臺灣南投地方法院民事判決 107年度簡上字第35號上 訴 人 尤美景訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 陳志隆律師上 訴 人 洪依瑩共 同訴訟代理人 米承文律師視同上訴人 洪錦雲
洪登隆洪艷珠洪艷美洪丁林洪順合曾金足洪國元洪國維洪國峰洪鳳凰洪燈濃鄭洪麗玉洪銘潭李鄭素娥李浤杰李浤銘李浤彰謝梅雲李芝慧李雪瑜李佩玲李政昕李建和李福榮李淑卿李淑媚李麗華姚洪翠娥洪翠蘭賴洪素蘭洪珠美洪慧美洪喜美洪榮進洪麗玉洪茂雄洪慶龍洪祐吉洪強森洪耀隆追加被告 洪廖金治被上訴人 賴自謀訴訟代理人 薛光上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國107 年4 月27日本院南投簡易庭106 年度投簡字第369 號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國109 年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認兩造間就坐落南投縣○○鄉○○段○○○○號土地之三七五耕地租賃關係存在。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1 項第1 款前段定有明文。性質上必須合一確定之共同訴訟，依法一人有上訴者，應視與全體所為之上訴同。被上訴人請求確認兩造間就南投縣○○鄉○○段（下不引縣○鄉○段○000 地號土地（下稱系爭土地）有三七五耕地租賃契約（下稱系爭租賃契約）關係存在，進而請求續訂租約等情，核屬訴訟標的對於土地共有人全體須合一確定之固有必要共同訴訟。原審判決後，僅有尤美景、洪依瑩提起上訴，否認被上訴人之主張，渠等之行為乃有利於共同訴訟人，依前開規定，其上訴效力應及於其餘系爭土地之共有人或共有人之繼承人即洪順合、洪丁林、洪登隆、洪艷珠、洪艷美、洪鳳凰、曾金足、洪國元、洪國維、洪國峰、洪燈濃、洪銘潭、鄭洪麗玉、李鄭素娥、李浤杰、李浤銘、李浤彰、李芝慧、謝梅雲、李雪瑜、李建和、李福榮、李淑媚、李麗華、姚洪翠娥、洪翠蘭、賴洪素蘭、洪慶龍、洪祐吉、洪強森、洪耀隆、洪錦雲、李政昕、李佩玲、李淑卿、洪珠美、洪慧美、洪喜美、洪榮進、洪麗玉、洪茂雄等41人，爰均列為視同上訴人，先予敘明。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項但書定有明文。另訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，同法第255 條第1 項第5 款定有明文。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。而就公同共有法律關係為訴訟者，屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴或被訴，否則其當事人之適格即有欠缺。故，追加原非當事人之公同共有人為當事人，合於民事訴訟法第255 條第1 項第5 款情形，依同法第446條第1 項但書規定，當事人在第二審可任意為之，毋須經他造之同意。前開條文依同法第436 條之1 第3 項之規定，復為簡易程式所準用。查被上訴人原以上訴人及全體視同上訴人為被告提起本件租佃爭議之訴，嗣被上訴人於民國107 年10月15日提起民事上訴答辯㈣狀，聲請追加系爭土地共有人洪廷貴之繼承人洪廖金治為被告，經核洪廖金治確為洪廷貴之繼承人之一（見原審卷第301 頁、本院卷第193 頁至第19
5 頁），依前揭規定，應予准許。
