臺灣南投地方法院民事判決 104年度訴字第55號原 告 施昆良訴訟代理人 王泳盛被 告 李成家訴訟代理人 張豐守律師複 代理人 張右人律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國105 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾萬叁仟貳佰捌拾元及自民國103 年10月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾萬叁仟貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告於民國102 年6 月21日向被告承購其所有坐落於南投縣
○里鎮○○○段○○○ ○號土地及其上同段47建號建物（門牌號碼：南投縣○里鎮○○街○○○ 號，原為南投縣○里鎮○○路○○○○ 號，下合稱系爭房地），權利範圍均為全部，雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）580 萬元，簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）並辦理所有權移轉登記完竣。
㈡原告於購買系爭房地進入裝潢約1 個月時，經訴外人余成勳
告知系爭房地前方通行至外作為車庫之土地即寶湖窟段408-
5 地號土地為其所有。原告遂委請代書查驗並詢問余成勳，發現被告早已知曉系爭房地前方有寶湖窟段408-5 地號土地，被告於南投縣埔里地政事務所辦理地籍圖重測時並未到場指界，致原告所買受之○○○段000 地號土地有占用鄰地通行至道路之情形，系爭房地顯有瑕疵。而被告於標的物現況說明書第12點「是否周邊有其他土地妨害本標的物前門之進出及使用情事」之重要交易資訊選項欄內勾選「否」並簽章乙節，可見被告於日前即知系爭房地存有重大通行瑕疵，竟故意不為告知，顯已嚴重侵害原告權益。
㈢系爭房地需通行寶湖窟段408-5 地號土地方能到達對外道路
，其減少利用價值情節重大，且該瑕疵並非一望即知之瑕疵，尚須經複丈測量後始能確知，被告未能舉證證明原告於受領時即知有該瑕疵，卻辯稱原告受領系爭房地後，寶湖窟段408-5 地號土地才於103 年6 月間分割出來，原告不得主張瑕疵擔保責任，並無理由，且被告所辯之合建權利應不及於被告。
㈣系爭房地之法定空地按竣工圖為41平方公尺，與寶湖窟段40
8-5 地號土地面積22.40 平方公尺，兩者間有18.60 平方公尺之差距，被告任意空言推論寶湖窟段408-5 地號土地是法定空地等語，亦非可採。
㈤系爭房地所存之瑕疵情狀已形成袋地無法通行，其瑕疵無法
完全修復，又期間原告因處理土地通行瑕疵而另需請專業技師估價所耗費之時間、勞力、精神，且需另向余成勳購買寶湖窟段408-5 地號土地方能通行，否則將影響房屋使用，及衍生無法完全利用系爭房地之利益減損，此等情形乃係被告怠於出席土地重測之協調會所衍生，又故意不為揭露或告知，認應向被告請求減少系爭房地總價之百分之20價金即116萬元為適當。被告既已受領全部買賣價金，因其所受領前開減少價金部分已失法律上原因，原告依民法第179 條之規定請求被告返還之。綜上，爰依標的物現況說明書第12點、第22點、第23點，民法第354 條、第359 條、第360 條、第17
9 條之規定，提起本件訴訟，請求被告減少買賣價金並返還，並聲明：被告應給付原告116 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠兩造於102 年6 月21日簽訂系爭契約，約定被告將系爭房地
以580 萬元售予原告，並完成所有權移轉登記。被告於102年7 月18日將系爭房地點交原告，自點交之日起，買賣標的物之利益與危險，均由買受人負擔。而寶湖窟段408-5 地號土地原為408 地號土地之一部分，為原始房屋興建人聲請建築執照時之法定空地，作為系爭房地之出入通道之用，寶湖窟段408-5 地號土地係在103 年7 月15日由寶湖窟段408 地號土地分割出來，面積為22.40 平方公尺，分割後，寶湖窟段408-5 地號土地所有權人余成勳才對原告索賠，均足證原告主張之事由係在系爭房地交付後約1 年多之事，其瑕疵於危險移轉後始告出現，則與出賣人無關，出賣人並無瑕疵擔保責任可言，且原告主張瑕疵擔保已逾6 個月期限。再者，地主已因合建取得房屋所有權，土地歸於建商所有，地主不能再對分歸建商之土地主張任何權利，原告應對地主主張之，不能認為被告物有瑕疵。
㈡系爭房地之法定空地按使用執照記載為50平方公尺，建蔽率
百分之46，被告購買系爭房地時，前面就是法定空地，證人余成勳稱法定空地在後方等語，並非可採，且前408 地號土地所有權人即訴外人余春桃與被告前手即訴外人鄭麗龍曾於
