臺灣南投地方法院民事判決 103年度訴字第10號原 告 李國銘訴訟代理人 許峻瑋被 告 吳木火訴訟代理人 吳振忠上列當事人間返還定金事件，本院於民國103年7月30日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠原告於民國102 年10月7 日欲購買被告所有坐落南投縣○○
鄉○○段○○○○○ ○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地），遂委託訴外人勇將經紀有限公司（下稱勇將公司）之經理吳敏玲即吳佳玲（下稱吳敏玲）與被告議價，雙方並簽立買方斡旋議價委託書（下稱系爭斡旋書），約定以總價新臺幣（下同）8,880,000 元為交易金額進行斡旋，委託期間為102年10月7 日至102 年10月30日止，同時將斡旋金500,000 元（下稱系爭斡旋金）匯款予訴外人勇將公司之負責人即訴外人楊建業（下稱楊建業）。
㈡吳敏玲及勇將公司於收受斡旋金後，因被告同意原告之出價
，兩造即共同至訴外人洪明登代書事務所簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定土地買賣總價金及分期付款方式，洪明登代書並表示業將系爭斡旋金交付予被告，故兩造就系爭土地買賣之意思表示已合致。
㈢孰料吳敏玲及勇將公司卻於102 年10月23日另找買主，將系
爭土地仲介出售予訴外人黃浚昌（下稱黃浚昌），並以價金10,000,000元簽約成交，系爭買賣契約顯係因可歸責於受定金當事人即被告之事由致不能履行，而吳敏玲、勇將公司及被告迄未將500,000 元之斡旋金退還予原告，原告爰依民法第249 條規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告1,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告方面則抗辯以：㈠被告確曾於將系爭土地以總價10,500,000元委託勇將公司出
售，原告雖曾簽訂系爭斡旋書，然因吳敏玲向被告表示，原告要求先移轉系爭土地所有權，並向農會辦理貸款後，再交付尾款予被告，因被告並不認識原告，且該要求對被告沒有保障，故被告並未同意，亦未與原告簽訂系爭買賣契約或收受斡旋金。
㈡兩造就系爭土地之買賣並未成立，故被告嗣後將系爭土地以
總價10,000,000元出售予朋友介紹之黃浚昌，並未違反任何契約之約定，原告之訴並無理由，並聲明：如主文第1 項所示。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於102 年10月7 日欲購買被告所有之系爭土地，遂委託
勇將公司之經理吳敏玲與被告議價，雙方並簽立系爭斡旋書，約定以8,880,000 元為交易金額，委託期間為102 年10月
7 日至102 年10月30日止，同時匯付系爭斡旋金500,000 元予勇將公司之負責人楊建業。
㈡吳敏玲及勇將公司於收受斡旋金後，又於102 年10月23日另
找買主，將被告所有之系爭土地仲介賣予黃浚昌，並已簽約成交，價金為10,000,000元。
㈢吳敏玲、勇將公司及被告均未退還系爭斡旋金500,000 元予原告。
四、兩造爭執事項：㈠兩造是否業就系爭土地締結系爭買賣契約？㈡勇將公司或吳敏玲是否將系爭斡旋金500,000 元，充作購買
系爭土地之定金交付被告？㈢原告依民法第249條請求被告加倍返還定金計1,000,000元，
有無理由？
五、本院之判斷：㈠按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事
人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249 條第3 款定有明文。又按定金是指當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。故定金契約之成立應經當事人之合意，並以交付定金為要件，是為要物契約。則本件原告主張依民法第249 條第3 款之規定，請求被告加倍返還所受定金，必以被告業已收受定金而成立定金契約，且系爭土地買賣契約於成立後有可歸責被告之事由而不能履行等要件。
㈡經查，本院103 年3 月13日進行準備程序時，勇將公司之經
