臺灣南投地方法院民事判決 103年度重訴字第38號原 告 許葆璇訴訟代理人 李思樟律師被 告 曾張寶珠訴訟代理人 黃敏聰
許家瑜律師上 一 人複 代理人 許漢鄰律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年8月20日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認兩造間就坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○○○○○號土地所訂臺灣省南投縣埔房字第二二號私有耕地租約書耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○○○○○號土地上如附圖一即南投縣埔里地政事務所複丈日期民國一百零四年一月十六日土地複丈成果圖所示：編號A1部分，面積七十九點五九平方公尺之鐵皮棚架、編號A2部分，面積八十八點七四平方公尺之鐵皮棚架、編號B 部分，面積一百三十六點二六平方公尺之主建物、編號C 部分，面積五點三八平方公尺之浴室、編號D1部分，面積十點九一平方公尺之臥室、編號D2部分，面積十點九三平方公尺之臥室、編號E1部分，面積十一點九七平方公尺之鐵皮棚架、編號E2部分，面積一點零三平方公尺之鐵皮棚架、編號E3部分，面積五十九點七二平方公尺之鐵皮棚架、編號F1部分，面積四點六七平方公尺之浴室、編號F2部分，面積九點零五平方公尺之浴室、編號G 部分，面積一百九十八點六二平方公尺之水泥院子、編號H 部分，面積十七點七二平方公尺之廢棄工寮、編號I1部分，面積一點三四平方公尺之圍牆、編號I2部分，面積二點四六平方公尺之圍牆、編號K 部分，面積六千六百六十二點七二平方公尺之水田，編號L 部分，面積一千零五點五八平方公尺之竹子與香蕉均清除，並將坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○號土地全部及同段八二五地號土地上如附圖二即南投縣埔里地政事務所複丈日期民國一百零四年一月十六日土地複丈成果圖所示：編號甲部分，面積八千七百九十七點零六平方公尺之土地返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣肆佰捌拾陸萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟肆佰伍拾陸萬柒仟捌佰叁拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。經查：兩造就埔房字第
22 號 私有耕地三七五租約（下稱系爭租約）發生租佃爭議，經南投縣埔里鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，復經南投縣政府耕地租佃委員會調處，原告不服調處，經南投縣政府移送本院，此有南投縣政府民國103 年7 月31日府地權字第0000000000號函及所附南投縣埔里鎮公所耕地租佃委員會調處程序筆錄、南投縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽（見本院卷第2 頁至第28頁），揆諸首揭說明，本件起訴程序，自屬合法。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。再按，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。經查：兩造就原告所有坐落南投縣○里鎮○○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下合稱系爭土地）訂立系爭租約，原告以被告承租系爭土地後未自任耕作，有違耕地三七五減租條例第16條規定，兩造間系爭租約無效，請求確認其與被告就系爭土地之租賃關係不存在，惟為被告否認，則兩造間有關系爭土地租賃關係存在與否，因兩造主張不一，而陷於不明確之狀態，並致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此不明確之狀態可以確認判決除去。是原告請求確認租賃關係不存在，即有確認利益。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：㈠坐落南投縣○里鎮○○○段○○○ ○○○○ ○號土地即系爭土地