三、視同上訴人及追加被告洪廖金治未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、被上訴人部分㈠被上訴人起訴主張：
⒈系爭土地係於38年間，由訴外人洪富出租予訴外人即被上訴
人父親賴振財，嗣由被上訴人依約繳付租金並持續耕作迄今，然因賴振財於75年間死亡時，被上訴人未於名間鄉公所辦理續租登記，系爭租賃契約遭名間鄉公所逕為註銷，始生本件爭議。惟耕地三七五租約不以登記及書面為生效要件，而租約縱經註銷登記並不影響其耕作租賃關係。且被上訴人係經遺產分割協定而單獨取得系爭土地之耕地租賃權，自有本件當事人適格；另系爭土地於76年至98年間，係先由訴外人即被上訴人之弟賴自強種植柳丁，嗣於98年間因被上訴人之母親過世後，被上訴人及兄弟始分析家產，而協定系爭土地分由被上訴人耕作，並由被上訴人自98年9 月間種植酪梨迄今。則被上訴人自無「不自任耕作」及「廢耕」等情事，而被上訴人前已敘明願意繼續承租之意思，爰依耕地三七五減租條例第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，是依法系爭租賃契約當然繼續存在等語，提起本件訴訟。⒉並於原審聲明：確認兩造間就坐落南投縣○○鄉○○段○○○○號土地之租賃契約關係存在。
㈡於本院補稱：
⒈76年間賴振財死亡時，為維持家裡情況以慰賴陳滿喪偶之慟
，及遵守遺產及贈與稅法第23條之規定，被上訴人乃與賴振財之其他繼承人商議，將賴振財所遺留之9 筆土地即南投縣○○鄉○○段40、41、42、43、44、45、48、49、553 等地號土地，以兄弟共同持有方式暫為處理，至98年間賴陳滿過世後，兄弟方始析產。
⒉因賴陳滿不喜都市生活，故與賴自強同住於南投，除上揭賴
振財之9 筆土地遺產為兄弟共同持有方式處理外，系爭土地則由賴自強就近管理、耕作，農忙時家人會回來幫忙耕作，直至98年間賴陳滿過世止。賴陳滿過世後，被上訴人即與兄弟析產，並系爭土地上種植酪梨至今，故系爭土地租賃權於賴陳滿過世前係由賴振財之全體繼承人共同繼承，而委由賴自強耕作、繳納租金，並非由賴自強單獨繼承、耕作並享有耕作收益。
⒊退步言之，遺產之繼承得由全體繼承人自由約定，各項遺產
均可為不同方式之處理，賴振財所遺土地之繼承登記縱如上訴人所言已分割遺產，不代表系爭土地租賃權亦已同樣有分割，況原審法院已肯認系爭土地之耕地租賃權業經全體繼承人協議分歸被上訴人取得，上訴人所為推測之詞顯屬無據。⒋又耕地買賣不同於一般土地交易，上訴人尤美景豈有未詳予
查證即遽以購買之理，系爭土地三七五租約之註記與否，並不能改變確有租約存續之事實，上訴人尤美景購買之地址與原共有人洪富家原地址距離僅有450 公尺，可稱之謂鄰居也不為過，其卻誑稱不認識、不瞭解租佃情形，所為主張善意第三人顯屬薄弱，況依民法第425 條第1 項買賣不破租賃之規定，亦為債權物權化之立法，不論上訴人尤美景是否為善意第三人，均應承受系爭三七五耕地租賃契約，不得主張善意而不受拘束。另外，出售其應有部分予上訴人尤美景之原共有人洪麗娜等人，本應先徵詢其他共有人及其繼承人是否行使優先購買權，而上訴人洪依瑩之父洪志能本係共有人之一，其與洪富之再轉繼承人洪銘潭長期代表全體共有人收受被上訴人按期繳交之耕佃租金，彼等對於本件持續繳租、繼續耕作之事實應知之甚稔，其應會將系爭土地上有三七五耕地租賃契約之事實，於接到優先購買通知時告知上訴人尤美景，是上訴人尤美景實無法諉為不知。
⒌洪富當時對系爭土地之應有部分雖僅有1/6 ，但其不僅代表
