臺灣南投地方法院民事判決 105年度重訴字第64號原 告 沈勝輝訴訟代理人 沈名郁
陳光龍律師被 告 洪照量訴訟代理人 許舒凱律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於繼承被繼承人簡碧雲所得遺產範圍內，應給付原告新臺幣壹仟壹佰萬元，及自民國一百零五年九月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳拾肆萬壹仟肆佰捌拾肆元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰陸拾柒萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠先位部分：
原告與被告之母簡碧雲於民國105年1月6日簽訂房地買賣契約（下稱系爭契約），約定將簡碧雲所有、坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○號全部土地及其上門牌號碼南投縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號房屋（下分別稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭不動產）出售予原告，買賣價金為新臺幣（下同）1,600萬元，並約定分為三期給付：第一期520萬元應於105年1月12日給付，第二期520萬元應於105年2月23日給付，第三期即尾款500萬元應於105年3月4日給付，原告另於簽約時當場給付簡碧雲定金60萬元。嗣後原告依約給付一、二期價金，共計給付簡碧雲1,100萬元，詎原告遲至給付第二期價金即105年2月23日後，始得知被告父親於數年前在系爭房屋內自殺身亡，依一般不動產買賣交易慣例，系爭房屋即屬「凶宅」。被告母親簡碧雲故意未告知原告系爭房屋屬於兇宅，且既屬凶宅，則有減少其價值之重大瑕疵，原告自得依民法第359條請求解除系爭契約，並以起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，並依民法第259條之規定請求被告返還買賣價金1,100萬元，或因解約則被告受有1,100萬元即無法律上原因而依民法第179條不當得利之規定請求返還1,100萬元等語，爰依民法第359條、第259條、第179條提起本件訴訟，並先位聲明：⒈被告應給付原告1,100萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位部分：
倘認解除契約顯失公平，被告應減少40％之買賣價金即640萬元，系爭房屋現值為960萬元，原告先前業已給付1,100萬元，被告應返還溢付之140萬元。退步言之，若認原告請求被告減少40％之買賣價金過高，依估價報告書，原告仍得請求被告減少19.43％之買賣價金即310萬8,800元等語。爰依民法第359條、第179條提起本件訴訟。並備位聲明：⒈被告應給付原告140萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依內政部97年7月24函釋內容，其謂凶宅係指本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，亦指兇宅係在建築改良物（房屋內）發生兇殺或自殺致死方屬之。兇宅係指「房屋內」發生兇殺或自殺致死之情形方屬之，在非屬房屋內之其他地方之兇殺或自殺致死情形，即非凶宅。而被告之父非在系爭「房屋內」死亡，乃是在「屋外」死亡，自非屬凶宅，原告主張系爭房屋屬凶宅，應舉證之。又原告之父親於101年間即住在距離系爭房屋約200公尺之處，原告自103年亦搬來與父親同住，迄至簽訂系爭契約之時約2年期間，理應對系爭房屋情況知之甚稔。況當初被告之母已向原告告知其夫在系爭房屋外有發生死亡之情形，系爭房屋之情況為原告所知悉，雙方始訂立買賣契約，且雙方以有別於一般不動產定型化契約，以個人化擬約之契約訂約，故而未約明免除系爭房地之物之瑕疵擔保責任。再者，原告嗣後於105年5月9日已辦理系爭房地過戶，衡諸常理，倘系爭房屋果有凶宅之瑕疵而影響其價值、令原告嫌惡，原告理當不會事後再辦理系爭房地過戶，則原告事後過戶之舉顯與其主張凶宅瑕疵以主張解約、減少價金互為矛盾，悖於常理，由此亦見，被告之母確實已告知原告關於系爭不動產之情形等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告之母親簡碧雲於105年1月6日簽訂系爭契約，約
