臺灣南投地方法院民事判決 105年度訴字第418號原 告 許文鴻訴訟代理人 董佳政律師被 告 許烱燿被 告 許鎮洲上列當事人間分割共有物事件，本院於民國106年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落南投縣○○市○○段○○○○號、同段二八二地號、同段二八四地號、同段二八五地號土地之合併分割方法為：如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期為民國一百零六年四月十七日之土地複丈成果圖所示編號二八四（面積七○點一四平方公尺）及編號二八五（面積九七點五一平方公尺）之土地，分歸原告所有；編號二八四㈠（面積七二點一四平方公尺）及編號二八五㈠（面積九五點五一平方公尺）之土地，分歸被告許烱燿所有；編號二八一（面積一○二點○七平方公尺）及編號二八二（面積一○二點二三平方公尺）之土地，分歸被告許鎮洲所有；且原告應補償被告許鎮洲新臺幣壹拾參萬貳仟元；被告許烱燿應補償被告許鎮洲新臺幣捌萬捌仟元。
訴訟費用新臺幣捌萬玖仟陸佰陸拾柒元，由原告許文鴻、被告許烱燿、被告許鎮洲各負擔新臺幣貳萬玖仟捌佰捌拾玖元。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠緣坐落南投縣○○市○○段○○○○號（地目雜、面積102.02
平方公尺）、同段282地號（地目雜、面積102.23平方公尺）、同段284地號（地目建、面積142.28平方公尺）、同段285號（地目建、面積193.02平方公尺）等4筆土地（以下分別簡稱系爭281地號、系爭282地號、系爭284地號、系爭285地號土地，合稱系爭土地）係兩造所共有，應有部分均為各1/3，按兩造間共有之系爭土地，並無不能分割之約定或法令限制不得分割，茲因兩造無法協議分割，故提起本件分割共有物訴訟。
㈡因兩造所有之系爭281地號土地、系爭284地號土地之○○○
區○道路用地，並無分割實益，系爭282地號土地、系爭285地號土地使用分區均為都市計畫之農業區用地，且系爭285地號土地、系爭282地號地目並不相同，其中285地號土地上又有原告之合法建物即建號南投市○○段○○○號房屋（下稱系爭建物），縱將系爭282地號土地為原物分割，惟被告二人於該土地僅各10.3坪，分割後無經濟上使用價值，故系爭土地原物分配顯有困難甚明，又被告二人均曾表達就系爭土地願受原物分配，並以金錢補償其他共有人之意願。是若，被告二人均有取得系爭土地之意願，則藉由「變價分割」可讓有意取得系爭土地之共有人於強制執行程序參與應買，且可由市場行情決定系爭土地之價值，可避免兩造就系爭土地目前客觀市價行情各執一詞，並可保持系爭土地完整利用性。是變價分割可為全體共有人創造最大之利益，更使系爭土地發揮最高經濟上之利用價值，並足兼顧社會經濟效益，因此原告主張變價分割，將變價後價金分配予兩造。
㈢被告許鎮洲所提出本院85年度訴字第397號判決、臺灣高等
法院臺中分院86年度上字第333號判決，為請求確認合夥財產等事件，對於上揭判決內容無意見，但判決上揭判決之土地（即小半山段91之38地號、同段91之39地號土地）與系爭土地（即南投市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，重測前分別為小半山段91之58、91之73、91之59、91之72地號土地）並不相同，是上揭判決與本案並無關係，所確認之建物與本案亦不相同，原告所有之系爭建物並無被徵收之情形。
當初蓋系爭建物的時候是坐落在南投縣南投市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上面，且有經過原告父親的同意。系爭建物的稅金也是原告在支付，如果要結束公同共有關係的話被告應該要補償原告稅金的支付，而且85年徵收完的之後，原告就有將駕訓班結算掉。系爭土地雖然已經被徵收了，但是房屋是河川局疏忽，原告事後去爭取之後才將房屋還給原告。
㈣被告許烱燿所提分割方案，將系爭281地號、系爭282地號土
地分配予伊，系爭284地號、系爭285地號土地分割為1/2，由原告與被告許鎮洲分得，該方案形式上為平均分配各1/3，然實質上價值並不相當，各共有人必定因分配位置問題而再次發生爭吵而無法達成協議，且此一分割方式造成土地細分，已減損土地經濟效用，違反土地法地盡其利之立法精神。再者，原告所有建物坐落於系爭284地號、系爭285地號土地上，若依被告許烱燿所提之方案方割，原告未來勢必須將房屋拆除，而被告許烱燿分得之系爭282地號土地業經套繪管制，經濟價值亦不高，而且複丈成果圖暫編地號285、285⑴地號土地靠近西南方的斜角如果要建築的話勢必要符合60度，勢必會影響土地的利用，是此一分割方案損人而不利己，應不足採。
㈤若本院認「變價分割」不適宜，因系爭土地上有原告所有之