本身之應有部分1/6 簽約，也是代表其餘共有人與賴振財簽約，蓋系爭租賃契約經南投縣名間鄉公所確認有效成立，數十年來各該共有人對持續繳租、繼續耕作之事實不為反對之表示，並有收受租金之事實等，均顯示洪富就其餘全體共有人部分係以隱名代理人身份簽約，其效力當然及於全體共有人；既係隱名代理，租約上當僅以顯名者洪富出之，其餘全體共有人就隱而不見，此為當然之論等語。
二、上訴人洪依瑩部分㈠於原審與視同上訴人洪錦雲共同抗辯略以：
⒈被上訴人賴自謀僅為賴振財之法定繼承人其中一人，提起本
件訴訟核為當事人不適格，依臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1 項第3 款、第5 條第1 項第2 款、第2 項之規定，及最高法院51年台上字第1134號民事判例意旨，耕地租約之承租人過世後，係由承租人之法定繼承人中之現耕繼承人繼承耕作權，並依法需向主管機關辦理變更登記等法定程式，然系爭土地之原承租人賴振財於75年間死亡，被上訴人雖自陳為現耕繼承人，然卻遲遲未依法辦理變更登記，依名間鄉公所於93年塗銷前之租約登記，承租人仍記載為賴振財，足以佐證。又上訴人於本件租佃爭議發生後訪查所瞭解，視同上訴人洪銘潭當年曾向賴自強收取佃租，顯見被上訴人非屬賴振財死亡時之現耕繼承人。於賴振財死亡後得為繼承系爭土地租佃權之現耕繼承人應為賴自強，而非由居住於臺北並經營超頂公司之被上訴人繼承，是本件租佃爭議事件之當事人適格實為訴外人賴自強而非被上訴人，又被上訴人欠缺當事人適格而提起本件訴訟，訴訟要件上自有欠備。
⒉系爭租賃契約關係因賴自強於99年後，即未自任耕作而無效
。依上訴人於本件租佃爭議發生後訪查所瞭解，原承租人賴振財過世後，出租人自76年起至84年間，從未向包含被上訴人在內之繼承人收取任何佃租，85年後由視同上訴人洪銘潭出面接手收租事宜，被上訴人當時應係居住於臺北並經營頂超公司，與系爭土地相對距離遙選，根本不能自任耕作，如何有可能持續耕作，而得以現耕繼承人自居。被上訴人既謂
99 年 以後，均由被上訴人一人於系爭土地上種植酪梨，包含現耕繼承人賴自強在內之其他兄弟均無耕作之事實，足徵被上訴人已自認現耕繼承人賴自強早已未自任耕作，系爭租賃契約依耕地三七五減租條例第16條，因現耕繼承人賴自強未自任耕作而無效。
⒊又被上訴人雖主張為系爭土地原承租人賴振財之現耕繼承人
，均有持續耕作，於現場種植酪梨云云，然上訴人收受被上訴人民事答辯狀繕本後，前往系爭土地查看，不僅無任何農作物生長，現場雜草叢生、枯枝散落，難以徒步走入，全無悉心照料之痕跡，嗣被上訴人又於106 年8 月28日再度前往現場，現場除稍微減除雜草外，荒廢之情形仍無二致，又僅臨路前端果樹枝葉較為茂密，後端較低落差處之果樹甚至多有枯死之情，衡情被上訴人係向名間鄉公所聲請調解後，為避免落人口實，方進行粗略整理，實則被上訴人已至少繼續一年以上不為耕作，果若法院認被上訴人確為系爭土地現耕繼承人，因被上訴人已至少繼續一年以上不為耕作，上訴人爰依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定，以106年8 月30日民事答辯狀之送達終止系爭租賃契約關係，則被上訴人訴請確認系爭三七五耕地租賃契約關係存在，即屬無理。
⒋並於原審聲明：原告之訴駁回。
㈡於本院與上訴人尤美景共同補稱：
⒈系爭租賃契約上出租人欄位僅有洪富一人簽名，其於未經全
體共有人同意下，徒以自己之名義與原承租人賴振財簽訂契約，該契約應對於其他共有人即洪廷貴之繼承人、洪梓芳之繼承人、上訴人洪依瑩、尤美景、視同上訴人洪錦雲均不生效力，賴振財應不得對洪富繼承人以外之共有人主張系爭土地之租賃權。
⒉賴振財於75年間死亡後，係由賴自強於系爭土地上耕作，至