，於地籍重測前為南投縣○里鎮○里段○○○○○ ○○○○○○ ○號，其中497-2 地號係於56年自497-1 地號土地分割而出。系爭土地約於45年左右由被告之公公曾福興為原告之父許錫周耕作，曾福興當時為佃農，而許錫周為地主，曾福興為許錫周耕作系爭土地期間，許錫周僅同意曾福興於系爭土地上搭建放置農機具，並充作耕作時可暫時休息之場所，並無同意曾福興興建農舍使用，嗣於50年5 月許錫周與曾福興方就系爭土地訂定耕地三七五租約即臺灣省南投縣埔房字第22號私有耕地租約即系爭租約，曾福興去世後，系爭租約由被告承受，然而，原告於許錫周去世後繼承系爭土地時，竟經南投縣○○○○○○里00000000 地號土地上有建物、堆置雜物及鋪設水泥629.73平方公尺，不符課徵田賦之規定，故被告有不自任耕作之情，原告申請租佃爭議調解，歷經南投縣埔里鎮公所、南投縣政府調解均不成立。
㈡825 地號土地上○○里鎮○里路27之2 號建物之增建部分，
被告在825 地號土地鋪設水泥、增建房屋、堆置雜物皆屬不自任耕作之情，兩造間系爭租約已有耕地三七五減租條例第16條第1 項無效之事由，無論826 地號土地有無不自任耕作之情，826 地號土地既與825 地號土地同屬一份耕地三七五租約，系爭租約自應全部歸於無效。被告否認耕地三七五租約有無效之事由，兩造間就系爭租約法律關係即陷於不安狀態，原告請求確認兩造間系爭租約無效，即有確認利益。
㈢綜上，爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767 條規定
提起本件訴訟，並聲明：⒈如主文第1 項所示；⒉如主文第
2 項所示，另被告應將系爭土地上如附圖一所示，編號J1、J2部分，面積共計299.96平方公尺之水泥道路清除；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠系爭租約係於50年5 月由被告之公公曾福興與原告之父親許
錫周所訂立，並由原出租人許錫周供給其建造之建物作為置放農具之農舍予承租人繼續使用。惟縱建物為曾福興所興建，則原告亦自承許錫周同意曾福興於系爭土地上搭建放置農機具，又許錫周迄101 年12月17日過世前，亦均未見其有任何反對之意思表示，被告種植茭白筍，為了便利耕作，所以確實有居住之事實，但自許錫周出租以來就一直如此，故被告並無違反系爭租約之情事。
㈡又系爭租約自50年訂立之日起迄今僅有「52年」，但依卷附
「房屋稅籍證明書」所示，該房屋折舊年數卻為「55年」，顯係於「47年間」所興建，甚至有可能更早，則該建物既非承租人所興建，即未符合耕地三七五減租條例第16條及內政部93年9 月16日台內地字第0000000000號函示所規定「違法建築房屋或堆放廢棄物」之情形。
㈢被告嚴正否認在825 地號土地鋪設水泥道路，該水泥道路係
由南投縣埔里鎮公所核撥預算所鋪設，並非被告興建。此外，房屋翻建需要由地主同意後整建，本案亦經南投縣埔里鎮公所耕地租佃委員會作成調解決議耕地無不自任耕作之情況，此份租約有效，應續耕作，且自88年之後，前地主無表示否定意思，且持續收取租金，可為前地主意思表示之參考。㈣原告僅以南投縣政府稅務局埔里分局102 年7 月2 日之函文
欲主張系爭土地中825 地號土地上有建物、堆置雜物及鋪設水泥629.73平方公尺，為不自任耕作之情形，原訂租約無效等語，顯與不合耕地租佃目的之積極行為情形未符，又房屋稅籍申請登記沒有經過測量，當然會有落差，自不能證明建物有超過許錫周同意使用之面積。
㈤附圖一即南投縣埔里地政事務所複丈日期104 年1 月16日土
地複丈成果圖（下稱附圖一）所示各建物部分：編號A1、A2、B 、C 、D1、D2、E1、E2、E3、F1、F2、G 、H 、I1、I2，均是由許錫周興建，交由被告公公使用、置放農具之建物；但歷經九二一地震後，其中D1、D2之臥室及F1、F2之浴室因震後產生裂痕，被告才因此整建修補，其中D1、D2之臥室順便貼上木材而已（建物主體仍係許錫周當時所興建之土角厝），此部分亦經原出租人許錫周同意，且有證人黃文平可證。上開建物均是由許錫周興建，故無被告自行興建之部分，被告僅有整建修補。而自50年5 月被告之公公承租後，被告即居住於該址之D1房間（修補前、後均是），並無更替。
