臺灣南投地方法院民事判決 105年度簡上字第59號上 訴 人 汪志強訴訟代理人 周志峰律師上 訴 人 汪志勇
汪俊宏被 上訴 人 田惠仁訴訟代理人 蘇愛智被 上訴 人 田惠尤
田國明張茂南田茂修張秋霞張秋月劉玉霞田桂芬田崑宏即田銘華田銘通上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國105年6月3日本院南投簡易庭104年度投簡字第437號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於民國106年8月2日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第463條、第255條第1項第2款分別定有明文。經查，本件上訴人提起上訴時原聲明：原判決廢棄；前項廢棄部分，請求確認：㈠上訴人就坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下不引縣、鄉、段）與被上訴人間有依耕地三七五減租條例所訂耕地租約租賃關係存在。㈡上訴人就237地號土地與被上訴人間有作為房屋基地與庭院使用之租賃法律關係存在。嗣於本院審理中，追加備位聲明為：原判決廢棄；前項廢棄部分，請求確認：上訴人就237、238、239、240地號土地（下合稱系爭土地）與被上訴人間有依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在。本件上訴人起訴及上訴後追加備位之訴，均係基於與被上訴人間有無存在耕地三七五租賃契約爭議之相同基礎事實，且訴訟資料可相互為用，揆諸上開規定，應予准許。
二、上訴人汪志勇、汪俊宏、被上訴人張茂南、田茂修、張秋霞、張秋月、劉玉霞、田桂芬、田銘華、田銘通經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依被上訴人田惠仁、田惠尤、田國明及上訴人汪志強聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、上訴人主張略以：㈠系爭土地原為上訴人之外曾祖父即訴外人田春輝所有，田春
輝過世後輾轉由被上訴人繼承。田春輝前於日治時期將系爭土地交由其女婿即上訴人之祖父汪文來使用，汪文來過世後，由上訴人汪志強及汪志勇之父即訴外人汪清和、上訴人汪俊宏之父即訴外人汪大鑫繼承耕作、使用，汪清和、汪大鑫過世後再由上訴人繼承。兩造之父執輩就系爭土地曾訂有中仙字第42號耕地三七五租約（下稱系爭租約），而後由兩造雙方繼承系爭租約。其中，237地號土地自日治時代起即供庭院、廁所及房屋基地使用，目前尚有庭院以及門牌號碼南投縣○○鄉○○路○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），而非作為耕地，且因兩造及各自之父執輩間均為親戚，彼此來往密切，前期租金亦多至系爭土地收取，則被上訴人及其父執輩應知悉237地號土地之真正使用狀況，探求當事人真意，237地號土地之租約應與其他耕地區隔，不能視為耕地租約，故無耕地三七五減租條例第16條之違約情況，被上訴人亦不能僅以237地號土地上有建物而主張系爭租約無效。甚且，兩造先祖即訴外人田金石、汪文來於56年間因租佃糾紛之調解程序中，就系爭土地約定贈與及買賣之法律關係，可見田金石不干涉上訴人及其先祖自由地使用系爭土地，尤其調解前就已存在之庭院、房屋之使用狀況，並屢次續租高達12次、期間長達4、50年以上，已成為安定秩序，足可認定237地號上之租約實際係作為房屋及庭院之目的，故應有權利失效之適用，被上訴人不得再主張系爭租約為無效。此外，農用土地上之建物面積之管制，僅是行政取締規定，非效力規定，縱有違反，亦僅主管機關得否取締、處罰問
題，尚難認租約無效，不能以237地號土地上之違章建築面積超過法定農用規定範圍，來認定系爭租約無效。
㈡上訴人對系爭土地承租權係繼承先父之權利而來，但上訴人
早已實際分戶分耕，租金應各自計算或繳納，如上訴人汪志強實際分耕之面積僅約1/7，繳交租金之比例即應減輕；另各自耕作區域是否有違約情事也應各自判斷。又，有無自任耕作係以有無從事農耕為判斷要件，耕地租約之承租人也未被限定不能兼職，只要未荒廢耕地、有實際在從事農耕，即不能謂未自任耕作。上訴人確實於238、239、240地號土地上種植火龍果等作物，於原審勘驗前遭不明人士砍除，而無非法轉租予他人或興建建物等未自任耕作之情事，上訴人汪志強雖有從事其他職業，仍於系爭土地從事農耕。縱原審勘驗時雖發現有部分呈現未耕作而荒廢，亦僅是上訴人消極之不為耕作，非積極作為非農業使用或在農地上興建房屋，非得認定系爭土地有消極未耕作之情形，亦不能以之作為系爭租約無效之依據，而無被上訴人主張之違約情事存在。
