臺灣南投地方法院民事判決 102年度重訴字第86號原 告 吳文維訴訟代理人 蘇勝嘉律師被 告 林維谷訴訟代理人 鐘政豐被 告 林維禎訴訟代理人 林政宏
林曉彤吳碧青被 告 林益輝
王麗娟上列當事人間確認土地優先購買權存在事件，本院於中華民國103年10月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查，原告主張基於承租人地位，就本院101 年度司執字第22373 號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）所拍賣之坐落南投縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（重測前分別為南投縣○○鄉○○段○○○段000 000000
0 000地號，下稱系爭土地）之優先承買權存在，被告則否認原告有優先承買權存在，是兩造就原告對於系爭土地有無優先承買權存在有所爭執，致原告買受系爭土地所有權之私法上地位，有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以確認判決加以除去，應認原告提起本件確認對系爭土地優先承買權存在之訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、本件被告林維谷、林益輝、王麗娟均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：㈠系爭土地與毗鄰之南投縣○○鄉○○○段○○○號土地（重測
前為南投縣○○鄉○○段○○○段000 ○0 地號，所有權人為訴外人吳哲源）、南投縣○○鄉○○○段○○○號土地（重測前為南投縣○○鄉○○段○○○段000 地號，所有權人為訴外人劉順霞）、南投縣○○鄉○○○段○○○號土地（重測前為南投縣○○鄉○○段○○○段000 地號）等共計5 筆土地，自民國75年開始即由訴外人吳哲源、劉順霞共同使用收益，供作中興養蜂場及養鹿場之使用，並於其上建造未經保存登記之養鹿場一座。系爭土地之所有權屢經輾轉變更，其中權利範圍1/2 經被告林維谷、林維禎及訴外人林秀丹共同繼承後，應有部分各為1/6 ，其餘應有部分1/2 則由吳哲源取得，然系爭土地仍由吳哲源、劉順霞繼續占有使用作為養鹿場，迄92年間為止。吳哲源、劉順霞於92年間與原告簽立土地租賃合約，由吳哲源、劉順霞將系爭土地以及南投縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號土地等5 筆土地，連同坐落其上之養鹿場、養蜂場等硬體設施，一併出租予原告作為農牧之用，約定每年租金為新臺幣（下同）10,000元（下稱系爭租賃關係）。吳哲源、劉順霞並將對於系爭土地之使用收益包含養鹿場之經營等，全數交由原告經營，租期至105 年12月30日止。
㈡系爭執行程序之拍賣階段，本院民事執行處雖曾於102 年8
月28日以司執字第22373 號執行命令除去租賃權，惟除去租賃權僅係為便利拍賣後之點交，並不影響實質上租賃關係之存續，原告本於承租人身分所享有之優先承買權，即不受影響。原告為系爭土地之承租人，自得於系爭執行事件之執行程序行使優先承買權，爰依土地法第104條第1項前段、民法第426條第1項前段之規定提起本件訴訟，並聲明：確認原告對系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先承買權存在。
二、被告則抗辯略以：㈠被告林維禎部分：
⒈系爭土地為被告與吳哲源、劉順霞共有，在法律上被告應有
優先承買權，且於系爭執行事件之執行程序中經法院通知優先承買，原告主張之優先承買權，僅止於南投縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地，並不包含系爭土地。且原告並非承租人或出租人，而無土地法第104 條之適用；縱系爭租賃關係存在，也已於102 年8 月28日經本院民事執行處之命令除去，拍賣當時原告已不具任何承租人之身分。
⒉因系爭土地先前曾經法院拍賣，由被告林維禎父親即訴外人
林高與訴外人蘇美靜合夥輾轉向拍定人購得，由林高取得應有部分1/2 。因系爭土地其餘應有部分1/2 為原告父親即吳哲源以不正當方法取得，林高因而於76年時以訴外人吳哲郎及吳哲源為被告，提起拆屋還地訴訟，經臺灣臺中地方法院76年度訴字第891 號、臺灣高等法院臺中分院76年度上字第362號、最高法院76年度台上字第2491號判決林高勝訴確定。
⒊因吳哲源、劉順霞占有使用系爭土地，非屬和平使用，被告
林維禎曾多次口頭告知吳哲源、劉順霞不要再持續占用外，另曾於103 年6 月10日委託訴外人彭裕皇，在系爭土地之欄杆上懸掛告示牌及掛鎖，但遭吳哲源及原告共同阻攔，雖經員警到場並留下相關資料，但彭裕皇所懸掛之告示牌及掛鎖，仍於當晚遭不明人士拆除。
⒋依原告提出之土地租賃合約書，係簽立於101 年1 月1 日，
雖載明因地籍重編另立合約，但至多僅能證明101 年1 月1日起之租貸關係，尚無法證明92年3 月至100 年12月31日期間，該租賃關係早已存在；且土地租賃合約書是否真實，亦值懷疑。又原告稱系爭土地係作為養鹿場之用，但對於養鹿時間之說詞前後反覆，且養鹿場目前呈現閒置狀態，環境髒亂不堪，亦與常理有違。並聲明：如主文第1 項所示。
㈡被告林維谷未於言詞辯論期日到場，據其之前於準備程序期
日到場所為之聲明及陳述略謂：原告就系爭土地並無優先承買權，被告主張優先承買。並聲明：如主文第1 項所示。㈢被告林益輝未於言詞辯論期日或準備程序期日到場，據其提
出之書狀所為之聲明及陳述如下：對於原告主張對系爭土地具優先承買權，逕由本院依法處理。
㈣被告王麗娟部分：
被告王麗娟未於言詞辯論期日或準備程序期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、原告與被告林維禎不爭執之事項：㈠系爭土地於100 年地籍重測前，分別為南投縣○○鄉○○段
○○○段000 ○00號、南投縣○○鄉○○段○○○段000 ○00號。
