臺灣南投地方法院民事判決 104年度訴字第186號原 告 曾靖娘即曾靖姿
陳郁芳共 同訴訟代理人 楊志航律師複 代理人 歐連中被 告 楊鴻興兼 上一人訴訟代理人 楊宗寶上列當事人間確認拍賣無效事件，本院於民國105 年8 月17日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告均經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：㈠坐落於南投縣○○鄉○○段○○○ ○○ ○號原住民保留地（下
稱系爭147 之1 原住民保留地）上如附表一所示同段96、96之1 號建物（下分別稱系爭96號建物、96之1 號建物，合稱系爭甲建物）原為原告曾靖娘所有；坐落於系爭147 之1 原住民保留地及同段147 之2 地號原住民保留地（下稱系爭14
7 之2 原住民保留地）上如附表二所示同段101 、101 之1號建物（下分別稱系爭101 、101 之1 號建物，合稱系爭乙建物）原為原告陳郁芳所有。被告楊宗寶、楊鴻興固分別經本院102 年度司執字第28580 號、101 年度司執字第00000號清償債務強制執行事件（下稱系爭甲、乙強制執行事件）於民國104 年2 月4 日、102 年12月18日拍賣取得系爭甲、乙建物所有權；惟農舍與農業經營不可分離，農舍不得與其坐落之用地分離而單獨移轉，系爭甲、乙建物均為農舍，於系爭甲、乙強制執行事件中竟單獨拍賣，而未與坐落之用地併同移轉，即違反農業發展條例第18條第4 項規定而屬無效。
㈡又依原住民保留地開發管理辦法第28條至第30條規定，不具
原住民身分者，如於79年3 月26日前即有承租原住民保留地，且經執行機關准予租賃並簽訂租約繳納租金予國庫後，始得使用原住民保留地。本件被告均非原住民，而上開拍賣結果，將形同不具原住民身分之被告可間接透過拍賣取得系爭
147 之1 、147 之2 原住民保留地上之系爭甲、乙建物，進而取得系爭147 之1 、147 之2 原住民保留地使用權，乃有架空原住民保留地開發管理辦法第28條至第30條之情形，即屬違反強制規定而無效。
㈢行政院原住民族委員會（下稱原民會）為系爭147 之1 、14
7 之2 原住民保留地之管理者。系爭甲強制執行事件中，本院民事執行處就系爭甲建物之拍定情形，有通知原民會行使優先承買權，惟於系爭乙強制執行事件中，於102 年12月18日由被告楊鴻興拍定系爭乙建物後，本院民事執行處僅對原住民保留地之執行機關南投縣仁愛鄉公所通知行使優先承買權，並未通知原民會，不僅違反拍賣公告，且違反農業發展條例第18條規定之農舍應與其坐落用地併同移轉之強制規定，應屬無效。
㈣並聲明：⒈確認系爭甲強制執行事件就系爭甲建物所為之拍
賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在。⒉確認系爭乙強制執行事件就系爭乙建物所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在。
三、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序期日到庭所為之聲明及陳述略以：
㈠被告於投標書上附有國稅局之財產清冊以證明無自用農舍，
業經法院審核符合應買人之資格，嗣透過本院之拍賣程序取得系爭甲、乙建物所有權。原告並非系爭147 之1 、147 之
2 原住民保留地土地所有權人，若拍賣程序有瑕疵應由債權人或土地所有權人出面進行訴訟，而非原告。
㈡被告於拍定後，本院民事執行處有通知仁愛鄉公所，仁愛鄉
公所通知南投縣政府後，再由南投縣政府通知原民會，且被告申請承租權亦須透過仁愛鄉公所轉知原民會，被告無法直接通知原民會。並聲明：如主文第1 項所示。
四、本院之判斷：㈠坐落系爭147 之1 原住民保留地上之系爭甲建物原為原告曾
靖娘所有，坐落於系爭147 之1 、147 之2 原住民保留地上之系爭乙建物原為原告陳郁芳所有。被告楊宗寶、楊鴻興均不具原住民身分，分別經系爭甲、乙強制執行事件於104 年
2 月4 日、102 年12月18日拍賣取得系爭甲、乙建物所有權等情，業經本院依職權調閱系爭甲、乙強制執行事件卷宗核閱屬實，堪認為真實。
㈡按農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。農業發