㈥綜上，聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○號（重測前房里段497-1地
號），面積11451.44平方公尺之土地為特定農業區農牧用地；同段826地號（重測前房里段497-2地號），面積580.24平方公尺之土地為特定農業區甲種建築用地，上開2筆土地於102年6月5日因分割繼承，登記為原告單獨所有。
㈡兩造間就825地號土地內，面積8,643平方公尺之土地及826
地號土地全部面積訂立埔房字第22號耕地375 租約，租期自98年1月1日至103年12月31日。
㈢系爭土地上有被告使用之建物，門牌號碼為南投縣○里鎮○里路○○○○號。納稅義務人為被告。
㈣許錫周為原告之父；曾福興為被告之公公。
四、兩造爭執事項：㈠原告主張被告不自任耕作，故租約無效，請求被告拆除地上
物返還土地，有無理由？㈡被告抗辯建物係許錫周建造，且由許錫周供給放農具之農舍
使用，並無不自任耕作之情形，有無理由？
五、本院之判斷：㈠坐落南投縣○里鎮○○○段○○○ ○號（重測前房里段497-1
地號），面積11451.44平方公尺之土地為特定農業區農牧用地；同段826 地號（重測前房里段497-2 地號），面積580.24平方公尺之土地為特定農業區甲種建築用地，上開2 筆土地即系爭土地於102 年6 月5 日因分割繼承，登記為原告單獨所有。兩造間就系爭土地中825 地號土地內，面積8,643平方公尺之土地及826 地號土地全部面積訂立系爭租約，租期自98年1 月1 日至103 年12月31日，系爭土地上有被告使用之建物，門牌號碼為南投縣○里鎮○里路○○○○號，納稅義務人為被告等情，為兩造所不爭，復有系爭土地第二類登記謄本、埔房字第22號耕地租約書、南投縣政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可憑（見本院卷第29至30頁、第32頁、第38頁），堪認為真。
㈡按土地法第82條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用
途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條之規定自明，自不能因系爭土地經編定為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第15條之適用（最高法院64年台再字第80號判例參照）。經查：系爭土地中之826 地號土地固編定為特定農業區甲種建築用地，然而，系爭土地最早於50年間簽訂系爭租約時，地目均為「田」，有租約登記簿在卷可憑（見本院卷第52至53頁），826 地號土地（重測前為房里段497- 2地號土地）雖於56年編定為特定農業區甲種建築用地，有舊土地登記謄本可稽（見本院卷第80頁），惟兩造並未因上開情事而終止系爭租約，且系爭土地仍繼續為被告占有使用（詳下述），則揆諸上開說明，826 地號土地亦仍有耕地三七五減租條例之適用。
㈢按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1 、2項定有明文。次按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，此觀耕地三七五減租條例第16條規定自明。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號判決意旨參照），是以，承租人此項不自任耕作之情，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。又按承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。耕地三七五減租條例第12條固定有明文。惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間；佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院83年度台上字第2636號判決意旨、最高法院64年台上字第571 號判例、70年台上字第4637號判例參照）。依此，在農地上興建農舍，應以耕作為目的或為便利耕作而建，非以解決承租人家族實際居住為目的，且以興建農舍確有其必要者為限，洵無疑義。末按耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例參照）。
