臺灣南投地方法院民事判決 104年度簡上字第69號上 訴 人 石容爾訴訟代理人 石國興被上訴人 周順隆上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於民國104年8月5日本院埔里簡易庭103年度埔簡字第210號第一審民事簡易判決提起上訴，本院合議庭於105年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣叁仟捌佰壹拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人部分：㈠被上訴人於原審起訴主張：被上訴人將所有坐落南投縣○里
鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號面積各1,600、870、1050平方公尺（下合稱系爭土地）出售予上訴人，兩造於民國103年7月7日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）250萬元，付款方式依系爭買賣契約第4條第2項約定，第1期款75萬元於103年7月7日訂約時給付，第2期款100萬元於103年7月11日被上訴人備齊一切過戶證件資料後給付，尾款75萬元於103年8月18日被上訴人將系爭土地辦理所有權移轉登記後給付50萬元，餘25萬元則於被上訴人負責將系爭土地鑑界完成無誤後給付之。被上訴人已完成兩造約定之土地所有權移轉登記及土地鑑界，上訴人依契約應有給付買賣價金之義務。惟上訴人未依約給付尾款25萬元，且竟以存證信函通知被上訴人應扣除整理土地費用17萬2,42 2元及系爭土地差異款9萬0,909元。然依系爭買賣契約被上訴人應負責依系爭土地現狀點交予上訴人，並非將系爭土地全部整地做水土保持後再點交予上訴人，縱地政人員無法進行測量鑑界，係障礙物（樹木）因素，被上訴人僅須負責排除測量界址之樹木，負擔僱工砍伐樹木之工資即能進行測量鑑界，上訴人要求被上訴人負擔整理系爭土地及水土保持等一切費用17萬2,422元，顯不合理；又依南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政事務所）103年10月30日土地複丈結果，系爭土地面積並無增減情形，上訴人主張土地面積減少亦不足採信等語，並聲明：⒈上訴人應給付被上訴人25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⒉被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被上訴人於本院補充陳述：
上訴人指界測量如埔里地政事務所於104年4月15日土地複丈成果圖所示A部分面積4.64平方公尺（未登記），B部分面積
43.23平方公尺（1354地號），C部分面積31.42平方公尺（未登記），D部分面積64.42平方公尺（1355-1地號），E 部分面積56.74平方公尺（未登記），F部分面積57.17平方公尺（1374地號），合計257.62平方公尺，上開範圍內之土地，並非本件買賣標的物，故上訴人主張減少給付被上訴人土地價金15萬7,528元，均無理由。
二、上訴人部分：㈠上訴人於原審辯稱：
⒈上訴人於103年7月7日與被上訴人訂立系爭買賣契約後，即