86 年9月13日訂立土地交換契約書，益徵○○○段000 地號土地後方並非法定空地。系爭房地未面臨道路，故將法定空地設計在房屋前面，如此才有對外通行之功能，否則系爭房地未臨道路，無出入口，建築執照無法核發，故寶湖窟段40
8 地號土地即為法定空地或供通行之用，寶湖窟段408-5 地號土地自寶湖窟段408 地號土地分割出來，即亦為法定空地。又系爭房地於辦理第一次所有權登記者為訴外人鄭吳秀雲，於85年11月6 日登記完畢，鄭吳秀雲於86年2 月1 日賣給鄭麗龍，鄭麗龍於88年5 月20日賣給被告，歷任屋主使用該土地將近17年，均有使用之權限，寶湖窟段408 地號土地所有人也從未提異議，是原告主張無理由。
㈢綜上，被告出售系爭房地收取價金，非不當得利，聲明：原
告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造就系爭房地於102 年6 月21日成立系爭契約，約定買賣價金580 萬元。
㈡系爭房地業於102 年7 月15日辦畢所有權移轉登記予原告，
102 年7 月18日點交完畢。原告亦已付清買賣價金。㈢系爭房地於85年11月27日第一次登記為鄭吳秀雲所有，嗣因
買賣，於86年2 月3 日登記予鄭麗龍，復於88年5 月25日因買賣，登記予被告。
㈣鄭麗龍曾與重測前枇杷城段825-6 地號土地所有權人即余春桃訂立土地交換契約。
㈤重測前枇杷城段825-6 地號土地即為寶湖窟段408 地號土地。
㈥寶湖窟段408 地號土地於103 年6 月12日分割出寶湖窟段408-5 地號土地。
四、兩造就上開事實不爭執，即應受拘束，本院無庸就上開不爭執之事實，再為調查證據，並得以之為本件判決之基礎。本件原告依民法第354 條、第359 條、第360 條、第179 條規定起訴請求被告給付116 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為被告以前詞否認，經查：
㈠原告所買受之系爭房地確有瑕疵。
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉系爭房地經本院會同兩造履勘現場結果○○里鎮○○路○○○○
號房屋固坐落於○○○段000 地號土地上，然房屋門前之雨遮（含車庫）同時坐落於○○○段000 地號、408-5 地號土地，有勘驗筆錄、現場照片及附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期104 年10月2 日土地複丈成果圖（下稱附圖）在卷可憑（見本院卷第104 至144 頁、第146 頁），堪認系爭房地外觀上雖臨路而建，然而房屋前方雨遮與車庫部分一部分坐落於他人土地即寶湖窟段408-5 地號土地上，原告須經由他人土地始得連接道路對外通行，且原告所有坐落於寶湖窟段408-5 地號土地上雨遮、車庫有遭他人訴請拆除之危險，已減少該屋之通常效用，應屬物之瑕疵，堪可認定。
⒊被告固抗辯寶湖窟段408-5 地號土地○○里鎮○○路○○○○號
房屋（○○里鎮○○街○○○ 號）之法定空地，故並非瑕疵等語，按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。是以，法定空地必須於建築基地之內，應可認定。經查：枇杷城段825-6 地號土地於83年間分割出枇杷城段825-19地號土地，有土地登記簿在卷可憑（見本院卷第95頁），85年○○里鎮○○路○○○○號房屋與其他連棟4 間透天厝申請建築執照之基地均為枇杷城段825-19地號土地，不含枇杷城段825-6 地號土地，嗣因應各該房屋建築完成，枇杷城段825-19地號土地遂分割出枇杷城段825-19、825-21、825-22、825-23、825-24地號土地，其○○里鎮○○路○○○○號房屋即坐落於枇杷城段825-23地號土地上，有投埔鎮建使字第175 號使用執照及南投縣埔里地政事務所104 年7 月28日埔地二字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷第122 頁、第132 頁），又枇杷城段825-23地號土地重測後即為○○○段000 地號土地，而寶湖窟段408-5 地號土地於103 年6 月12日自寶湖窟段40
8 地號土地分割而出，寶湖窟段408 地號土地重測前為枇杷段825-6 地號土地，有土地登記謄本在卷為佐（見本院卷第22頁、第84頁），故寶湖窟段406 、408 地號土地雖均自重測前之枇杷城段825-6 地號土地輾轉分割而來，固無疑義，然而分割後，重測前枇杷城段825-19地號土地與枇杷城段825-6 地號土地已非同一筆土地，枇杷城段825-19地號土地所分割出之枇杷城段825-23地號土地，更與枇杷城段825-6 地號土地無涉（見本院卷第152 頁），且枇杷城段825-6 地號土地為農牧用地，枇杷城段825-23地號土地為建築用地，亦非建築執照內同一宗建築基地，自無可能以枇杷城段825-6地號土地做為枇杷城段825-23地號土地之法定空地之理，是被告抗辯寶湖窟段408-5 地號土地為○○○段000 地號土地之法定空地，系爭房地對寶湖窟段408-5 地號土地有通行權利等語，並非可採。
