臺灣南投地方法院民事判決 106年度訴字第86號原 告 陳孟翌訴訟代理人 李國源律師被 告 劉建華訴訟代理人 蔡嘉容律師
呂秀梅律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國一百零六年十二月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零六年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造前為夫妻，於民國105 年7 月13日經法院調解離婚成立，並於105 年7 月28日辦理離婚登記完畢。兩造於105 年7 月13日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定：
「甲方（即被告）承諾應於105 年12月31日前購買一棟（層）市值不低於新臺幣參佰伍拾萬元的房子贈與兩造所生未成年子女劉宇婷、劉宇彤，並於105 年12月31日前分別將前開房屋持分各四分之一所有權過戶登記予劉宇婷、劉宇彤，另於106 年1 月31日前再分別將前開房屋所有權各四分之一過戶登記與劉宇婷、劉宇彤（下稱兩造所生子女2 人）。甲方如有違反，願無條件給付乙方（即原告）350 萬元作為違約賠償。」被告雖已於105 年8 月21日購買坐落南投市○○段○○○ ○號土地，應有部分10000 分之46，及坐落其上同前段1910建號門牌號碼南投市○○路○○○ ○○○號11樓之建物（下合稱系爭房地），且於105 年9 月12日為所有權移轉登記予被告，並於同日設定最高限額抵押權登記，擔保債權總金額
252 萬元予國泰人壽保險股份有限公司。原告僅以300 萬元購買系爭房地，其上現有最高限額抵押權設定登記，市價更低於300 萬元，被告違反系爭協議書第一點約定，原告爰依系爭協議書第一點約定、民法第233 條第1 項、203 條規定請求被告給付違約金及法定遲延利息等語，並聲明：㈠、被告應給付原告350 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造當初協議時，是說要買房子贈與兩造未成年子女2 人，原告購買時已經找市值350 萬元的房屋。就算以
300 萬元成交，但是依系爭房屋修繕後之屋內狀況、裝潢、傢俱、家電設備、該房子市值有350 萬元。系爭協議書並沒有約定被告不能貸款等語，並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、兩造間不爭執之事項：
㈠、兩造原為夫妻，於105 年7 月13日經本院105 年度司家調字第112 號調解成立，於105 年7 月28日辦理離婚登記完畢。
㈡、兩造於105 年7 月13日簽立系爭協議書，於系爭協議書第一點約定：「甲方（即被告）承諾應於105 年12月31日前購買一棟（層）市值不低於新臺幣參佰伍拾萬元的房子贈與兩造所生未成年子女劉宇婷、劉宇彤，並於105 年12月31日前分別將前開房屋持分各4 分之一所有權過戶登記予劉宇婷、劉宇彤，另於106 年1 月31日前再分別將前開房屋所有權各4分之一過戶登記登記與劉宇婷、劉宇彤。甲方如有違反，願無條件給付乙方（即原告）350 萬元作為違約賠償。」
㈢、被告於105 年8 月21日購買系爭房地，並於105 年9 月12日為所有權移轉登記予被告，於105 年9 月12日同日設定最高限額抵押權登記，擔保債權總金額252 萬元予國泰人壽保險股份有限公司，截至106 年10月19日實際借貸金額為210 萬元。
四、兩造間爭執之事項：
㈠、被告購買之系爭房地是否市價低於350 萬元，被告有無違反兩造間協議書第一點約定？
㈡、原告請求被告給付違約金350 萬元，有無理由？雙方間約定之違約金性質為懲罰性違約金或損害賠償性違約金？
五、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造於105 年7 月13日簽立系爭協議書，約定被告應於105 年12月31日前購買一棟（層）市值不低於350 萬元的房子贈與兩造所生未成年子女2 人，應分別於105 年12月31日前將開房屋應有部分各4 分之一所有權移轉登記予兩造所生未成年子女2 人，於106 年1 月31日前再將前開房屋所有權各4 分之一所有權移轉登記予兩造所生未成年子女2 人。被告如有違反，願無條件給付原告350 萬元作為違約賠償。被告於105 年8 月21日購買系爭房地，於105 年9 月12日為所有權移轉登記予被告後，即於同日設定最高限額抵押權，擔保債權總金額252 萬元予國泰人壽保險股份有限公司之事實，業據其提出協議書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本各件影本、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可佐（第15頁至第16頁；第19頁至第22頁；第71頁至第273 頁），且為兩造所不爭執（卷第304 頁；卷第
358 頁），堪信為真。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張依系爭協議書第一點約定，被告應購買1 棟（層）房屋市價不低於350 萬元，房屋市價不包含裝潢，原告以300 萬元購得系爭房地，另系爭房地有設定最高限額抵押權，價值更低於300 萬元等語，為被告否認，並以前詞置辯。經查：
⒈證人甲○○（即原告購買系爭房地時之房屋仲介人員）證述
