臺灣南投地方法院民事判決 105年度原訴字第5號原 告 杜愛凡法定代理人 徐潔華被 告 陳文風上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105年12月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將原告所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○號土地上如南投縣埔里地政事務所複丈日期民國一百零五年七月十八日土地複丈成果圖所示：編號146⑴面積二十一平方公尺、146⑵面積四百六十六平方公尺、146⑶面積五百九十六平方公尺、146⑷面積四百九十六平方公尺、146⑸面積六百九十二平方公尺之溫室地上物拆除，並將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第4項前段定有明文。查本件原告於本院至南投縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）現場勘驗後，聲明請求：被告應將原告所有系爭土地上如南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政）複丈日期民國105年7月18日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號146⑴面積21平方公尺、146⑵面積466平方公尺、146⑶面積596平方公尺、146⑷面積496平方公尺、146⑸面積692平方公尺之溫室地上物拆除，將上開土地返還原告；被告占用原告土地，進行農作不當得利，同時妨礙原告進行土地利用，應賠償原告共計新臺幣（下同）50萬元。嗣於105年12月14日以民事部分撤回起訴暨辯論意旨狀撤回上開聲明第2項（見本院卷第379頁）。而被告於105年12月15日本院行言詞辯論程序時到庭，而未為同意與否之表示（見本院卷第395至397頁），依上開規定，視為同意撤回而生撤回之效力。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：地目旱、面積4,000平方公尺之系爭土地現為原告所有，前於97年間由當時之所有權人原告祖父即訴外人杜清泉出租予被告，租賃期間自97年4月1日起至102年4月1日。於租期屆滿後，由原告祖母即訴外人黃玉美與被告口頭約定，由被告繼續承租系爭土地，租賃期間自102年4月1日起至105年4月1日止。黃玉美於104年4月間過世，而杜清泉罹患疾病無自主能力，故原告欲將系爭土地收回自行運用，遂於104年10月起多次以電話、通訊軟體或存證信函方式，通知被告於租賃期滿後不再與被告續約，請於105年4月1日清除地上物返還土地，惟被告至今仍未將系爭土地清空返還，爰依民法第767條之規定起訴請求被告拆除地上物返還系爭土地。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告答辯略以：㈠被告於97年4月1日與杜清泉簽署系爭土地之租賃契約書，契
約內容為五分地、一年租金5萬元、期間為97年4月1日至103年4月1日止，共計6年。簽約時因杜清泉表示其子即訴外人杜志傑同樣於大同山上栽種番茄作物，需要耕作成本，希望被告能先一次支付4年期租金，被告遂於97年4月1日支付4年租金20萬元，於101、102年4月1日定期繳付租金各5萬元。
被告獲得租賃權後，為將山坡荒地有合適的栽種環境，自費
13.5萬請怪手進行耕地整理，並向農會貸款140萬元，進行栽種作物之前的簡易設施搭設成本。上開租賃契約期間屆滿之後，因杜清泉生病無自主能力，被告遂與黃玉美訂立不定期限租賃契約，於103年4月1日與104年5月14日繳付租金各現金5萬元。
㈢原告法定代理人於104年10月去電被告，說明將負責溝通土
地租賃一事，欲向被告暸解土地租約狀況，而後，被告親自至原告家中拜訪，獲得原告法定代理人口頭答應繼續承租土地。被告獲得原告同意繼續承租土地後，即進行105年種植計畫，並向資材設備商添購泥碳土、肥料、水管、塑膠籃等農耕資材。然原告卻於105年3月8日與3月18日分別寄存證信函予被告，表示105年3月31日合約期滿後將不繼續出租。原告又於105年3月31日合約期滿前口頭通知被告已與新承租人以雙倍出租價格訂立新租賃契約，被告依據土地法第109條、第117條規定，請求與原告繼續承租系爭土地等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為原告之祖父杜清泉所有，於98年7月6日以贈與
