臺灣南投地方法院民事判決 103年度簡上字第16號上 訴 人 陳昇輝被 上訴人 黃朝聰訴訟代理人 蘇勝嘉律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國103年2月20日本院南投簡易庭102年度投簡字第269號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於103年10月1日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決命上訴人給付超過新臺幣壹拾貳萬壹仟陸佰肆拾玖元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張略以：ꆼ被上訴人於民國102 年3 月16日與上訴人簽訂不動產買賣契
約書（下稱系爭買賣契約），向上訴人買受坐落南投縣南投市○○○段○○○○○ ○號、面積83平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為新臺幣（下同）2,852,212 元，被上訴人已依約給付全部價金，雙方並於102年5 月7 日完成系爭土地所有權移轉登記。然南投縣南投地政事務所（下稱南投地政）依上訴人申請就系爭土地進行複丈，結果發現系爭土地登記面積與圖面實算面積不符，被上訴人乃於102 年5 月14日以臺中英才郵局第768 號存證信函（下稱系爭存證信函）向上訴人主張減少價金，上訴人於翌日收受系爭存證信函，竟置之不理，復經本院南投簡易庭囑託南投地政勘測系爭土地後，確定系爭土地實算面積僅為78平方公尺，較土地登記謄本上所登記面積83平方公尺，短少5平方公尺，已符合內政部編定之預售屋買賣契約書範本第5條第3款規定，不動產買賣契約中因買賣標的面積誤差超過3%，屬重大之瑕疵而足以構成買方得單方解除契約之事由，即已構成物之瑕疵。且系爭土地之使用分區為住宅區，建蔽率為60%、容積率為200%，被上訴人因系爭土地面積短少將致減少建物面積達1.452坪，則被上訴人可得使用收益之範圍必將減少而顯已影響系爭土地之價值，系爭土地面積短少已足以使其價值有所欠缺而構成物之瑕疵之情形。
ꆼ另依系爭買賣契約第3條所約定：「付款方式：（83㎡×0.3
025×113,600=2,852,212元）」，足證兩造就系爭土地買賣係按系爭土地之面積大小計算買賣價金，並非以整筆土地議價或按土地現狀為買賣，故上訴人自當交付與上開買賣價金對價相當之土地面積予被上訴人，始得謂上訴人已依契約約定內容履行其民法第348條第1項規定之義務。且兩造係於交付尾款當天（即102年5月10日）經承辦系爭土地買賣、過戶事宜之地政士即蔡特學告知後，始得知系爭土地確實有面積短少之情事，然上訴人堅持被上訴人必須依照契約約定給付全部價金，隨即離開現場，被上訴人為避免因不履行給付尾款之義務，遭上訴人依系爭買賣契約第5條沒收已支付之款項，只好先依約給付全部尾款後，再於102年5月14日寄發系爭存證信函予上訴人主張行使減少價金請求權，故被上訴人既已依法行使減少價金請求權，上訴人於同月15日收受，自得向上訴人請求返還短少面積部分價金之不當得利。況依民法有關買賣之規定，除民法第365條有關減少價金請求權之消滅時效及除斥期間之規定外，並無明文限制買受人必須在買賣雙方之給付義務履行完畢前始得行使減少價金請求權。故被上訴人自得依民法第359條之規定，請求減少價金171,820元【計算式：2,85 2,212÷83×5＝171,820】。
ꆼ被上訴人行使減少價金請求權無需上訴人同意即生效力，被
上訴人一旦行使減少價金請求權，上訴人於其減少之範圍內，即無價金之請求權存在，則上訴人無法律上原因溢收本件短少面積部分之買賣價金而受利益，致被上訴人受損害。爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟請求上訴人附加利息返還其所溢收之價款，並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人171,820元及自102年5月15日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人未於言詞辯論期日到場，據其前於準備程序時及原審到場所為之聲明及陳述略如下：
ꆼ系爭買賣契約成立時，兩造並不知悉系爭土地有面積不足之