98 年 被上訴人之母賴陳滿過世後，方由被上訴人接手於系爭土地上種植酪梨，為被上訴人所自認，況被上訴人本居於臺北並經營頂超公司，尚無於系爭土地上自任耕作之可能，是被上訴人既未自任耕作，本不得繼承耕作權，賴振財之現耕繼承人僅有賴自強1 人而已。
⒊賴陳滿自始至終均非系爭三七五耕地租賃契約之現耕繼承人
，長年來亦無其本人持續耕種之事實，其過世與否尚與系爭三七五耕地租賃契約之繼承無關。換言之，系爭三七五耕地租賃契約之繼承，本應自賴振財過世時實際耕作情況決定由何位繼承人辦理繼承登記，被上訴人於賴振財過世後長達20年後，始於系爭土地上有自任耕作之事實來繼承賴振財之耕作權，適用法規上難謂無誤。
⒋賴振財過世後，自76年至84年間，從未向包含被上訴人在內
之繼承人收取任何租金，85年後方由視同上訴人洪銘潭出面接手收租事宜，被上訴人當時應係居住於臺北經營超頂公司，與系爭土地位置相對距離遙遠，根本不能自任耕作。被上訴人既謂自99年後，均由被上訴人1 人於系爭土地上種植酪梨，足徵被上訴人已自認現耕繼承人賴自強早已未自任耕作，故系爭租賃契約關係係因現耕繼承人賴自強未自任耕作而無效等語。
三、上訴人尤美景部分㈠於原審抗辯略以：
⒈被上訴人自承於92年間原訂租賃契約關係到期後，未再續訂
租約，故系爭租賃契約屆期後，未以書面續訂前，則依民法第73條、耕地三七五減租條例第6 條第1 項之規定，兩造間之租賃契約即因欠缺書面要式性而無效等語，資為抗辯。
⒉並於原審聲明：原告之訴駁回。
㈡於本院除與上訴人洪依瑩共同補稱外，另補稱：
⒈系爭租賃契約係於38年間，由賴振財與原共有人洪富1 人簽
訂，而洪富對於系爭土地之應有部分僅1/6 ，然系爭租賃契約僅記載洪富1 人為出租人，並無記載其他共有人為出租人，縱認系爭租賃契約適法有效，依債之相對性原則，亦僅洪富就系爭土地應有部分1/6 與賴振財間發生效力。上訴人尤美景並非洪富之繼承人，故洪富個人與賴振財訂立租賃契約之效力，並不及於上訴人尤美景，從而被上訴人主張對於上訴人尤美景所有系爭土地應有部分有系爭租賃契約關係存在，亦屬無據。
⒉縱認系爭租賃契約有效存在，被上訴人所有坐落同地段40、
41、42、43、44、45、48、49、553 地號等9 筆土地，全部係於76年間自被繼承人賴振財之遺產繼承分割而取得，顯見賴振財死亡後，於76年間被上訴人及其他繼承人均已就賴振財之遺產為協議分割。又系爭土地於賴振財死亡後，即由賴自強單獨耕作、收益長達22年之時間，足認賴振財死亡後，賴振財之全體繼承人即將系爭土地租賃權，協議分歸予賴自強單獨取得。故被上訴人主張賴振財死亡後，其與其他繼承人並未就賴振財所留遺產為分割協議，嗣賴陳滿於98年間死亡後方分析遺產，將系爭土地之租賃權分歸予被上訴人單獨取得云云，均與事實不符，實無足採。是以，系爭土地之租賃權，自76年間賴振財死亡後即由賴自強單獨取得，被上訴人對於系爭土地即無租賃權存在，其對於本件租佃爭議事件，當事人適格即有欠缺。
⒊上訴人尤美景並非系爭土地原共有人洪姓家族之成員，其於
102 年購買系爭土地應有部分前，與原共有人均不認識，就系爭土地向來之使用情形亦完全不瞭解，僅由賣方代理人朱昭星告知系爭土地上並無三七五耕地租賃關係後，由代理人廖昭宜代理簽訂買賣契約及辦理移轉登記。上訴人尤美景長年往來臺灣、新加坡二地，簽約當日亦不在臺灣，系爭土地僅為買賣標的之一，並無機會至系爭土地察看，至多依照地政機關之土地登記資料查得系爭土地之登記外觀上並無三七五耕地租賃契約註記，是上訴人尤美景自始至終均為善意第三人，就此登記外觀之信賴應受保護，尚不應准許被上訴人再申請變更登記等語。
四、視同上訴人部分㈠除視同上訴人洪錦雲外，其餘視同上訴人等40人未於原審言詞辯論期日到場，亦未於原審提出書狀作何聲明或陳述。
㈡視同上訴人等41人未於本院言詞辯論期日到場，亦未於提出書狀作何聲明或陳述。
