臺灣南投地方法院民事判決 105年度訴字第14號原 告 蕭漢溪訴訟代理人 賈俊益律師
曾玲玲律師被 告 廖愛亮訴訟代理人 陳胘富律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌萬參仟捌佰陸拾伍元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）306萬元及自民國91年4月22日起至清償日止，按週年利率6％計算之利息（見本院卷第23頁）。嗣於本院審理時迭次為聲明之變更，最終於105年6月2日準備程序時，變更聲明為先位聲明：㈠被告應給付原告266萬元及自91年4月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。並追加備位聲明為：㈠被告應將坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權移轉登記予原告。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第100頁）。原告先位聲明部分，屬減縮應受判決事項之聲明；另就備位聲明部分，其與原告先位聲明均係本於原告將系爭土地出售予被告之法律關係有所主張，其請求之基礎事實同一，有其社會事實上之共通性及關聯性，而於先位聲明所主張之事實及證據資料，於備位聲明部分亦得加以利用，無害於被告程序權之保障，依首揭說明，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠先位部分：被告於91年4月22日前之某日，向原告表示願以5
56萬元向原告購買原告所有坐落南投縣南投市○○段000地號、地目旱、面積2780.61平方公尺、權利範圍全部之系爭土地。但因系爭土地前曾為擔保原告弟弟對訴外人南投市農會之借款而設定抵押權予南投市農會，故兩造約定，由被告先代原告清償積欠南投市農會之貸款金額250萬元，並將之作為買賣價金之一部分，待完成系爭土地之所有權移轉登記後，再由被告付清買賣價金之尾款306萬元（下稱系爭買賣契約）。兩造因而於91年4月22日一同前往被告所找之訴外人即代書余登賢之住處簽訂買賣移轉契約書（即公契），同時填寫所有權移轉土地登記申請書及抵押權塗銷土地登記申請書；但兩造另行約定價款給付方式之私契，則經代書余登賢一再延遲，迄今仍未製作。詎被告於91年4月30日持上開公契、所有權移轉土地登記申請書及抵押權塗銷土地登記申請書等相關文件，將系爭土地之所有權移轉登記至其名下，嗣於91年5月2日轉帳250萬元給南投市農會，並於91年5月3日塗銷抵押權後，卻僅再給付原告40萬元，就剩餘款項266萬元部分，則拒絕給付，雖經原告數度追討，被告均置之不理。被告辯稱系爭買賣契約價金為290萬元部分，就此應負舉證之責。至於所有權移轉土地登記申請書上之原告簽名，並不是由原告本人所親簽，尚不得作為被告已付清尾款之證明等語。爰先位依買賣契約之法律關係，請求被告應給付被告266萬元，並聲明：⒈被告應給付原告266萬元及自91年4月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡備位部分：原告係以一分地價碼約為200萬元，買賣總價556
萬元之意思成立系爭買賣契約，倘若被告只願意以總價290萬元向原告購買系爭土地，原告即無出售之意。顯然兩造互相表示之意思並不一致，系爭買賣契約應不成立。系爭買賣契約既不成立，則被告於91年4月30日以買賣為登記原因，將系爭土地移轉登記至其名下，即屬無法律上原因受有利益，並致原告受有所有權喪失之損害等語。爰備位依不當得利之法律關係，請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，並聲明：⒈被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地之所有權移轉土地登記申請書及抵押權塗銷土地登記申請書等相關文件上均有原告之簽名、用印，若被告未付尾款，原告不可能去辦移轉登記，顯見系爭買賣契約之買賣價款，被告早已全額付清。系爭買賣契約成立迄今已歷時10餘年，原告係見系爭土地周圍之土地都已漲價了，才藉口提起本件訴訟，要求被告對其為補償。若原告主張系爭買賣契約所約定之買賣總價款為556萬元，則應由原告負舉證之責，否則原告之主張為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為原告所有。原告於91年4月22日與被告訂立系
爭買賣契約，並於91年4月30日將系爭土地移轉登記與被告所有。
㈡被告已將250萬元匯入原告開設於南投市農會之帳戶，嗣後
再清償40萬元予原告，本件被告合計已清償之金額為290萬元。
