臺灣南投地方法院民事判決 102年度訴字第435號原 告 陳秀月訴訟代理人 陳居亮律師被 告 李乙凡訴訟代理人 程弘模律師被 告 姜斌方
姜怡方上列當事人間返還土地事件，本院於民國103 年12月22日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按耕地租佃，應依耕地三七五減租條例之規定，該條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第
1 條定有明文。所謂耕地租佃，即土地法第三編第四章所稱之耕地租用，而依土地法第四章第106 條第1 項所定，以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地），以種植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物為使用農地目的而言。次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應迅予處理並免收裁判費用；前項爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。
二、經查：坐落南投縣○○鄉○○段0000000000 000000地○○段00○0 地號、面積2,110 平方公尺之土地（下合稱系爭土地）為訴外人姜胡梳於民國84年5 月17日以放領為原因取得所有權，姜胡梳於83年11月30日將系爭土地出租予原告為耕作並簽訂承租土地契約書（下稱系爭租約），嗣姜胡梳於96年2 月5 日以贈與為原因，移轉登記所有權予姜胡梳之子女即被告姜斌方及姜怡方，被告姜斌方及姜怡方復於
96 年8月1 日以贈與為原因，移轉登記所有權予被告李乙凡，被告李乙凡仍持續向原告收取租金至101 年12月31日止等情，為原告及被告李乙凡所不爭，足見被告李乙凡取得系爭土地所有權後，已承繼系爭租約之出租人地位。又觀諸系爭土地之土地登記第二類謄本及系爭租約第1 條之約定（見本院卷第9 頁至第11頁、第63頁至第64頁），係約定由原告租用使用分區「山坡地保育區」、地目「旱」、使用地類別「農牧用地」之系爭土地，以供耕作、收益，足見系爭租約應屬耕地租佃，依上開說明，應適用耕地三七五減租條例之規定。
三、本件租佃爭議事件前經南投縣仁愛鄉公所耕地租佃委員會調解，惟南投縣仁愛鄉公所未設立鄉耕地租佃委員會，復送請南投縣政府耕地租佃委員會調處不成立，經南投縣政府移送本院審理，此有南投縣政府102 年10月31日府地權字第0000000000號函所附南投縣政府耕地租佃委員會調處案情說明書、南投縣仁愛鄉公所耕地租佃委員會調解申請書可憑（見本院卷第1頁至第8頁），核與前揭規定相符，原告提起本訴，程序上自屬適法。
四、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查，原告主張基於承租人地位，就系爭土地有優先承買權存在，被告李乙凡則否認原告有優先承買權存在，是兩造就原告對於系爭土地有無優先承買權存在有所爭執，致原告買受系爭土地所有權之私法上地位，有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以確認判決加以除去，應認原告提起本件確認對系爭土地優先承買權存在之訴訟，有即受確認判決之法律上利益。
五、被告姜斌方及姜怡方經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：㈠系爭租約1 年租金新臺幣（下同）37萬元且無約定租賃期限
，被告姜斌方及姜怡方每年即享有37萬元租金之收入，超過被告姜斌方及姜怡方整年收入30萬元，且系爭土地市價至少
500 、600 萬元，應無贈與被告李乙凡之理。又被告李乙凡自稱於96年間以贈與為原因，自被告姜斌方、姜怡方取得系爭土地所有權，惟實際上被告李乙凡係以1 分地100 萬元對價之方式買受系爭土地取得所有權，被告目的係為規避耕地三七五減租條例第15條第1 項之規定，假借贈與之名遂行買賣之實。被告間就系爭土地之贈與行為及移轉所有權行為，乃為通謀虛偽意思表示，探究其真意應為買賣，依民法第87條第2 項之規定，應以買賣定其性質。又被告姜斌方及姜怡方未依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定以書面通知原告行使優先承買權，該買賣契約即不得對抗承租人即原告。㈡並先位聲明：⒈確認原告就被告李乙凡與被告姜斌方及姜怡