五、追加被告洪廖金治未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
六、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，認定被上訴人因分割遺產而單獨取得系爭土地之承租權，且被上訴人現亦有種植農作物之事實，自具本件租佃爭議之當事人適格；又雖系爭土地之原租賃契約已屆滿，惟被上訴人既願意繼續承租系爭土地，依耕地三七五減租條例第20條規定，上訴人及視同上訴人即應與被上訴人續訂租約，是兩造間之耕地租賃關係仍繼續存在，不因未定有書面而受影響。上訴人洪依瑩及視同上訴人洪錦雲復未能舉證證明被上訴人有荒廢系爭土地1 年以上不為耕作之情事，而經合法終止系爭土地之耕地租約，因此判決確認兩造間就系爭土地有三七五耕地租賃關係存在，上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。
七、兩造不爭執事項：㈠系爭土地於38年間由前共有人洪富與被上訴人之父賴振財訂
立名新字第40號租約並經南投縣名間鄉公所登記在案。系爭租賃契約至92年因租期屆滿而兩造均未提出續定租約之申請，由南投縣名間鄉公所於93年間逕予註銷，並函送地政事務所塗銷三七五租賃契約註記完成。
㈡洪富業於49年間死亡。
㈢賴振財於75年間死亡。
㈣系爭土地於76至98年間由被上訴人之弟賴自強種植柳丁，平
時為賴自強照顧，農忙時如需人手，家人會回去協助耕作；嗣於98年間原告母親過世後，由被上訴人於98年9 月起後種植酪梨迄今。
㈤被上訴人前因上訴人及部分視同上訴人反對其重新申請續訂
租約，而向南投縣名間鄉公所耕地租佃委員會申請調解，於
106 年3 月15日經該委員會調解，決議為續定租約，惟上訴人表示不同意。復由南投縣政府耕地租佃委員會調處，於10
6 年6 月14日做出調處決定為准予更正續訂，但上訴人仍表示不同意。
八、兩造爭執事項：㈠以洪富名義與承租人賴振財訂立之系爭租賃契約是否有效？㈡上訴人抗辯稱被上訴人非系爭租賃契約關係之現耕繼承人，
系爭租賃權於原承租人賴振財75年過世後，由現耕繼承人賴自強所繼承，且賴自強於99年後已放棄耕作而未自任耕作，系爭租賃契約關係自屬無效，有無理由？
九、本院之判斷㈠被上訴人具本件當事人適格：
權利保護要件中，關於訴訟標的之法律關係之要件與關於當事人適格之要件不同。前者，屬於實體上權利保護要件，即原告所主張之法律關係存否之問題；後者，屬於訴訟上權利保護要件，即就原告所主張之法律關係有無為訴訟之權能之問題。是以當事人是否適格，應依原告起訴時所主張之事實定之，而非依審判之結果定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人，乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適格之欠缺。本件被上訴人主張其為系爭耕地之承租人，起訴請求確認與系爭耕地之所有人即上訴人、視同上訴人、追加被告，就系爭耕地之租賃關係存在，其當事人即為適格。至被上訴人是否確為權利人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。上訴意旨抗辯稱被上訴人非現耕繼承人而無當事人適格等語，顯已混淆實體上權利保護要件及訴訟上權利保護要件之內涵，核屬無據，合先敘明。
㈡以洪富名義與承租人賴振財訂立之系爭租賃契約，對其他共有人發生效力：
⒈按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟
實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度台上字第1064號民事裁判要旨參照）。
⒉查系爭土地於39年12月30日以繼承為登記原因，登記於洪富
、洪廷貴、洪梓芳等人名下，洪富之權利範圍為6 分之1 ，原因發生日期為35年1 月16日，有系爭土地登記第三類謄本在卷可查（見原審卷第143 頁至第145 頁）；而系爭租賃契約係於前開繼承登記完成前，即於38年6 月12日由洪富與賴振財所訂立，並經南投縣名間鄉公所登記在案，出租範圍為系爭土地之全部，並照全部面積收取租額，嗣經數度續訂租約，至92年始因租期屆滿而兩造均未提出續定租約之申請，為南投縣名間鄉公所於93年間逕予註銷等節，有南投縣名間鄉公所107 年7 月19日名鄉民字第1070011904號函暨所附相關資料、107 年8 月3 日名鄉民字第1070012733號函暨所附租約登記書及私有耕地租約書影本等件附卷足憑，首堪認定（見本院卷一第70頁至第77頁、第119 頁至第126 頁）。又系爭租賃契約早前係由系爭土地之管理人陳銅慶負責收取租金，後由訴外人洪銘潭自85年起向陳自強收取租金，自98年間改向被上訴人收取，收得租金並按各房共有人持分分配租金等情，有證人洪銘潭於本院準備程序證述明確，並提出與其證述大致相符之匯款回條、匯款申請書在卷可稽（見本院卷一第238 頁至第241 頁、第275 頁至第290 頁），亦堪信實。茲審酌系爭租賃契約訂定後，系爭土地即由賴振財耕作，系爭土地共有人未曾異議，且數度續定租約，期間亦指定管理人向賴振財、賴自強及被上訴人等人收取租金並分配予各房共有人等節，可推知洪富於訂約時，其雖未於契約上明示系爭土地全部共有人之名義，然實際上係代理全體共有人之意思，其應已獲得其他共有人之授權，是以系爭租約之訂定，當屬前述隱名代理之情形，自應對其他共有人有效。上訴意旨主張系爭契約僅對洪富之繼承人有效等語，並無理由。
㈢被上訴人為系爭土地租賃權之繼承人之一，並於98年間單獨取得系爭土地租賃權：
⒈按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條定有明文。耕地租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承人本身，是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法均有繼承之權利，不因其是否有耕作能力而有所不同。本院51年台上字第1134號判例謂被繼承人先前承租他人之土地之耕作權為財產權之一種，如繼承人有數人時，除不能自任耕作者外，均可承受被繼承人所遺之耕作權，不以與被繼承人同戶生活者為限，係就繼承人須否與被繼承人同戶生活為立論，與本件情形尚屬有間（最高法院86年度台上字第2931號裁判意旨參照）。次按耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由全體繼承人共同繼承，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定。至臺灣省耕地租約登記辦法，雖由臺灣省政府依耕地三七五減租條例第6 條所訂定，其修正前第4 條各款所列情形，亦僅應為租約變更登記之原因，並不能排斥民法繼承編規定之適用。況其第4 條第4 款僅規定「由現耕繼承人繼承承租者」，應申請租約變更登記，非謂僅得由現耕繼承人繼承承租（最高法院85年度台上字第2386號裁判意旨參照）。申言之，耕地租賃權為財產權之一種，並不以繼承人為自耕者為限，本得由全體繼承人共同繼承，僅於繼承人辦理遺產分割登記，而需變更耕地租約登記時，依臺灣省耕地租約登記辦法第4 條規定之精神，應係由現耕繼承人出名申請辦理變更租約登記，合先述明。