四、本件爭點：㈠系爭買賣契約所約定之買賣價金為何？㈡被告已否已清償系爭買賣契約之全部買賣價金？原告請求被
告給付系爭買賣契約之尾款266萬元，有無理由？
五、本院之判斷：原告主張其於91年4月22日與被告訂立系爭買賣契約，將所有之系爭土地出賣予被告，並於91年4月30日將系爭土地移轉登記與被告所有，被告業已清償系爭買賣契約之價金290萬元等情，業據其提出系爭土地登記謄本、土地登記申請書、抵押權塗銷同意書、清償明細查詢表、客戶往來交易明細表、放款往來交易明細表（見本院卷第6頁、第8頁至第11頁、第14頁至第19頁）。
六、至原告另先位主張兩造就系爭買賣契約所約定之價金總價為556萬元，被告尚有266萬元之價金尾款尚未清償；備位主張兩造就系爭買賣契約之價金部分意思表示未達一致，系爭買賣契約並不成立，被告應返還系爭土地之所有權等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌之爭點厥為，先位部分：兩造就系爭買賣契約所約定之價金為多少？原告主張被告尚有尾款266萬元尚未清償，有無理由？備位部分：
系爭買賣契約雙方關於價金數額之意思表示是否一致，系爭買賣契約是否成立？原告主張被告取得系爭土地之所有權無法律上原因，請求被告應返還系爭土地，有無理由？茲分述如下：
㈠先位部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文定有明文。再按，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。主張權利存在之當事人，就權利發生事實（權利發生之特別要件事實，權利根據規定之要件事實），及權利消滅或權利排除之一般要件欠缺之事實，應負舉證責任。主張權利不存在之當事人，應就權利障礙，及權利消滅、權利排除事實負舉證責任，此為實務及學說共認之舉證責任分配原則。本件原告主張兩造就系爭買賣契約所約定之價金總價為556萬元，扣除被告已清償之290萬元，尚有266萬元之買賣價金尚未給付等情，為被告所否認，自應由原告就上開要件事實舉證以實其說。
⒉經查，系爭土地所有權移轉登記予被告，係被告委託原告，
由原告於91年4月22日親自到南投地政事務所辦理，原告並簽名於土地登記申請書上；嗣於91年5月2日系爭土地抵押權塗銷登記，亦由原告親自到南投地政事務所辦理，原告並於其所提供國民身分證影本上註記：本影本與正本相符，否則願負法律責任等語乙節，有南投縣南投地政事務所105年1月13日投地一字第1050000257號函附土地登記申請書等資料在卷可稽（見本院卷第38頁至第56頁）。顯見系爭土地移轉登記以及後續抵押權塗銷等事宜，均由原告親自辦理。原告雖辯稱系爭土地移轉登記申請書上之簽名並非其本人所簽，其並無辦理系爭土地移轉登記等語，惟查，比對系爭土地移轉登記申請書與原告於本院審理中所提南投縣政府警察局中興分局光明派出所受理刑事案件報案三聯單、原告所出具之委任書、閱卷聲請狀、送達證書、準備程序筆錄上原告之簽名及其他書寫筆跡（見本院卷第66頁、第75頁、第80頁、第82頁、第87頁、第88頁、第91頁、、第97頁、第98頁），其簽名之結構佈局、態勢神韻、書寫習慣，包括：起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序等筆畫細部特徵均極為相同。況土地登記實務由代理人申請登記，應親自到場，並由登記機關核對其身份，乃土地登記規則第37條第2項所明定，原告以被告代理人地位辦理系爭土地所有權移轉登記，其身份既經地政機關確認無訛。堪認系爭土地移轉登記乃由原告親自前往辦理。又據證人余登賢於本院準備程序中具結證稱：當天是買受人（即被告）及出賣人（即原告）兩個人一起來伊那邊，談妥價金，在伊這裡訂立買賣契約，買賣契約雙方各持有一份。討論訂金及申請農用證明的事情，農用證明出來後就可以過戶申報土地增值稅，但原告在南投市農會有貸款，所以要先匯給貸款銀行才可以塗銷抵押權，抵押權塗銷後有尾款，尾款是土地權狀出來後，雙方結清尾款，出賣人拿到尾款，才把土地權狀交給買受人。公契是農用證明出來後才寫的，兩造在伊那邊訂立的是私契。辦移轉登記時是原告找伊跟他一起到地政事務所辦理的。當天伊只是陪同原告去，地政事務所是以登記人親自到場的方式辦理等語（見本院卷第100頁反面至第102頁）。上開證人所述核與卷內移轉登記資料相符，堪予採信。可見，系爭土地之買賣契約以至後續所有權移轉登記，及抵押權塗銷等事宜均由原告本人親自辦理，是原告辯稱系爭土地之所有權移轉登記及塗銷抵押權登記是由被告辦理，原告並不知情等語，均非可採。再依上開證人之證述可知，本件土地買賣之模式係申請土地農用證明並申報土地增值稅，清償南投市農會之貸款、並辦理抵押權塗銷登記，待買受人付清尾款，始將土地所有權狀交付予買受人。