臺灣南投地方法院民事判決 104年度重訴字第27號原 告 何秋琴訴訟代理人 林殷世律師被 告 洪吳芳枝訴訟代理人 沈泰基律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國105年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落南投縣○○市○○段○○○○○ ○號、面積113平方公尺及同段59-65 地號、面積11平方公尺之土地移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣捌佰壹拾萬元及自民國103 年8 月
20 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時原依民法第354 條、359 條規定，主張因買賣標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，嗣於民國104 年9 月14日不變更聲明而追加不完全給付法律關係及民法第92條撤銷買賣契約為本件訴訟標的，並請求本院擇一為其有利判決（見本院卷第
112 頁背面至第114 頁），核屬訴之追加，而被告不抗辯而為本案言詞辯論，揆諸上開說明，應認原告所為訴之追加為合法，先予敘明。
二、原告主張：㈠被告於103 年7 月13日將其所有坐落南投縣南投市59-22 地
號土地、面積113 平方公尺及同段59-65 地號土地、面積11平方公尺土地（下合稱系爭土地），以新臺幣（下同）810萬元出售予原告，雙方並簽定土地買賣契約書（下稱系爭契約），因被告保證系爭土地產權清楚，無第三人得主張任何權利，並能申請建築執照建屋使用，遂於系爭契約第12條特別約定事項第6 項及第8 條約定：「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地、亦未曾申請建築執照或指定建築線」；「賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前理清或排除」。而原告依約已於103年8月20日前付清全部價金，並完成所有權移轉登記。
㈡詎原告於103 年11月21日委託建築師申請建築執照時，始知
系爭土地於65年間已因訴外人洪淵欽及李伯嘉申請建照時，同意作為該申請案之法定空地，被告亦曾於70年間申請建築執照，就系爭土地業列入法定空地之套繪管制應知之甚詳。被告明知系爭土地經列為第三人之法定空地，已無法申請建築，係屬物之瑕疵，亦屬重大權利瑕疵，且明顯減少其通常效用，或契約預定效用（下稱系爭瑕疵），竟故為隱匿，並在兩造簽訂之系爭契約第12條第6 項保證無瑕疵，致原告誤信無瑕疵而購買，經原告多次催促排除未果，遂以104 年4月23日委請律師函促被告限期排除，否則即以該信函為解除契約之意思表示，被告於同年4 月24日收受上開信函後，雖表示要商得該基地所有人即訴外人洪王森協助辦理建築法定空地分割，以解決紛爭，並於104 年4 月25日書立切結書（下稱系爭切結書），表示擬請洪王森協助辦理建築法定空地之分割，惟被告遲至104 年5 月18日起訴時，仍未能排除系爭瑕疵。故系爭契約業經原告合法解除，爰依民法第354 條第1 項、第359 條、第259 條及第261 條及系爭契約之約定，請求被告將所收全部價款810 萬元及自收受起之利息返還原告。
㈢被告於66年10月間曾出具土地使用同意書簽章用印，同意李
伯嘉以系爭土地申領建築執照，並經建築完成，被告對系爭土地已被第三人作為建築基地，應知之甚詳。且印章由本人蓋用，或由有權使用之人蓋用應屬常態，由無權使用之人蓋用，應為變態，主張變態事實者應就此負舉證責任。縱認被告對系爭土地已列屬他人之法定空地，毫不知情（非原告自認），然出賣人應負之瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負其責任，亦即本件系爭土地作為他人建築基地之法定空地，並不以被告對於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，則即便被告非明知，依法仍應負擔瑕疵擔保之責任。又系爭切結書係被告單方之切結，旨擬請洪王森協助辦理法定空地分割，並非兩造或與洪王森間，就解決系爭瑕疵有達成任何協議。