瑕疵，故契約約定於系爭土地辦理鑑界後，方進行土地所有權變更登記，則被上訴人向上訴人承購系爭土地時，乃依土地謄本記載面積為83平方公尺。但因擔心有界址糾紛，所以被上訴人要求申請土地複丈，雙方乃委由蔡特學向南投地政申請土地鑑界，而蔡特學並未將鑑界結果交付上訴人，故上訴人並不知鑑界結果。被上訴人明知土地面積有增減，被上訴人本即可依系爭契約第4條第5項解除系爭買賣契約，卻仍將登記文件交由蔡特學送至南投地政辦理過戶登記，並同意交付尾款，因被上訴人並無保留減少價金之意思，則依信賴保護原則及民法373條之規定，系爭土地面積不足之瑕疵，即應由被上訴人承受。況兩造於系爭買賣契約成立，依約辦理鑑界後土地所有權移轉登記前，買受人即被上訴人已知悉系爭土地有面積較土地登記簿少之瑕疵存在，則依民法355條規定，出賣人即上訴人就系爭土地亦不負擔保責任，被上訴人自不得再主張減少價金。
ꆼ依中央法規標準法第16條之規定，特別法優於普通法。且土
地法第43條明文規定，依土地法所為之登記，有絕對之效力。本件系爭土地之土地登記所有權部，於買賣所有權移轉前後，面積均為83平方公尺，並未變更。本件系爭土地買賣既已完成登記、交付價金，顯已完成契約約定之事項，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
四、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法，判決上訴人應給付被上訴人171,820元及自102年5月15日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：ꆼ兩造於102年3月16日簽訂不動產買賣契約書即系爭買賣契約
，被上訴人向上訴人買受上訴人所有坐落南投縣南投市○○○段○○○○○○號、面積83平方公尺、權利範圍全部之系爭土地，約定買賣價金為2,852,212元。其中契約第3條付款方式記載：（83㎡×0.3025×113,600元）＝2,852,212元。
ꆼ被上訴人已將上開買賣價金交付上訴人受領，雙方並於102年5 月7 日完成系爭土地所有權移轉登記。
ꆼ上訴人於買賣期間委託蔡特學向南投地政申請系爭土地鑑界
，經該所複丈後，於102年4月29日發函通知蔡特學，該函說明二記載：本案南投市○○○段○○○○ ○○號土地之登記面積與圖面實算面積之較差，核與地籍測量實施規則第243條規定不符，併予函知。
ꆼ被上訴人於102 年5 月14日以臺中英才郵局第768 號存證信函即系爭存證信函向上訴人主張減少價金。
ꆼ系爭土地登記面積為83平方公尺，經原審會同兩造至現場履
勘並囑託南投地政測量，實測面積為78平方公尺，較登記面積減少5平方公尺，超過內政部編定之預售屋買賣契約書範本第5條第3款規定3%之誤差範圍。
六、兩造爭執事項：ꆼ系爭土地實際面積較登記面積為少是否構成物之瑕疵？ꆼ被上訴人主張按短少之面積減少價金，請求上訴人返還不當
得利，是否有理由？
七、本院之判斷：ꆼ系爭土地實際面積較登記面積短少而逾法定公差，已構成物之瑕疵：
ꆼ按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73 年 台上字第1173號判例參照）。另參酌內政部編定之預售屋買賣契約書範本第5 條第3 款規定：「前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約」之精神，若買賣土地之登記面積與實際面積誤差超過3%者，買受人即可解除契約，本於舉重明輕法理，應認此等誤差已屬民法第354 條之瑕疵，買受人亦得請求減少價金。
ꆼ查系爭買賣契約約定：上訴人將其所有坐落南投市○○○段
○○○○○○號土地、面積83㎡、持分全部出售予被上訴人，買賣價款合計2,852,212元，並於系爭買賣契約第3條記載付款方式：（83㎡×0.3025×113,600元）＝2,852,212元，有系爭買賣契約附於原審卷可佐（見原審卷第9、10頁）；另依證人即承辦系爭土地買賣過戶登記之地政士蔡特學於原審103年2月6日言詞辯論時證稱：系爭不動產買賣契約書係伊擬的，簽約當時在場之人有伊、買方及買方的父親、賣方的父親及仲介柯先生，每坪單價為113,600元，總價款為2,852,212元，伊有詢問土地是否需要鑑界，並約定如果鑑界後與鄰地有界址糾紛無法排除，本件契約就解除，當時沒有想到土地面積會有問題，簽約當天上訴人未到場，故於事後請上訴人在契約書第2頁補簽授權其父親為代理人之簽名；鑑界當天上訴人及其父親、被上訴人及其父親、配偶仲介黃小姐都在場，測量人員當場有告知發現土地面積與謄本登記面積不符，且超出公差，但不確定，須回辦公室以電腦