依約定之付款方式給付被上訴人買賣價金225萬元，雙方就尾款之給付，約定於被上訴人辦妥所有權移轉登記後，上訴人應給付50萬元，及被上訴人鑑界完成無誤時再給付25萬元。惟被上訴人辦妥所有權移轉登記並申請埔里地政事務所於103年8月15日鑑界時，卻因系爭土地現場有障礙物無法實施測量，致未能完成鑑界點交。系爭土地於被上訴人申請鑑界時，因其中桃米坑段1353地號土地山坡陡峭，且有竹林高聳遮蔽，同段1355、1355-2地號土地則草木叢生又有水路阻隔，因被上訴人未進行疏伐而形成障礙，以致無法測量鑑界。被上訴人申請系爭土地鑑界，卻不排除現場之障礙物，經埔里地政事務所通知被上訴人排除，惟被上訴人逾15日之補正期限，仍未排除而遭退件，疑因被上訴人取得大部分買賣價款後即出國放任不管，而系爭土地已移轉至上訴人名下，且上訴人已支付至僅剩部分尾款，為免鑑界點交一再遲延致生損害，代書只得以上訴人之名義代被上訴人申請鑑界，且因系爭土地位於山坡地範圍，若欲有所作為依法須先行申報簡易水土保持獲准後始能進行，故上訴人乃先行申報簡易水土保持獲准後始僱工疏伐雜木、雜草等，並配合於103年1 0月30日由埔里地政事務所派員會同鄰地林務局人員測量確認界址。該因鑑界所衍生之費用總計17萬2,422元，依買賣契約第11條之約定，應由被上訴人負擔。
⒉上訴人並非土地測量專業，對於山區土地無法一眼即知所買
受之土地是否與登記相符，且系爭土地盡為草樹竹木遮掩，上訴人無法以目視確認土地四界，只能依照仲介人員之說明進行評估，因擔心會有誤差，始於訂約時於第13條約定，仲介或出賣人對於所指範圍如經鑑界有屬於政府之公有土地或路地占用部分，即應依買賣單價計算扣除，如上訴人不考慮土地現況，僅以土地登記謄本為準，即無須於系爭買賣契約加註第13條之約定。查系爭土地面積雖與土地登記謄本相同，惟仲介於上訴人購買前向上訴人表示，被上訴人所出賣之土地係自電桿下水溝起順路至尾端樹下，及自路面以下至對面山坡上均屬系爭土地範圍，上訴人因此認知系爭土地東西邊界係自水溝沿道路至路端樹下溪底處，南北邊界則自柏油路邊起，至道路對面之山坡上，並以此認知評估而決定以250萬元價金向被上訴人購買系爭土地。惟經測量鑑界，系爭土地東邊界址落在東邊原有水溝邊界再往西位移約1公尺，北邊地界則落在道路柏油路面下方逾1公尺處，西北邊地界沿水路邊界再退縮亦逾1公尺，西邊尾端則有約寬6公尺、長7公尺之土地屬於鄰地，樹木多已在界外，比被上訴人出售所指土地地貌縮小；且經法院囑託埔里地政事務所實際測量後，依該所104年4月15日土地複丈成果圖所示，電線桿以下（即成果圖所示編號A、B部分）已占用他人土地，柏油路面以下（即成果圖所示編號C、D、E部分）仍有公有道路用地，土地尾端區域（即成果圖所示編號F部分）亦屬於鄰地，其間誤差達257平方公尺，顯然系爭土地實際位置較仲介所指範圍縮小，其中之公有土地有不能預測何時將被政府收回之風險，而所指範圍內占用之他人土地並不能使用，該短少之面積使上訴人依據仲介說明所做評估產生誤差，已減損上訴人所買受土地之應有效用與價值，屬於物之瑕疵。本件買賣價金為250萬元，總面積為3520平方公尺，經測量後減少257平方公尺，約占全部土地面積之7.3％，依系爭買賣契約約定差異逾1％部分可按單價互為找補，此逾1％即6.3％部分，上訴人自得依系爭買賣契約第11條第1項約定，扣除買賣價金15萬7,528元。
⒊系爭土地相互並未毗連，且為山坡山谷地形並非平整，其間
復有山溪水路相隔，證人即埔里地政事務所測量員蘇勢凱並非疏伐專業，其抵現場鑑界時，因土地上有障礙物無法測量而通知申請人補正，其既未踏至標的物四界，不明地勢地形，如何依經驗認為僅需2日即可疏伐至可測量之地步？且依本件埔里地政事務所103年10月7日鑑界通知書記載「現場若有障礙物，請申請人事先排除，以利測量業務之進行」，更於通知書上以紅色印文提示「實地地上如有雜木、雜草、雜物等妨礙勘測之物，請事先撤除以利測量」，並未明示究應排除至何程度始不妨礙測量，如果疏伐未達可執行測量之標準，屆時將需再次疏伐，恐鑑界一延再延，而標的物之確切界址須經鑑界始能確認，無測量人員在場，疏伐工作僅能按圖估算，謹慎進行，故影響工期。本件於103年10月30日系爭土地實施測量時，計釘界樁8支，其中第4號至第8號界樁釘於1353地號之山坡土地上，自當日測量釘樁相片可見，土地地形陡峭崎嶇不平，當日測量人員非證人蘇勢凱，其如何判斷只需2日即可疏伐至可鑑界之狀態。