臺灣南投地方法院民事判決 104年度訴字第401號原 告 張麗雲
張瑞鑫張瑞芳上三人共同訴訟代理人 張繼準律師複代理人 黃建閔律師被 告 莊惠美訴訟代理人 張添賜上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國105年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬零捌佰柒拾伍元，及自民國一百零四年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬零捌佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明第一項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）538,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於民國105年1月20日具狀變更上開請求之金額為421,750元及利息（見本院卷第99頁民事減縮聲明狀），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為民事訴訟法第256條所明定；原告於起訴時原以其向被告所購買坐落南投縣南投市○○○段○○○○○○號之土地（下稱系爭土地），具有物之瑕疵為由，依民法第354條第1項、第359條之規定，請求被告返還應減少之價金，嗣於105年4月11日本院審理時，以言詞說明其請求權基礎為不當得利返還請求權（參本院卷第133頁背面），核屬法律上陳述之補充或更正，依前述規定，亦非法所不許。
貳、實體事項：
一、原告方面：㈠原告起訴主張：
⒈原告於104年4月30日經第一房屋仲介公司人員即訴外人陳
煥卿之仲介，以總價16,250,000元，向被告購買其所有坐落南投縣南投市○○○段○○○○○○號、面積4,816平方公尺、權利範圍全部之土地（即系爭土地），被告於系爭土地之不動產現況說明書中項次3「是否有占用情形」部分勾選「否」；陳煥卿亦向原告陳稱系爭土地僅有極小部分遭占用為道路用地等語，致原告誤信為真，因而與被告締結買賣契約。嗣原告分別於104年4月30日給付簽約款1,680,000元、同年5月25日給付用印款10,000,000元予被告，兩造並於同年6月3日完成所有權移轉登記。其後向南投縣南投地政事務所申請鑑界，經該所於104年6月5日複丈而於同日發給如本院卷第14頁所示之土地複丈成果圖後，原告始知系爭土地遭占用作為道路使用之面積甚廣，與訴外人陳煥卿所述差距甚大。原告乃向被告要求就土地遭占用部分應減少價金，然為被告所拒，並表示要沒收原告先前已支付之11,680,000元價金；原告迫於無奈方於104年6月9日支付尾款4,570,000元，再於104年7月7日以南投中山街郵局第86號存證信函向被告主張減少價金，被告則置若罔聞。
⒉經本院囑託南投縣南投地政事務所現場測量後，可知系爭
土地之北側，因南投縣南投市○○路○○巷跨越，計有面積125平方公尺之土地供道路使用。而被告前向第三人賴雯伶購入系爭土地時，亦曾以系爭土地有部分作為道路使用為由，向其前手請求減少價金，其前手亦有退還部分價金予被告，被告明知有廣達125平方公尺之土地遭占用為道路之情，卻仍於不動產現況說明書中表示系爭土地並無遭他人占用之情，導致原告受有無法利用該125平方公尺土地之損害，顯具有部分土地無法使用之瑕疵，原告自得依第354條第1項本文、第359條之規定，請求減少價金，並依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還。又被告之給付，未依債之本旨，有不完全給付之情，原告亦得依民法第227條第1項準用同法226條第1項，請求被告賠償損害。被告除未明確說明系爭土地遭占用之範圍及面積外，又於不動產現況說明書項次3「是否有占用情形」部分勾選「否」，以表示系爭土地並無遭他人占用之情形，仲介人員亦表示道路僅一點點占用到系爭土地，導致原告誤信系爭土地僅有極小面積遭占用，仍以原價購入系爭土地，造成原告受有無法利用上開125平方公尺土地之損害，足見被告係故意未正確告知系爭土地遭占用之情形，原告亦得依民法第184條第1項規定，請求被告賠償損害。
3.返還或賠償之數額，依該125平方公尺之土地平均交易單價計算，價額應為421,750元（計算式：總價16,250,000元÷總面積4,816平方公尺＝每平方公尺單價3,374元，元以下四捨五入；每平方公尺單價3,374元×被占用面積125平方公尺＝421,750元）。