㈣被告於簽訂系爭契約時，即知原告購買系爭土地係作為建築
房屋之用，亦在系爭契約第12條及第8 條為上開約定，原告並無任何過失。且原告得否取得權利完整之土地，屬於交易上重要事項，則出賣人即被告依法及交易習慣，自應對系爭土地已列為他人建築基地之交易上重要事項，負有告知之義務。被告卻故意隱匿，刻意隱瞞系爭土地已列為他人建築基地之事實，違反告知義務，並在兩造簽訂之系爭契約擔保無瑕疵，顯有詐欺之嫌。原告若知悉系爭土地無法作建築使用，同時將蒙受巨大經濟損失，必不可能購買，故被告故意隱匿事實，與原告陷於錯誤而購買系爭土地間，顯然具有因果關係。因而，原告亦依民法第92條之規定，撤銷買受系爭土地之意思表示。縱認原告非因受被告詐欺陷於錯誤而簽訂系爭契約（非原告自認），惟系爭土地係因被告故意隱匿系爭土地為他人建築之法定空地，致無法申請建築，亦屬可歸責於被告之給付不完全，而有民法第227 條關於不完全給付規定之適用，依民法第226 條、第256 條規定應認兩造之法律關係當以解除契約，回復原狀為公平適當，原告並以104 年
9 月14日爭點整理狀繕本之送達，催告被告應於文到7 日內解除套繪管制之重大瑕疵，逾期則以該書狀作為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈤至於被告所提出之內政部103年5月19日函示內容為營建署之
會議記錄並非行政命令，對行政機關並無拘束力，況該會議決議內文，仍係就已依法分割可為建築之土地，就其上已建有建築物中，部分地號土地之建物申請拆除執照後，欲合併鄰地另行申請建築執照之處理方式，其情亦與本件系爭土地作為他人法定空地不同。
㈥綜上，爰依系爭契約之約定，並依民法第353 條、第354 條
第1 項、第359 條之規定解除系爭契約；或以受被告詐欺，依民法第92條第1 項之規定撤銷買受系爭土地之意思表示；或以被告有不完全給付之情事，依民法第256 條等規定，解除兩造於103 年7 月13日所簽訂之系爭契約，請求返還價金，並請就原告主張上開訴訟標的之數項法律關係，選擇其一為勝訴之判決。聲明：如主文第1 項所示。
三、被告抗辯：㈠系爭土地乃被告配偶即訴外人洪棟樑、被告之兄即訴外人吳
太田合資購買，並於66年8 月19日登記為被告所有，惟於洪棟樑逝世前，系爭土地之管理及實際使用，均由洪棟樑、吳太田全權處理決定，被告僅登記為所有權人，未就系爭土地如何利用或具體現行狀態予以干涉，故於洪棟樑逝世後，被告為處分系爭土地，方於102 年10月25日申請補發土地所有權狀，並依出資額比例將系爭土地為分割合併，將新增同段59-132及59-131地號之土地登記予吳太田之子即訴外人吳秋典、吳秋庚所有，被告就系爭土地從來之利用情形非確實明白知悉。59-22 地號土地係由前任地主即訴外人李伯耀及李伯誠，於65年9 月20日出具土地使用權同意書予洪淵欽後，經洪淵欽持之作為法定空地申請使用執照；59-65 地號土地則由前任地主即訴外人李秋漢於65年9 月20日出具土地使用權同意書予洪淵欽後，經洪淵欽作為法定空地申請使用執照，故法定空地之套繪，均係於被告取得系爭土地前即設定，前任地主於被告取得所有權時亦未曾告知，被告自無得知悉系爭土地曾受前揭法定空地之套繪。
㈡系爭土地關於李伯嘉案及吳秋典案檢附之土地使用同意書，
前者之簽名及印文應係由他人作成，後者則係由他人自行書寫文完成後以被告之名義簽署，均為他人所作成，被告自無得知悉系爭土地曾受前揭法定空地之套繪。且南投縣政府核發吳秋典申請之建造執照之函文，未曾送達被告，被告不僅無系爭土地因套繪而無法建築之認識，反得確信系爭土地應得申請核發建築執照而得作為建築用地之用。被告於洪棟樑去逝前，未就系爭土地之實際利用情形有認識，乃係本於所有權人權限善意處分系爭土地，且被告與原告洽談契約時，未相互以法定空地之相關事實互為意思表示或確認，被告未於本件訴訟前就此情形予以調閱資料或查明，自非明知系爭土地屬法定空地套繪，卻仍保證無相關情形而以之作為相互間意思表示。