方所定買賣契約有同一條件之優先承買權存在。⒉被告李乙凡應將系爭土地於96年8月1日經南投縣埔里地政事務所以96年5 月21日贈與為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告姜斌方及姜怡方所有。⒊被告姜斌方及姜怡方應將系爭土地，按被告姜斌方及姜怡方與被告李乙凡所定買賣契約同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告履行買賣契約之義務後，將系爭土地移轉登記予原告。
㈢退步言，縱本院認被告李乙凡已取得系爭土地所有權，且系爭租約確有轉租予訴外人游振德之無效事由，然而：
⒈原告自67年間開始向姜胡梳、訴外人即姜胡梳之配偶姜萬浦
等2 人承租系爭土地後，即僱工墾地、整地，復施以肥料改進地力，前後歷經數十年才將系爭土地墾殖成如今適合耕作之態樣，顯屬保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加系爭土地生產力或耕作便利之耕地特別改良；另藉由對照系爭土地之空照圖，即可知系爭土地經原告改良後，系爭土地地貌確有明顯之不同。
⒉耕地特別改良費用，包含支付承包工頭之各項整地經費，為
使姜萬浦及姜胡梳得以知悉原告確實為開墾而花錢整地，該經費多數由原告直接交付予姜萬浦，再由姜萬浦轉交予各承包之工頭。因此，姜萬浦、姜胡梳已知原告有開墾整地之事，亦曾協同原告至現場監工，且還知悉原告所陸續花費之整地費用數額約有300 萬元。
⒊姜萬浦及姜胡梳學歷均不高甚至不識字，幾無可能知道耕地
三七五減租條例中會有書面通知之規定。若承租人確有支出相關費用並使出租人知悉其數額，卻僅因未以書面方式通知，而無法於租約終止後請求耕地特別改良殘餘價值之返還，非但使承租人無故蒙受虧損，更讓出租人平白享受土地價值改良之利益，有違公平。又耕地三七五減租條例既係為保護佃農（承租人）而設，於解釋上應自保護佃農（承租人）之立場出發，於適用時探求其立法目的。若佃農（承租人）確有將特別改良事項及費用數額通知出租人之事實，使出租人得明瞭佃農（承租人）進行耕地特別改良之項目及金額，即應認符合該條須以書面通知之規定，不應嚴格限縮解釋，致佃農（承租人）有適用之困難，始符合耕地三七五減租條例規定保護佃農（承租人）之立法意旨。
㈣並備位聲明：被告李乙凡應給付原告200 萬元；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠被告李乙凡抗辯略以：
⒈因被告李乙凡與姜家為舊識故交，而系爭租約是無期限的耕
地租賃，姜家認為索回土地無望，始將系爭土地贈與被告李乙凡，被告李乙凡係因被告姜斌方及姜怡方之贈與而取得系爭土地所有權，並非通謀虛偽意思表示。至原告所提之錄音及譯文，是因為被告李乙凡家中經營零售營業及郵政業務，旁人出入頻繁，未免閒言閒語，用以搪塞訴外人即原告配偶游正勝所為之陳述。
⒉原告承租系爭土地後，卻轉租予游振德耕作，屬未自任耕作
，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約應歸於無效，自其有違法轉租情事發生時，原租約既歸於無效，則原告應已喪失承租人地位，自無優先承買權。
⒊縱原告於承租系爭土地後曾有整地、佈設儲水、灑水、電線
線路等等，然係於數十年前所為，該等設施均早已超過耐用年限甚久，無從證明尚有殘餘效益。又原告長期將系爭土地轉租予游振德，系爭土地10幾年間都是游振德耕作使用收益，其維護耗費改良作為均出自游振德而非原告；且原告在承租系爭土地初期所施設之設備、改良作為，距今至少超過30年以上，均早已超過耐用年限甚久，事物早已更易不存在，投入之改良效益也早已回收，已無殘餘位喪失之效益。並聲明：如主文所示。
㈡被告姜斌方及姜怡方未於準備程序期日或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
三、原告與被告李乙凡不爭執之事項：㈠系爭土地為姜胡梳於84年5 月17日以放領為原因取得所有權
，姜胡梳於83年11月30日將系爭土地出租予原告為耕作並簽訂系爭租約，嗣姜胡梳於96年2月5日以贈與為原因，移轉登記所有權予被告姜斌方及姜怡方，被告姜斌方及姜怡方復於96年8月1日以贈與為原因，移轉登記所有權予被告李乙凡。
㈡原告將系爭土地轉租予游振德種植高麗菜等作物，在97年之
前原告與游振德間的租金關係均以口頭約定，直到97年始訂有書面，起初租金每年為40萬元，97、98、99年之租金均為70萬元，100 年起至今之租金每年為67萬元；被告李乙凡於