⒋被告另抗辯系爭房地係合建契約，故土地所有權人不得再對
分歸建商之土地主張權利，原告不得認物有瑕疵等語（見本院卷第180 頁、第190 頁），然而，寶湖窟段408-5 地號土地自始不在合建土地之範圍內，已如前述，被告此部分所辯，容有誤會。
⒌綜上，原告所買受之房屋確有坐落於他人土地上之瑕疵。
㈡被告抗辯不負瑕疵擔保責任，並無理由。
⒈按重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之
限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依左列順序逕行施測：一、鄰地界址。二、現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第五十九條第二項規定處理之。重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為三十日。土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。土地法第46條之2 、第46條之3 分別定有明文。經查，枇杷城段825-19、825-21、825-22、825-23、825-24地號土地之位置及形狀原如南投縣埔里鎮枇杷城圖所示（見本院卷第
152 頁），其土地前方均隔枇杷城段825-6 地號土地始接枇杷城段825-3 地號土地；而90年間地籍重測，除枇杷城段825-23地號土地所有權人未到場指界外，其餘土地之所有權人均到場指界，經重測後之枇杷城段825-19、825-21、825-22、825-23、825-24地號土地之位置形狀變更如地籍調查補正表所示，其中枇杷城段825-21、825-22地號土地前方已與枇杷城段825-3 地號土地之地界線相接（見本院卷第153 至15
8 頁），核與證人即408-5 地號土地所有權人余成勳證述：開協調會時，○○○段000 地號土地（即原枇杷城段825-23地號土地）所有權人沒有出席，所以沒有鄰路，前面會有一段農地，如果我的寶湖窟段407 地號土地鄰路，○○○段00
0 地號土地前面會變成單獨一筆農地出現，測量員說因為○○○段000 地號土地沒有鄰路，寶湖窟段407 地號土地也不能鄰路等語大致相符（見本院卷第179 頁），堪認○○○段
000 地號土地重測後未能臨枇杷路，而需再經過寶湖窟段408-5 地號土地始能對外通行，係○○○段000 地號土地當時所有權人即被告於土地重測時怠於指界，且於重測後亦未聲請複丈所致，應可認定。
⒉被告固抗辯系爭房地已於102 年7 月18日點交，寶湖窟段40
8-5 地號土地於103 年6 月12日始分割而出，故瑕疵係於標的物移轉後始發生，被告不負瑕疵擔保責任等語，然而，證人余成勳證述略以：921 地震後土地重測，我才發現原告車庫的土地是我的，我有跟之前的屋主說土地有問題，那時是我母親的土地，我看到車庫的土地有佔到我母親的土地，請他去地政查看看，他說好等語（見本院卷第178 頁背面至17
9 頁），堪認原告所買受之房屋○○里鎮○○路○○○○號前之車庫一部分坐落於寶湖窟段408-5 地號土地上，並非於102年間被告將標的物移轉予原告後始發生，係土地重測時即已存在，又土地重測時間為90年6 月間，有南投縣埔里地政事務所104 年11月11日埔地二字第0000000000號函及其附件在卷可憑（見本院卷第150 至160 頁），復依枇杷城段建築改良物登記簿所示，斯時被告為○○○段000 地號土地○○里鎮○○路○○○○號房屋之所有權人（見本院卷第60至61頁），是被告於標的物移轉前已知○○里鎮○○路○○○○號房屋一部分坐落於他人土地上，該瑕疵於標的物移轉前已存在，與寶湖窟段408-5 地號土地何時自寶湖窟段408 地號土地分割而出無涉，故被告抗辯不需負瑕疵擔保責任等語，並非可採。⒊被告另抗辯依民法第355 條第1 項規定「買受人於契約成立
時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，原告已於系爭契約第1 條第7 款訂明「買方於簽約業已至標的所在地詳細檢查屋況，並對簽約時不動產產權狀況等資料已充分了解」，故不得再主張瑕疵擔保等語（見本院卷第168 頁背面），然而，系爭契約第1 條第7 款固有上開明文，然其乃制式之契約文字，並非特約事項，就系爭房地如占用他人土地部分，兩造並無任何約定，不得以此即認原告喪失請求被告負瑕疵擔保責任之權利，況本件買賣標的為○○○段000 地號土地○○里鎮○○路○○○○號房屋，已明定於系爭契約第1 條，而系爭房地之所有權人確實為被告所有，原告主張：當初買的時候一樓鐵門外就是馬路，但是現在有人稱我們一樓的停車空間有一半是寶湖窟段408-5 地號土地，買的時候主觀上○○○段000 地號土地就是到達門外面，沒有鑑界，因為沒有想到土地是別人的，我們是在購買後，房屋裝潢一個月後，隔壁的地主跑來告訴我們地是他們的等語（見本院卷第72頁），難認原告於購買系爭房地前即已明知其買受之枇杷路76-7號房屋有占用他人土地之情事，而本件被告未能舉證原告於買受系爭房地前即已知悉房屋有占用他人土地之情形，自不得僅以系爭契約第1 條第7 款約定抗辯無庸負瑕疵擔保責任。