㈡系爭土地之所有權幾經輾轉變更，其中1/2 權利範圍經被告
林維谷、林維禎及林秀丹共同繼承後，應有部分各為1/6 ，應有部分1/2 由吳哲源取得。
㈢系爭土地以及南投縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○號土地
等合計5 筆土地，自60幾年開始，即由吳哲源、劉順霞共同使用收益，並於其上開設養蜂場與養鹿場。
㈣系爭執行事件之執行程序經本院民事執行處進行特別變賣程序後之減價拍賣，由被告林益輝、王麗娟應買而拍定。
㈤被告林維谷曾提出民事聲明第三人優先承買異議說明，被告
林維禎曾提出民事陳述意見狀，被告林益輝、王麗娟曾共同提出民事陳述意見狀，否認原告之優先承買權。
四、兩造爭執事項：㈠被告林維谷、林維禎及林秀丹因繼承取得系爭土地應有部分
各1/6 後，對於吳哲源、劉順霞占有使用、管理系爭土地，是否予以干涉？吳哲源、劉順霞是否仍繼續占有使用系爭土地作為養鹿場之用，迄92年間為止？㈡原告與吳哲源、劉順霞就系爭土地是否存有租賃關係？㈢原告主張本於承租人地位之優先承買權，是否存在？
五、本院之判斷：㈠按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一
不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力，故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上設定地上權或其他以使用為目的之物權，或成立租賃關係，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去或終止，依無地上權或無租賃狀態拍賣，此乃民法第866 條第
1 、2 項規定之所由設。是以法院依該條項規定裁定除去地上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權或租賃關係被除去或終止者，依強制執行法第98條第2 項但書規定，不隨同不動產之拍賣而移轉，執行法院發給權利移轉證書時，仍應依職權通知地政機關塗銷該地上權之登記（同法第11條第1 項），並應認該地上權或租賃關係已失其存在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人自不得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權（最高法院100 年度台上字第80
2 號判決意旨參照）。㈡查系爭土地吳哲源、劉順霞之應有部分於81年6 月29日設定
本金最高限額24,000,000元之抵押權（下稱系爭抵押權）予債權人即訴外人泛亞商業銀行股份有限公司，嗣於98年7 月15日讓與訴外人通寶資產管理股份有限公司，101年7月26日再讓與訴外人元大國際資產管理股份有限公司（下稱元大公司）；原告則於本院民事執行處101年11月22日前往系爭土地執行查封時，在場陳稱與吳哲源、劉順霞就系爭土地定有租約，自92年3月間開始使用（即系爭租賃關係）；因系爭土地於系爭執行事件中，經第二次拍賣，無人應買，本院民事執行處乃於102年8月28日投院平101司執謙字第2237 3號執行命令，以系爭租賃關係影響抵押權為由，除去系爭租賃關係之原告租賃權後拍賣，並由被告林益輝、王麗娟於102年11月6日特別變賣程序後之減價拍賣時應買而拍定等情，分別有系爭執行事件卷附土地登記第二類謄本、查封筆錄、本院執行命令及拍賣不動產筆錄（成立）等件可參，應堪認定。姑不論系爭租賃關係是否確實存在，因原告自承系爭租賃關係成立於92年3月間即系爭抵押權設定之後，本院民事執行處乃依法除去原告之租賃權後拍賣之，依上開說明，系爭租賃關係已失其存在，原告自不得對元大公司或被告林益輝、王麗娟主張租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權。原告以系爭土地承租人地位主張優先承買，自不足採。
㈢原告雖復主張：執行法院裁定除去租賃權不得優先承購，僅
形式上除去以提高應買意願、便於拍賣，故非實質上除去，如法院可實質除去租賃權，承租人未收到通知不能即時聲明異議的話，將使承租人主張優先承買權之規定形同具文等等。然查，並非設定抵押權之土地有租賃關係存在，一律均得除去，依民法第866 條第1 、2 項規定，僅限於租賃關係成立於不動產設定抵押權之後，法院方得除去或終止後拍賣之，不至發生如原告所稱，使承租人優先承買權形同具文之情形。另依民法第758 條規定之不動產物權採登記生效主義，不動產抵押權需經設定登記之公示方法方生效力，則成立於後之不動產承租人於與土地所有權人締結租賃契約時，已可知悉該不動產曾設定有抵押權存在，即得預見若將來不動產遭抵押權人聲請執行時，有除去租賃關係之可能，縱然不動產承租人未收受除去租賃權之通知，亦不得以未受通知而不及聲明異議為由，主張法院除去租賃權之行為不合法。況查，本件系爭執行事件業於102 年8 月30日將除去原告租賃權之執行命令送達予原告，有系爭執行事件卷附送達證書足佐，並無原告所稱不能即時聲明異議之情。是以，系爭執行事件依民法第866 條規定除去原告之租賃權，並不致造成承租人優先承買權之規定成為具文，原告上開主張容有誤會，併此敘明。
六、綜上所述，系爭租賃關係成立於系爭抵押權設定登記之後，本院民事執行處乃依法除去原告就系爭土地之承租權，系爭租賃關係已失其存在。從而，原告依土地法第104 條第1項前段、民法第426 條第1 項前段之規定，請求確認原告對系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先承買權存在，乃無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
民事第二庭審判長法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳法 官 林奕宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
書記官 林儀芳