臺灣南投地方法院民事判決 103年度簡上字第90號上 訴 人即追加原告 林妍均訴訟代理人 王清泉被 上訴人即追加被告 林玉蘭上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於民國103 年10月30日本院南投簡易庭103 年度投簡字第346 號第一審民事簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105 年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆萬陸仟伍佰捌拾陸元，並自民國
105 年2 月4 日起至返還坐落南投縣○○鎮○○段000 0000 地號土地之日止，按月給付上訴人新臺幣貳仟壹佰壹拾柒元。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。民事訴訟法第446 條第1 項定有明文，依同法第436 條之1 第3 項規定，於簡易訴訟第二審程序亦有準用。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，為同法第255 條第1 項第2 款所明定。經查：本件上訴人起訴，原依民法第767 條規定，請求被上訴人將坐落南投縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上如附圖即南投縣草屯地政事務所複丈日期民國103 年9 月11日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號A 部分，面積90.69 平方公尺之鐵架造雨棚、編號B 部分，面積171.67平方公尺之3 層樓RC建物、編號C 部分，面積17.75 平方公尺之採光罩、編號D 部分，面積38.35 平方公尺之鐵架造遮雨棚、編號E 部分，面積
21.06 平方公尺之儲藏室（下合稱系爭地上物）拆除，並將土地返還原告，嗣於104 年10月21日言詞辯論期日慮及倘系爭地上物非無權占有285 地號土地，即有酌定租金及給付租金之必要而當庭追加備位聲明為：請法院酌定被上訴人占用上訴人土地之租金等語，復於105 年2 月24日將租金金額特定為：被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）998,280 元，及自105 年2 月4 日起至搬遷之日止，按月給付上訴人45,376元（見本院卷一第156 頁背面、第204 頁），核上訴人追加備位聲明，係以系爭地上物占用上訴人系爭土地為基礎事實，核與先位之訴之基礎事實相同，訴訟資料可相互為用，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠坐落南投縣○○鎮○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下合稱系爭
土地），經上訴人於103 年3 月26日向鈞院民事執行處拍定而於同年4 月3 日登記取得所有權，惟被上訴人於系爭土地上建有如附圖所示：編號A 部分，面積90.69 平方公尺之鐵架造雨棚、編號B 部分，面積171.67平方公尺之3 層樓RC建物、編號C 部分，面積17.75 平方公尺之採光罩、編號D 部分，面積38.35平方公尺之鐵架造遮雨棚、編號E部分，面積
21.06平方公尺之儲藏室等系爭地上物，並無合法占用權源，爰依民法第767條之規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，返還系爭土地。
㈡系爭地上物中如附圖所示編號B 部分之3 層樓RC建物（下稱
系爭建物）於79年間為傅秀男所建，傅秀男於83年（陳報狀誤載為81年）死亡後，系爭建物由被上訴人繼承，系爭土地由訴外人傅永吉繼承（嗣於104 年9 月8 日改稱系爭土地及建物皆由傅秀男之子傅永吉繼承），拍賣公告上記載系爭土地無償借予被上訴人使用並不實在，又系爭土地由上訴人經由法院拍賣取得，被上訴人與傅永吉間之租賃、借貸關係均不存在。
㈢被上訴人無權占有上訴人所有系爭土地，上訴人先位聲明主
張拆屋還地，然慮及本院如認被上訴人為有權占有，則追加備位聲明請求被上訴人應自103 年4 月3 日起至105 年2 月
3 日止，以每平方公尺40元市價計付租金共998,280 元予上訴人，及自105 年2 月4 日起至搬遷之日止，按月給付上訴人45,376元。
二、被上訴人辯以：系爭建物係被上訴人與傅秀男一起建造，當時是申請農舍，有建築及使用執照，但未辦理保存登記。系爭土地及建物原本都登記傅秀男名字，傅秀男過世後，土地由兒子即傅永吉繼承，建物於83年3 月12日由被上訴人繼承，至87年始向稅務機關變更納稅義務人在案。其與傅永吉同住時，並未就建物與土地之間之法律關係為約定，土地是傅永吉的，建物是被上訴人的，2 人一起使用。系爭地上物皆為其與傅秀男一起出資興建，上訴人曾開價400 萬元要被上訴人買回系爭土地，明顯有預謀借法拍賺取暴利，被上訴人亦不願向上訴人承租系爭土地。上訴人只有拍賣取得系爭土地，並未買得系爭地上物，本院拍賣公告註明系爭土地不點交，被上訴人所有系爭地上物占用系爭土地為合法占用，上訴人請求拆除系爭地上物，並無理由。
三、原審審酌兩造攻擊防禦方法，認上訴人既於拍定前知悉拍賣公告之內容，則其權利行使係以損害被上訴人為主要目的，且違反誠信原則，駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落285 地號土地上如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E ，總面積339.52平方公尺之系爭地上物拆除，將系爭土地返還上訴人。並於本院追加備位聲明：被上訴人應給付上訴人998,280 元，及自105年2 月4 日起至搬遷之日止，按月給付上訴人45,376元。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原登記為傅永吉所有，系爭土地經債權人台灣新光