㈢上訴人於民國99年、100年至104年均繳納租金，以匯款之方
式交由被上訴人田惠尤代收，依常理推論，前期租金應已繳清。另被上訴人向來向上訴人收租係以兩大房（上訴人汪志強、汪志勇之父汪清和為一房、上訴人汪俊宏之父汪大鑫為另一房）分開收取，上訴人汪志強、汪志勇也均以自己名義來繳納租金。而上訴人汪志強已於105年9月5日匯款新臺幣（下同）95,000元至被上訴人田惠仁之帳戶，就超過5年即
100 年以前之租金，則主張時效抗辯。況且，被上訴人對於未繳足之租金，未定相當期間限期並催告，故上訴人並無欠繳租金達2年以上總額之情。另外，系爭租約未記載租金數額，因上訴人主張為每年2萬元，被上訴人卻主張為每年35,
000 元，則就超過部分被上訴人應負舉證責任。㈣103年12月31日系爭租約租期屆滿前，上訴人向被上訴人請
求續約時，卻遭被上訴人以上訴人積欠租金達2年之總額及建造房屋屬未自任耕作等理由，主張上訴人有違約、違法事由，不同意上訴人續租，並請求上訴人應拆屋還地。惟上訴人無不自任耕作或違法轉租之情事，且被上訴人未合法終止系爭租約，故系爭租約仍有效存在，故否認上開情事，爰依耕地三七五減租條例第26條第1項依次向南投縣中寮鄉公所耕地租佃委員會及南投縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處，然該等委員會均以上開土地上之建物增建，有耕地三七五減租條例第16條之情況為由，而作出不予更正續訂租約之決定，然此決定不為上訴人所接受，故調處不成立，南投縣政府爰依耕地三七五減租條例第26條第1項之規定將本件租佃爭議移送至本院審理。並於原審聲明：如上所述。
二、被上訴人則抗辯略以：㈠被上訴人田惠仁、田惠尤、田國明部分：
⒈上訴人與被上訴人均繼承系爭租約，自上訴人與被上訴人之
父執輩起，歷年均由上訴人於耕作收穫後之次年2月至3月間一次繳納前一年租金，並送至被上訴人家中而取得收據為憑，後雙方同意折算為金錢給付，改收年租約35,000元，數十年來均無爭議。95年10月間，被上訴人父親田金石過世，系爭土地即由被上訴人繼承，並由被上訴人田惠仁代表土地所有權人與上訴人續訂土地租約及收租事宜。前經南投縣中寮鄉公所前核定系爭租約自98年1月1日起至103年12月31日止，續訂租約6年。然自97年起，上訴人未按期繳付租金，期間被上訴人曾多次通知上訴人繳納租金，均遭置之不理，至103年12月31日止，共計積欠租金245,000元。上訴人雖主張上訴人汪志強與汪志勇有繳交歷年租金係匯款予被上訴人田惠尤代收，但其明知系爭土地代表人及簽約者為被上訴人田惠仁，卻逕行私下匯款予被上訴人田惠尤，且被上訴人田惠尤曾於南投縣政府耕地租佃委員會104年9月25日調解程序中提出聲明書每年各僅收到匯款10,000元或5,000元，金額不符，無法證明為支付租金之用途，亦未曾動用匯款，可隨時提領歸回。縱認匯入被上訴人田惠尤帳戶之款項為支付97、98年之部分租金，仍尚積欠20萬元；上訴人汪志強雖於105年9月1日匯款95,000元予被上訴人田惠仁，亦仍積欠租金105,000元，達2年之租金總額，被上訴人仍得依法終止系爭租約。另被上訴人均未曾聽聞有租金降為20,000元之事，上訴人口說無憑。上訴人雖又稱系爭土地有各自分配耕作位置等語，此應僅為上訴人家族內部分工事項，因系爭租約並無記載分戶分耕，自不得以上訴人單方認定已分戶分耕而自動減免租金。縱依上訴人所稱分戶分耕之情，然上訴人汪志強、汪志勇自97年起至103年底止，以耕作部分均為系爭土地1/4計算，應繳租金合計各為61,250元，惟截至目前為止，上訴人汪志強、汪志勇匯款予被上訴人田惠尤帳戶內僅有5,000元、35,000元，仍各積欠51,250元及26,250元，積欠地租均達2年之總額；而上訴人汪俊宏則從未匯款予被上訴人，亦未表明有繳付租金情事，以1/2計算，共積欠122,500元，亦屬違約。是上訴人就系爭土地之地租欠款均達2年。故被上訴人以上訴人地租積欠達兩年之總額為由終止租約，自104年起不予續租，應有理由。
⒉系爭土地之地目迄今仍登記為「田」，均應作為耕作之用，