系爭土地彼此間隔，於地籍圖上雖僅是3塊平面圖，惟訂立買賣契約時之現狀係竹林草木遮蔽，觀其地形地勢，1355地號土地雖臨路，仍有臨溪邊竹叢高逾1公尺以上之雜草，經疏伐後知係以疊石為牆分成上中下三層，各層間落差逾2公尺，若貿然進行測量，測量人員恐因地形不明面臨摔落駁坎之不可知危險；其次1355-2地號土地與1355地號土地及道路之間有水路阻隔，土地上有馬拉巴栗、竹叢及雜草混生成林，經疏伐後才清楚有疊石矮牆分成上下兩層；其三之1353地號土地則在與1355、1355-2地號土地隔有山溪之對面山坡上，山坡陡峭無步道，須攀繩而上，土地被竹叢遮蔽，每一竹叢均有數十甚至逾百而高逾10公尺以上之竹枝，竹叢阻礙測量無法直接找到形成阻礙之竹枝砍除，而疏伐人員若以鏈鋸砍伐則有斷竹閃滑傷人之顧慮，為維護人身安全，山坡上疏伐竹叢須由人工以刀鋸逐枝割除，自現場疏伐及測量釘樁相片可見其地形險惡，施工不易。是證人蘇勢凱證稱鑑界疏伐僅需2日之證詞，與事實不符，並不可採。依約鑑界確認界址，應由被上訴人完成，上訴人卻因被上訴人避不理會，必須額外辦理排除障礙物之申請簡易水土保持與施工疏伐，此一費用當然屬因鑑界所生之費用，依約應可要求被上訴人負擔，上訴人業於103年8月18日以電話及LINE通知代書轉達被上訴人，惟於埔里地政事務所所定的補正期限即103年8月29日前，被上訴人仍無排除障礙物之作為，並撤回鑑界之申請，然系爭土地已於103年8月11日移轉登記為上訴人所有，上訴人只得以所有人名義申請鑑界及進行疏伐等語置辯，並聲明：⒈被上訴人之訴駁回。⒉若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡上訴人於本院上訴略以：
⒈疏伐系爭土地上之障礙物並未逾越鑑界所需清理通路及修剪
樹木至得以通視測量之程度，原審認定系爭土地鑑界之必要費用為1萬5,000元則明顯低估：
⑴關於證人蘇勢凱於104年6月17日審理時證述：稱「申請人說
他們申請要砍伐的文還沒有下來，怕被處罰」有誤，因103年8月15日上午鑑界時之申請人係被上訴人且未到場，上訴人係於蘇員表示因為障礙物沒有清除要開補正通知後，始於同日下午前往埔里鎮公所查詢並申請系爭土地為鑑界疏伐所需之簡易水保。又103年8月15日上午鑑界時測量人員看不到路，測量助理沒有辦法行走，因現場無法測量，開出障礙物補正通知，測量人員並未明確告知在場人員哪些是障礙物要清掉以利測量。系爭土地鑑界時現場前半段有雜草，後半段有雜木，還有與林務局交界之山坡，蘇員雖到場並未進入土地範圍，故不明地形地勢即證述依其經驗邊測邊清理最多兩天純屬臆測。原審對於系爭土地尚包括與林務局交界之山坡土地部分未查，即採認清理前段土地最多兩天實嫌草率。另其證稱「因為那邊很雜，而且蛇又多，我們不可能叫測量助理直接走下去測量」，又稱「通常會跟申請人講到水土保持的部分，都是申請人有跟我們提到這部分，我們才會跟他們建議要去申請水土保持」。顯見山坡地為鑑界疏伐之需要申請簡易水土保持本是常態，而系爭土地本因地形不明而且蛇多，又為林木遮蔽，上訴人為顧慮工作人員及測量人員之安全，始動用挖土機清理，並非為挖掘、變動系爭土地之地形地貌，且始終僅除草及疏伐竹林雜木並未變更地形，疏伐障礙物使可行走及至可通視至土地四界約略位置並未逾越鑑界所需，且自疏伐清理結果始知系爭土地前、後段地分數階，落差數公尺，且有積水軟泥，山坡部分無路而陡峭，亦證蘇員所述地形很雜，不可能叫測量助理直接走下去之安全顧慮。依據社會通常經驗，土地測量現場不論清理至「測量儀器可以通視」或「邊清理邊測量」，均應有測量人員在場指揮，而實務上並未有地政機關僅為一私人土地之測量，有同一次測量而持續逾一日進行邊清理邊測量者，若因有障礙物妨礙測量未排除，測量人員均僅依規定要求申請人補正或撤回或駁回申請，蘇員所稱依其經驗最多僅需兩天即可完成系爭土地邊清理邊測量之證詞，顯與事實務不符。