㈢系爭契約第8 條之約定，屬權利瑕疵之保證，系爭土地之所
有權完整，亦未有擔保物權或用益物權等足以影響所有權自由行使之權利存在，復無第三人主張權利，堪認其權利無瑕疵，原告主張該條得認被告有法定空地保證之特別約定，應屬誤會。而系爭土地未有他人占有使用、或有障礙物尚待排除、或坪數短少等足使系爭土地價值或品質不備之瑕疵，且土地交易之使用目的多方，或有與他土地合併、或有作為空地使用、或有漁塭種植等農漁業用，本非於締約時出賣人均可預見，自難以事後買受人自行使用目的之不達，即認出賣人出賣之土地有妨礙使用目的而降低效用之瑕疵存在。是縱原告於申請建築執照時發現有法定空地設定之事實存在，亦難認屬物之瑕疵。
㈣系爭契約第12條之標題乃為：「其他特約事項：買賣雙方同
意依本條第（空白）款規定辦理。」兩造未於該空格欄內填入應遵守之選項，因系爭契約之格式乃仲介公司提供制式印刷完成之合約書，其上記載之內容非概由雙方現場磋商同意後書寫作成，乃由雙方實際洽談時就相互合意之內容擇符合己意之事項填載於契約內。系爭契約第12條之其他特約事項，未見兩造於上填入任何文字，足見兩造間自始未曾就該條之內容商議，被告又未曾就該條之保證內容予以承諾，不得僅因其上之文字未予刪除，即認兩造間就該保證之內容有相互意思表示合致。且該法定空地之套繪管制，乃被告之前手地主於65年間自行與洪王森名下之同段59-93 地號土地設定所致，該管制設定並未曾出現於登記之地籍資料上，被告亦未曾經前手告知，自無從得知系爭土地上有法定空地之管制設定而無法申請建築執照，無惡意隱匿不告知之情。且被告對於原告購買系爭土地之用途並不知悉，無強求被告就原告一切可能使用土地之目的一一預估後先行調查相關規範或限制之理，且被告復未曾於締約時強調系爭土地適於建築，則本諸誠信原則，原告理應就系爭土地是否適於建築自行查詢確認或提出與被告討論以促使被告調查，惟原告竟未於簽訂契約時查問，堪認有重大過失，且被告未知悉系爭土地受法定空地之套繪，自未曾保證無該情形存在，應不負擔保之責。
㈤縱認被告違反擔保責任，惟被告經原告以104年4月23日德律
林字第000000000號律師函通知應於文到3日內，即出面將系爭土地套繪管制瑕疵解除，被告雖亦不明系爭土地何以經套繪管制為法定空地，惟仍立即多方奔走，期能儘快排除以免破壞與原告之情誼及信賴。後經查明現況，知悉該法定空地之障礙乃源自前任地主於65年間因洪王森名下所有之59-93地號土地無法鄰接建築線，而將系爭土地借予洪王森以鄰接建築線方得申請建築執照，惟因59-93 地號土地現已連接復興路328 巷之現有巷道，而得獨立成為一宗建築基地，乃從中斡旋請託洪王森協助分割法定空地，將系爭土地自原建築執照之範圍分割而出，以解除系爭土地作為法定空地之套繪管制。原告亦欣然同意如此處理。被告並於同年月25日書立系爭切結書，其上亦有原告作為立會人同意後簽署姓名並加蓋印章。兩造間就該法定空地存在之具體排除方式，係透過由洪王森辦理分割法定空地之方式予以排除，是兩造既於原告通知之期限內達成解決方案之合意，應有繼續受契約效力拘束之意，自不得再主張解除契約以解消契約。況被告於約定成立後，為避免洪王森一再藉詞拖延，又逐一陳情縣市政府機關協助完成該法定空地設定之排除，依內政部103 年5月19日內授營建管字第1030805282號函暨其會議紀錄之記載，原告已得自行獨立申請辦理系爭土地合併申請建築執照，原告主張因有法定空地之障礙致其無法申請建築執照之情形，已不復存在。又兩造間前就法定空地之障礙有前揭解決方案之合意，已足使被告正當信任原告在相當期間內容許被告自行處理而不欲行使解除契約或主張被告違反契約。且經被告再三奔走，亦促使行政機關作成得由原告單獨辦理申請建築執照之行政命令，堪認原告已得自行申請建築執照。遽料，原告竟翻異其詞嗣後再主張解除契約，應認其行使權利顯有悖於誠實及信用原則，應認原告權利失效，而不得再據以主張解除契約。