若有農舍則係為便利耕作而設，非供實際住家之用。況系爭租約自92年開始至98年換約為止，未曾記載237地號土地係供作建築基地，而係於系爭土地一併出租以為耕作，無從區分237地號土地之出租以建物基地為目的，僅其他3筆土地進行耕作。惟上訴人未經被上訴人同意，也未會同被上訴人辦理變更登記，即於237地號土地擴建農舍為現今規模之磚造三合院，屋內有供奉祖先牌位及備有香爐，有隔間、電器、瓦斯爐具、流理台、衛浴設備等供人居住使用，屋外土地並鋪設水泥，設有圍牆，供出入之大門及供停車使用之場所，另興建鐵皮屋、鐵皮棚架，於鐵皮屋內備有棉被、床鋪等日用品，屋外亦鋪設水泥及架設車棚供停車用途，其違章建築面積已超過法定農用規定範圍，顯見237地號土地已非作為農業用途，上訴人顯有一部未自任耕作之事實，被上訴人自得不同意續訂租約。另田金石於繼承系爭租約前早已外出工作，並設籍草屯鎮，被上訴人田惠仁亦於繼承系爭租約前，遷移戶籍至臺北市，對於系爭土地是否有擴建、增建及非耕作等情均不知悉，被上訴人願意續約，乃係認為上訴人當時均按系爭租約約定繳納租金及土地均為耕作用途，並不代表被上訴人係知悉或同意系爭4筆土地上有違章建築物存在而續約。此外，南投縣政府提供租佃爭議委員會之案情說明已記載：經南投縣中寮鄉公所查明，系爭土地上已無耕作之事實一節。依農委會林務局農林航空測量所查調系爭土地之空照圖顯示，100年、102年及103年時明顯無耕作事實，與其他鄰近土地有耕作事實有別。且101年至103年間，被上訴人田惠仁曾多次前往查看系爭4筆土地耕作情形，亦發現系爭土地上未有耕作事實，其上雜草叢生，經詢問上訴人汪志勇，其表示上訴人均已從事其他職業，未再從事農業，則上訴人既已從事其他工作，當屬非自任耕作。又原審法院至現場勘驗時，237地號土地上建有鐵皮棚架及鐵皮屋，其旁有臺灣欒樹、龍眼樹，地上鋪設塑膠布，其餘為雜草及石塊，無耕作情形；238、239、240地號土地上僅種植數棵果樹，細小無結果情形，其餘無耕作現象，對照隔鄰土地卻種植大片鳳梨及檳榔樹，可見系爭土地並無缺乏灌溉水源無法耕作或僅能種植雜糧作物之情，顯見上訴人於系爭土地均已荒廢無未進行耕作。50幾年時汪文來要買系爭4筆土地，但沒有錢，希望田金石先過戶，但此請求遭拒絕，造成買賣未成功，而與本件完全無關，況且也已經超過15年時效。上訴人如要買賣系爭土地，也應該要經過土地所有權人全體同意。故應認上訴人之訴為無理由。
㈡被告張茂南、田茂修、張秋霞、張秋月、劉玉霞、田桂芬、
田崑宏即田銘華、田銘通經本院合法通知，均未於準備程序或言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認上訴人就系爭土地有不自任耕作之事實存在，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因此歸於消滅，因而駁回上訴人之訴，上訴人聲明不服提起上訴，並聲明：如上所述。被上訴人則聲明：如主文第1項所示。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造之祖、父輩就系爭土地於日據時期即定有租約，再於40
年間依據政府所定耕地三七五減租條例雙方訂有私有耕地租約，上訴人與被上訴人均因繼承該租約，每6年續約。上訴人於92年2月14日向南投縣中寮鄉公所申請繼續承租系爭土地，而由中寮鄉公所通知被上訴人，於20日無異議，而核發私有耕地租約書中仙字第42號，租期自92年1月1日起至97年12月31日止，嗣租期屆滿後，繼續承租自98年1月1日起至103年12月31日止。
㈡系爭土地於103 年12月31日租期屆滿，南投縣中寮鄉公所依
耕地三七五租約清理要點第7 點第2 項規定，辦理逕為註銷租約登記程序並為公告。上訴人於104年5月3日申請更訂續訂，被上訴人不同意，兩造間就系爭土地之耕地租佃爭議，經南投縣政府耕地租佃委員會於104年9月25日及12月9日調解、調處後，決議不予更正續訂租約，上訴人於調處結果不同意，調解不成立，由南投縣政府於同年12月14日以府地權字第1040252409號函移送本院民事簡易庭審理。㈢237地號之地上物現況如原審105年4月8日勘驗筆錄與照片所示（即原審卷第670頁以下）。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人之祖、父輩是否自日據時期開始即將237地號土地實
際作為房屋（門牌號碼：南投縣○○鄉○○路○○號）與庭院等用途為使用？該地號所有權人即被上訴人之祖、父輩是否日據時期以來即知情此事實且未反對？㈡前述㈠之爭執事項若為肯定結果，是否得據此判斷兩造實際
有明示或默示讓237地號土地發生房屋基地與庭院使用用途之租賃法律關係存在？㈢前述㈠之爭執事項若為肯定結果，且假設237地號土地之使