定將簡碧雲所有之系爭土地及其上同段69建號即門牌號碼南投縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號之系爭房屋（整編前門牌號碼為○○○鎮○○路○○○○○○號）出售予原告，買賣價金為1,600萬元，並約定分三期給付：第一期520萬元應於105年1月12日給付；第2期520萬元應於同年2月23日給付；第3期尾款500萬元應於同年3月4日給付。
㈡原告於簽約時已交付簡碧雲定金60萬元，並已交付簡碧雲第
1、2期價金共1,100萬元；原告尚有尾款500萬元未給付。㈢系爭不動產於105年5月11日以買賣為原因移轉登記為原告所
有；原告復於105年5月20日將系爭不動產設定最高限額抵押權960萬元予臺灣銀行股份有限公司。
㈣簡碧雲於105年6月5日死亡，繼承人有被告、洪月華、洪美
惠、洪美蘭、洪奕婕、洪育蓁、洪霈錡等七人，除被告以外，其餘繼承人均拋棄繼承。
㈤被告於105年6月6日以存證信函通知原告給付尾款500萬元。
㈥原告於105年6月15日以存證信函通知被告系爭不動產存有物之瑕疵。
㈦本院囑託新鴻基不動產事務所作成系爭不動產之106年7月14
日估價報告書記載：「七、價格檢視及勘估標的減損金額：本案委託單位為臺灣南投地方法院欲評估價格日期105年1月6日勘估標的於97年3月12日發生被告父親上吊自殺對不動產市場交易價值有無變動，經其上述論述不動產交易價值有減損影響。...，得出本案發生非自然死亡減損比例為19.43％，對照其市場案例及法院判例尚屬合理範圍。故勘估價的減損結果如下：1.房地一體正常情況總價（元）（四捨五入取至萬元）：13,49萬；2.發生非自然死亡減損比例：19.43％；3.發生非自然死亡減損金額：2,62萬」
四、本件爭點：㈠系爭不動產是否為凶宅？是否存有物之瑕疵？㈡原告先位請求解除契約、返還價金，備位請求減少價金有無
理由？
五、得心證之理由：原告主張其與被告之母親簡碧雲簽訂系爭契約，由簡碧雲將系爭不動產出賣與原告，買賣價金為1,600萬元，原告已交付簡碧雲買賣價金1,100萬元，尚有尾款500萬元未給付。嗣系爭不動產於105年5月11日以買賣為原因移轉登記為原告所有；原告復於105年5月20日將系爭不動產設定最高限額抵押權960萬元予臺灣銀行股份有限公司，簡碧雲嗣於105年6月5日死亡，除被告以外之繼承人均拋棄繼承等情，業據其提出不動產買賣契約書、土地、建物登記謄本、簡碧雲除戶謄本及繼承人戶籍謄本、簡碧雲繼承系統表等件為證（見本院卷第7頁至第14頁、第44頁至第52頁），並經本院查詢本院105年度司繼字第430號拋棄繼承事件卷宗無訛，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。至原告主張被告之母簡碧雲未告知系爭不動產曾發生死亡事件，系爭房屋屬凶宅，造成經濟上價值減損而影響市場價格，先位依民法第359條、第259條、第179條之規定，解除系爭契約，請求返還已給付之價金1,100萬元；備位則依民法第359條主張減少價金，被告應依民法第179條返還溢付之價金140萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：系爭不動產是否為「凶宅」？是否存有物之瑕疵？原告請求解除契約、減少價金有無理由？茲分述如下：
㈠系爭不動產發生非自然死亡之事故，屬民法第354條所規定
之「瑕疵」，出賣人簡碧雲及其繼承人即被告應負物之瑕疵擔保責任。
⒈被告雖辯稱：依內政部97年7月24函釋內容，其謂凶宅係指
本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，即兇宅係在建築改良物（房屋內）發生兇殺或自殺致死方屬之，被告父親係於「系爭房屋外」自殺，非在屋內自殺，故而系爭房屋非屬凶宅等語。然查，內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋內容略以：查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶宅或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）（見估價報告書第43頁）。上開函釋係內政部97年7月24日函覆中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會有關「凶宅」之認定標準及資料如何查詢，以便明示於不動產說明書內一案。其中所謂「本建築改良物」、「專有部分」係針對數人就一建築物區分所有其所有權，就建築物有專有部分、共有部分之區別，於建築物發生非自然死亡應如何界定所謂凶宅之範圍所為之函釋。