臺灣南投地方法院民事判決 104年度訴字第121號原 告 林俊吉訴訟代理人 張右人律師複 代理人 張豐守律師被 告 賴沛瀠上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年10月8日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落南投縣○里鎮○○段○○○號土地上之同段六二建號建物即門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○巷○弄○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠緣坐落南投縣○里鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）及
其上同段62建號建物即門牌號碼為南投縣○里鎮○○路○○巷○ 弄○○號房屋（下稱系爭房屋，下合稱系爭房地）原為訴外人鄧正才所有，鄧正才於民國97年4 月3 日死亡，因繼承人之有無不明，經本院97年度財管字第29號裁定選任訴外人賴進來為鄧正才之遺產管理人確定，系爭房地嗣因本院103 年度司執字第10630 號拍賣抵押物強制執行事件由原告承買，本院於104 年1 月8 日核發權利移轉證書，嗣於同年2 月3日完成所有權移轉登記。強制執行程序中，被告曾向本院主張系爭房屋為其所承租，並提出租賃契約1 份（下稱系爭租約），故目前系爭房屋為被告占有中。
㈡系爭租約記載每月租金新臺幣（下同）3,000 元，租期長達
12年，卻約定租金1 次付清，顯不符常情，應係鄧正才為脫免強制執行，與被告通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定為無效。
㈢縱認系爭租約為真正，然依民法第425 條規定，系爭租約租
賃期限超過5 年，且未經公證，無買賣不破租賃之適用，對原告並不繼續存在，被告應屬無權占有。
㈣雖系爭房屋之拍賣公告記載本件不點交，惟拍賣公告僅表示
執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求占有人遷讓。從而，原告自得依法請求被告遷讓系爭房屋。
㈤綜上所述，本件原告為系爭房屋之所有權人，被告就系爭房
屋為無權占有，爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告遷讓系爭房屋，並聲明：如主文第1 項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠鄧正才係被告的親哥哥，被告於95年離婚後帶2個小孩回家
，向鄧正才承租系爭房屋，並訂立系爭租約，後來鄧正才肝硬化需要開刀，被告還籌措醫藥費給鄧正才開刀，鄧正才因猛爆性肝炎突然死亡，系爭房屋貸款由被告繼續繳納至103年，因被告朋友告知系爭房屋非被告名下，被告就決定不再繳貸款，想要用法拍的方式將系爭房屋標回來，惟因資力不足，故未投標。
㈡系爭租約租金432,000 元，係被告向朋友借貸來實際支付，
均已繳清，執行法院當時已經確認租約存在，才會以不點交方式拍賣，被告依約得繼續居住至108 年8 月1 日止。被告因書讀不多，且與親哥哥間租賃，不懂5 年以上租約需要法院公證，被告並無霸占系爭房屋的意思，希望能住到108 年
8 月1 日止，甚或繼續住1 年左右，因被告臨時找不到地方搬離。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原為鄧正才所有。
㈡鄧正才於97年4月3日死亡，本院以97年度財管字第29號選任賴進來為鄧正才之財遺產管理人。
㈢合作金庫商業銀行股有限公司（下稱合作金庫）於103 年5
月7 日持本院100 年度司拍字第75號裁定聲請本院103 年度司執字第10670 號強制執行事件，拍賣系爭房地及鄧正才所有其他土地。
㈣系爭房地及鄧正才所有其他土地嗣於103 年12月30日由原告買受，104 年2 月3 日辦畢所有權移轉登記。
㈤被告為系爭房地之占有使用人。
四、兩造爭執事項：㈠被告抗辯與鄧正才間存有租賃關係，是否為真？㈡上開租賃關係是否有民法第425條之適用，對原告繼續存在
？㈢原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭房地原為鄧正才所有。鄧正才於97年4 月3 日死亡，本