展條例第18條第4 項中段定有明文。其立法目的係為避免農舍與農地之所有權分離，而有礙土地及農舍之利用，故規定農舍應與其所坐落之農地併同移轉，核屬強制規定，倘違反此項強制規定者，其法律行為應屬無效，猶不待言。惟上開規定，於農舍與其坐落用地同屬一人所有，應併同移轉，否則無效，固無爭議，然若農舍與其坐落用基地分屬不同之人，自無併同移轉之可能。經查：
⒈系爭147 之1 原住民保留地上之系爭甲建物原為原告曾靖娘
所有，坐落於系爭147 之1 、147 之2 原住民保留地上之系爭乙建物原為原告陳郁芳所有乙情，業如上述。又系爭147之1 、147 之2 原住民保留地所有權人為中華民國，登記日期為56年8 月21日，管理者為原民會；系爭甲建物之門牌號碼為南投縣○○鄉○○巷00號，原告曾靖娘於100 年12月12日登記為所有權人，其中系爭96號建物主要用途為自用農舍、系爭96之1 號建物主張用途為住家用，另系爭乙建物之門牌號碼為南投縣○○鄉○○巷00號，原告陳郁芳於92年5 月
2 日登記為所有權人，其中系爭101 號建物主要用途為自用農舍、系爭101 之1 號建物主要用途為住宅及梯間等情，此有系爭147 之1 及147 之2 原住民保留地土地登記謄本、系爭甲及乙建物登記謄本附於系爭甲、乙強制執行事件卷宗可佐。
⒉由上可知，系爭甲、乙建物雖屬農舍，惟與所坐落之系爭14
7 之1 、147 之2 原住民保留地，原本即分屬於原告、中華民國所有，房屋與基地所有權自始即分離，是本件事實與上開法條所欲規範之情形不同，自無該條應將農舍併同土地一併移轉之適用。是原告主張系爭甲、乙建物單獨拍賣後，未與坐落之用地併同移轉，有違農業發展條例第18條第4 項規定而屬無效等語，即屬無據。
㈢次按，非原住民在本辦法施行前已租用原住民保留地繼續自
耕或自用者，得繼續承租。依前條租用之原住民保留地，不得轉租或由他人受讓其權利；違反前項規定者，應終止租約收回土地。原住民保留地之租金，由當地直轄市或鄉（鎮、市、區）公庫代收，作為原住民保留地管理及經濟建設之用；其租金之管理及運用計畫，由中央主管機關定之。原住民保留地開發管理辦法第28條第1 項、第29條、第30條分別定有明文。揆諸本項規定之意旨，乃在於本辦法實施前（即79年3 月26日前），實際上非山胞租用保留地之情形不在少數，為免此等人之權益受損，始設本項之例外規定。易言之，本項規定是基於行政法上「信賴保護原則」所設之例外規定，例外准許非山胞在具備本項所定之二項要件即「在本辦法施行前已租用山胞保留地」且「繼續自耕或自用」之情形下，始得繼續租用。復依49年臺灣省山地保留地管理辦法第11條、55年臺灣省山地保留地管理辦法第34條、63年臺灣省山地保留地管理辦法第35條、79年山胞保留地開發管理辦法第26條、84年臺灣省山地保留地管理辦法第26條及87、89、90年原住民保留地開發管理辦法第28條之規定可知，若不具原住民身分之人欲使用、收益原住民保留地時，不僅須先經主管機關准許授與租用之行政處分，始能與執行機關即各鄉、鎮、市、區公所簽訂租賃契約，且僅限於79年3 月26日前即曾繼續租用者，始能繼續租用保留地，並應繳納租金予國庫。申言之，是否准予繼續承租，其權責為該原住民保留地之管理機關，非謂不具原住民身分者可依上開規定，向取得原住民保留地所有權或耕作權之原住民私人繼續承租保留地。經查：被告楊宗寶、楊鴻興分別經系爭甲、乙強制執行事件於104 年2 月4 日、102 年12月18日拍賣取得系爭甲、乙建物所有權乙情，業如前述，而上開保留地開發管理辦法第28條第1 項、第29條、第30條等規定，僅係在提供非原住民得承租原住民保留地之依據，且尚須先經主管機關即原民會准許授與租用之行政處分，始能與執行機關即仁愛鄉公所簽訂租賃契約，方足使被告取得使用系爭147 之1 、147 之2原住民保留地之正當權源，尚難逕謂有何架空原住民保留地開發管理辦法第28條、第29條、第30條可言；且上開規定均係在規範被告如何取得使用土地之正當權源，核與被告拍賣取得建物之情節無涉。是原告主張上開拍賣結果，將形同不具原住民身分之被告可間接透過拍賣取得系爭147 之1 、147之2 原住民保留地上之系爭甲、乙建物，進而取得系爭147之1 、147 之2 原住民保留地使用權等語，並不足採。
㈣再按土地法第104 條規定：「基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制；另租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。民法第425 條之1 、426 條之2 亦依序定有明文。本件與租地建屋造成房、基地不屬同一人所有之情形相類，自得類推適用民法426 條之2 之規定。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序上仍有上開規定之適用；故不動產拍定後（承受），如有上開法條所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先承購人，優先承購權人仍得主張權利（最高法院98 年 度台抗字第187 號裁定意旨參照）。經查：原告原為系爭甲、乙建物之所有權人，而系爭14