㈥原告係早於103 年11月21日即通知被告系爭土地存有套繪管
制情事。其後雖於104 年4 月23日以德理聯合法律事務所10
4 年4 月23日德律林字第104042301 號函再為通知，惟僅係就系爭土地存有套繪管制等情重申，並促請被告應出面處理，且因被告業於104 年4 月25日與原告達成由洪王森排除套繪管制之約定，已於該律師函通知之期限內出面協商解決爭議，故該律師函尚不生解除買賣契約意思表示之通知效力。又本件原告之起訴狀繕本，係於104年6月9日送達被告，如原告以起訴狀之繕本送達作為解除契約之意思表示，則原告真正解除契約之通知時點，應係遲至104年6月9日，則原告既係於103年11月21日即依民法第356條規定口頭通知被告，自應於通知後6個月內，即104年5月21日前行使解除權。惟本件起訴狀繕本係遲至104年6月9日方送達於被告，顯然已逾民法第365條規定之6個月行使期間。原告既未於通知瑕疵後之6個月內行使解除權，自應認解除權已消滅。況兩造間已合意由原告另行向洪王森提起訴訟，以就系爭土地解除法定空地套繪管制。現業經原告向本院另行提起訴訟，為本院104年度訴字第536號解除法定空地套繪列管事件（下稱另案）繫屬中，是兩造間就法定空地套繪管制之排除，已合意解除方法，而有變更原契約關於解除權之約定，不得就原契約再行使解除權。另案曾向南投縣政府函詢，業經南投縣政府函覆已得辦理法定空地分割。故現系爭土地亦不再存有法定空地套繪管制，原告自更不得行使解除權。
㈦系爭土地受有法定空地之套繪，已詢得相關人員之同意而願
協助解除其套繪，且被告亦尋求行政機關作成得以解除套繪之會議決議，是其瑕疵非無治癒之可能，得認對原告所生損害極為輕微。又被告與原告間成立系爭契約，已付出相當之成本及喪失與他人締約之機會，就價金亦已做其他支配，若率然解除契約，將對被告生莫大損害，而有失平衡，應認原告解除契約顯失公平而不允許。原告已同意被告提出之解決方案，且亦得自行申請建築執照，應不得悖於誠信原則主張解除契約。
㈧綜上所陳，原告主張得解除契約應不可採，其請求被告應返還已交付價金應屬無理由，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被告於103 年7 月13日將坐落於南投縣南投市59-22 地號土
地、面積113 平方公尺及同段59-65 地號土地、面積11平方公尺之系爭土地出售與原告，買賣價金810 萬元，並簽訂系爭契約，同年8 月4 日完成所有權移轉登記（見本院卷第9至16頁）。
㈡59-22 地號土地（當時面積101 平方公尺）、59-65 地號土
地（當時面積22平方公尺）於65年間洪淵欽申請建築玉井街75巷13號住宅時（使用地號：59-22 、59-93 、59-65 地號土地），經當時59-22 地號土地所有權人李伯耀、李伯誠，當時59-65 地號土地所有權人李秋漢出具土地使用權同意書，同意洪淵欽使用，列為法定空地。建照執照字號(65) 投縣建都造字第2266號，66年間取得使用執照為（66）投縣建都（使）字第983 號（見本院卷第34至37頁) 。㈢被告於66年8 月19日因買賣為原因，登記為系爭土地所有權人（見本院卷第17頁、第19頁）。
㈣59-22 、59-65 地號土地雖經南投縣政府號以（71）投縣建
都（造）字第1172號建築執照核准建築，但嗣經南投縣政府於72年8 月20日以72投府建都字第90496 號函促請吳秋典及陳山琦建築師事務所辦理變更設計，內容「說明一、貴事務所設計之本縣○○市○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地由吳秋典起造之房屋，經查該建築基地原係以後側同段第59-93 、59-94 地號土地同一宗基地，於66年間，以李伯嘉等申領得
（66）投建都（造）字第2275號建築執照而建築完成在案。
二、依前述之原由本案之建築應請先行辦理變更設計，以符實際」因而未能建築（見本院卷第96至104 頁）。