101 年11月間收受游振德所支付37萬元，且游振德有支付原告自102 年1 月1 日起至102 年12月31日止之30萬元租金。
㈢姜胡梳將系爭土地出租予原告起至被告姜斌方、姜怡方於96
年8 月1 日以贈與為原因移轉所有權於被告李乙凡止，原告均有依約繳納租金予姜胡梳；被告李乙凡受贈系爭土地後，原告即將日後租金繳納與被告李乙凡，被告李乙凡有收受原告繳納之每年租金37萬元直至101 年12月31日止。
㈣被告李乙凡於101 年8 月10日以臺中地院郵局第2012號存證
信函通知原告違法轉租事宜並終止租賃契約，原告於101 年
8 月15日收受該存證信函。㈤本院卷第47頁之譯文內容形式上真正。
四、兩造爭執之事項：㈠原告訴請確認就系爭土地有耕地三七五減租條例第15條所定
之優先承買權存在，有無理由？㈡原告依耕地三七五減租條例第13條規定請求被告李乙凡償還
改良系爭土地之費用200萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告訴請確認就系爭土地有耕地三七五減租條例第15條所定
之優先承買權存在，有無理由？⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104 條定有明文。又出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104 條第2 項之規定，於前項承買承典準用之。
土地法第107 條亦有明文。次按，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。耕地三七五減租條例第15條第1 項、第3 項定有明文。耕地三七五減租條例為土地法之特別規定，應優先於土地法之規定適用。是以，如出租人非因出賣，而係因贈與為原因讓與土地所有權予第3 人，即無上開條文適用之餘地，自不待言。
⒉復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。另按關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度台上字第387號判決意旨參照）。再按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段定有明文，是通謀虛偽所為之意思表示固應屬無效，惟原告主張被告間就系爭土地之贈與及移轉所有權行為，乃為通謀虛偽意思表示，既為被告李乙凡所否認，且系爭土地於96年8 月1 日係以96年5 月21日贈與為原因自被告姜斌方及姜怡方移轉所有權登記予被告李乙凡，已有土地登記謄本及異動索引足佐，揆諸上開說明，原告應就被告間就系爭土地之贈與行為及移轉所有權行為，係通謀虛偽意思表示所為，負舉證之責。
⒊經查，原告上開主張，固據其提出訴外人即原告之夫游正勝
與訴外人即被告李乙凡之妻阿娟對話之錄音光碟與譯文為證（見本院卷第47頁、第68頁反面）。觀諸上開對話譯文內容：
「游正勝：接近六分（地）？阿娟：對。
游正勝：那妳跟他買多少（錢）？阿 娟：一分地也要一百（萬）。
游正勝：喔，要一百（萬）。阿妳錢都還（給）完了？阿 娟：都還（給）了，算說，第一（期）款（給）多少、第二（期）款（給）多少、尾款都辦到好，都在代書那」等語。
則原告所提出錄音譯文，雖述及阿娟有向第三人購買面積約六分之土地，並有給付買賣價金，惟就出賣人、買賣價金、土地標的、出售日期等情究係為何，均未敘明，自難憑原告及被告李乙凡之配偶間上開對話內容率予認定被告間就系爭土地於96年5 月21日之贈與行為及96年8 月1 日之移轉所有權登記行為均係屬通謀虛偽意思表示而無效。此外，原告復未能舉證以實其說，原告上開主張，自非可採。
⒋準此，被告姜斌方及姜怡方將系爭土地移轉所有權登記予被
告李乙凡既係贈與而非買賣，則原告主張其有優先承購權，被告姜斌方及姜怡方未依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定以書面通知原告行使優先承買權，該買賣行為即不得對抗承租人即原告等等，核非有據。
㈡原告依耕地三七五減租條例第13條規定請求被告李乙凡償還