：原屋主藍小姐委任伊出售系爭房地，有含車位，開價368萬元。因為屋況沒有很好，油漆是屋主兒子自己粉刷，且車位是機械車位的下層。當時伊跟屋主說，買方有喜歡房子，買屋後還要做修繕、購買廚房設備，粉刷等。伊記得當時賣方的兒子準備要結婚，媳婦已經懷孕準備生產，所以賣方要另買透天厝。經伊告知後，賣方同意以300 萬元出售。就伊仲介經驗，300 萬元買到南投市中心且附車位的華廈，是物超所值。伊當時帶很多人去看系爭房屋，屋況不算好，伊告訴賣方房屋哪些地方需要修繕等，賣方又剛好要出售該屋，所以談下來這個金額。房屋貸款是人的條件配合房屋現況，若是公務人員、老師，貸款成數會比較高，當時買方在國泰公司服務，貸款並沒有給伊處理。房屋現況差，廚具、油漆、大門狀況不佳、衛浴馬桶、門窗要修繕。買方購買之後，伊曾經去過一次，已經做了白鐵門，變成2 扇門，還有其他已經修繕。系爭房屋是在11樓，當時隔壁樓5 樓實價登錄有賣到340 、350 萬元。該房屋修繕後，如果可以成交，空屋市價依其個人經驗，因為總樓層是13樓，7-12樓價格應該會比較高。核證人所述內容並無偏頗不實之情形，尚堪採信。是依證人前開所述，房屋市場價格包含屋況維持情形，房屋內部設施、裝潢等當會影響房屋空屋市場價格。是被告辯稱系爭房屋賣價雖為300 萬元，應加計工程修繕後之價值，尚堪採信。
⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。本件原告主張被告所購買之系爭房地市值低於300 萬元，上有最高限額抵押權設定登記，市值更低於300 萬元等語，惟為被告否認。經查：觀諸系爭協議書第一點所載內容，兩造約定被告應購買市值不低於35 0萬元的房屋贈與兩造所生子女2 人，並約定分別於105 年12月31日、106 年1 月31日以贈與為原因辦理移轉登記予兩造所生子女2 人所有，被告如有違反，願無條件給付原告350 萬元作為違約賠償等語，可徵系爭協議書訂立時，兩造約定系爭房屋並非僅供兩造所生子女2 人居住使用而已，原告尚須以贈與為原因，將市價不低於350 萬元之房屋所有權移轉登記予兩造所生子女2 人，是自難拘泥系爭協議書載有「甲方承諾應於民國105 年12月31日前購買一棟（層）市值不低於新臺幣350 萬元…」等語，即認原告購買房地斯時市價不低350 萬元即符合兩造約定之真意，解釋系爭協議書第一點約定「市值不低於350 萬元」之內容，應探究被告所購買之房屋是要贈與兩造所生子女2 人，兩造意思表示之真意，理應解釋為被告於105 年12月31日、106 年1 月31日，以贈與為原因辦理所有權移轉登記予兩造所生之子女2 人時，被告所購之房屋市價不得低於
350 萬元。是以原告所購買欲贈與兩造所生子女2 人之系爭房地，上有擔保債權總金額252 萬元之最高限額抵押權登記，且截至106 年10月19日系爭房地設定之最高限額抵押權所擔保之債務，實際借貸金額為210 萬元，為兩造所不爭執，則依前開證人甲○○證述內容，並參酌內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料（卷第289 頁、第345 頁），系爭房地經原告修繕、添購設備，粉刷等後（卷第367 頁至第376 頁），如未有設定最高限額抵押權擔保借款債務，市場價格即市價約為350 萬元至380 萬元之間。故系爭房屋果於105 年12月31日、106 年1 月31日以贈與為原因辦理移轉所有權登記予兩造所生子女2 人後，兩造所生子女2 人欲出售系爭房屋，市場交易價格當為扣除貸款210 萬元之價格。故縱如被告所辯，再加入被告所購置之傢俱價值65,000元（卷第377頁），系爭房地市價仍顯低於350 萬元。原告主張被告未依系爭協議書履行，原告欲移轉登記予兩造所生之子女2 人之系爭房地，市價顯低於350 萬元，有違約之事實，應堪採信。被告抗辯兩造未約定不得貸款，被告所購買之系爭房地包括裝潢、傢俱，市價不低於350 萬元云云，委無足採。
㈢、按懲罰性違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。至債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響，故債權人除得請求違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。此與以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額之賠償額預定性違約金，自不相同（最高法院81年度台上字第566號判決可參）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第978號判決意旨參照）。經查，迄至本院言詞辯論終結，原告尚未依系爭協議書約定履行，原告未將市價不低於350萬元之房地移轉登記予兩造所生子女2人之事實，有原告提出之存證信函、調解不成立紀錄各件影本在卷可稽（卷第17頁至第18頁；第309頁），且為兩造所不爭執，。兩造約定被告如有違反系爭協議書第一點約定，願無條件給付原告350萬元，作為違約賠償，所約定之違約金性質既係為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，其性質為懲罰性違約金，尚堪認定。則原告就被告有違約之事實，除可請求違約金外，尚可依雙方間所訂系爭協議書之內容請求被告履行購買市價不低於350萬元房屋一棟（層），移轉所有權登記予兩造所生之子女2人，或不履行之損害賠償。本院審酌系爭房地目前由原告及兩造所生子女居住使用，被告現未依系爭協議書履行，依一般客觀之事實、社會經濟狀況，原告及兩造所生子女2人所受損害，乃可出售不低於市價
350 萬元房屋之價金後可得之利息利益等一切情狀，倘仍依系爭合約「原約定之違約金」，未予調整，自有失衡，系爭協議書約定之350萬元違約金，要屬過高，應酌減為50萬元為適當。是原告請求被告給付違約金50萬元為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依雙方協議書第一點約定、民法第233 條第
1 項、203 條規定請求被告給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日之106 年3 月16日（卷第53頁之送達證書）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 8 日
民事第二庭法 官 朱慧真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
書記官