臺灣南投地方法院民事判決 106年度訴字第317號原 告 樸悅汽車旅館有限公司法定代理人 蔡瑞瑛訴訟代理人 林道稪律師被 告 張朝湖訴訟代理人 張慶達律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地應分割如附圖即南投縣竹山地政事務所收件日期一百零六年七月四日第八五六○○號土地複丈成果圖（複丈日期為一百零六年八月一日）所示，暫編地號七之三、面積九六○點九六平方公尺之土地分歸為被告單獨取得；暫編地號七之三⑴、面積一九二一點九○平方公尺之土地分歸為原告單獨取得。
兩造互為之補償金額如附表二所示。
訴訟費用由兩造按附表三訴訟費用負擔之比例欄所示之應有部分比例負擔。
事 實 及 理 由
一、原告方面：坐落南投縣○○鎮○○段○○○ ○號、地目建、面積2,882.86平方公尺、土地使用分區為住宅區之土地（下稱系爭土地），為兩造所共有，原告之應有部分為3 分之2，被告之應有部分為3 分之1 ，因共有人無法達成分割協議，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割或訂有不分割契約之情形，故起訴請求分割共有物。系爭土地上現由被告種植破布子植物使用，並有一間工寮，上開工寮以石棉瓦、木板及波浪板搭建，外貌老舊，且屋頂尚有破洞，應無交易價值，不具影響本件分割方案之條件，原告請求依南投縣竹山地政事務所收件日期文號民國106 年7 月4 日第85600 號土地複丈成果圖（複丈日期為106 年8 月1 日，下稱附圖）所示之分割方法予以分割，爰依民法第823 、824 條規定提起本訴等語。至被告所稱原告分得土地後可併與同地段5 、7-6、7-7 地號等3 筆土地使用云云，因原告非該3 筆土地之所有權人，被告所述顯有錯誤。並聲明：兩造共有系爭土地應予分割，分割方法：依附圖即南投縣竹山地政事務所收件日期文號106 年7 月4 日第85600 號土地複丈成果圖（複丈日期為106 年8 月1 日；下稱附圖）所示，地號7-3 、面積96
0.96平方公尺之土地分歸為被告單獨取得；地號7-3 ⑴、面積1,921.90平方公尺之土地分歸為原告單獨取得。
二、被告方面：
㈠、系爭土地原為被告與訴外人張秀花、張美緞、張美照、張美完（下稱張秀花等4 人）等人共有，不料原告乘張秀花等4人有金錢需求，誘使張秀花等4 人出售系爭土地應有部分3分之2 ，並剝奪被告就系爭土地之優先購買權，被告已就原告與張秀花等4 人買賣系爭土地之流程涉及偽造文書等刑事犯罪部分向臺灣南投地方檢察署（下稱南投地檢署）提出刑事告訴（106 年度他字第666 號）。而本件被告於系爭土地上長期耕種超過40至50年，且系爭土地自56年購買後，均由被告1 人繳納地價稅迄今未停止，可視為地上權之對價關係，然而原告與張秀花等4 人均無視被告耕種之事實，亦未與被告協商處理，即予以賣掉系爭土地應有部分3 分之2 ，實有違反誠信之嫌。原告既係違反誠信不法取得系爭土地應有部分3 分之2 ，侵害被告之土地優先購買權，被告不同意系爭土地之分割。
㈡、如鈞院依職權裁判分割系爭土地，請考量系爭土地上有被告所有之工寮一間，上開工寮除為農產品收成整裝集中工作場所外，並作為置放農具、肥料等重要農業用品，具有使用土地之地上權，應將該工寮坐落位置分歸被告取得，始能避免分割後之地上物工寮拆除糾紛，並符合被告於系爭土地種植農作物工作之實際情況，且為處分系爭土地（包括買賣、分割）之重要交易條件，亦應列入分割條件之考量。又依原告主張之分割方案，原告分割後取得之土地可與原告所有相鄰之同地段7-6 、7-7 及5 地號等3 筆土地合併使用，即為兩面臨路之建地，其價值自較被告分得之土地高，臺中市不動產估價師公會所為鑑定，並未考量依原告所提分割方案原告所取得土地位置係兩面臨路，價值應該會比較高，也未考慮到系爭土地上之農作物都是被告在耕作，如果原告認為其依原告所提分割方案分割後所取得之土地位置價值比較低，被告願意與原告交換位置等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命為分配，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項分別定有明文。查系爭土地為兩造共有，應有部分為原告3 分之2 、被告3 分之1 ，兩造間無法達成分割協議，亦無不為分割之約定，且系爭土地之使用分區為都市計畫住宅區，亦無依物之使用目的不能分割等事實，業據原告提出土地登記第一類謄本、土地使用分區證明書等件為證（卷第37頁、第67頁），則原告就系爭土地為分割共有物之請求，依前開條文規定，洵屬有據。
㈡至被告主張系爭土地原為被告與訴外人張秀花等4 人共有，