為原因，登記予原告之父即訴外人杜興國所有，再於102年2月6日以分割繼承為原因，登記為原告所有。
㈡系爭土地自97年4月1日起至105年4月1日止，均由被告承租。
㈢原告之祖父杜清泉於97年4月1日起將系爭土地租賃予被告，
並簽訂如本院卷第69頁以下所示之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書）；租賃期間屆滿後，原告之祖母黃玉美以口頭方式與將系爭土地租賃與被告。
㈣黃玉美於104年4月間過世。
㈤原告為泰雅族山地原住民。
四、兩造爭執事項：㈠黃玉美與被告所訂立之租賃契約，是否為不定期租賃契約？㈡原告法定代理人徐潔華是否於104 年10月間以口頭方式，同
意被告繼續承租系爭土地？
五、本院之判斷：㈠本件原告主張於104年4月間黃玉美過世而杜清泉罹患疾病無
自主能力，故欲將系爭土地收回自行運用，遂於104年10月起多次通知被告於租賃期滿後不再與被告續約，請於105年4月1日清除地上物返還土地，惟被告至今仍未將系爭土地清空返還等情，業據原告提出通訊軟體對話翻拍畫面、郵局存證信函在卷存參（見本院卷第12至15頁），被告固不否認原告曾請求將系爭土地清空返還，惟抗辯原告曾由原告法定代理人同意由被告繼續承租系爭土地，並將105年度承租系爭土地之租金提存本院，且依土地法第109、117條之規定，兩造就系爭土地存在不定期租賃關係等語，並有提存通知書附卷可稽（見本院卷第325頁）。經查：
⒈原告叔父即證人杜志傑曾於本院105年10月6日言詞辯論時到
場證稱：伊知道被告自97年4月1日起承租系爭土地，於102年4月1日系爭租賃契約書約定之租賃期間屆滿後，曾延長至103年4月1日，之後伊母親口頭約定一年拿一次租金，租期從103年4月1日至104年4月1日；被告曾來家裡談104年4月1日以後要繼續承租土地的事情，因為當時要調整租金，後來談不攏，所以才用原來的租金租給被告一年至105年4月1日止，該年租金是交給伊太太；原告法定代理人自104年10月開始曾向伊說不承租土地給被告，對被告堅持要繼續承租土地的事情讓她很困擾，伊都由原告法定代理人全權去處理等語（見本院卷第331至334頁）。另被告配偶即證人林茉莉則於同日到場證述：伊曾與被告一同前往向杜清泉承租系爭土地，一開始先簽自97年至103年共6年，103至104年沒有簽租約是直接拿租金給杜清泉太太收，她同意我們使用至104年。104年至105年的租金是拿給杜志傑的太太簽收的，也同意使用土地，沒有說不出租的事情，到104年10月時伊曾與被告去原告法定代理家談租金的事情等語（見本院卷第335至337頁）。核上開2位證人之證詞大致相符，應堪信為真實，本件系爭土地於102年4月1日系爭租賃契約書約定之租期屆滿後，曾延長至103年4月1日，再由祖母口頭同意延長租期至104年4月1日後，兩造確實曾約定由被告承租系爭土地至
105 年4月1日止，並於104年10月間，由原告法定代理人與被告及其配偶商討105年4月1日後之租約事宜。
⒉林茉莉雖於同日另證稱：伊要求要簽9年，但杜清泉一開始
先簽6年，之後再用不定期的方式出租，因為土地是分給他的大兒子，他兒子在當老師，不會使用到系爭土地，後來第七年第八年也沒有要回土地，所以就一直種下去；104年10月時伊與被告去原告法定代理人家裡談了約20分鐘，她說願意繼續出租，將租賃費用用紅包袋裝著會拿給她公公，因為她公公生病，伊說要簽租約，她說還這麼久，但當時沒有談到調高租金，伊打算若提高租金再以提高之租金繳付，後來原告法定代理人又於105年2月時打電話說別人要用雙倍的價錢承租系爭土地，伊說願意雙倍承租，因為伊設施花了140多萬元，到現在貸款都還沒有還清，現在就要叫伊拆掉返還還土地不划算，也準備種植，原告法定代理人當時沒有說什麼就掛電話了，後來原告法定代理人又反悔起訴來提告等語（見本院卷第335至337頁）。則林茉莉乃至被告主觀上雖有就系爭土地與杜清泉成立不定期租賃關係之意思，然系爭租賃契約書仍舊約定租期定期限為96年至102年，堪認系爭租賃契約書並未約定為不定期租賃關係。