㈤被告於103 年4 月25日書立系爭切結書。被告為立切結書人
，原告及仲介人即訴外人黃詩景為立會人（見本院卷第75頁）。
五、本院之判斷：兩造就上開事實不爭執，即應受拘束，本院無庸就上開不爭執之事實，再為調查證據，並得以之為本件判決之基礎。原告主張其所買受之系爭土地存有不能建築之重大瑕疵，請求解除系爭契約回復原狀，為被告以前詞否認，則兩造爭點應為：㈠系爭土地受法定空地之套繪，致不能申請建築使用，是否存有權利及物之瑕疵？㈡系爭土地受法定空地之套繪，被告是否應負瑕疵擔保之責？被告得否主張原告有重大過失不知瑕疵而不負擔保責任？㈢被告得否以其已書立系爭切結書，原告亦在系爭切結書上簽名為立會人，據以主張原告不得主張解除系爭契約？㈣原告解除契約是否有違公平或誠信原則？㈤原告主張解除系爭契約，請求被告返還所收全部價款810 萬元及自收受日即103 年8 月20日起至清償日止之法定利息，是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭土地是否有民法第354 條第1 項之瑕疵存在？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依同法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭土地地目均為「建」，兩造於103 年7 月13日就
系爭土地訂立買賣契約，由被告將系爭土地出售予原告，約定買賣價金810 萬元，原告於103 年8 月20日付清全部價金，被告於103 年8 月4 日辦理所有權移轉登記予原告，惟原告欲於系爭土地上建築時，因系爭土地受套繪管制而無法申請建築執照等事實，業據原告提出系爭土地買賣契約書、土地登記第一類謄本、異動索引為證（見本院卷第9 至14頁、第15至16頁、第17至19頁），復有南投縣政府104 年8 月13日府建管字第1040160599號函略以：「本案經查詢本縣建築管理資訊系統及套繪圖資料，旨揭2 筆地號土地（即系爭土地）上業已領有本府核發之（66、67）投縣建都（使）字第00000 （計入法定空地）、00541 （提供供通行使用）號使用執照套繪在案，建築物用途為「住宅」，起造人為依序為「洪淵欽、李伯嘉」，先予敘明。本案南投市○○段○○○○○○○○○○○ ○○○○○○ ○號等3 筆土地為一宗建築基地，59-22及59-65 地號土地應辦理法定空地分割或與59-93 地號土地所有權人共同提出申請建築（均需取得59-93 地號土地所有權人同意書）否則不能單獨申請建築執照」等語附卷可憑（見本院卷第89頁），堪認為真，被告固抗辯原告可申請建築執照，系爭土地並無不能建築瑕疵等語（見本院卷第72至73頁背面），並提出內政部103 年5 月19日內授營建管字第103080 5282 號函證明系爭土地應可建築為佐（見本院卷第76至77頁），然上開函文係就已完成分割之建築基地為闡釋，與本件情形迥不相同，自無從作為本件認定之依據，且南投縣政府已以函文就系爭土地未經法定空地分割不得申請建築執照一情為確定答覆在卷，被告所辯難認可採，是以，原告購買系爭土地不能供任何建築之用，系爭土地顯然欠缺建地應具備之價值及效用，應可認定，又上開限制應於系爭土地所有權移轉登記前即已存在，故原告買受系爭土地時，系爭土地因受上開建築限制，致有減少其價值及通常效用之瑕疵甚明，被告抗辯系爭土地並無瑕疵等語，並非可採。
㈡系爭土地有民法第354 條第1 項之瑕疵存在，被告得否依民
法第355條免責？⒈按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責