㈣原告主張被告於系爭土地上興建房屋、車棚，並鋪設水泥路
面及道路等地上物，其擴建建物與農作無關，被告並未自任耕作，系爭租約無效，請求被告拆屋還地等語，為被告所否認，並以系爭土地出租時本即有出租人所有之農舍，被告僅係將舊有農舍翻修，被告確實依約耕作等語置辯。經查：
⒈系爭土地上有如附圖一所示：編號A1至I2之建物及J1、J2之
水泥道路，又附圖一所示地上物內，不僅有門牌編號，其內有臥室、浴室、廚房、客廳，並設有門簾、電視機、冷氣等設備等情，業據本院會同兩造及地政事務所測量人員履勘現場屬實，製有現場照片、履勘筆錄、南投縣埔里地政事務所複丈日期104 年1 月16日複丈成果圖等件在卷可憑（見本院卷第103 至122 頁、第125 至126 頁），被告固抗辯：○里路0000號房屋（下稱系爭建物）為出租人許錫周興建作為置放農具之農舍予佃農曾福興使用等語（見本院卷第36頁、第67頁），復抗辯附圖一所示：編號A1至I2之建物均為許錫周所建等語（見本院卷第149 頁）。然而，依房屋稅籍證明書所示，系爭建物之納稅義務人為被告，經本院函詢納稅義務人變更情形，被告之前手為曾福興，亦為原始設籍人，有房屋稅籍證明書、南投縣政府稅務局埔里分局104 年7 月20日投稅埔字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷第38頁、第
193 頁），是系爭建物納稅義務人未曾以許錫周為名義人，已難認許錫周為系爭建物之原始起造人，至於被告抗辯稅籍證明書上所載房屋折舊55年，早於系爭租約最早訂定之50年等語（見本院卷第67頁），然此至多僅能說明系爭建物興建完成日早於租約訂定之日，未能證明系爭建物確實為許錫周所建，況證人黃文平證稱：我們是鄰居，我7 、8 歲時，被告一家人即已住在那裡，他們住的地方是曾天賜與曾福興父子建造的等語（見本院卷第173 至174 頁），經本院提示現場照片所示連接主建物旁之鐵皮棚架以及其他較小建築物等，證人黃文平亦證稱：都是地震後曾天賜蓋的、都是曾天賜與曾福興蓋的，其中一部分換成紅屋頂等語（見本院卷第17
3 頁背面），而曾天賜為被告之配偶，曾福興與曾天賜為父子關係（見不爭執事項㈣），是以，被告抗辯附圖一所示：編號A1至I2之建物均為許錫周建造後提供被告使用等語，並無證據足資證明，自難認有耕地三七五減租條例第12條適用之餘地。
⒉又依現場照片觀之，附圖一所示地上物內，不僅有門牌編號
，其內有臥室、浴室、廚房、客廳，並設有門簾、電視機、冷氣等設備，已如前述，系爭建物內之設備，多屬與農耕無關之現代化電器設備，若系爭建物僅係供農作使用之農舍，僅需有供農作所需之器物即可，惟系爭建物內之電器設施，基本生活所需項目一應俱全，顯示系爭建物並非純供耕作或為便利耕作而修建，被告亦自承確實有長期居住之事實等語（見本院卷第91頁、第149 頁、第256 頁），堪認系爭建物並非以供耕作之目的而使用之農舍而已，而係供作住家長期居住之用，被告主觀上有永久居住之意，與前述所稱農舍之意義不符。是以，縱認被告抗辯僅修繕系爭建物為真（見本院卷第91頁），然因系爭建物係供人永久居住使用，與農舍有別，仍屬未自任耕作之情形，應可認定。本件被告既於承租土地上居住，而有未將部分承租土地供耕作使用之情形，即屬積極變更系爭土地使用目的之行為，則被告辯稱依最高法院87年度台上字第1378號判決意旨並無積極不自任耕作行為等語（見本院卷第94頁），即難認可採。
⒊被告另辯稱：許錫周同意曾福興搭建放置農機具迄101 年12
月17日過世前均無反對意思表示，且持續收取租金等語（見本院卷第93頁、第95頁），惟證人黃文平證稱：不清楚許錫周有無同意曾家整建等語（見本院卷第174 頁），是被告所辯並無證據證明之，又本件原告於102 年6 月5 日始因分割繼承登記為系爭土地所有權人，自亦無從推論原告有默示同意被告將系爭土地改做他用之情形可言。至於被告所舉內政部59年10月22日台內地字第29019 號函釋（見本院卷第68頁）內容僅指承租人對出租人無償提供使用之農舍，如需拆除重建時，應經出租人同意，非可推論業經拆除重建之農舍均已得出租人同意，是被告上開抗辯，難認有據。況耕地三七五減租條例第16條規定承租人未自任耕作時，原訂租約無效，係屬法律強制規定，無待當事人意思表示即發生法律效果，自無從因當事人同意或承認而使無效之租約變為有效，縱得出租人同意，亦因違反法律強制規定，應認為無效，即令出租人繼續收取租金，亦不能謂租約有效存在。本件系爭土地上有一層樓之磚造鐵皮及瓦片屋頂房屋1 棟及其他增建物，門牌號碼為南投縣○里鎮○里路○○○○號，被告占有使用系爭建物並長期居住，已詳如前述，是以，縱被告抗辯地主同意興建或改建為真，亦不得逸脫農舍使用目的而為長期居住使用，堪認被告承租系爭土地確實有不自任耕作之情形。