用仍屬耕地租約之性質時，是否亦得判斷被上訴人此方長期同意237地號土地作房屋基地與庭院使用用途而受失權效理論之拘束，致被上訴人不得以237地號土地有未自任耕作情事而主張全部租約無效？㈣上訴人對於系爭238、239、240地號土地是否亦有未自任耕
作事實而使租約無效？㈤系爭土地使用情形是否構成未自任耕作，而使系爭租約無效
？㈥系爭土地租金繳納情形是否積欠租金已達兩年以上額度而構
成終止系爭租約？
六、本院之判斷：㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。故由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關審判之耕地租佃爭議事件，應以經直轄市或縣（市）政府調處而租佃雙方對調處結果有不服者為限，若該租佃爭議事件尚未經調處或租佃雙方對調處結果並無不服者，直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會即逕為移送司法機關審理，應認其起訴不合程式或不備其他要件。查本件上訴人請求被上訴人應於系爭租約租期屆滿後續訂租約，被上訴人不同意，兩造間就系爭土地之耕地租佃爭議，經南投縣政府耕地租佃委員會於104年9月25日及12月9日調處後，認依中寮鄉公所檢送之現況照片及房屋稅籍證明書所示，房屋有增建，未經出租人同意，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，決議不予更正續訂租約，上訴人對調處結果不同意，調解不成立，由南投縣政府於同年12月14日以府地權字第1040252409號函移送本院審理等情，有南投縣政府上開函及所附耕地租佃委員會調處程序筆錄、中寮鄉公所104年6月2日中鄉建字第1040007760號函、違章建築查報通知單、查報紀錄照片、現勘案件簽到表、土地建物查詢資料、南投縣政府稅務局函及房屋稅籍證明書等件在卷可參（見原審卷第7頁至57頁），自堪認為真。另依最高法院85年度台上字第1053號判決要旨：出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項定有明文。所謂租佃爭議指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言，包括因轉租、欠租，或約定租期屆滿後，租賃關係是否當然不存在所生之爭議等均屬之。復查本件系爭土地均屬耕地，因兩造間就耕地租佃關係發生爭議，已由南投縣政府耕地租佃委員會於104年12月9日調處不成立，並由南投縣政府依耕地三七五減租條例第26條之規定，移送本院審理，是本件系爭土地均有耕地三七五減租條例之適用。
㈡本件上訴人主張系爭土地原為上訴人之外曾祖父即訴外人田
春輝所有，田春輝過世後輾轉由被上訴人繼承。田春輝前於日治時期將系爭土地交由其女婿即上訴人之祖父汪文來使用，汪文來過世後，由上訴人汪志強及汪志勇之父即訴外人汪清和、上訴人汪俊宏之父即訴外人汪大鑫繼承耕作、使用，汪清和、汪大鑫過世後再由上訴人繼承。上訴人於92年間依「臺灣省耕地租約登記辦法」第2條第2項之規定，單獨向中寮鄉公所申請變更耕地三七五租約登記，由中寮鄉公所受理後，並通知被上訴人田惠仁、田惠尤之父田金石；被上訴人田桂芳、田銘通、田崑宏之父、劉玉霞之夫即訴外人田金標；被上訴人田國明及田柯卻之繼承人，於20日內未表示異議後，於92年3月26日核發臺灣省南投縣私有耕地租約書（即中仙字第42號），租期自92年1月1日起至97年12月31日止，嗣租期屆滿後，繼續承租自98年1月1日起至103年12月31日止等情，業據上訴人提出土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、戶籍謄本、繼承系統表、土地登記第一類謄本附卷可稽（見原審卷第315至323頁、第468至488頁、第562至598頁），且為被上訴人所不爭執，均堪信為真。然上訴人主張237地號土地上所設庭院及系爭建物係自日治時期興建迄今，為被上訴人所明知，故237地號土地之租約應與系爭土地其他地號部分區隔，非耕地租約，而無耕地三七五減租條例之適用，不能僅以237地號土地上有建物而主張系爭契約全部無效等節，則為被上訴人所否認，並抗辯系爭租約自92年開始至
98 年換約而迄103年12月31日止，未有關於237地號土地供建築基地使用之記載，且系爭租約應係將系爭土地一併出租並作為耕作之用，而非237地號土地作為建物基地使用而出租，故均有耕地三七五減租條例之適用等語，本院自應審酌兩造是否就237地號土地成立租地建屋之約定而排除於耕地租約以外。