改良系爭土地之費用200 萬元，有無理由？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項前段分別定有明文。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅（最高法院80年台再字第15號判例參照）。又所謂不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者而言。另承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。次按，承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之，其特別改良事項及用費數額，應以書面通知出租人，並於租佃契約終止返還耕地時，由出租人償還之。但以未失效能部分之價值為限。前項所稱之耕地特別改良，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者。耕地三七五減租條例第13條定有明文。是以，耕地三七五減租條例第13條之適用乃以終止租佃契約，且承租人應以書面通知出租人為前提。
⒉原告固主張陸續花費之整地費用數額約有300 萬元並僅請求被告李乙凡返還200 萬元等語。惟查：
⑴證人游振德於本院另案審理中到庭證稱：53地號及53之5 地
號土地全部都由我個人使用耕作，我自十幾年前起就使用至今，我是向陳秀月承租。．．．大約於82、83年起有向陳秀月承租系爭53之5 地號土地且每年租金67萬元都交給陳秀月，目的是為了種植蔬菜，伊不認識姜胡梳、姜斌方、姜萬浦、姜怡方、李乙凡等5 人，該5 人也不知道伊向陳秀月承租系爭53之5 地號土地。至101 年5 月間，由於伊知道李乙凡要向陳秀月取回系爭土地，由於系爭土地是陳秀月向李乙凡承租後再轉租給伊，陳秀月向伊表示要賺30萬元，所以伊只交30 萬 元予陳秀月，其餘37萬元未給陳秀月是因怕李乙凡將系爭土地取回後，伊若把67萬元給陳秀月會造成一場空，嗣於10 1年農曆10月間，李乙凡太太至系爭土地叫伊把其餘37萬元租金匯給李乙凡等語（見本院101 年度訴字第269 號卷第39頁、第144 頁至第151 頁）。
⑵另原告將系爭土地轉租予游振德種植高麗菜等作物，於97年
之前原告與游振德間的租金關係均以口頭約定，至97年間始訂有書面，起初租金每年為40萬，97、98、99年之租金均為70萬元，100年起至今之租金每年為67萬元；被告李乙凡於101年11月間收受游振德所支付37萬元，且游振德有支付原告自102年1月1日起至102年12月31日止之30萬元租金等情，亦為原告與被告李乙凡不爭之事實（見本院卷第114頁）。⑶綜上，足認系爭土地之現耕作人並非與被告李乙凡有系爭租
約存在之承租人即原告，而係經由原告轉租予第三人即游振德耕作。是被告李乙凡抗辯原告於承租系爭土地期間，有將系爭土地轉租予游振德耕作使用而不自任耕作情形，堪足採信為真正。則系爭租約因原告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，未自任耕作，已當然失其效力，無待被告李乙凡另為終止之意思表示，原告與被告李乙凡就系爭土地之租賃關係因而歸於消滅。又系爭租約既非經被告李乙凡終止而消滅，揆揭上開說明，被告李乙凡自無庸返還上開費用。⑷況且，原告已自承未以書面通知出租人上開特別改良事項及
用費數額等語，顯與耕地三七五減租條例第13條第1 項之規定不符，原告尚難據此請求被告李乙凡償還200萬元。
⒊基上，原告主張依耕地三七五減租條例第13條第1 項之規定
，請求被告李乙凡償還土地特別改良費用200 萬元，亦屬無據。
六、綜上所述，原告先位聲明：㈠確認原告就被告李乙凡與被告姜斌方及姜怡方所定買賣契約有同一條件之優先承買權存在。㈡被告李乙凡應將系爭土地於96年8 月1 日經南投縣埔里地政事務所96年5 月21日贈與為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告姜斌方及姜怡方所有。㈢被告姜斌方及姜怡方應將系爭土地，按被告姜斌方及姜怡方與被告李乙凡所定買賣契約同一條件與原告訂立書面買賣契約，並於原告履行買賣契約義務後，將系爭土地移轉登記予原告；及備位之訴請求被告李乙凡應給付原告200 萬元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。
八、本件係因耕地租佃發生爭議，由南投縣政府耕地租佃委員會依法調處而未成立，並由南投縣政府移送本院，依耕地三七五減租條例第26條第1 項規定，免收裁判費用，此外，本件復無其他訴訟費用之支出，爰不另為訴訟費用負擔之諭知。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳法 官 鄭順福以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官 李惠穎