任，依民法第351 條及第355 條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年台上字第2395號民事判決參照），被告固抗辯對系爭土地已列屬他人之法定空地毫不知情、並未保證無瑕疵等語（見本院卷第71頁背面至72頁、第91頁背面、第200頁），然而，出賣人應負之瑕疵檐保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負其責任，亦即本件系爭土地已作為他人建築基地之法定空地，並不以被告對於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要；且民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任（最高法院29年上字第826號判例意旨參照）。
準此，本件被告出售系爭土地為建地，復未於出售系爭土地時說明系爭土地業經套繪管制而有不能建築之瑕疵，自仍須擔保其出售之土地具備通常交易觀念中，建地應有之價值及效用，是以，被告上開抗辯，仍無礙於其應負擔瑕疵擔保之責任。
⒉又買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355 條定有明文，被告另抗辯原告購地時應詳加查閱系爭土地是否受套繪管制，此部分原告應有重大過失而不知系爭瑕疵，故被告依上開規定可不負瑕疵擔保責任等語（見本院卷第93頁背面）。然而：系爭契約第8 條約定「擔保責任：賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前理清或排除」、第12條其他特約事項第6 項約定「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線」，可見被告業已保證系爭土地應無經套繪管制為法定空地而不能建築瑕疵存在，被告雖抗辯兩造就系爭契約第12條並未逐一討論，其可不受該條之約束等語，然而，兩造既未合意將系爭契約第12條全部劃去，亦未指明限定適用第12條之特定條款，自有同意遵守第12條全部約款之意思，被告上開辯解，難認可採。而被告於系爭契約業已擔保系爭土地無受套繪管制亦無其他權利瑕疵，且系爭土地登記謄本僅記載系爭土地之地目及面積，並未記載業供其他土地作為法定空地等文字，衡情已足使人認系爭土地足供建築之用，是原告於訂約時不知系爭土地之業供他人土地作為法定空地之用而受套繪管制，無法單獨申請建築乙情，亦難指為有重大過失。
⒊綜上，被告上開所辯均無礙於被告應負瑕疵擔保責任。
㈢原告得否依民法第365條行使解除權？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第356 條第1 項、第359 條、第365 條第1 項分別定有明文。次按買受人對於出賣人交付之物有瑕疵，應由出賣人負瑕疵擔保責任者，依民法第359 條規定，買受人自得解除契約，原無待於催告出賣人先行修補瑕疵。惟如買受人先定相當期限通知出賣人出面協商解決有關物之瑕疵問題，並以出賣人如不於期限內出面解決，則於條件成就時（即附停止條件），解除契約，於出賣人既無不利，自為法之所許（最高法院69年度台上字第2383號判決意旨參照）。
⒉系爭土地為建地，卻於危險移轉時存有不能建築之瑕疵，原
告購買系爭土地之目的已無法達成，該等瑕疵並非無關重要之瑕疵，而係與原告向被告購買系爭土地主要目的不符之重要瑕庛，自應許原告得解除契約。被告固抗辯解除契約顯失公平等語（見本院卷第94頁背面），然而，原告購買系爭土地之目的不能成就，如許原告解除契約，僅是回復雙方未訂約前之狀態，難認被告因此受有何重大損害，是被告抗辯解除契約顯失公平等語，並非可採。
⒊被告另抗辯原告行使解除權已超過6 個月除斥期間等語（見