⑵關於鑑界事務，地政機關一再提醒申請人應先行排除障礙物
，否則將面對再次花費時間之後果，系爭土地已有被上訴人因障礙物未補正無法測量之前因，而土地因林木遮蔽而地形高低不明，地貌係遍佈逾一人高以上之樹叢、竹叢與草叢，上訴人為免鑑界因障礙物因素，致需一再補正，乃儘量在預判範圍疏伐至可使通視至約略邊界處，而現場若有樹枝、竹枝遮掩致妨礙測量通視，該發生阻擋通視效果之樹枝均係前後連綿，竹枝則為竹叢，均非單枝而可直接撤除，是以沒有測量人員在場指揮下，申請人如何排除障礙物至可順利完成測量之地步？土地不能測量之結果仍要申請人承擔，故在無測量人員指揮之下，鑑界申請人僅能依據地籍圖判斷土地邊界約略位置，依據前揭地政機關之提示，儘量先行排除可能妨害測量之障礙物。是系爭土地若無事前之疏伐，103年10月30日之測量恐仍將因無路且有障礙物而需補正。依據103年10月30日實施鑑界測量之釘樁位置，比對訂約時之竹木成林狀況，絕非蘇員所謂「稍微修剪」可完成。原審認定以3人2個工作天每人每天2,500元為系爭土地鑑界之必要費用，顯有違誤。
⒉系爭土地有效用及價值減損之瑕疵：
仲介所述面積已使上訴人認為所買受之土地面積即當時現狀所見之範圍，且土地所在位置與土地之效用亦係購買之重要因素，若本欲購買之土地範圍、位置與測量之土地範圍、位置發生差異而有影響土地效用及價值時，即應視為存在物之瑕疵。仲介原向上訴人稱系爭土地係自電線桿以下水溝開始，104年4月15日現勘時亦再次向原審說明，惟現場土地自水溝開始雖有約10公尺臨接柏油路面，卻在臨接路面處仍有約30公分之落差，自臨接柏油路面以下至種發財樹處則與柏油路有2公尺至逾3公尺之落差，是系爭土地若未鄰接柏油路，則不僅土地範圍已減少，土地之利用亦將處於未臨道路之不確定性，其效用及價值均更因此減低，此係上訴人於訂定買賣契約時特別要求訂立第13條特別約定條款之原因，且訂定買賣契約時買賣雙方確認後用印。嗣經地政機關測量結果，系爭土地與柏油路面尚有1公尺至10餘公尺之間距，即系爭土地確實未鄰接現有柏油路面，其中間距之面積達257平方公尺，且系爭土地較路面低窪，高低落差自30公分至逾3公尺,土地確已存在價值減損及不符原有效用之瑕疵。依民法第354條瑕疵擔保責任及契約第13條特別約定事項。上訴人可依瑕疵擔保及契約第9條誤差超過百分之1部分，請求減少價金。
⒊因鑑界所生費用應包括疏伐1353地號山坡土地之工資：
⑴系爭土地係因鑑界人員有安全顧慮，故需先行清理始能看清
其中臨柏油路面之地號1355及地號1355-2土地之地形地勢，至於地號1353土地因須越過山溪攀登上山，則只能使用人工清出走道及疏伐。系爭土地在地籍圖上是地號1355、1355-2及1353三筆，且有水路分隔成三塊土地，經清理始能看清。
103年8月15日地政機關測量人員以現場有障礙物不能測量要求排除，係因臨柏油路面之土地有駁坎高低不明,且有逾1人高之草木竹材阻礙，當時尚未討論因山溪間隔之地號1353山坡土地。
⑵比對原審測量成果圖中之釘樁位置與現場相片，圖中樁2之
位置即仲介所稱之電線桿以下水溝邊位置，自該樁2直線（測量儀器之投射線）至樁1、3均係在臨柏油路邊之土地上，有逾1人高之雜草及竹林樹叢之障礙，自樁2直線至1353地號土地上之樁4、5、6、7、8，則全為竹叢遮蔽，疏伐工作在可臨接柏油路面土地（即地號1355、1355-2）上之樁1、2、3處，尚可動用挖上機配合人工進行疏伐，至於山溪間隔之1353地號土地僅能人工進行。申請人為順利完成測量，僅能依據地政機關之宣導資料，事先僱人將高過胸部以上之竹叢草木等疏伐至可順利測量及釘樁，而疏伐1353地號土地之測量障礙物，屬陡坡又無路，疏伐有其困難，鑑界完成後上訴人還需另外雇人清除疏伐之竹木，其所生費用並未向被上訴人要求，則依據系爭買賣契約第11條2後段約定，所生之鑑界費用全部應由被上訴人負擔。