⒋按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365 條定有明文。本件瑕疵係因被告行為所致，且被告於標的物移轉前已知悉，卻未告知原告其所買受之房屋有一部分位於他人土地上，再者，被告於標的物現況說明書中就「是否周遭有其他土地妨害本標的物前門之進出及使用情事」、「是否有占用他人土地或被占用之情形」、「是否有界址糾紛」等均勾選「否」（見本院卷第20至21頁），堪認被告確有故意不告知瑕疵之情形，依民法第365 條第2 項之規定，買受人不受6 個月權利行使期間之限制，故原告之請求權並不消滅，被告抗辯不負瑕疵擔保責任等語，並無理由。
㈢原告得請求被告返還應減少之買賣價金203,280 元。⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35
9 條定有明文。本件系爭房地存有瑕疵，被告應負瑕疵擔保之責，已如前述，是原告請求減少買賣價金，核屬有據，而依現場照片及附圖所示，原告如不經由寶湖窟段408-5 地號土地無從對外通行，參以證人余成勳證述：在原告搬進去一段時間後，遇到原告有告知他車庫佔到我的土地，他說要去申請鑑界，鑑界結果確定是我的土地，我把寶湖窟段408-5地號土地分割出來，就是為了處理這件事情，我說看是要買下來，或是還我等語（見本院卷第179 頁），故原告如需保存建築於寶湖窟段408-5 地號土地之車庫及雨遮，並經由寶湖窟段408-5 地號土地通往枇杷路，其需額外負擔408-5 地號土地之買賣價金，應可認定，本院衡酌上情，認以寶湖窟段408-5 地號土地之市價做為本件減少買賣價金之計算基準，堪為合理。
⒉依不動產交易實價查詢清單所示，寶湖窟段391 至420 地號
土地之特定農業區之農牧用地，於103 年2 月交易價值約每坪1.8 萬元，有該查詢清單在卷可憑（見本院卷第185 頁），本院衡酌寶湖窟段408-5 地號土地臨枇杷路，其土地上已建○○里鎮○○路○○○○號房屋之車庫、雨遮，且近年來土地價格連年上升等情，認原告買受寶湖窟段408-5 地號土地之價格應以每坪3 萬元為可採，原告稱余成勳要賣100 萬元等語（見本院卷第196 頁背面），高於市價甚多，難認可採。
是原告額外另需負擔買賣寶湖窟段408-5 地號土地之價金應為203,280 元（計算式：22.40 ×0.3025×30,000＝203,28
0 ），從而，原告應得請求被告減少買賣價金203,280 元，而原告已給付全額買賣價金580 萬元予被告，被告受領其中203,280 元應為無法律上原因而受有利益，故原告依民法第
179 條請求被告返還203,280 元，應屬有據。⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第22
9 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。而返還不當得利之請求，為無確定期限之債，本件原告起訴向被告請求，應認與催告有同一效力。經查，原告提起本件訴訟，起訴狀繕本業於103 年10月29日送達被告，有送達證書在卷可憑（見本院卷第33頁），是被告應自103 年10月30日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告給付203,280 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年10月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係所命給付未逾50萬元，依民事訟法第389 條第1 第5 款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保請准宣告假執行，核無必要，並依職權酌定被告供相當擔保金後得免為假執行，至原告敗訴部份，其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一論駁，附此說明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 18 日
民事第一庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
書記官 郭勝華