詳細計算才能確定，伊即詢問兩造，如果面積有超過公差，是否在支付尾款時依照比例扣除，上訴人父親有同意，伊不清楚上訴人有無聽到伊與他父親的對話，但伊認為伊向上訴人父親講就可以了，因為上訴人有授權他父親處理，由於鑑界的時間延誤，所以等到5月10日才交付尾款，在交付尾款之前，伊收到102年4月29日複丈成果通知書，伊到地政事務所詢問測量員短少的面積是多少，測量員以電腦計算後，告知是78點多，約79平方公尺，伊即隨手拿筆在地政事務所通知函上記載電腦計算面積為79平方公尺，伊即與兩造相約在5月10日交付尾款，打算付尾款時再跟兩造協商面積減少的事情，伊是在收到複丈成果圖後約1、2天辦理過戶送件，並於送件後向測量員確定土地面積，在交付尾款當天，上訴人未到場前，伊有先向被上訴人及其父親提到雙方是否以協商的方式處理，被上訴人是ＯＫ，嗣上訴人到場，伊向上訴人提起面積減少的事情，上訴人要求依契約記載支付尾款，拒絕減少價金的協商，即離開現場，被上訴人表示先將尾款付清再處理後續減少價金事宜，仲介人員即打電話給上訴人父親，請上訴人到伊事務所領尾款，上訴人到事務所後，因為雙方氣氛很僵所以沒有再說什麼話，被上訴人父親就去郵局辦理匯款等語（見原審卷第73頁背面至74頁）。是由兩造就系爭土地買賣所簽立之系爭買賣契約之內容及上開證人證詞，可知系爭土地買賣價金係按土地面積83平方公尺換算坪數後以每坪113,600元計算，即按面積計算價金，而非以整筆土地議價或按土地現狀為買賣，上訴人即應交付與上開對價相當之土地面積予被上訴人。
ꆼ然系爭土地經原審現場履勘並囑託南投地政測量結果，實際
面積為78平方公尺，較登記面積短少5 平方公尺，超過法定公差1.46平方公尺【依1/500 比例尺之複丈成果圖基準，計算式：(0.10 ＋0.02×4 √83) ×√83＝1.46】，有原審勘驗筆錄及南投地政複丈日期102 年12月5 日複丈成果圖附卷可參（見原審卷第58至59頁、第63頁）。考量土地面積為一般人決定土地價值之主要因素之一，且關乎土地所有人使用收益之範圍，土地面積與約定不符或短少，足使土地之交易及使用價值降低，且系爭土地短少之面積非微，每坪交易價金復達113,600元，並非低廉，其面積短少當足使其價值及效能有所欠缺而構成物之瑕疵。上訴人雖援引土地法第43條及民法第373條、第355條，抗辯土地登記有絕對效力，且於系爭土地移轉登記予被上訴人前，被上訴人即已知悉系爭土地有面積較土地登記簿短少之瑕疵存在，上訴人不負擔保責任等等。惟土地法第43條所規定之登記絕對效力，乃係賦予登記事項絕對真實之公信力，以保護第三人之合理信賴，非出賣人得引為對抗買受人已履行契約契約義務，進而免除出賣人物之瑕疵擔保責任，縱因地政機關登記錯誤，致土地登記簿所載之土地面積大於實地面積，亦僅生地政機關事後得否依職權或依申請為更正登記之問題，並不涉及私權爭執之事項；民法第373條乃係關於買賣標的物之利益及危險承擔之規定，與是否免除出賣人應負擔物之瑕疵擔保責任無涉；民法第355條則明白規定為，買受人於契約成立時，知悉買賣標的物有同法第354條第1項所稱之瑕疵，方免除出賣人之擔保責任，然本件被上訴人於系爭買賣契約成立時，並未知悉系爭土地存有實際面積短少之瑕疵，而與該條之免除要件不符。上訴人援引上開條文抗辯無須負擔出賣人物之瑕疵擔保責任，容有誤會。
ꆼ上訴人既因系爭買賣契約有交付與按每坪113,600元計算，
合計2,852,212元對價相當之土地面積予被上訴人之義務，而系爭土地實際面積較登記面積短少達5平方公尺，短少超過內政部編定之預售屋買賣契約書範本第5條第3款所規定法定公差即1.46平方公尺，本於舉重明輕法理，被上訴人自得主張上訴人應就系爭土地面積短少負瑕疵擔保責任，並依民法第359條請求減少價金。
ꆼ被上訴人主張按短少之面積減少價金，請求上訴人返還不當
得利，是否有理由？ꆼ按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，
一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。
民法第179條、第182條第2項定有明文。
ꆼ查本件被上訴人已於102 年5 月14日以系爭存證信函向上訴
人主張減少價金等情，為兩造所不爭執，且系爭存證信函於翌日即102年5月15日送達上訴人一節，復有系爭存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執足參（見原審卷第17至19頁、第