然系爭房屋為住家用鋼筋混凝土加強磚造二層建物，於75年2月3日第一次登記為洪松均所有，於97年5月21日由簡碧雲因分割繼承，取得所有權，嗣於105年5月11日由原告以買賣為原因取得所有權乙節，有建物登記謄本、異動索引在卷足憑（見本院卷第13頁、第57頁至第59頁），可知系爭房屋並無上開函釋所謂由數人區分所有而有專有部分與共有部分之區分。再查，被告父親洪松均於97年3月12日在位於○○鎮○○路○○○○○○號（即系爭房屋）庭院中的涼棚鐵架，以上吊方式自殺身亡乙節，有司法警察機關電話報驗單、南投縣政府警察局草屯分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書、現場測繪圖各1份、現場照片7張在卷可稽（見97年度相字第133號相驗卷宗，下稱相卷，第1頁至第3頁、第6頁至第9頁、第26頁），核與簡碧雲於警詢中陳稱：洪松均在我家住宅外搭建之鐵架上吊自殺死亡；我在97年3月12日凌晨約3時許，在我家住宅外庭院中，發現他以一根繩子上吊等語大致相符（見相卷第5頁）。依前開現場測繪圖及照片可知，系爭房屋當時門牌號碼為279-23號，住宅建物至大門間為庭院，有水泥圍牆圍繞，庭院並堆放腳踏車、水桶、椅子等雜物，顯係連同住宅之建物供被告及其家人居住之用，庭院與住宅之建物無論於結構、使用關係、緊密程度均甚高而不可分，洪松均上吊之地點即位在庭院中，其雖非在住宅建物之內，然其陳屍之地點在大門之內、庭院之中，審酌一般社會通念，堪認其庭院係與建物為一體而共用大門、圍牆等部分，庭院之範圍亦無使用、結構、經濟上之獨立性，況陳屍地點係與住宅附連之土地，與住宅之距離甚近，被告僅以陳屍地點不在建物內為由，辯稱系爭房屋並非凶宅而無價值減損等情，尚難採信。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項本文、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。準此，物是否具有瑕疵，原則上應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至於出賣人有無過失，則在所不問。是出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。而所謂「凶宅」，係指曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故情事之房屋，此等房屋之通常效用雖不致有所減損，惟依我國社會民情，就一般大眾之觀感及認知，會有冤怨之氣存於案發房屋內，故對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，就居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格；且在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，貶損其客觀交易價值，而具有減少價值之瑕疵。查系不動產屋曾於97年3月12日發生洪松均在屋旁庭院上吊自殺死亡情事，且因該非自然身故事件之發生，距105年1月6日兩造簽訂系爭契約時，雖已經過8年左右時間，然尚非歷時長久而已為人所遺忘，就不動產交易市場之通常交易觀念而言，一般民眾之嫌惡畏懼心理仍深，自足以降低買方之購屋意願及交易價格，而具有減少其交易價值之瑕疵。
⒊被告另辯稱：被告之母簡碧雲已向原告告知其夫在屋外死亡
，原告表示沒有關係，雙方始簽訂系爭契約，並以個別化訂約之方式訂約，故僅約定權利瑕疵擔保而未約定物之瑕疵擔保等語。被告抗辯原告於契約成立時已知系爭不動產有上開所述之物之瑕疵，故其不負擔保之責等節，應由其負舉證責任。然依證人即代書張煥欽於本院審理中具結證稱：兩造談本件買賣過程中，沒有提及系爭不動產曾有自殺事件；原告沒有詢問過有無非自然死亡事件。簡碧雲出賣時，亦無告知原告系爭不動產曾有自殺事件。原告付完第二次款之後，才很驚訝的跑來說被告父親在房屋內自殺，問我怎麼辦，我說我不知道被告父親自殺的事情等語（見本院卷第93頁至第94頁反面）。由上可知，兩造於簽訂契約時，並未特別提及關於系爭房屋曾有非自然死亡事件發生，亦未就物之瑕疵有特別排除之約定。衡情，倘如被告所稱，原告於簽約時即已知悉系爭房屋之瑕疵，而同意被告不負物之瑕疵擔保之約定，就此影響契約標的物價格高低、價金多寡等實屬至關重大之事項，如有意特別排除瑕疵擔保之規定，應於議定契約時有所明文約定，始符常理，僅以兩造未約定物之瑕疵之擔保責任乙節，尚難推知原告已明知瑕疵之存在且兩造合意排除此部分物之瑕疵擔保責任。況復未據被告舉證證明原告於系爭契約成立時，即已知悉瑕疵之存在，是其所辯，尚難採信。從而，原告主張系爭不動產曾發生非自然死亡之事件，致物之價值有所減損，被告為簡碧雲之繼承人，自應負系爭契約物之瑕疵擔保責任等情，即屬有據。