院以97年度財管字第29號選任賴進來為鄧正才之財遺產管理人。合作金庫於103 年5 月7 日持本院100 年度司拍字第75號裁定聲請本院103 年度司執字第10670 號強制執行事件，拍賣系爭房地及鄧正才其他土地。系爭房地及鄧正才其他土地嗣於103 年12月30日由原告買受，104 年2 月3 日辦畢所有權移轉登記。被告為系爭房地之現占有使用人等情，為兩造所不爭，並有本院不動產移轉證書、系爭房地第二類謄本、房屋租賃契約書、房屋稅籍證明書、不動產買賣契約書等件在卷可憑（見本院卷第9 至11頁、第12至13頁、第19至21頁、第56至60頁），復經本院調取本院97年度財管字第29號指定遺產管理人等事件、103年度司執字第10670號拍賣抵押物強制執行事件卷宗審閱無訛，堪認為真。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第2950號判決意旨參照）。本件原告為系爭房地之所有權人，已如上述，其訴請被告遷讓系爭房屋，揆諸上開說明，被告自須就占有系爭房屋有合法權源負舉證責任。
㈢被告提出與鄧正才簽立之系爭租約，抗辯有占有權源等語（
見本院卷第27頁），原告否認系爭租約之真正，經查：鄧正才於97年4 月3 日死亡，有除戶謄本附於本院97年度財管字第29號卷內可憑，而南港村長即證人彭偉政證稱：房屋所有權人原本是鄧正才，鄧正才買房子後因為生病沒錢繳貸款，鄧正才過世前，鄧正才與被告有來找我，問我房子後續要如何處理，我表示可以把房子租給被告由被告去繳貸款，鄧正才來找我之前，房子已經由被告繳了好幾期了；契約是在我辦公室打的，所以我知道，當時是鄧正才、賴進來、被告一起來找我，他們3 人都有到，都有帶印章來蓋等語（見本院卷第91頁背面至92頁、第93頁），核與系爭租約上有被告、鄧正才、賴進來之簽章一節大致相符（見本院卷第12頁至13頁背面），堪認被告抗辯系爭租約為真正等語（見本院卷第81頁），應屬可採。原告主張系爭租約係通謀虛偽意思表示無效等語，惟並未舉證以實其說，難認可採。
㈣按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。民法第425 條定有明文。經查：系爭租約固為真正，然而，系爭租約於96年8 月1 日簽訂，租期為96年
8 月1 日至108 年8 月1 日共12年，且被告自承未經公證（見本院卷第84頁背面），揆諸上開法文，並無買賣不破租賃之適用，是被告縱與鄧正才訂有租約，原告標得系爭房屋後，系爭租約對原告並不繼續存在，是被告占有系爭房屋並無合法權源，被告固抗辯已經付清房租432,000 元等語，惟上情縱令屬實，亦屬被告與鄧正才間債權債務關係，尚無從作為對原告主張有權占有系爭房屋之理由，原告基於其所有權人物上請求權請求被告遷讓系爭房屋，應屬有據。
㈤按依強制執行法第99條︰「債務人應交出之不動產，現為債
務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人（第1 項前段）。第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其占有為前條第2 項但書之情形者（指發生於抵押權設定後所成立之租賃關係等），前項規定亦適用之（第2 項）。」，經查：系爭房地抵押權設定於
95 年9月4 日，有本院100 年度司拍字第75號裁定可憑，被告與鄧正才於96年8 月1 日始簽立系爭租約，是系爭租約成立於抵押權設定之後，依上開條文規定，執行法院固得於租賃關係對抵押權有影響時，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行，然執行法院縱未除去該租賃權，亦非肯認該租賃權得對拍定人繼續存在，租賃關係對拍定人即原告是否繼續存在，核屬實體問題，非執行法院所得審究，應由拍定人即原告另行起訴解決，是拍賣公告上固註明不點交，然仍無礙於拍定人即原告基於物上請求權，訴請承租人即被告返還所有物，被告以拍賣公告上註明不點交抗辯有合法之占有權源等語，並非可採。
六、綜上所述，原告為系爭房地所有權人，被告與鄧正才所訂之系爭租約對原告不繼續存在，是被告占有系爭房屋並無合法權源。從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金後併准許之。
八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 26 日
書記官 郭勝華