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認被上訴人於請求上訴人給付23萬5,000元部分為有理由，逾此範圍之請求，並非有據，並就上訴人敗訴部分依職權宣告假執行。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於103年7月7日簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契
約），被上訴人將所有坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地、面積各1,600、870、1050平方公尺（即系爭土地）出售予上訴人，約定買賣價金為250萬元，上訴人已給付225萬元，並於103年8月11日辦迄所有權移轉登記，尚有尾款25萬元未給付。
㈡被上訴人應於交付尾款前，向地政事務所申請鑑界，迨鑑界
完成後，由上訴人一次付清尾款25萬元，所生之鑑界費用由被上訴人負擔。
㈢被上訴人委任代書蔡書薰向埔里地政事務所申請系爭土地鑑
界，測量員蘇勢凱於103年8月15日到場未測量，經該所以103年8月15日補正通知書通知被上訴人因現場有障礙物無法實施測量，需申請人排除，如未於15日內補正，則依地籍測量實施規則第213條規定予以駁回，被上訴人未依限補正。㈣系爭土地編定為山坡地保育區農牧用地，上訴人於103年8月
15日就系爭土地之開發利用所需之整坡作業向南投縣政府申請簡易水土保持，經南投縣政府以103年9月23日府農管字第0000000000號函同意被告於申請範圍內進行作業，以供鑑界之用，禁止其他大規模開挖行為。
㈤上訴人排除地上障礙物後，向埔里地政事務所申請鑑界，經
該所於103年10月30日派員測量完竣；系爭土地鑑界之面積與土地登記謄本登載之面積相符。
五、兩造爭執之事項：㈠本件應由被上訴人負擔鑑界必要費用金額為多少？㈡上訴人辯稱系爭土地短少257平方公尺，應扣除價金15萬7,5
28元，有無理由？
六、法院之判斷：㈠被上訴人主張兩造於103年7月7日簽訂系爭買賣契約書，被
上訴人將所有系爭土地出售予上訴人，約定買賣價金為250萬元，上訴人已給付225萬元，並於103年8月11日辦迄所有權移轉登記，尚有尾款25萬元未給付。約定被上訴人應於交付尾款前，向地政事務所申請鑑界，迨鑑界完成後，由上訴人一次付清尾款25萬元，所生之鑑界費用由被上訴人負擔。
被上訴人委任代書蔡書薰向埔里地政事務所申請系爭土地鑑界，測量員蘇勢凱於103年8月15日到場未測量，經該所以103年8月15日補正通知書通知被上訴人因現場有障礙物無法實施測量，需申請人排除，如未於15日內補正，則依地籍測量實施規則第21 3條規定予以駁回，被上訴人未依限補正。又系爭土地編定為山坡地保育區農牧用地，上訴人於103年8月15日就系爭土地之開發利用所需之整坡作業向南投縣政府申請簡易水土保持，經南投縣政府以103年9月23日府農管字第0000000000號函同意上訴人於申請範圍內進行作業，以供鑑界之用，禁止其他大規模開挖行為。上訴人排除地上障礙物後，向埔里地政事務所申請鑑界，經該所於103年10月30日派員測量完竣；系爭土地鑑界之面積與土地登記謄本登載之面積相符等情。有原審卷附系爭買賣契約書、埔里地政事務所補正通知書、系爭土地第一類登記謄本、南投縣政府函文、簡易水土保持申報書、埔里地政事務所就系爭土地於103年10月30日之複丈成果圖可稽（見原審卷第7頁至第12頁、第19頁、第20頁至第22頁、第34頁至第35頁、第142頁），且為兩造所不爭，上情均堪信為真實。
㈡被上訴人另主張系爭土地已完成鑑界，依系爭買賣契約之約