㈡原告依民法第359條，主張解除系爭契約尚非顯失公平。
⒈按民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739號、93年度台上字第1825號判決要旨參照）。經查，系爭不動產經本院囑託新鴻基不動產估價師事務所鑑定系爭不動產發生非自然死亡事件所致價值減損多寡，鑑定結果認「七、價格檢視及勘估標的減損金額：本案委託單位為臺灣南投地方法院欲評估價格日期105年1月6日勘估標的於97年3月12日發生被告父親上吊自殺對不動產市場交易價值有無變動，經其上述論述不動產交易價值有減損影響。...，得出本案發生非自然死亡減損比例為19.43％，對照其市場案例及法院判例尚屬合理範圍。故勘估價的減損結果如下：
1.房地一體正常情況總價：13,49萬；2.發生非自然死亡減損比例：19.43％；3.發生非自然死亡減損金額：2,62萬」等語，有不動產估價報告書在卷可稽，且為兩造所不爭執，是系爭不動產因發生上開非自然死亡之事件，減損之金額達262萬元，應堪認定。
⒉被告雖辯稱：原告於知悉瑕疵存在後，仍於105年5月9日辦
理系爭不動產過戶，倘原告認系爭不動產因凶宅之瑕疵而影響其價值、令其嫌惡，自無辦理過戶之舉等語。經查，原告於105年5月11日辦理系爭不動產所有權移轉登記，嗣於同年6月15日通知被告物之瑕疵存在後，復於8月23日提起本件訴訟等情，有存證信函、起訴狀在卷可參，且為兩造所不爭執。原告於給付第二期價金後猶於同年5月辦理系爭不動產移轉登記，顯見其初時尚有繼續履約之意。且斯時系爭契約仍屬有效存續，原告亦已給付價金1,100萬元，於一般人而言金額非低，衡諸常情，不動產交易金額龐大，決定是否解約非能草率為之，縱其知有瑕疵存在未果斷立即向被告表示解除系爭契約，亦非屬拋棄其解約之權利。又原告通知被告瑕疵存在後，即儘速起訴主張解除契約，顯見原告並無放任、拖延之情事。本件倘不允許原告解除契約，原告勢必因居住於曾發生非自然死亡事件之系爭不動產，而終日承受心理折磨，甚者其日後出售、出租皆受影響。反觀被告於系爭契約解除後，仍得保有系爭不動產之所有權，僅減少出賣系不動產所得之利潤，或有租稅、規費等締約成本之損失，然此與瑕疵於原告所生之損害不可相比。況被告並未陳明並舉證其因解除契約而受有何等之損害，於衡平兩造權利之觀點而言，尚難認解除契約對被告有何損害過鉅而顯失公平。
⒊再按，契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由
他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。承前所述，原告既已合法解除系爭契約，被告自應返還所收取之價金1,100萬元及自受領時起之利息。本件原告僅請求自起訴狀繕本送達於被告翌日起至清償日止之利息，查本件起訴狀繕本係於105年9月1日寄存送達於被告，此有送達證書在卷可憑（見本院卷第34頁），自105年9月2日起算10日期間，至105年9月11日發生送達之效力，從而原告請求被告給付1,100萬元及自105年9月12日起至清償日止之遲延利息，即屬有據。
六、綜上所述，原告先位依民法第359條、第259條，請求被告給付1,100萬元並自起訴狀繕本送達翌日起即105年9月12日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條第2項定有明文，乃採限定繼承主義，本件簡碧雲死亡之事實，發生於該條98年6月10日修正後，而被告對原告所負返還責任，乃是繼承簡碧雲而來，宜由本院於主文諭知被告返還之範圍，以繼承被繼承人簡碧雲所得遺產範圍內為限，以資明確。
七、本件原告依客觀訴之合併，合併主張數項權利，請求本院擇一為其有利之判斷；本院既已依民法物之瑕疵擔保之法律關係准其先位聲明所請，其餘部分連同備位聲明即無審究之必要，附此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定被告預供相當擔保金後得免為假執行。
九、原告提起本件訴訟，迄本院言詞辯論終結為止，支出裁判費10萬8,800元、系爭不動產異動索引申請規費120元、證人旅費564元、鑑定費用13萬2,000元，合計訴訟費用為24萬1,484元，爰併諭知訴訟費用之負擔。
十、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 12 日
民事第二庭法 官 李怡貞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
書記官 何孟熹