商業銀行股份有限公司聲請本院民事執行處102 年度司執字第25630 號強制執行，於103 年3 月26日由上訴人以2,735,
999 元拍定，並於同年4 月3 日登記取得所有權。㈡285 地號土地上有如附圖所示：編號A 部分，面積90.69 平
方公尺之鐵架造雨棚、編號B 部分，面積171.67平方公尺之
3 層樓RC建物、編號C 部分，面積17.75 平方公尺之採光罩、編號D 部分，面積38.35 平方公尺之鐵架造遮雨棚、編號
E 部分，面積21.06 平方公尺之儲藏室。㈢系爭地上物均為未辦保存登記建物。
㈣傅永吉為被上訴人之子。
㈤284地號土地為道路用地。
㈥本院民事執行處102 年度司執字第25630 號拍賣系爭土地之
公告，其使用情形欄註明：「一、據地政人員指界稱：查封之285 地號土地臨路，其上有門牌號碼：南投縣○○鎮○○路○○○ 號未辦保存登記建物1 棟，鐵架造棚架1 座，另有荔枝樹7 棵、松樹3 棵、其餘為空地及雜草、雜木。284 地號土地為既成道路。據債務人稱：285 地號土地上之房屋及鐵架造棚架為其母林玉蘭所有，約20年前建造，土地無償借與其母使用，土地上之松樹及荔枝樹為債務人所有，土地及房屋現為債務人及其家屬使用中，債權人代理人則稱：請求僅就土地查封拍賣。285 地號土地上第三人搭建之房屋及鐵架造棚架占用部分，因有使用借貸關係且非屬本件拍賣範圍，拍定後不點交，其餘部分拍定後依現況點交。284 地號土地為既成道路，拍定後不點交。四、拍賣之285 地號土地上之地上物未一併估價拍賣，地上物占用土地之法律關係由拍定人自理，債務人並應於拍定後自行將土地上之荔枝樹、松樹移除，否則本院一併點交拍定人，不另命補償。」等語。
五、兩造就上開事實不爭執，即應受拘束，本院無庸就上開不爭執之事實，再為調查證據，並得以之為本件判決之基礎。上訴人主張拆屋還地，被上訴人以前詞置辯，經查：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第1120號、83年度台上字第1553號判決意旨參照）。本件拍賣公告雖載明不點交，然僅意謂執行法院不解除債務人或第三人之占有，須拍定人另行訴訟或以他法始能取得占有，並非債務人或第三人即取得權利，得據以對抗拍定人，是上訴人拍定取得系爭土地而為系爭土地所有權人，系爭土地上有如附圖所示之系爭地上物，被上訴人以非無權占有為抗辯，自仍應由被上訴人就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。
㈠系爭土地上如附圖所示編號B 之系爭建物為領有合法使用執
照、建築執照之建物，起造人為傅秀男，有卷附使用執照及建築執照相關資料在卷可憑（見本院卷二全卷），而附圖所示編號A 之鐵架造雨棚、編號C 之採光罩、編號D 之鐵架造雨棚、編號E 之儲藏室等地上物，據被上訴人陳稱，均為其與傅秀男一同出資建造等語（見本院卷一第135 頁、第169頁），而上訴人未為反對之意思表示，堪認附圖所示編號A、B 、C 、D 、E 之系爭地上物，傅秀男均為原始起造人而擁有所有權無訛。又附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 之系爭地上物均位於門牌號碼○○○鎮○○路○○○ 號之圍牆內，分別為系爭建物之附屬物或從物，業據原審及本院會同兩造及地政人員履勘現場無訛，製有勘驗筆錄、現場照片在卷可憑（見原審卷第34至38頁、本院卷一第135 至143 頁、第16
7 至175 頁），堪認附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 等系爭地上物均○○○鎮○○路○○○ 號之範圍。是以，傅秀男之全體繼承人於83年3 月12日所立遺產分割契約書將稅籍編號00000000000號即○○○鎮○○路○○○ 號房屋（原門牌號碼坪林巷24號）分割繼承予被上訴人、系爭土地（原地號：雙冬段平林小段17-15 、17-27 地號土地）分割繼承予傅永吉，核屬土地房屋同屬一人所有，而因分割繼承而分屬不同人所有之情形。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1第1 項定有明文。民法第425 條之1 係88年4 月21日始增訂公布，並於89年5 月5 日施行，依民法債編施行法，固無溯及既往之效力，然而，於88年修法前，實務上亦肯認土地房屋同屬一人所有而分別讓與時，房屋有使用土地之正當權源。此觀最高法院48年台上字第1457號判例意旨：按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地即明，又該判例意旨即為民法第425 條之1 之立法意旨，可見民法第425 條之
1 僅是將法律關係明文化，於修法前之情形亦有適用；又民法第425 條之1 雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。是以，土地及未保存登記建物倘若同屬一人所有，而分別讓與土地所有權或讓與未保存登記建物之事實上處分權，亦包含在民法第425 條之1 法定租賃之解釋範圍內，不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對該房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之使用關係（最高法院88年度台上字第1412號判決意旨參照）。
㈢本件系爭土地及坐落系爭土地上○○○鎮○○路○○○ 號房屋