合法建物即系爭建物，且原告另向國有財產署中區分署承租位於系爭土地旁之南投縣○○市○○段○○○○○○○○號土地，此有國有基地租賃契約書影本為憑。為避免拆除原告所有合法建物之不利益，及原告得合併使用系爭土地及南投市○○段○○○○○○○○號土地，以發揮系爭土地最高經濟上之利用價值，原告主張系爭土地皆分配予原告，由原告依不動產估價報告書鑑價之結果補償被告二人各新臺幣（下同）1,518,000元。
㈥原告當初就是想要以法院判決的方式來處理父母親留下來的
事情，就是希望大家都不要吵了才想要以變價分割來處理，，如果要以抽籤的方式來處理分割後續可能還是會有爭議。
如果分割之後系爭建物不在原告的土地上，要拆掉或補償沒有關係。原告這邊也可以接受將系爭土地全部買下來。如果按照被告許烱燿所提分割方案，原告希望分配到甲的位置。
㈦並聲明：兩造共有系爭土地，請准予變價分割，併依應有部分比例分配價金。
二、被告抗辯略以：㈠被告許烱燿陳稱：
⒈原告之前在南投地檢署有竊佔罪在偵辦，兩造還有其它共
有財產的部分無法處理。附近的土地需要系爭284地號、系爭281地號土地進出，此外沒有其他道路可以供進出。
如果要分割的話被告的土地將會沒有道路可以通行。南投縣○○市○○段○○○○○○○○號土地以前也是兩造的土地，後來因為洪水整治所以被政府徵收了。被告有領到補償費用，系爭建物現在還是共有的。依照不動產估價報告書的價格，被告許烱燿願意購買系爭土地，現在市價有人出6萬元購買，但是原告不接受。
⒉被告許烱燿不同意原告變價分割，希望能將土地分割，將
系爭土地分割成三等分就好。關於系爭282地號土地有套繪管制不能分割，因為這是屬於雜項的地目，系爭285地號是建地，被告許烱燿所提出分割方案之甲、乙、丙三塊土地要如何分配沒有意見，希望以抽籤的方式決定，不然比較沒有價值的系爭282地號、系爭281地號土地分給被告許烱燿沒有關係，其餘系爭285地號、系爭284地號土地由原告與被告許鎮洲各1/2，鑑價之後再找補。
㈡被告許鎮洲陳稱：
⒈系爭土地是父母親留下來給兩造的。當時系爭土地還不是
道路預定地，當時以原告的名義成立駕訓班，並有建物的權狀，之後系爭土地被徵收，那個建物被拆掉了一半，原告沒有給被告補償金的案件，也經本院85年度訴字第397號判決原告敗訴。
⒉當初系爭建物已經被徵收了，而應該要被拆掉，房屋在徵
收後就應該不能使用了，該建號本來就可以取消掉了，不需要繼續繳稅，但是原告當時沒有去辦理塗銷登記，沒有去把房屋完全拆掉，是原告怠於行使權利。且系爭建物現在登記在原告名下，現在建築物只剩一面牆壁，縣政府不會同意登記，之前相關訴訟也判決原告敗訴，最高法院已經判決系爭建物是合夥人共有的，但是原告還一直堅稱財產都是原告的。
⒊被告許鎮洲不同意原告將系爭土地變賣再分錢的主張，因
為原告可能把土地拿去做非法的事情。如以拍賣的方式變價分割，系爭建物現在登記在原告身上，可能沒有人敢去投標，原告為何拖到現在才賣，可能是想要出租給其他人。伊希望能保留土地，因為土地可能會增值，原告應該要先將地上物拆除，如果變價分割的話，上面的建築物沒有點交可能會影響拍賣的價格。被告許鎮洲願意依照不動產估價報告書的價格購買系爭土地。
⒋關於被告許烱燿提出的分割方案所分成三份土地要如何分
配，被告許鎮洲沒有意見，但應該以抽籤的方式最公平，這樣兩造都沒有話講，被告許鎮洲沒有特別要分配到哪一塊，同意以抽籤的方式來處理，但是不同意變價拍賣。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項、第3項、第5項定有明文。經查，原告主張其與被告二人為系爭土地之共有人，各應有部分均各為1/3，而共有人間並無不分割之協議，亦無不能分割情形等情，有系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本等資料為證（見本院卷第29頁至第35頁），堪信屬實。
依上開說明，原告訴請系爭土地合併分割，應屬有據。
㈡次按，共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請
求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院74年度第1次民事庭會議決議、49年台上字第2569號判例意旨參照）。經查：
⒈系爭土地均相鄰，土地登記謄本上之土地使用分區、使用
地類別均空白，然依南投縣南投市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載，系爭281地號、系爭284地號土地之使用分區（或公共設施用地）欄記載均為道路用地，系爭282地號、系爭285地號則均為農業區；又系爭285地號、系爭284地號土地在系爭282地號、系爭281地號土地之西北側，系爭285地號、系爭282地號則分別在系爭284地號、系爭281地號土地之東側，4筆土地合併以觀略為南至北走向之菱形，系爭284地號、系爭281地號土地臨南投市○○路，登記於原告名下之系爭建物，係僅剩一面牆而屋頂為鋼架及鐵皮浪板之地上物，其坐落於系爭土地上之面積分別為系爭281地號3.72平方公尺、系爭282地號
