占有，原告此部分主張亦無可採。至原告請求被告張永清返還附圖A部分以外之土地，則屬有據，應予准許。原告另請求被告陳玉青應返還系爭289-61地號土地，被告陳玉青就占有使用如附圖所示A部分，此係經被告張永清同意使用，亦非無權占有；至被告陳玉青占有附圖所示A部分以外範圍，原告並未證明被告陳玉青占有前開土地之情，原告此部分主張，不應准許。
六、綜上所述，系爭建物非原告所有，原告依民法第767條規定請求被告自系爭建物遷出，為無理由。原告另請求返還系爭289-61地號土地部分，被告所有系爭建物占用系爭289-61地號土地如附圖所示A部分為有權占有，不應准許；原告請求被告張永清返還系爭289-61地號土地如附圖所示A部分以外之土地，面積1948.85平方公尺部分，則屬有據，應予准許。至其請求被告陳玉青返還系爭289-61地號土地如附圖所示A部分以外之土地，面積1948.85平方公尺部分，未舉證證明被告陳玉青占有使用前開土地，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 1 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 林永祥
法 官 黃立昌法 官 李怡貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 12 日
書記官 詹書瑋