7 之1 、147 之2 原住民保留地之所有權人為中華民國、管理者為原民會等情，業如上述，而揆揭上開說明，所謂未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權，上開效力係對抗效力，於優先購買權人行使前，拍賣行為仍屬有效。則系爭甲、乙強制執行事件中，就系爭甲、乙建物，於拍賣時，具有優先承買權人為中華民國或原民會，於中華民國或原民會行使優先承買權前，尚不生拍賣無效之法律效果；況原告亦非系爭147 之1 、14
7 之2 原住民保留地之所有權人，並無優先承買權可言，尚非可任意主張本件拍賣行為對其不生效力。是原告主張民事執行處僅對原住民保留地之執行機關南投縣仁愛鄉公所通知行使優先承買權，並未通知原民會，拍賣應屬無效等語，亦難認可採。
五、綜上所述，原告上開主張，均不可採。從而，原告請求確認：系爭甲強制執行事件就系爭甲建物所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在，及請求確認系爭乙強制執行事件就系爭乙建物所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項本文。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 徐奇川
法 官 林奕宏法 官 鄭順福以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官附表一┌─┬───┬───────┬──────┬──────────┬──┐│編│ │基 地 坐 落│建築式樣、主│樓層面積（平方公尺）│權利││號│建 號│－－－－－－－│要建築材料及│－－－－－－－－－－│範圍││ │ │建 物 門 牌│房屋層數 │ 合 計 │ │├─┼───┼───────┼──────┼──────────┼──┤│ │ │南投縣仁愛鄉眉│自用農舍、鋼│一層 ： 148.39│ ││ │ │溪段147-1 地號│筋混凝土造、│二層 ： 181.98│ ││1 │96 │--------------│3 層 │三層 ： 150.42│全部││ │ │高峰巷67號 │ │屋頂突出物 ： 12.83│ ││ │ │ │ │合計 ： 493.62│ │├─┼───┼───────┼──────┼──────────┼──┤│ │ │南投縣仁愛鄉眉│住家用、鋼筋│一層 ： 26.19│ ││ │ │溪段147-1 地號│混凝土造、3 │二層 ： 53.22│ ││2 │96-1 │--------------│層 │三層 ： 84.78│全部││ │ │高峰巷67號 │ │合計 ： 164.19│ │└─┴───┴───────┴──────┴──────────┴──┘附表二┌─┬───┬───────┬──────┬──────────┬──┐│編│ │基 地 坐 落│建築式樣、主│樓層面積（平方公尺）│權利││號│建 號│－－－－－－－│要建築材料及│－－－－－－－－－－│範圍││ │ │建 物 門 牌│房屋層數 │ 合 計 │ │├─┼───┼───────┼──────┼──────────┼──┤│ │ │南投縣仁愛鄉眉│自用農舍、鋼│一層 ： 198.24│ ││ │ │溪段147-2 地號│筋混凝土造、│二層 ： 213.57│ ││1 │101 │--------------│3 層 │三層 ： 71.98│全部││ │ │高峰巷68號 │ │合計 ： 483.79│ │├─┼───┼───────┼──────┼──────────┼──┤│ │ │南投縣仁愛鄉眉│住宅、梯間、│一層 ： 29.55│ ││ │ │溪段147-1 地號│鋼筋混凝土加│二層 ： 36.83│ ││2 │101-1 │--------------│強磚造、2 層│地下一層 ： 170 │全部││ │ │高峰巷68號 │ │合計 ： 236.38│ │└─┴───┴───────┴──────┴──────────┴──┘