定被上訴人應給付尾款25萬元，上訴人支出整理系爭土地及水土保持一切費用共17萬2,422元，顯已逾越鑑界所需清理通路及修剪樹木至得以通視測量之程度等語，為上訴人所否認，辯稱：上訴人代被上訴人完成鑑界，因而支出鑑界費用17萬2,422元，依系爭買賣契約應由被上訴人負擔。系爭土地因地形不平整林木遮蔽，故有動用挖土機清理之必要，17萬2,422元係屬必要；且被上訴人及仲介所指系爭買賣契約出賣之土地範圍，經實地測量後，減少面積達257平方公尺，有減少效用及價值之瑕疵，約占全部土地面積之7.3％，依系爭買賣契約第13條及第11條第1項約定差異逾1％部分應按單價互為找補，此逾1％即6.3％部分之價金為15萬7,528元，上訴人自得於尾款中扣除等語。是本件應審酌之爭點厥為：本件應由被上訴人負擔之鑑界費用為多少？上訴人抗辯系爭土地面積短少257平方公尺，有價值及效用之瑕疵，應扣除價金15萬7,528元，有無理由？茲分述如下：
⒈系爭買賣契約所生鑑界費用1萬5,000元，應由被上訴人負擔。
⑴系爭買賣契約第11條第2項約定：乙方（即被上訴人）應於
點交尾款前，向地政事務所申請土地鑑界，清楚界址無誤，點交予甲方（即上訴人）。其所生之鑑界費用全部由乙方負責等情，有系爭買賣契約在卷足憑（見原審卷第11頁）。是依系爭買賣契約約定，被上訴人有申請土地鑑界並給付鑑界費用之義務。惟此處約定鑑界費用仍應以有必要者為限，始得由被上訴人負擔。經查，依系爭土地疏伐前後之照片及原審法院履勘現場之照片觀之，系爭土地前半段臨路部分為雜草地、後半段為長滿竹林雜木之山坡地，其間有兩處水溝，一處位於路邊，一處位於平地與山坡地交界處。而系爭土地經上訴人疏伐後，其上雜草、竹林、雜木等均已清除，僅留部分樹木及樹幹，此有現場照片及原審勘驗照片在卷足稽（見原審卷第31頁至第33頁、第36頁至第38頁、第58頁、59頁、第11 3頁、第83頁至第89頁）；再參南投縣政府104年5月
26 日府農管字第0000000000號函附上訴人申請簡易水土保持一案之會勘照片（見原審卷第102頁、第103頁），可知系爭土地地處道路旁，位於平地與山坡地之交界，原本林木茂盛、遮蔽視野，然經上訴人申請鑑界而疏伐、整地後，系爭土地上於公路旁平地部分之林木均清除殆盡，山坡地部分之林木亦經伐除、地勢較為平整，已開拓出道路可供通行。參諸證人即上訴人申請鑑界案之負責測量員蘇勢凱證稱：系爭土地總共申請兩次鑑界，第一次伊去過現場，因為現場前半段有雜草，後半段有雜木，測量助理沒辦法行走，伊有跟申請人代理人說要開一條路讓伊可以行走，儀器要通視，伊有跟他說那邊先不要清理，因為跟林務局的土地有交界，清一條路讓我們可以行走，如果測量時，儀器無法通視，再請申請人將雜木稍微修剪，修到伊測量的儀器可以看到即可，伊沒有明確告知哪邊要清掉，因為現場無法測量；（問：是否需疏伐到如勘驗照片所示之狀況才能測量？）不用清到這樣，只要可以看到稜鏡就可以，伊沒有說要砍樹，就是大概清一下，有一條路可以讓測量助理行走；因為樹木很雜，只要紅外線可以打到稜鏡就可以；若是鑑界，不知道界址，伊會請申請人準備清理工具，測量時，若有需要，再請申請人邊清掉，雜木的部分不會要求申請人全部清除；伊記得當天前半段看不到路在哪裡，伊有說明前半段要將雜草清理讓伊可以走再測還是要邊測邊清理，如果申請人說要邊測邊清理，伊不會說沒辦法測，申請人說他們申請要砍伐的文還沒有下來，怕被處罰，因為障礙物沒有清除，所以才會開補正通知；通常像這種樹林，有些申請人會申請水土保持，也有邊測邊清理的情形，就是稍微修剪；若當天採邊清理邊測方式，至少要一天半，最多兩天等語（見原審卷第124頁反面至第126頁反面）。