⒉查：被上訴人主張賴振財於76年死亡後，系爭土地租賃權係
由全體繼承人共同繼承，其餘賴振財所有之土地（即南投縣○○鄉○○段40、41、42、43、44、45、48、49、553 等地號土地），則由被上訴人與賴自強共同繼承，並以共有之方式為遺產分割登記；直至被上訴人之母親於98年死亡後，被上訴人始與賴自謀析分前開土地，而系爭土地之租賃權則由全體繼承人協議分歸被上訴人單獨取得等情，業據被上訴人陳明渠等析分家產情形在卷（見本院卷第56頁至第58頁），並提出與其所述相符之非現耕繼承人同意書、繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本等件影本附卷可證（見原審卷一第70 5頁至第737 頁），核與上開土地登記第一類謄本所載異動情形相符（見本院卷一第22頁至第41頁），堪信為真。其中關於系爭土地租賃權於98年間業經全體繼承人協議分歸被上訴人取得等情，觀諸卷附非現耕繼承人同意書所載：「立同意書人賴正等6 人…同意歸由現耕繼承人賴自謀繼承承租耕作…」等語甚明（見原審卷一第705 頁），則被上訴人既為系爭土地租賃權之繼承人，揆諸前揭說明意旨，耕地租賃權之繼承本不以現耕者為限，被上訴人自得經其他繼承人全體協議而單獨取得系爭土地租賃權。
⒊上訴意旨雖以：76年間被上訴人及賴振財之其他繼承人業已
就賴振財之遺產為協議分割，並將系爭土地耕作租賃權，協議分歸予賴自強單獨取得，被上訴人及其母賴陳滿，並未因繼承而取得系爭土地之耕作租賃權等語，無非係以賴振財所遺留之土地於76年即由被上訴人及其他繼承人為遺產繼承分割等情為據。然關於被繼承人所遺各項遺產之分配方式，本不得一概而論，上訴意旨以賴振財所遺土地之分配情形推論系爭租賃權之繼承情形，尚乏所據，並無可採。
⒋上訴意旨復以系爭土地自76年起至98年間均係由賴自強種植
柳丁乙情，抗辯系爭租賃權係由賴自強單獨繼承取得，且於99年後即未自任耕作，而被上訴人因居住臺北及經營超頂公司，未具自耕能力，亦未自任耕作，抗辯系爭土地具未自任耕作事由，系爭租賃契約應屬無效等語。惟按耕地三七五減租條例第16條第1 項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益（最高法院83年度台上字第2297號判決意旨參照）。
被上訴人主張系爭土地於76年至98年間，係由賴自強種植柳丁，平時為賴自強照顧農作物，農忙時若需人手，家人會回去協助耕作，嗣於98年被上訴人之母親過世後，系爭土地始由被上訴人耕作並自於98年9 月間種植酪梨迄今等情，為兩造所不爭執。而揆諸前開說明意旨，系爭土地於76年至98年間，既由同為租賃權共有人之賴自強負責耕作，且於農忙時被上訴人及其餘繼承人均會參與農事，此耕作模式尚不得認系爭土地有不自任耕作之情事，亦不得據以認定系爭租賃權係由賴自強單獨繼承。而系爭土地自98年起，改由被上訴人種植酪梨迄今，有被上訴人提出之現場採收照片及銷售客戶資料等件為佐（見原審卷一第739 頁至741 頁），並有名間鄉公所現場調查照片4 張為證（見原審卷一第66頁），顯見被上訴人亦無不自任耕作之情事，且查被上訴人之戶籍謄本上所載職業欄為自耕農等情，有被上訴人戶籍謄本可證（見原審卷一第737 頁），尚難僅因其居住臺北及另行開設公司等情，即認其無自耕能力、未自任耕作，是上訴意旨上開所辯，實難可採。
㈣兩造間就系爭土地之租賃契約，雖未經書面約定，仍屬有效：