本院卷第201 頁），經查：本件被告並不爭執原告於103 年11月21日發現瑕疵時有口頭告知被告（見本院卷第201 頁背面），僅爭執原告以德理聯合法律事務所104 年4 月23日德律林字第104042301 號函並不能作為解除契約之意思表示，而依該函所示，主旨為「請台端於文到3日內，出面解除系爭土地套繪管制，逾期，即以本信函為解除契約之意思表示，並請台端退還買賣價金810萬元暨其利息」，並於104年4月24日送達被告，有上開信函及掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院卷第20至21頁），而原告無催告被告先行修補瑕疵之義務，故原告先定期限通知被告出面解除套繪管制，並以被告如不於期限內解除套繪管制，於停止條件成就時解除契約，於法並無不合，該信函距原告通知被告瑕疵之日起尚未超過6個月除斥期間，且系爭土地套繪管制至今仍然存在，足認被告未於期限內排除瑕疵，是以，原告主張系爭契約業於104年4月28日解除等語（見本院卷第205頁），應屬有據。
⒋被告雖辯稱其已依上開律師函所示，於3 日內簽立系爭切結
書，兩造既於期限內達成由洪王森排除套繪管制之約定，原告不得就原契約再行使解除權等語，然而，系爭切結書內容略以：「立切結書人洪吳芳枝因就座落南投市○○段○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○ ○號土地，因該3 筆土地之建築地界線關係，導致同段59-22 地號土地無法申請建築執照。現今請洪王森女士協助辦理該三筆土地之建築法定空地分割，俾能依法申請建造。立切結書人並保證不得侵害洪王森女士之現有權益及減少土地面積，如有上述之情事，立切結書人願負一切損害賠償之責任。恐口無憑，特立本切結書為炤。此致洪王森女士台照，立切結書人洪吳芳枝，立會人何秋琴、東森房屋南投市公所店代表人黃詩景」（見本院卷第75頁），可見系爭切結書係被告書立，內容載明由被告請洪王森協助處理法定空地分割，且保證不侵害洪王森之權益，其中「此致洪王森女士台照」更表明係被告向洪王森為意思表示，並非兩造互相約定權利義務之契約，況立切結書人為被告，並非兩造，即使立會人處有原告之簽名，仍不能認該等切結書有使原告拋棄行使解除權或兩造另行就本件爭議有互相讓步和解之意思，是被告抗辯原告應受系爭切結書之拘束，原告行使解除權有違誠信原則、原告解除權行使條件無從成就等語（見本院卷第73頁至背面、第94頁、第202 頁），均難認可採。
⒌至於被告抗辯原告已對洪王森提起法定空地分割之訴，系爭
瑕疵可得治癒等語，核屬系爭土地移轉所有權後發生之情事，與系爭土地於危險移轉時瑕疵存否之認定無影響，且於本案言詞辯論終結前，系爭土地尚未解除套繪管制，為兩造所不爭，被告以此抗辯原告不得解除契約等語，並非有據。
㈣末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方受領之給付物，應返還之；二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。亦為同法第259 條第1 款、第2 款、第203 條所明定。準此，當事人雙方均負有回復原狀之義務。又當事人因解除契約而生之相互義務，準用民法第264 條至第267 條之規定，同法第261 條亦有明定。本件原告既已依法解除系爭土地買賣契約，其依前揭規定請求被告返還價金810 萬元及自103 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法自屬有據；惟被告既已將系爭土地所有權移轉予原告，原告亦應負解除契約之回復原狀義務，從而，被告應於原告將系爭土地所有權移轉登記予被告之同時，返還原告如上述之價金及利息。
㈤本件原告以單一訴之聲明主張數項訴訟標的，請求本院擇一
為有利判決，核屬客觀選擇訴之合併，本件原告依瑕疵擔保法律關係可獲致全部勝訴判決，本院對於其他訴訟標的則無庸審酌，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，被告固請求傳喚證人用以證明被告對於系爭土地經套繪管制一節並不知情等語，然瑕疵擔保責任為無過失責任，已如前述，本院認無傳訊之必要，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 1 日
民事第一庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 6 日
書記官 郭勝華