足見，地政事務所要求申請人清除障礙物之標準並非一致，惟依本件鑑界測量員蘇勢凱之證述可知，縱待勘測之土地上有林木障蔽視線，並非需一概將林木清除，僅需整理出可供測量員通行之路徑，並且使測量之稜鏡可通視之程度即可，而無須將系爭土地上之雜草雜木全部疏伐始能測量，若申請人未於測量前完全排除該障礙，亦可於測量當時同步修剪、排除障礙物，仍得為測量。而自上開照片觀之，上訴人所整理疏伐後之結果，不但將系爭土地上之雜木全數移除，其整理出之路徑顯已超出供測量人員通行並使測量儀器通視之程度，尚可容納大型機具如挖土機通過。進而言之，系爭土地排除障礙物至多僅需2天即可完成，然觀諸上訴人提出之明細，除雇用伐樹工人外，尚租用挖土機、怪手、板車及吊車等機具進行整地作業，是上訴人主張支出17萬2,422元之費用顯已逾越鑑界所需清理通路及修剪樹木至得以通視測量之程度。本院審酌證人上開所述、系爭土地面積大小、現場地勢、地貌、交通便利之情形及竹木茂密程度等一切情狀，認每日雇用2名工人應為已足，是以上訴人所提明細其雇用伐樹工人每人每日工資為2,500元，及上訴人本人到場之勞務費用，以每日3位人力計算，系爭土地鑑界之必要費用應為1萬5,000元（2,500元×3人×2日＝15,000元），此項費用依約定應由被上訴人負擔，則由系爭尾款25萬元扣除鑑界費用1萬5,0 00元後之23萬5,000元為被上訴人得請求上訴人給付之金額。
⒉系爭買賣契約並無面積短少之瑕疵，上訴人主張為無理由。
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項前段、第2項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨、最高法院90年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判決意旨參照）。是買賣契約之買受人，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。本件上訴人抗辯系爭土地因面積短少、不足，有減少系爭土地價值、效用之瑕疵存在，應依系爭買賣契約扣除短少部分之價金，為被上訴人所否認，自應先由上訴人就系爭買賣契約存在瑕疵之事實，負舉證責任。
⑵上訴人雖辯稱：仲介以電話告知買賣土地之位置，其中1355
地號土地是從桃米枝77電線桿沿柏油路緣往南，1355-2地號土地則是沿水溝南側往南，另西側一處三角型範圍內的土地亦屬1355-2地號土地；現場土地自水溝開始雖有約10公尺臨接柏油路面，卻在臨接路面處仍有約30公分之落差，自臨接柏油路面以下至種發財樹處則與柏油路有2公尺至逾3公尺之落差，是系爭土地若未鄰接柏油路，則不僅土地範圍已減少，土地之利用亦將處於未臨道路之不確定性，其效用及價值均更因此減低，且依附圖所示，電線桿以下（即成果圖所示編號A、B部分）已占用他人土地，柏油路面以下（即成果圖所示編號C、D、E部分）仍有公有道路用地，土地尾端區域（即成果圖所示編號F部分）亦屬於鄰地，其間誤差達257平方公尺，顯然系爭土地實際位置較仲介所指範圍縮小等語。被上訴人則否認有以上開範圍內之土地為本件買賣標的等語。查系爭土地經鑑界之後並無土地面積短少，系爭土地與謄本所示面積相符之情，此為上訴人於原審言詞辯論中所自承（見原審卷第63頁），且為兩造所不爭執。是被上訴人出賣與上訴人之系爭土地並無與系爭買賣契約所約定之面積不符等面積短少之情事，應堪認定。上訴人雖主張系爭買賣契約實際出售範圍應包含如埔里地政事務所於104年4月15日土地複丈成果圖所示部分短少之土地，惟查，系爭買賣契約載明本件買賣之標的為坐落南投縣○里鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○ ○○○號之三筆土地，此有系爭買賣契約在卷可稽（見原審卷第7頁）。由此可見，兩造簽訂系爭買賣契約之真意僅在系爭土地，並未包含超出系爭土地範圍之外之其餘土地，況被上訴人並非如上開複丈成果圖編號A、B、C、D、E部分所坐落1354地號、1355-1地號、1374地號及其餘未登記地之土地所有權人，是被上訴人委託仲介出售土地訂定系爭買賣契約時，自無可能以其非所有權人之土地為買賣之標的。再查，系爭買賣契約第13條其他約定事項記載：「如經鑑界，倘若已被政府或路地佔用者，就所佔用的面積，依買賣單價計算，由尾款中扣除。」；第11條特別約定第1項記載：