而原告於91年4月8日申請印鑑證明，於91年4月19日申請農業用地作農業使用證明書，於91年4月22日取得被告之承諾書，並於同日完成所有權移轉登記，復於91年5月2日辦理抵押權塗銷並註銷他項權利，顯見原告對於不動產地政登記實務相當熟稔，就系爭土地買賣、移轉所有權一事亦處於主導性甚高之地位，是原告對於系爭土地關於買賣契約之內容、所有權之移轉以至後續抵押權塗銷一事，均有所知悉，尚難諉為不知情。若系爭土地尚有如原告所稱266萬元之尾款價金尚未給付，衡情，該筆價金尾款接近原告所稱總價之半數，依兩造上開之交易模式，原告當不至於在被告尚未付清價金尾款，即將所有權移轉登記予被告。況兩造就系爭土地係於91年間成立買賣契約併完成所有權移轉登記，迄今已14年餘，原告於系爭買賣契約既處於主導地位，若有高額之價金尾款尚未付清，何以原告均未提出異議要求返還價金或土地，此顯與常情不符。足認兩造就系爭買賣契約約定價金為290萬元，且被告業已清償完畢。
⒊原告雖主張被告於系爭買賣契約前，曾以每分地200萬元之
價格買下與系爭土地相鄰之同段887之1地號土地，而同段887之1地號土地並未臨路，是系爭土地之價值自然更遠勝於同段887之1地號土地，故而原告並無將系爭土地以遠低於每分地200萬元之行情售予被告之理。然土地價值之高低有因其地理位置、地形、地勢、用途、交通及鄰近處所而有所影響，縱相鄰之兩筆土地，其各自地理條件尚非屬相同，自不可能認定即應有相同之價值，是原告主張以鄰近同段887之1地號土地之價值以推斷系爭土地之市價，尚非有據。又依私法自治，個人得依其意思形成其私法上權利義務關係，表彰於私法契約中即契約自由原則，亦即契約當事人有締結契約與否、與何人締約以及契約之內容、方式均由當事人自由決定為已足，此係法律賦予最大可能之自由，任由當事人自行創造規律彼此權利義務關係之規範。本件兩造間就系爭土地成立之買賣契約屬私法契約，依契約自由原則，當事人就契約內容如買賣之標的、價金本可依其意志自由為之，當事人就買賣價金如何約定，除客觀上之市場交易價格外，更須考量主觀上其就標的物之利用以及需求之強弱，且受買賣雙方之議價能力、資訊程度是否對等諸多條件而定，並非專繫於客觀市場價格而定其買賣價金之高低。質言之，市場交易價格僅得為當事人依其自由約定買賣價金所參酌要素之一，尚非絕對為唯一之基準，是原告主張兩造就系爭土地所約定之買賣價金不應低於每分地200萬元之市價行情等語，洵難採信。從而，原告主張系爭土地之價金為556萬元，被告尚有266萬元之價金尚未付清等情，尚屬無據。
㈡備位部分：
次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第179條、第345條定有明文。原告雖主張兩造就系爭契約所約定之價金其意思表示並不一致等語。惟查，證人余登賢於本院準備程序中證稱：（問：當天討論的時候，就買賣價金是否已經談妥？）我不清楚，但當然雙方意思一致才有辦法寫，如果雙方意見不同，不可能寫。（問：當時是否有原告或被告主張買賣價金不同的情況？）沒有等語（見本院卷第101頁反面）。由上可知，兩造在證人余登賢處訂立系爭買賣契約時，就價金之數額多寡已有討論，渠等雖未將真實價金數額記載於土地移轉登記書所附之買賣契約即公契，然渠等就價金之數額並無歧異之表示，兩造就系爭買賣契約之標的物及價金數額已意思達於一致而同意，是系爭買賣契約已然成立，原告復未能舉證證明兩造就價金部分尚未達成合意，是其主張洵難採信。從而，原告依據不當得利之規定，請求被告移轉系爭土地所有權，洵屬無據。
七、綜上所述，兩造就系爭買賣契約約定之價金應為290萬元，系爭買賣契約業經兩造意思表示合致而有效成立，被告並已清償系爭土地於南投市農會之貸款並支付尾款共計290萬元，原告先位依系爭買賣契約之法律關係請求被告給付買賣價金266萬元，並無理由，應予駁回。備位依不當得利之法律關係請求被告移轉系爭土地之所有權，亦屬無據，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所附麗，爰併予駁回。
八、原告聲請訊問證人曾宏武並鑑定系爭土地於91年4月22日時之土地價值，以資證明系爭買賣契約之價金為多少，然本院認曾宏武出售予被告之土地與系爭土地並非相同，且其並無親自見聞兩造間之締約過程，就系爭買賣契約價金如何約定，並無證明之可能；而兩造就系爭土地如何約定價金，尚非鑑定當時之市價可為證明，爰不予傳訊、調查。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第二庭審判長法 官 林永祥
法 官 鍾淑慧法 官 李怡貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 1 日
書記官