理即證人吳敏玲時到庭證述：被告口頭有答應系爭土地之售價為8,880,000 元，但土地的成交還有許多細節需要協議，且因原告要求先貸款再簽約，我表示沒有正式簽約買賣未成立，地主不可能將土地先過戶給原告貸款，我擔任業務員，不能動系爭斡旋金，我將原告交付給我的放在公司，勇將公司沒有將系爭斡旋金給我，所以我也沒有500,000元可以給被告，原告還有其他一些要求跟被告無法締結契約，所以沒有將斡旋金交付予被告等語（見本院卷第28至29頁）；而勇將公司負責人即證人楊建業於同日到庭亦證稱：102年10月14日我與吳敏玲到代書事務所與被告洽談買賣事宜時，500,000元的斡旋金沒有給被告，且因為買賣條件未談成，系爭斡旋金一直在我這，我一直要將系爭斡旋金還給原告，但原告不願意收要求加倍返還，我今天有帶來願意當場還給原告（現場提示現金500,000元）等情（見本院卷第32頁），有上開準備程序筆錄在卷可稽，兩位證人證詞互核一致，應可採信。依上開證人所述，可確認原告將系爭斡旋金匯予勇將公司後，因兩造就系爭土地之買賣條件尚未合致，且勇將公司尚未將系爭斡旋金交付被告屬實。本件系爭斡旋金既尚在勇將公司處，原告主張被告業已收受系爭斡旋金充作定金，即不足採，被告既未收受定金，兩造間更無成立定金契約之可能。
㈢按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153 條定有明文。而民法第345 條標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要買賣條件，故本件兩造除需就買賣之標的物及價金相互同意外，尚應對付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項達成合意，系爭土地買賣契約方成立。
㈣次查，證人吳敏玲及楊建業於上開期日到庭復證稱：原告有
在買方要約書/ 議價委託書選擇確認書上同意，但被告沒有在同意確認處簽名，我認為這樣的斡旋契約還沒有成立，還是要以最後簽訂買賣契約，契約才算成立等情（見本院卷第28頁背面）；被告委託勇將公司賣土地，委託價金是10,500,000元，樹王公司出價8,880,000 元，因價金未達到買賣條件未談成所以無法成立契約，賣方確認書並未簽名，所以依照公司的規定買賣契約未成立等語（見本院卷第32頁），核與證人洪明登同日到庭證稱：系爭買賣契約是因原告表示公司制度要我先填不動產買賣契約書之後再傳真給其審閱，我跟被告表示買方要看契約書，須先寫給他們看，如雙方同意再到事務所簽約，系爭買賣契約是我事務所的定型契約書，不是被告交給我的，且契約上「吳木火」的簽名非被告親自簽名，是我先寫給原告他們看，系爭買賣契約不是正式簽約的契約書，原告於收受後表示他們希望用他們自己的契約書及他們自己熟識的代書；被告曾向我表示要將系爭土地賣與他人，吳敏玲與楊建業曾於102 年10月14日到我事務所談買賣價金，但沒有帶錢給被告，僅表示有人要買系爭土地及有500,000 元的斡旋金，因當時已是傍晚，僅叫我簡單記錄買賣條件及金額，我擔心被告賣了土地後未收到錢，所以我才提醒被告要注意500,000 元斡旋金有沒有收到，後來仲介公司跟我講這案件原告還有一些問題要處理，所以後來就沒有到我事務所締約等情相符（見本院卷第30至31頁），足見兩造就系爭土地關於何時移轉登記、交付價金等買賣條件，尚未達成共識，即無相互意思表示一致，兩造就系爭土地之買賣契約尚未成立。故被告抗辯未在洪明登事務所收受系爭斡旋金，兩造間就系爭土地之買賣條件確實未能達成合意一節，堪足採信。而系爭買賣契約僅係洪明登提供原告審閱用之文書，其上簽名並非被告所為，兩造間就系爭土地尚未締結買賣契約。是以，本件原告提出系爭買賣契約主張兩造已締結系爭土地之買賣契約，亦不足採。
㈤此外，原告雖提出被告書函（下稱系爭書函）主張被告曾對
其表示業已收受「前金」500,000 元等等。然本件被告並未收受系爭斡旋金，業如上述，況該函記載，被告因接獲原告律師函要求履行買賣契約，然斯時兩造間並未簽訂系爭買賣契約，被告乃請求原告於102 年10月24日前完成簽約手續等節，有系爭函文在卷足參（見本院卷第38頁），則被告或因催請原告儘速與其完成契約簽訂，而疏忽誤載已收受系爭斡旋金一節，而不得僅以系爭書函逕認定被告確實收領系爭斡旋金，且參酌系爭函文之內容，更足肯認兩造並未就系爭土地簽訂買賣契約。而系爭土地之買賣契約既未成立，被告自無履行契約之義務，而不該當民法第249 條不能履行之要件。
六、綜上所述，本件兩造間並未成立定金契約，亦未就系爭土地締結買賣契約，更無可歸責被告事由而不能履行之可能。從而，原告依民法第249 條第3 款規定請求被告給付1,000,00
0 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 洪儀芳法 官 林奕宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 13 日
書記官 林儀芳