「本件買賣標的物如經鑑界發現面積有增加或減少者，雙方同意差異於百分之壹範圍內互不為請求，如差異逾越百分之壹以上者，雙方同意就差異部分按土地單價互為找補。」。觀諸系爭買賣契約之約定，係指經鑑界之結果，系爭土地如有遭政府或道路用地占用者，就占用之面積應按買賣單價扣除價金，並非約定如出賣人之指界與鑑界結果不符者，就減少之面積應由價金中扣除，上訴人辯稱系爭土地經鑑界之結果與被上訴人所指出賣之範圍有差異，被上訴人應就短少之面積按單價計算由尾款中扣除，並非有理。再參證人即系爭土地仲介人員賴羿蓉於原審履勘時到場證稱：被上訴人委託伊出賣系爭土地，委託期間已過，但廣告未拆除，伊接到上訴人代理人張至潔來電，詢問系爭土地的範圍，伊告知她大約從電線桿下方的水溝以下到種植發財樹的範圍，但還是要以鑑界為準，伊沒有帶看現場，委託時，被上訴人也沒有帶看現場，只有以電話告訴伊大概的位置等語。由賴羿蓉上開證言可知，被上訴人及仲介賴羿蓉均未到場就系爭土地之範圍指界，僅由賴羿蓉於電話中告知上訴人訴訟代理人系爭土地大概之位置，是以，買賣雙方既均未至現場指界，僅以口頭概略陳述系爭土地所在位置，其確切之界址仍應以鑑界之結果為準。從而，兩造系爭買賣契約係約定以系爭土地為買賣標的，經鑑界後面積並無短少，上訴人雖辯稱包括如複丈成果圖所示編號A、B、C、D、E、F合計257.62平方公尺部分之土地亦為買賣標的範圍，然已為被上訴人所否認，上訴人復不能舉證以實其說，尚難信為真實，難謂有何物之瑕疵之情形。
⒊末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。民法第229條第1項定有明文。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。
本件被上訴人請求上訴人給付買賣價金尾款，係約定以鑑界完成時，為其約定之給付期限，依上開規定，上訴人自應自系爭土地鑑界完成時起，負遲延責任。故被上訴人主張上訴人就其請求給付之金額，應給付自起訴狀繕本送達翌日即104年1月6日（見原審卷第26頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，自屬有據。
七、綜上所述，系爭買賣契約並無上訴人所主張面積短少之瑕疵，惟應自被上訴人所得請求之買賣價金扣除上訴人因鑑界所生之必要費用1萬5,000元。從而，原審認被上訴人本於系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付價金尾款23萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日即104年1月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，經核並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，請求就原判決廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。均附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 林永祥
法 官 黃立昌法 官 李怡貞以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 10 日
書記官