自56年間被告購買後，均由被告1 人繳納地價稅迄今，可視為地上權之對價關係，被告於系爭土地上長期耕種超過40至50年，原告乘張秀花等4 人有金錢需求，誘使張秀花等4人出售系爭土地應有部分3 分之2 ，並剝奪被告就系爭土地之優先購買權，被告已就原告與張秀花等4 人就買賣系爭土地流程涉及偽造文書等刑事犯罪部分向臺灣南投地方檢察署提出刑事告訴（106 年度他字第666 號）。原告係違反誠信原則不法取得系爭土地應有部分3 分之2 ，侵害被告優先購買權，被告不同意系爭土地之分割等語。惟按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，悉以土地登記簿登記者為準（最高法院67年台上字第3131號判例）。是法院應依土地登記簿上記載各共有人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三人縱對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院101 年度台抗字第224 號裁判要旨）。本件原告既為系爭土地登記簿上記載之共有人，揆諸前開法律規定說明，自得隨時請求分割共有物。縱被告對土地登記簿上記載之共有人即原告如何取得系爭土地之所有權有所爭執，且另以訴訟處理，揆諸前開法律規定說明，該訴訟之法律關係並非本件分割共有物訴訟所據之先決問題，從而被告以原告違反誠信不法取得系爭土地應有部分3 分之2 ，侵害被告之土地優先購買權、地上權，不同意系爭土地分割等語，依法不合，洵屬無據，併此敘明。㈢次按，共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請
求分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院74年度第1 次民事庭會議決議、49年台上字第2569號判例意旨參照）。是法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權限，惟應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係，及共有物之性質、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益等諸般情事，而為適當之分配，且以維持全體共有人之公平為其判斷基準。經查：系爭土地坐落於南投縣○○鎮○位於○○路及頂林路東巷間，南面臨大智路，東北面臨頂林路東巷，東南有相臨同地段7-6 地號、7-
7 地號、5 地號土地，土地使用分區為都市計畫內住宅區，地上物為被告所有工寮一間，已年久失修，其餘土地上則為被告種植破布子植物，交通尚稱發達之情形，有土地登記第一類謄本、南投縣竹山鎮都市計畫土地使用分區證明書、本院勘驗測量筆錄、現場空照圖、現場簡圖、照片15張、南投縣竹山地政事務所106 年8 月2 日竹地二字第1060004093號函所附土地測量複丈成果圖（即附圖）在卷可稽（本院卷第37頁、第67頁；第87至115 頁）。本院審酌被告未提出分割方案，而依原告提出如附圖所示分割方案分割結果，被告分割後取得之土地南面得臨大智路，面臨大智路之面寬相較於原告分割後取得之土地臨大智路之面寬為寬，地形方整，可發揮土地最大經濟效用。再系爭土地使用現況除有被告所有一間工寮外，亦均為被告種植破布子植物使用，本院認以原告提出如附圖所示分割方案為分割系爭土地，分割後兩造利用土地便利，更適於發揮土地之經濟價值。從而原告主張以如附圖所示之方案為分割，暫編地號7- 3、面積960.96平方公尺之土地分歸為被告單獨取得；暫編地號7-3 ⑴、面積19
2.90平方公尺之土地分歸為原告單獨取得，核屬適當公平，應足為採。至於被告主張系爭土地上之上開工寮為被告所有，應將工寮坐落之土地位置分歸被告取得等語，然查上開工寮（本院卷第105 頁）面積19.61 平方公尺，已年久失修，有本院勘驗測量筆錄、現場照片、竹山地政事務所複丈成果圖在卷可稽（第89頁、第105 頁、第115 頁、第165 頁、第
179 至181 頁），又經本院囑託台中市不動產估價師公會鑑定結果為：「....該工寮正面為內層木板，外層鐵皮；兩側面為內層木板，外層石棉瓦；背面為內層木板，外層水泥板；屋頂為石棉瓦與木架。原始起造完成於民國58至59年，據今已48年，目前無水電。」，「經參考南投縣地價調查用建築改良物標準單價表、南投縣興辦公共工程拆遷建築改良物補償及獎勵辦法及南投縣簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點等資料後，....可得工寮之營造施工費為98,050元。規劃設計費依營造施工費加計百分之2 ，為1,961 元」，「工寮之建物總成本100,011 元」，「累積折舊額90,576元」，「工寮之成本價格為9,435 元」，是審酌上開工寮之價值經鑑定結果僅9,435 元，其與原告於系爭土地上種植之破布子植物價值亦相去不遠，上開工寮即無保存之必要。況被告遲至本院言詞辯論終結前均未提出何分割方案供本院審酌，僅稱上開工寮坐落於系爭土地之位置應分配給被告等語，則本院審酌原告提出如附圖所示分割方案，已如前述，核屬公平適當，被告主張上開工寮所坐落之土地位置應分配給被告等語，尚難憑採。