21 頁），則自收受系爭存證信函時起，上訴人就系爭買賣契約所得請求之價金即已減少，上訴人就該減少之價金即無價金請求權存在，受領該部分買賣價金，自屬欠缺法律上原因，且致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係請求上訴人返還溢領之價金。
ꆼ上訴人雖抗辯被上訴人明知土地面積有增減，仍同意將登記
文件交由蔡特學送至南投地政辦理過戶登記，並給付價金，自不得再主張減少價金等等。然依蔡特學上開證述，其係在收到南投地政複丈成果圖後約1、2天辦理系爭土地過戶送件，而該所函文僅記載土地登記面積與圖面實算面積不符，並未載明其增減之面積，蔡特學乃於送件後向測量員確定其面積，並在交付尾款當天，始告知被上訴人面積短少之情等語，難認被上訴人有明知面積短少仍同意過戶之情形。況縱然被上訴人明知系爭土地實際面積短少，亦僅能認被上訴人不行使契約解除權，尚難認有拋棄減少價金請求權之意。此外，系爭買賣契約書第3條約定之付款方式，尾款應於所有權移轉登記完竣後3日內現金交付，被上訴人於102年5月10 日交付尾款當日尚未及向上訴人行使價金減少請求權，其於系爭土地過戶後交付尾款，乃履行契約之約定，否則上訴人即得依契約第5條，以被上訴人不履行按約分期交付價款為由，沒收已付之價款充作違約金。是被上訴人於行使價金減少請求權之前，仍有依約給付價款之義務，於行使後，該部分債之關係方溯及失其效力，是本件亦無民法第180條第3款所定被上訴人於給付當時明知無給付之義務仍任意給付而不得請求返還之情形；上訴人上開抗辯，自不足採。
ꆼ按地籍測量，依不同機關測量人員及所使用之儀器施測，容
許面積在一定公差範圍之誤差。再參酌內政部編定之預售屋買賣契約書範本第5條第3款規定3%之法定公差，乃屬容許之誤差範圍，買受人本於買賣土地之登記面積與實際面積誤差超過3%時，方得以物之瑕疵擔保責任主張解除契約；買受人若不欲行使契約解除權，欲主張減少價金者，因在3%之法定公差範圍內屬容許之誤差，則買受人僅能在超過3%法定公差部分，請求減少價金。查系爭土地實際面積短少登記面積達5平方公尺，而系爭土地之法定公差面積為1.46平方公尺，已如上述，從而，本件依原審囑託南投地政測量人員施測所得為依據，於允許之公差範圍不應計算歸上訴人負責，即超出公差1.46平方公尺部分，始得謂為上訴人所交付系爭土地面積與土地登記謄本所載面積減少之確數。則被上訴人僅得請求減少3.54平方公尺部分之價金【計算式：5-1.46＝3.54】，依兩造約定付款方式之價金計算，被上訴人得請求減少之金額為121,64 9元【總價金2,852,212元÷83㎡×3.54㎡＝121,649元，元以下四捨五入】。上訴人自收受系爭存證信函之日即102年5月15日起，就121,649元部分之價金即無價金請求權存在，上訴人受領121,649元部分，自屬欠缺法律上原因，且致被上訴人受有損害，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還溢領之金額121,649元部分及自
102 年5月15日起依法定利率即年息5%計算之利息，即屬有據。
八、綜上所述，被上訴人依減少價金請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人121,649 元及自102 年5 月
15 日 起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求範圍，為無理由，應予駁回。原審就被上訴人之請求超過121,649 元本息部分，為被上訴人勝訴之判決，尚有未合。上訴論旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決該部分廢棄，改判如主文第二項所示。至原審關於命上訴人給付121,
649 元本息並依職權宣告假執行部分，經核於法洵無違誤，上訴論旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與本院前開判斷結果不生影響，無逐一審酌論列之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 15 日
民事第一庭 審判長 法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳法 官 林奕宏以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 10 月 15 日
書記官 林儀芳