即圍牆範圍內之系爭地上物原均為傅秀男所有，嗣傅秀男死後，房屋分割繼承由被上訴人取得，系爭土地分割繼承由傅永吉取得，已如前述，而被上訴人陳稱並無與系爭土地所有權人約定房屋使用土地之法律關係為何（見本院卷一第204頁背面），○○○鎮○○路○○○ 號房屋為未辦保存登記建物，既已由被上訴人分割繼承取得，現由被上訴人占有使用，並辦理稅籍變更登記，堪認被上訴人已取得事實上處分權，揆諸上開法條規範意旨，其占有使用系爭土地當包含在民法第425 條之1 法定租賃之解釋範圍內，傅永吉之土地與被上訴人之房屋間有法定租賃關係存在。而強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院80年台抗字第143 號判例意旨參照），是執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，系爭土地為上訴人所拍定，揆諸民法第425 條之1 立法意旨，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，是前手既然有民法第425 條之1 適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該土地者，亦應受民法第425 條之1 之規範，以符事理之平。又系爭土地除系爭地上物坐落外，餘為圍牆內之空地，該空地均為被上訴人使用及必要出入之活動空間，有現場照片在卷可稽，從而，上開租賃關係應及於系爭土地全部，堪可認定。至本院民事執行處拍賣公告上所為如不爭執事項㈥內容之記載，就系爭土地與系爭地上物認定係使用借貸法律關係一節，惟執行法院對實體法律關係並無認定權，本件自不受該認定之拘束，附此敘明。
㈣綜上，被上訴人占用系爭土地有合法權源，上訴人先位聲明
主張被上訴人無權占用系爭土地，請求拆屋還地等語，即非可採。而上訴人先位之訴無理由，本院即應就備位之訴審究之。
次按民法第425 條之1 第1 項前段之租賃關係，其租金數額
當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2 項定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。本件系爭土地之所有權人即上訴人與被上訴人間，推定在房屋得使用期限內，就系爭土地全部有法定租賃關係存在，已如前述，基此，兩造對於租金數額不能達成協議，則上訴人依上開規定，請求本院核定租金數額，即屬有據。又依土地法第110 條第1 項前段、第2 項規定，耕地地租不得超過法定地價百分之8 ；而法定地價，依同法第
148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。而土地申報地價百分之8 ，乃耕地地租之最高限額，非謂必照申報價額百分之8 計算，尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。
㈠系爭土地為風景區之農牧用地及道路用地，西側面臨健行路
，路寬約6 米，附近有住家，鄰近九九峰登山步道，交通便利，系爭地上物為含庭院之透天厝，供被上訴人居住，並利用空地做為外燴使用，本院參酌系爭土地所在之位置，附近交通發達、位處風景區等情，認被上訴人占用系爭土地之租金，應以申報總價額百分之8 計算為適當。
㈡系爭285地號土地，面積1102.42平方公尺，系爭284地號土
地，面積31.99平方公尺，於102年1月申報地價均為每平方公尺280元，有土地登記第二類謄本在卷可佐（詳本院卷一第198至200頁），故上訴人請求自其辦理所有權移轉登記之日即103年4月3日起至105年2月3日止，應給付上訴人46,586元【計算式：（1102.42+31.99）×280×8%÷12×22＝46,586】，並自105年2月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付租金2,117元【計算式：（1102.42+31.99）×280×8%÷12＝2117】，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人拍定取得系爭土地，與坐落其上被上訴人有事實上處分權之未辦保存登記建物，既原本同屬於傅秀男所有，依民法第425 條之1 第1 項規定，兩造間就系爭土地有法定租賃關係存在，故被上訴人所有之房屋占有使用系爭土地，即有正當權源，是上訴人依民法第767 條，先位聲明請求被上訴人拆除系爭地上物並返還土地，為無理由，應予駁回，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖略有不同，惟結論並無二致，應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又兩造間既有法定租賃關係存在，且無法協議租金金額，則上訴人於本院依民法第42
5 條之1 第2 項之規定，追加備位聲明請求酌定租金並請求給付租金，即屬可採。從而，上訴人請求被上訴人給付46,586元，並自105 年2 月4 日起至返還系爭土地之日止，按月給付租金2,117 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。民事訴訟法第77條之2 第1 項定有明文。上開但書規定係於訴訟標的有相互競合或應為選擇者，僅就其中價額最高者課徵之，而不為重複徵收之。而按所謂訴之預備合併，係指原告預防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴而言，原告得因任一勝訴而達訴訟之目的，性質上符合上開但書所規定對訴訟標的選擇之訴，自應類推適用以價額最高者定本件訴訟標的價額。本件雖駁回上訴人之上訴，惟上訴人於第二審所追加之備位請求，為一部勝訴，一部敗訴，兩造自應依比例分擔訴訟費用，爰酌定訴訟費用之負擔如主文第4項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，追加備位之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
民事第一庭審判長 法 官 張浴美
法 官 黃立昌法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 14 日
書記官 郭勝華