⒋至於被告抗辯水泥道路並非被告鋪設，故被告並無不自任耕
作之情形一節，然而，證人即里長陳啟華到庭證稱：本來就有這條路，一樣的寬度，但是土石路，下雨會變成泥巴路，因為里民向我反映，之後我向當時的縣議員去申請來鋪設這條路，用縣議員的工程配合款來做。租佃姓曾的跟我說地主有同意，所以我們才去鋪路，沒有地主的同意書，當時是口頭同意，因為當時是照原來的路寬來做，只有鋪設水泥，所以沒有同意書，拓寬的話才要同意書等語（見本院卷第172頁），是以，依證人陳啟華證述，其僅是聽聞佃農轉述，並無其他書面證據足資證明地主確實有同意鋪設該水泥道路，又該水泥道路係被告託請行政機關所為，僅通往○里路0000號，並未再延伸至種植茭白筍田部分或其他農作範圍，有現場照片在卷可憑，堪認該水泥道路應與農作無關，自難認鋪設該水泥道路為自任耕作之一部分。
⒌綜上，系爭租約於50年間簽訂時，系爭土地地目均為「田」
之農地，為土地法第106 條第1 項賃耕地租用契約，當有耕地三七五減租條例之適用，本件被告承租系爭土地，建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，已詳述如前，且此不自任耕作情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，該租約無效，則依耕地三七五地租條例第16條第2 項規定，系爭租約無待原告另為終止意思表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞對，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。經查：如附圖一所示地上物，除編號J1、J2部分之水泥道路為房里里之里長以縣議員配合款補助施作外，其餘地上物均為被告所占有使用，為被告所不爭執，而上開未辦保存登記之地上物均為被告之配偶曾天賜及公公曾福興所興建，亦據證人黃文平證述在卷，則於曾福興、曾天賜過世後，被告仍居住於該處，且系爭建物之納稅義務人亦為被告，堪認被告應有受讓附圖一編號A1至I2部分、編號K 、L 部分地上物之事實上處分權，而兩造間系爭租約無效，被告取得事實上處分權之該等地上物占有系爭土地即無正當權源，是原告訴請被告移除該等地上物，應屬有據；至於被告目前占有使用826 地號土地全部面積，占有使用825 地號土地如附圖二即南投縣埔里地政事務所複丈日期104 年1 月16日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示，編號甲部分，面積8797.06 平方公尺之範圍，為被告於本院履勘現場時指界在卷（見本院卷第104 頁），是以，就該部分占有使用之範圍固大於系爭租約之範圍，然而，被告未能舉證有何占有權源，原告訴請被告返還該部分之土地，亦屬有據。
六、縱上所述，原告依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條第1 項規定，請求確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在，並請求被告拆除如附圖一所示：編號A1至I2及編號K 、L之地上物並返還826 地號土地全部及825 地號土地如附圖二所示，編號甲部分，面積8797.06 平方公尺之土地，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，於本院心證之形成不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 9 月 10 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
書記官 郭勝華