9.48平方公尺、系爭284地號13.05平方公尺、系爭285地號155.87平方公尺，另坐落於同段283地號面積為20.13平方公尺、同段286地號面積為285.01平方公尺、同段287地號面積26.12平方公尺等情，業經本院於105年9月19日會同南投縣南投地政事務所人員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄、手繪之現況簡圖、照片6幀及南投縣埔里地政事務所測繪之占用現況圖，以及系爭土地之南投縣南投市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書影本在卷足稽（見本院卷第68頁、第70頁、第71至73頁、第115頁、第13頁），首堪認定。
⒉又系爭土地之使用地類別既均為空白，應無庸考量其供建
築使用之需求，且系爭282地號、系爭285地號土地之使用地類別固均編為農業區，但均未編定使用地類別，縱使將來編定為耕地，其面積分別僅為102.23平方公尺、193.02平方公尺，已係畸零之耕地，亦無需再予顧慮是否分割後有過於細分而不利於耕作之情形；準此，系爭土地以原物分配於各共有人並無任何困難或有利用上之障礙，尚無從依前揭民法第824條第2項第2款規定變賣共有物，以價金分配於各共有人，則原告主張變賣共有物之分割方案，顯非適當之分割方式。
⒊再者，系爭土地之利用利益，應由兩造均享，其分割方式
固應考量兩造所有鄰地之利用狀況，而使分割後得分別與兩造所有鄰地合併利用，惟尚不能僅為一造之利益，而率為偏頗之分配；本件按附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期106年4月17日土地複丈成果圖所示之方法分割，附圖編號284（面積70.14平方公尺）及編號285（面積97.51平方公尺）之土地，分歸原告所有；編號284(1)（面積72.14平方公尺）及編號285(1)（面積95.51平方公尺）之土地，分歸被告許烱燿所有；編號281（面積102.07平方公尺）及編號282（面積102.23平方公尺）之土地，分歸被告許鎮洲所有；上開分割方式業已考量原告前向財政部國有財○○○區○○○○○段○○○○號及同段286地號土地，使其得以合併利用，以及被告許烱燿、許鎮洲對於分得土地所在位置並無特別意見與用途；而原告與被告許烱燿固均分得167.65平方公尺，而被告許鎮洲分得204.3平方公尺，共有人所分得土地面積與應有部分比例並不相符，應依其分得土地之形狀、使用分區、坐落位置不同，計算兩造分得土地之價值之差異，並依應有部分比例分配其價值而計算補償金額，經本院囑託威仲不動產估價師事務所鑑定各筆土地價值，原告、被告許烱燿、許鎮洲分得之土地價值分別為1,650,000元、1,606,000元、1,298,000元，系爭土地總值為4,554,000元，各共有人應分得價值各為1,518,000元，故原告應補償被告許鎮洲132,000元，而被告許烱燿則應補償被告許鎮洲88,000元。本院斟酌兩造之意見、系爭土地之性質、經濟效用及兩造利益，認依如附圖所示方案分割並予上開補償，應屬適當之分割方案。
⒋按稱不動產者，謂土地及其定著物。民法第68條第1項定
有明文。次按，民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言（最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議㈠參照）。本件系爭土地上固坐落有登記於原告名下之系爭建物係僅剩一面牆而屋頂為鋼架及鐵皮浪板之地上物，惟其僅剩一面牆，尚難謂已足避風雨而可達經濟上使用之目的，是其非屬土地之定著物；況且，依其土地登記第一類謄本之影本記載，其重測前為南投縣南投市○○○段○○○○號（見本院卷第14頁），乃兩造間本院85年度訴字第397號、臺灣高等法院臺中分院86年度上字第333號確認合夥財產事件中，經確定判決認定係兩造之合夥而公同共有之財產，業經本院調取上開卷宗，核閱無訛；故上開建物既非定著物，其價值不高，且為兩造所公同共有，本件分割方案並無特別予以保留而將其坐落之基地分配予原告之必要，爰附此說明。
四、綜上所述，原告請求合併分割系爭土地，為有理由，應予准許，爰諭知系爭土地分割方法如主文第1項所示。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
六、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知本件應由兩造按其就系爭土地之應有部分比例分擔訴訟費用，由原告、被告許烱燿、許鎮洲三人各負擔1/3之訴訟費用，較為公允。爰判決如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
民事第一庭 法 官 黃立昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
書記官 王聖貿