㈢經查：
⒈系爭耕地之地目迄今仍登記為「田」，且上訴人於92年2月1
4日向南投縣中寮鄉公所申請繼續承租系爭土地，而由中寮鄉公所通知被告後，於20日無異議，而核發私有耕地租約書，其第三項約定租率：依正產物收穫總量千分之三百七十五為最高額，其原低于千分之三百七十五者，依其原有約定之規定計算。第七項約定：出租人供給承租人使用農舍計（空白）欄協議無條件供給承租人使用，有該私有耕地租約書1份在卷可佐（見原審卷第174頁）。是上訴人承租系爭土地，均供耕作之用，至於農舍則係為便利耕作而設，並非供實際住家之用，上訴人主張237地號土地，係以供建造房屋及庭院之用為目地之房屋基地租賃契約，已為被上訴人所否認。而按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之；耕地租約有耕地之一部經依法編定或變更為非耕地使用者，應申請租約變更登記。耕地三七五減租條例第6條、第4條第1項第9款分別定有明文。另內政部102年11月7日修正之臺灣省耕地租約登記辦法第2條規定：耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。
本件兩造並未就237地號土地申請變更為非耕地使用，並辦理登記，姑不論被上訴人或其父執輩知悉237地號土地上有建物存在，因兩造並未將237地號土地申請變更為非耕地使用並完成登記，故上訴人所稱237地號土地已變更為非耕地使用，而為建築房屋及庭院之基地租賃等節，已非無疑。
⒉上訴人主張237地號土地自日據時期起，即不作耕地使用一
節，亦為被上訴人所否認，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。是上訴人自應就其主張自日據時期起，237地號土地，即非供耕作之用，而係供建造房屋及庭院之用之利己事實，負舉證之責。本件上訴人雖提出空照圖及照片1張在卷（見原審卷附證物袋及第842頁），然自上訴人提出之空照圖及照片以觀，僅能證明其上有部分地上物，且可能為農舍，並不能證明237地號土地全部均非供耕作之用，且已有建築現在面積之房屋及地上物。復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。而默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號判例參照）。又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。原審徒以上訴人與農民間進行協商自行停工之事，上訴人雖未明示同意，但始終未為反對之表示云云，遽認定上訴人已為默示之同意，已嫌速斷（最高法院81年度台上字第571號判決意旨參照）。是本件被上訴人或父執輩縱未就上訴人及其父執輩於237地號土地上擴建及增建之事，為反對之意思表示，依上開說明，仍難謂被上訴人或其父執輩曾同意與上訴人或其父執輩就237地號成立建造房屋及庭院之基地租賃契約。且承上述，兩造並未將237地號土地申請變更為非耕地使用並完成登記，上訴人復未能舉證證明系爭土地之出租人即被上訴人或其父執輩，與上訴人或其父執輩間，曾就237地號土地，有成立供建造房屋及庭院之基地租賃契約，本院自無從認定兩造間就237地號土地成立租地建屋之約定而排除於耕地租約以外。
㈣上訴人又主張238、239、240地號土地雖有部分面積於勘驗
期日發現有未耕作而荒廢之爭執，亦僅是上訴人消極不為耕作，而非積極地作非農業使用或在農地上興建房屋的未自任耕作之情形，惟為被上訴人亦否認之。查原審於105年4月8日會同兩造履勘現場，上訴人於237地號土地上建有鐵皮棚架及一樓鐵皮屋，其旁有臺灣欒樹、龍眼樹，地上則鋪有塑膠布，其餘為雜草及石塊，無耕作情形；沿巷道前進，為上訴人共有之系爭建物，設有正廳，為磚塊牆壁上覆水泥瓦，右廂房為磚牆上覆水泥瓦，均為一樓建築，正廳左方有二間房間，右方亦同，有一廚房、睡鋪、家具，其後尚有雜物間，後方增建部分為磚牆、廚房為土牆外覆水泥，另正廳左方房間，均為磚牆，堆置雜物，後方亦有增建之磚牆廚房，廚房堆置雜物，無人使用，正廳前為水泥空地及磚造圍牆，另庭院入口處有一磚造衛浴室及上有水塔；238地號土地上現雖種植香蕉，但細小無結果。上訴人汪志強訴訟代理人堅稱另種有火龍果，但已遭人砍斷，法官勘驗僅1棵存活（無結果情形），其餘則傾倒；240地號土地種植數棵香蕉，惟細小無結果情形，其餘均無耕作現象；240地號土地上有數棵小芭樂樹，其餘無耕作現象；239地號土地種有部分桂竹筍，其餘亦無耕作現象，另238地號土地外之隔鄰土地，種植鳳梨及檳榔樹。而上述鐵皮屋與南投縣○○鄉○○路○○號房屋間，尚有一磚造衛浴間等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見原審卷第670頁至748頁），並經上訴人於南投縣政府租佃委員會104年12月9日調處時陳明：建物原為田寮，事後加蓋等語（見原審卷第17頁），故237地號土地業經上訴人改建及增建為房屋及鐵皮棚架、鐵皮屋、衛浴室等，已非供耕作甚明。