⒈按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院88年度台上字第1499號判決要旨參照）。又耕地租約於租期屆滿時，出租人除具有法定原因得收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應即續訂租約，耕地三七五減租條例第19條、第20條亦規定甚明。出租人之簽訂書面租約，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，並非耕地租賃之必要條件（最高法院87年度台上字第1185號判決意旨參照）。再按內政部所頒耕地三七五租約清理要點第7 條規定乃行政機關管理上之措施，苟當事人間於租約期滿後，同意繼續租賃關係，雖未申請續訂租約，亦不因原租約被註銷，而否認兩造間之耕地租賃關係（最高法院88年台上字第799 號判決意旨參照）。
⒉系爭租賃契約於92年間屆滿後，固因租約雙方當事人均未於
期限內申請收回或續訂租約登記，經名間鄉公所逕為公告辦理租約註銷登記，然依上開說明意旨，三七五耕地租約之續訂，並不以出租人承諾、書面、或變更登記為要件，且其效力亦不因遭行政機關依耕地三七五租約清理要點規定為註銷登記之管理措施而受影響。被上訴人雖未於92年租約屆滿後，按期申請續訂租約，然被上訴人仍持續向洪銘潭繳納租金至104 年度，此有被上訴人提出之收據影本在卷可查（見原審卷一第39頁至第48頁），並於得知系爭耕地租約遭註銷後，即申請更正續訂租約（見原審卷一第37頁），足認其有繼續承租系爭土地之意願，依耕地三七五減租條例第20條規定，上訴人、視同上訴人及追加被告即應與被上訴人續訂租約。是以兩造間之租賃契約，並不因未有書面之訂立，及被上訴人逾期未申請續訂租約而被註銷登記或經上訴人等拒絕續訂租約，而認兩造間之耕地租賃關係已不存在。從而，被上訴人主張兩造間之耕地租賃關係存在，應屬有據。
⒊又地政機關依地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案
件與鄉（鎮、市、區）公所檢查聯繫作業要點，固應就公所辦畢三七五租約登記或租約註銷之耕地，於土地登記簿上為註記或塗銷註記，惟此為地政機關就三七五租約耕地管理之舉措，核非土地法第37條所定關於土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。上訴人尤美景辯稱其信賴土地登記簿上無三七五減租租賃契約之註記，依土地法第43條規定應有絕對之效力，其屬善意第三人應受信賴保護等語，並無理由。
十、綜上所述，被上訴人經其他租賃權繼承人同意而單獨取得系爭租賃權，並於系爭土地上種植作物，雖原三七五耕地租約已租期屆滿，惟被上訴人既願繼續承租系爭土地，依耕地三七五減租條例第20條規定，上訴人、視同上訴人及追加被告即應與被上訴人續訂租約，是兩造間之耕地租賃關係仍繼續存在，不因未定有書面而受影響。是以，被上訴人請求確認兩造間就系爭土地有三七五耕地租賃關係存在，為有理由，應予准許，原審判決認系爭耕地租賃關係存在，固無不合，惟漏列洪廖金治為洪廷貴之繼承人，則有不當，爰予廢棄，並判決如主文。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認對判決之結果不生影響，爰不一一論列。
、本件係屬土地租佃爭議事件，依耕地三七五減租條例第26條第1 項規定，免收裁判費，其於原審及本院審理期間，亦未滋生其他訴訟必要費用，並無訴訟費用負擔問題，附予敘明。
中 華 民 國 109 年 2 月 19 日
民事第一庭 審判長法 官 林永祥
法 官 許凱傑法 官 張毓珊以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 20 日
書記官 王聖貿