㈡爰基於物之瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為之法律關係，
提起本件訴訟，請求法院擇一為原告有利之判決。並聲明：被告應給付原告421,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行之宣告。
二、被告方面：㈠被告則以：
⒈本件為特定物之買賣，參照最高法院84年度台上字第757
號民事裁判、77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨，被告既以系爭土地之現狀交付予原告，即不構成不完全給付之債務不履行問題，原告猶主張依民法第227條第1項準用同法226條第1項關於不完全給付之規定，請求被告賠償其損害，顯無理由。又本件土地買賣之仲介人員即訴外人陳煥卿曾於簽約前之104年4月22日，明確告知原告系爭土地有部分作為道路用地，嗣於104年4月30日兩造簽約當日，被告及訴外人陳煥卿於買賣契約書簽訂前，又再次告知原告系爭土地有部分作為道路用地，原告均已明瞭後始簽立系爭土地買賣契約書，則依民法第355條第1項規定，原告既明知有物之瑕疵，被告就系爭土地遭占用之情形，自不負瑕疵擔保責任。
⒉系爭土地之不動產現況說明書中項次3「是否有占用情形
」，係指兩造間簽立之土地買賣契約書第8條產權保證之「占用他人土地情事」，所謂占用情形，應指主動占用他人土地之情形，若係遭他人占用，應書明被動用詞之「被占用」情形，二者意義顯然不同。況被告簽約前一再強調系爭土地有部分作為道路用地，原告早已知悉，被告亦未曾以系爭土地有部分作為道路使用為由，向前手即訴外人賴雯伶請求減少價金。至原告主張其等於104年6月5日申請鑑界發現系爭土地遭占用作道路使用之面積甚廣，即向被告要求就土地遭占用面積應減少價金，詎經被告拒絕，並表示要沒收原告先前支付之11,680,000元價金云云，惟兩造於104年6月3日已辦畢系爭土地之所有權移轉登記，土地既已歸原告所有，原告本應交付買賣價金，被告要如何沒收原告先前所支付之11,680,000元？又原告於104年6月5日鑑界時對於鑑界結果，均無表示意見，復於同月9日交付尾款時，亦無表示意見，何來「原告向被告要求就土地遭占用面積應減少價金，詎經被告拒絕」之說？⒊系爭土地之登記面積為4,816平方公尺，被告移轉登記予
原告之面積亦為4,816平方公尺，並無面積減少之情形，而系爭土地有部分作為道路用地，亦係供系爭土地通行之用，並無如原告所稱無法利用之情形。倘無該道路，系爭土地將成為無法利用之袋地。退而言之，原告縱因系爭土地有部分作為道路用地而受有損失，原告亦已向仲介人員即訴外人陳煥卿索得50,000元之減少價金，而被告於簽約時已明確告知原告系爭土地有部分作為道路用地，原告即不得於事後又要求被告減少價金。
㈡為此聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年4月30日簽訂土地買賣契約書，由被告將其所有
坐落南投縣南投市○○○段○○○○○○號、面積4,816平方公尺、權利範圍全部之土地即系爭土地，以總價16,250,000元，出售予原告，被告並於系爭土地之不動產現況說明書中項次3「是否有占用情形」部分勾選「否」。
㈡原告分別於104年4月30日給付簽約款1,680,000元、同年5月
25日給付用印款10,000,000元予被告，嗣於同年6月3日完成系爭土地所有權移轉登記後，原告再於同年6月9日將尾款4,570,000元交付被告受領。
㈢兩造曾向南投縣南投地政事務所申請系爭土地鑑界，經該所
於104年6月5日複丈後，於同日發給如本院卷第14頁所示之土地複丈成果圖。
㈣原告於104年7月7日以南投中山街郵局第86號存證信函向被告主張減少價金。
㈤被告係前向訴外人賴雯伶購入系爭土地，雙方於103年4月10
日簽訂買賣契約書，訴外人賴雯伶於系爭土地之標的物現況說明書（土地）中項次4「本土地是否有被他人占用之情形」部分勾選「否」。
四、兩造爭執事項：㈠系爭土地是否因南投縣南投市○○路○○巷跨越而有部分作為
道路用地？面積為何？㈡如有，上開情形是否構成物之瑕疵？原告於買賣契約成立時
，是否已知悉系爭土地有部分作為道路用地？㈢原告依物之瑕疵擔保、債務不履行之不完全給付之法律關係
，請求被告減少系爭土地之買賣價金421,750元，是否有理由？及依侵權行為之法律關係，請求被告賠償損害421,750元，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠原告主張兩造於104年4月30日簽訂土地買賣契約書，由被告