㈣按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分
配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。而法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號判例參照）。是於原物分配時，縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之。又按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85台上字第2676號判例參照）。經查，系爭土地依附圖所示分割方案分割後，因臨路之面寬及坐落位置不同而價值有所差異，本院囑託台中市不動產估價師公會鑑定分割後之土地價格，經該所分析系爭土地地形之不規則形特性，土地整體南側面臨大智路、東側臨接頂林路東巷，並參考鄰近相類似地形土地之實價登錄成交價格，並依其個別條件，衡量標的所處區域環境特性，配合現場實地蒐集、訪查所得資訊，且在符合不動產技術規則之前提下，運用不動產估價原理，邏輯推論方法及經驗法則，選定以比較法及土地開發分析法為本案估價方法，據以計算分割後暫編7-3地號土地單價為每坪64,466元，暫編7-3地號土地價值為18,739,647元，分割後暫編7-3⑴地號土地單價為每坪61,112元，暫編7-3⑴地號土地價值為35,528,977元，則依其等分配價值與原持分價值之差額，認為被告應補償原告如附表二所示金額即650,106元（見不動產估價報告書第70至71頁），自屬客觀可採。至被告雖稱鑑定結果未考量到原告分割後取得之土地可兩面臨路，價格應該比較高等語，然查系爭土地依附圖所示分割方案分割後原告取得之位置較狹長，地形較不規則，東北面臨頂林路東巷，南面臨大智路，而南面臨大智路面寬較被告分割後取得之土地臨大智路面寬較窄，且經臺中事不動產估價師公會以個別因素列入考量（不動產估價報告書第22頁），並未如被告所稱未考量兩面面臨道路之情形，另被告主張原告分割後取得之土地可與原告所有之相鄰之同地段7-6、7-7及5地號等3筆土地合併使用乙節，縱認為真（該部分為原告否認），惟相鄰之同地段7-6、7-7及5地號等3筆土地面臨道路價值較高，實乃相鄰之同地段7-6、7-7及5地號等3筆土地之價值，尚非可認定為系爭土地之價值，併此敘明。
四、綜上所述，原告請求分割共有物並就系爭土地定分割方法，為有理由。本院審酌共有物之利用現況及效益、共有人之意願，並平衡共有人之利益，爰定如主文第一至二項所示之分割方法。
五、又分割共有物之訴訟，係共有土地共有人之請求而分割予各共有人單獨所有，如將訴訟費用完全由被告負擔顯失公平。茲審酌本件訴訟之性質，認訴訟費用由兩造依附表三訴訟費用負擔之比例欄所示之應有部分比例負擔，較為適當，爰一併宣示如主文第三項所示。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述併所提之證據，經核對判決結果均不生影響，不再一一論述，一併說明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
民事第二庭法 官 朱慧真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 何孟熹附表一：
┌───────────────┐│編號│ 共有人 │ 應有部分比例 │├──┼────┼───────┤│1 │樸悅汽車│三分之二 ││ │旅館有限│ ││ │公司 │ │├──┼────┼───────┤│2 │張朝湖 │三分之一 │└──┴────┴───────┘附表二：
┌──┬────┬───────┬──────┐│編號│補償權利│補償義務人 │受補償金額 ││ │人 │ │單位：新臺幣││ │ │ │元 │├──┼────┼───────┼──────┤│1 │樸悅汽車│張朝湖 │陸拾伍萬零壹││ │旅館有限│ │零陸 ││ │公司 │ │ │├──┼────┼───────┼──────┤│2 │張朝湖 │樸悅汽車旅館有│零 ││ │ │限公司 │ │└──┴────┴───────┴──────┘附表三：訴訟費用負擔比例┌──┬────┬───────┐│編號│ 共有人 │訴訟費用負擔比││ │ │例（依系爭土地││ │ │應有部分比例負││ │ │擔） │├──┼────┼───────┤│1 │樸悅汽車│三分之二 ││ │旅館有限│ ││ │公司 │ │├──┼────┼───────┤│2 │張朝湖 │三分之一 │└──┴────┴───────┘