⒊又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立；當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第153條、第421條第1項定有明文。
蓋出租人提供特定物供承租人使用收益、承租人支付確定租金契約，方得確定當事人間之權利義務關係，而為租賃契約必要之點，若當事人就提供使用收益之特定標的物及租金具體數額等內容未達成意思表示合致者，即未針對租賃契約必要之點互為一致之意思表示，縱然當事人有成立租賃關係之表示，僅得解釋為雙方約定將來訂立一定之租賃本約之預約性質，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，無從推定當事人間業已締結租賃契約，更不得逕依預定之租賃本約內容請求履行。查林茉莉固證稱原告法定代理人曾於104年10月表示願意繼續出租土地，然兩造本欲協商之租金部分並未約定具體金額，依上開說明，因兩造未就租賃契約必要之點達成意思表示合致，縱有成立租賃關係之預約，非得推定兩造業已締結105年4月1日後之租賃契約，被告不得逕以兩造於105年4月1日後就系爭土地成立租賃關係為由，主張有合法占有使用系爭土地之權源。
⒋再按依定有期限之契約租約耕地者，於契約屆滿時，除出租
人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約；收回自耕之耕地再出租時，原承租人有優先承租之權，自收回自耕之日起未滿一年而再出租時，原承租人得以原租用條件承租。土地法第109、117條固有明定。惟若租期屆滿時，出租人欲收回自耕者，無論承租人是否繼續耕作，均不更新為不定期限租賃契約；而土地法第117條規定之優先承租權，則以出租人收回後再度出租為要件。查杜志傑於上開期日復證稱：原告法定代理人於不止一次提過希望將系爭土地收回自己使用，也有詢問伊種植果樹的事情，伊建議可以種植一些果樹如檸檬或苦茶樹，時間伊無法確定，但記得105年初就有講過一次等語（見本院卷第333、334頁）。足見原告確實欲於105年4月1日租期屆滿後將系爭土地收回自耕，且系爭土地未曾由原告自被告收回後再出租之情況，則被告以被告欲繼續於系爭土地耕作為由，援引依土地法第109、117條之規定辯稱兩造就系爭土地成立不定期租賃契約，自不足採。再者，原告法定代理人前同事、被告外甥女即證人黃裁霞於105年11月22日本院言詞辯論時到場僅證述：伊知道兩造有土地糾紛，105年伊曾與原告法定代理人通過二次電話，伊誤以為原告法定代理人講的是伊小舅，非被告，因為伊兩邊都認識，很為難，伊沒有對此事表達過意見，沒有想到會這麼嚴重；被告主動向伊要原告法定代理人的電話等語（見本院卷365至367頁），無從佐證被告具備占有使用系爭土地之合法權源。此外，被告未說明其有何占有使用系爭土地之合法權源。
㈡復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前、中段定有明文。查系爭土地上有溫室棚架，則經本院於105年7月18日會同兩造及埔里地政人員勘驗現場，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第275頁至第289頁），並囑託埔里地政繪製溫室坐落位置現況如附圖所示，被告亦不否認如附圖所示：編號146⑴、146⑵、146⑶、146⑷、146⑸等溫室地上物為其興建；另系爭土地為原告所有，被告並無占有使用之合法權源等節，則如上述。故系爭土地所有人即原告自得依上開規定，請求以如附圖所示：編號146⑴、146⑵、146⑶、146⑷、146⑸等溫室地上物無權占用土地之被告，將妨害原告所有權之該等溫室地上物除去，並返還土地。
六、綜上所述，系爭土地為原告所有，被告無占有使用之合法權源，而以如附圖所示：編號146⑴、146⑵、146⑶、146⑷、146⑸等溫室地上物妨害原告所有權。從而，原告依民法第767條之規定，聲明：被告應將原告所有系爭土地上如附圖所示：編號146⑴、146⑵、146⑶、146⑷、146⑸之溫室地上物拆除，並將上開土地返還原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 林奕宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
書記官