將其所有系爭土地，以總價16,250,000元，出售予原告；於簽訂契約時，被告於系爭土地之不動產現況說明書中項次3「是否有占用情形」部分勾選「否」；嗣原告分別於104年4月30日給付簽約款1,680,000元、同年5月25日給付用印款10,000,000元予被告，兩造於同年6月3日完成系爭土地所有權移轉登記後，原告再於同年6月9日將尾款4,570,000元交付被告受領；兩造曾向南投縣南投地政事務所申請系爭土地鑑界，經該所於104年6月5日複丈後，同日發給如本院卷第14頁所示之土地複丈成果圖；原告嗣於104年7月7日以南投中山街郵局第86號存證信函，向被告主張減少價金；系爭土地之北側如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期104年12月24日土地複丈成果圖、編號Ａ所示、面積125平方公尺之土地，因南投縣南投市○○路○○巷跨越而為道路用地等情；業據原告提出土地買賣契約書、不動產現況說明書、南投縣南投地政事務所複丈日期104年6月5日土地複丈成果圖、郵局存證信函、系爭土地登記第一類謄本暨異動索引等件為證（附本院卷第8至12頁、第13頁、第14頁、第15至16頁、第31至34頁），且為兩造所不爭執，並經本院督同兩造及南投縣南投地政事務所人員履勘現場，查明屬實，製有勘驗筆錄在卷足稽，且有南投縣南投地政事務所104年12月24日土地複丈成果圖及現場照片多幀附卷可按（附本院卷第69至76 頁、第85至88頁、第90頁），堪認原告該部分之主張為真實。
㈡被告應就系爭土地部分遭道路占用，負瑕疵擔保責任。
按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354條第1項定有明文。本件系爭土地使用分區編定為「一般農業區」、使用地類別編定為「農牧用地」，有土地登記第一類謄本附卷為憑（參本院第31頁），可知系爭土地為可供農耕使用之土地。另依本院履勘時所見，系爭土地現由原告出租予第三人種植鳳梨使用之事實，亦有勘驗筆錄及所附照片在卷可佐（參本院卷第70至76頁），可知供農業耕作，乃兩造預期系爭土地應具備之通常效用。而系爭土地因南投縣南投市○○路○○巷跨越，其中如附圖編號Ａ所示、面積為125平方公尺之土地，遭占用為道路用地，無法供耕作使用，業經認定同前，其耕作之效用，顯然因而減損。另衡諸社會常情，面積125平方公尺之土地，已足發揮一定之地利，難謂其「無關重要」，顯具物之瑕疵，是原告主張被告應負瑕疵擔保責任，自屬可採。被告雖辯稱：原告於契約成立時，已知系爭土地有被道路占用之情，不得主張瑕疵擔保等語，並聲請訊問證人陳煥卿、楊景字。惟查，證人陳煥卿即系爭土地交易之仲介人員雖證稱：其於仲介土地交易及簽約當時均有告知原告系爭土地有部分作為道路使用等語，惟其亦承：在鑑界之前並沒有界椿，伊自己也不知道占用面積，所以也沒有向原告說明等語（參本院卷第105至109頁），可知原告並非確切知悉系爭土地遭道路占用之位置及面積。證人楊景字即系爭土地交易之代書雖證稱：被告之配偶即其訴訟代理人張添賜於簽約當時有到場，並有表示系爭土地有被道路占用等語，惟其亦稱：張添賜是當場講，伊不清楚當時原告是否在聆聽，張添賜後來才到場，張添賜到場時，簽約是否已完成，伊不確定等語（參本院卷第110至113頁），是依其證言，亦無從作為認定原告已明知土地為道路占用之證據。綜上所述，本件縱認原告已知系爭土地部分為道路所占用，惟其在鑑界之前，尚不知道路占用範圍及面積；而「知悉土地被道路占用」與「知悉土地被道路占用之範圍及面積」，乃是二事，原告在未明確知悉土地被道用占用之範圍及面積之前提下，難認其有因明知或因重大過失不知，而不得主張瑕疵擔保責任之情。是被告所辯，自非可採。
㈢本件應減少價金之數額，以210,875元為適當。
次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359條定有明文。本件系爭土地面積為4,816平方公尺，供作道路使用之面積為125平方公尺，依其比例，約占百分之2.6，如逕予解除契約顯失公平，惟本件原告並非解除契約，而係請求減少價金，其主張自屬可採。本院依據下列理由，認減少價金之數額，應為供道路使用部分交易單價2分之1：
⑴如附圖編號Ａ所示面積125平方公尺之土地，依現況雖為道
路所占用，無法使用收益，但原告仍保有處分之權利，日後系爭土地如出售予他人，該部分亦非毫無價值。況前述道路如有整修或遷移，原告仍有請求回復使用收益之可能。
⑵被告於104年4月30日與原告簽約當時，在系爭土地之「不動