㈤按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。而耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例、70年度台上字第4426判決要旨參照）。本件兩造間之系爭租約為私有耕地租賃契約，既約定供耕作之用，系爭土地上雖可建有農舍使用，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。然上訴人未經被上訴人同意，於237地號土地上建造鐵皮棚架及鐵皮屋，並於原有土牆之建築外，另行改建為磚牆，並增建其餘磚牆房間及衛浴室，業經原審履勘系爭土地屬實如上，縱然事後上訴人於系爭土地進行耕作，並提出照片附卷（見本院卷一第459至463頁），依上開說明，上訴人以承租耕地積極建築房屋及供其他非耕作之使用，為非自任耕作，而使系爭租約發生無效之效果，被上訴人被告主張上訴人未於系爭土地自任耕作，系爭租約無效一節，自屬可採。
㈥按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係
指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80年台再字第15號判例參照）。本件上訴人既因有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定承租人應自任耕作之情事，依同條第2項之規定，系爭租約無效，依上開判例，系爭租約無待被上訴人另為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係歸於消滅。故無論本件上訴人是否有積欠地租總額達2年以上，或系爭租約有否其他合於終止之事由，並由被上訴人依法終止，系爭租約已因上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定導致無效，兩造間就系爭土地之租賃關係亦已消滅而不存在。
㈦此外，本件租佃爭議事件乃係上訴人先位請求確認兩造間就
238、239、240地號土地存在耕地租約租賃關係，就237地號土地存在作為房屋基地與庭院使用之租賃法律關係；備位請求確認兩造間就系爭土地存在耕地租約之租賃關係，並非被上訴人行使物上請求權請求上訴人拆屋還地，而與被上訴人有無發生失權效及兩造之父執輩間有否成立買賣或贈與契約無涉，本院自無適用失權效理論及系爭土地是否存在買賣或贈與契約審酌本件上訴人本案請求有無理由之必要。
七、綜上所述，本件上訴人未能舉證證明兩造或其父執輩有就237地號土地合意成立建築庭院、房屋之基地租約，而上訴人確實於237地號土地興建庭院及系爭建物，又於238、239、
240 地號土地相當部分未耕作而荒廢，違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，依同條系爭租約自屬無效。從而，本件上訴人先位聲明請求確認：㈠上訴人就238、239、240 地號土地與被上訴人間有依耕地三七五減租條例所訂耕地租約租賃關係存在。㈡上訴人就237地號土地與被上訴人間有作為房屋基地與庭院使用之租賃法律關係存在；備位聲明請求確認：上訴人就系爭土地與被上訴人間有依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，認事用法洵屬正當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，即無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 林永祥
法 官 李怡貞法 官 林奕宏以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 28 日
書記官 黃俊岳