產現況說明書」，項次3「是否有占用情形」部分勾選「否」，有前開不動產現況說明書在卷可核（參本院卷第13頁），容有造成原告誤認之情。惟其前於104年4月1日委託第一房屋仲介公司時，於委託契約書所附「不動產現況說明書」項次3「是否有占用情形」，則以書寫方式記載為「部分產業道路」（附本院卷第123頁）。證人楊景字亦證稱：被告訴訟代理人張添賜於簽約時（未確定契約是否已簽訂），有口頭告知原告系爭土地部分被道路占用等語（參本院卷第111頁），該段陳述內容，證人楊景字雖無法確定原告是否聽聞，然前述事實應可認定被告並非故意隱匿系爭土地部分為道路占用之事實。
⑶原告雖稱：被告先前亦曾以系爭土地為道路所占用為由，向
其前手請求減少價金20萬元，然為被告所否認，且未舉證以實其說。依被告所提出之信託契約書、不動產買賣價金信託專戶查詢、土地買賣契約書，亦無被告曾向其前手賴雯伶請求減少價金之相關記載（附本院卷第51至58頁、第60至63頁）⑷被告訴訟代理人自承其先前買受系爭土地時，曾請求仲介人員退還服務報酬20萬元（參本院卷第72頁）。
⑸原告曾因系爭土地被道路占用之糾紛，與第一房屋仲介公司
在南投縣政府協調，並獲得5萬元賠償（參本院卷第107頁）。
以上考慮因素雖非純然著眼於系爭土地減少之價值，但減少價金數額之判斷，兼有一定形成之作用，作為一個衡平法院，自應考慮所有因素，以為判斷之基礎。依此計算，原告可得請求減少價金之數額，應為210,875元【計算式：16,250,000元（交易總價）÷4,816平方公尺（系爭土地面積）＝3,374元（每平方公尺單價，元以下四捨五入）；3,374元（每平方公尺單價）×125（被占用面積）×1/2＝210,875元】。
㈣原告得依不當得利規定，請求被告返還210,875元。
再按，民法第359條所稱之減少價金，乃是實體法上的形成權，其行使應向相對人以意思表示，且於意思表示到達相對人時，發生減少價金之效力。又買受人減少價金之意思表示到達相對人後，即發生實體法上價金減少之法律效果，出賣人受領價金之權利，於應減少之範圍內，即歸於消滅。從而，買受人自得不當得利之規定，請求出賣人返還。經查，本件原告曾於104年7月7日以南投中山街郵局第86號存證信函，請求被告減少價金，有其所提出之存證信函附卷可核（參本院卷第15、16頁），被告亦自承確有收受前開存證信函（參本院卷第97頁背面），是原告減少價金之形成權，已因意思表示到達被告而發生效力。被告依據買賣關係收受價金之權利，於210,875元之範圍內，已因原告請求減少價金，而失其法律上原因。準此，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還前開金額，自屬有理，逾此範圍之主張，則非可採。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件為不當得利之債，原告與被告並無約定清償期及利率，而原告所提出之民事起訴狀繕本係於104年9月24日送達被告（附本院卷第20頁），從而，原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日即104年9月25日起至清償日止，依法定利率給付遲延利息，即屬有據。
六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求減少價金後，本於不當得利之法律關係，請求被告給付原告210,875元，及自104年9月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件原告主張之訴訟標的除瑕疵擔保外，另有不完全給付及侵權行為，並以選擇合併方式，請求本院擇一為原告有利之判決。本院既已依物之瑕疵擔保責任准原告所請（原告請求減少價金，本院雖未全部准許，惟此乃損害額度審酌之問題，不影響本院認其請求權成立），即無再就其餘二請求權基礎審究之必要。
八、本件原告勝訴部分，係命被告給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保以代釋明，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。原告就其勝訴部分，聲明願供擔保請准為假執行之宣告，核無必要；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回，併予敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 25 日
民事第二庭法 官 林永祥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
書記官